Забезпечення іпотечного кредитування. Поняття іпотеки: суть, види, учасники та алгоритм надання. Об'єкти та суб'єкти іпотеки

Доброго дня, шановні читачі фінансового журналу сайт! Сьогодні ми поговоримо про іпотека та іпотечний кредит: що це таке, як розрахувати іпотеку онлайн, які умови отримання іпотеки в 2019 році, які програми іпотечного кредитування пропонують провідні банки.

Публікація буде корисна всім, хто вирішив або ще тільки розмірковує про таку можливість. Не зайвим буде прочитати статтю та особам, які бажають розширити свої знання у галузі фінансів. Тому рекомендуємо всім не втрачати часу, а приступити до читання!

Отже, з поданої статті ви дізнаєтесь:

• Що таке іпотечний кредит і в чому полягають переваги та недоліки іпотеки;
• Які є спеціальні програми іпотечного кредитування;
• Які етапи включає оформлення іпотеки;
• Основні умови видачі іпотеки у Росії;
• Які особливості розрахунку платежів за іпотечним кредитом;
• Які банки пропонують найкращі умови;
• До кого звертатись за допомогою в отриманні іпотеки.

Крім того, наприкінці статті читачі знайдуть відповіді на найпопулярніші питання щодо іпотечного кредитування.

Публікація вийшла досить об'ємною, тому користуйтеся змістом.

Про те, що таке іпотека, якими є умови оформлення іпотечного кредиту в провідних банках Росії, як можна швидко розрахувати іпотеку в режимі онлайн, а також які іпотечні програми існують — ми розповімо в даному випуску

1. Що таке іпотека простими словами - огляд поняття та його суть 📋

Що таке іпотека?

Іпотека- це особливий вид застави, призначений для страхування позикодавця від можливого неповернення коштів. При цьому як заставу використовується майно, що купується.

Традиційно в іпотеці використовується нерухомість. квартира, житловий будинок, частка в об'єкті.

Під час оформлення іпотеки об'єкт майна на праві власності належить покупцю. При цьому через те, що він є заставою, кредитор має право при невиконанні позичальником взятих на себе зобов'язань відсудити нерухомість на свою користь.

Крім того, у власника немає права розпоряджатися майном на власний розсуд. Без погодження з кредитною організацією він не може продати чи подарувати нерухомість, обтяжену заставою.

1.1. Сенс іпотеки

Головною характеристикою іпотеки є застава . Його присутність є найважливішою умовою для існування цього економічного поняття.

Слід розуміти, Що запорукою може стати не тільки майно, що купується, а й вже перебуває у власності позичальника.

Так, наприклад, банки не завжди охоче погоджуються на кредитування житла, що будується, адже на нього ще не оформлено право власності Отже, неможливо накласти обтяження.

Процес стає набагато простіше, якщо в якості застави потенційний позичальник пропонує оформити квартиру, що вже є у його власності.

Після закінчення будівництва та здачі нерухомості в експлуатацію можна продати предмет застави з дозволу банку з метою погашення кредиту. Інший варіант – зберегти обтяження до повного виконання зобов'язань. І тут позичальник стає власником двох квартир.

Фінансисти під іпотекою розуміють дві економічні категорії: застава майна , а також виданий під нього грошова позика .

При цьому можна виділити ряд ознак, які характерні для іпотеки:

1. оформлення регулюється федеральними законами;
2. цільовий характер, тобто при оформленні кредиту на квартиру, витратити гроші на купівлю чогось іншого не вийде;
3. тривалий термін кредитування (до 50 років);
4. нижчі проти нецільовими кредитами відсоткові ставки.

Теоретично існує можливість оформлювати іпотеку та на придбання іншого майна ( наприклад, предметів розкоші), а також оплату навчання та лікування. Однак у Росії такі програми непопулярні.

1.2. Історія розвитку

Історики сходяться на думці, що термін іпотека стався дуже давно - приблизно в 5 000 року до н.

Тоді у Стародавній Греції іпотекою називали стовп, який встановлювали на земельній ділянці позичальника На ньому була інформація, що відноситься до предмета застави. Крім того, позики під заставу нерухомості видавалися й у Стародавньому Єгипті.

У нашій країні іпотека в сучасному розумінні виникла нещодавно. Купівля квартир стала можлива тільки в кінці 90 -их років.

Поштовхом цьому послужило прийняття 1998 рокузакону, що регулює іпотеку. Саме він досі виступає основним законодавчим актом, який регулює оформлення іпотечних угод.

1.3. Переваги та недоліки іпотеки

Для більшості жителів нашої країни оформлення іпотеки стає єдиною нагодою стати власником квартири сьогодні, а не в далекому майбутньому. Це призводить до постійного попиту на іпотечні програми.

Фахівці виділяють цілу низку переваг, які одержують позичальники, оформлюючи іпотеку:

1. Придбання власного житла з максимальною вигодоюдоступно тим, хто має право на отримання пільгової іпотеки. У Росії її скористатися спеціальними програмами можуть молоді фахівці, військові, і навіть громадяни, які виховують більше однієї дитини.
2. Вирішення проблем із житлом у максимально короткі терміни.Використання іпотеки дозволяє відмовитись від тривалого накопичення коштів на власну квартиру. Також зникає необхідність щомісяця віддавати величезні гроші чужій людині як орендні платежі.
3. Для деяких оформлення іпотеки дозволяє інвестувати кошти у нерухомість.Таке майно рідко знижується в ціні, а в довгостроковій перспективі зростання вартості квартир не припиняється. Купуючи нерухомість, позичальник має можливість реалізувати її в майбутньому за вищою вартістю. При цьому можна буде не лише погасити борг із іпотеки, а й отримати відчутний прибуток.

Незважаючи на суттєві переваги, іпотека має і низку недоліків:

1. Іпотеку буває оформити досить складно.Багато кредитних організацій настільки ретельно перевіряють позичальників, що отримати позитивне рішення стає непросто.
2. Високий розмір переплат.У зв'язку з оформленням іпотеки на термін вона може зрівнятися з первісною сумою кредиту.
3. Власник обмежений у правах на розпорядження заставним майном.
4. Термін погашення кредиту зазвичай досить великий.Не кожен готовий щомісяця протягом 10-30 років вносити значні платежі.
5. Існує ризик втратити квартиру.Якщо з якихось причин позичальник не виконує своїх зобов'язань з іпотеки, банк має право через суд забрати чи продати на аукціоні предмет застави.

Статистичні дані показують, що дозволити собі купити житло в іпотеку можуть не більше 5 % російських громадян. При цьому більша їхня частина оформляє кредит на пільгових умовах.

2. Чи існує різниця між поняттями іпотека та іпотечний кредит? 📊

Більшість громадян не можуть дозволити собі купити квартиру за готівку. Саме тому статистичні дані демонструють, що більше 50 % Всі угоди з нерухомістю здійснюється шляхом оформлення іпотечних кредитів. Докладніше про те, як правильно діяти при купівлі житла в кредит, ми писали в попередній статті.

Далеко не всі знають, що поняття іпотекиі іпотечного кредитунерівнозначні.

Іпотечний кредит- це важлива складова іпотечної системи, що передбачає оформлення банком позики під забезпечення як застави нерухомості.

Виходить, що, видаючи кредит, банківська організація, щоб гарантувати собі повернення виданих коштів, оформляє куплену квартиру в заставу. Саме куплена на позикові кошти нерухомість у описаній вище ситуації виступає іпотекою.

Під іпотекоюрозуміють певну форму застави. При ній нерухомість, що купується, належить боржнику і використовується ним, але на неї накладено обтяження.

Виходить, що при відмові боржника вносити платежі за позикою кредитор має право реалізувати майно з метою повернення собі виданих як кредит коштів.

Огляд основних видів іпотечного кредитування у Росії

3. Основні види іпотеки та іпотечного кредитування 📑

Сьогодні іпотечне кредитування для багатьох є єдиним способом вирішити проблему з житлом. Тому попит на цю фінансову послугу постійно зростає.

У таких умовах банки з метою залучення якнайбільшої кількості клієнтів випускають на ринок все нові програми. У той же час величезна кількість клієнтів не тільки важко вирішити, яка програма буде оптимальною саме для них, але й не уявляють, у чому полягають їх принципові відмінності.

Іпотечні кредити - Поняття багатогранне, тому в залежності від різних характеристик виділяють велику кількість класифікацій:

• за метою кредитування;
• залежно від валюти позики;
• за видом нерухомості, яка буде куплена;
• за способом розрахунку щомісячних платежів.

Це не повний список, причому кожна класифікація має право існування.

Деякі фахівці вважають за краще виділяти групи іпотеки , виходячи з її визначення як застави нерухомості.

За цим принципом можна назвати дві групи:

1. іпотека під заставу наявної у власності нерухомості;
2. набагато частіше позику беруть ті, у кого нічого немає, тому більш популярний кредит під заставу майна, що купується.

Якщо іпотека оформляється першим способом, позичальник отримує такі переваги:

• нижча ставка;
• можливість нецільового використання коштів.

При оформленні іпотеки під заставу об'єкту нерухомості, що купується, Навпаки, позика має виключно цільовий характер. Тобто купити на отримані гроші не можна нічого, крім квартири, більше того, вона повинна бути схвалена банком. Про те, як взяти читайте в окремій статті.

Сьогодні на ринку співіснує безліч кредитних організацій. Звичайно, це веде до величезної конкуренції.

Кожен банк прагне розробити декілька програм іпотечного кредитування, які виявляться унікальними та будуть популярними серед позичальників.

Називають програми кредитування по-різному, але найчастіше найменування відображають спосіб отриманняабо мета. В першому випадкуназви більше мають рекламний характер. У другому- Вони відображають реальне призначення іпотеки.

За метою оформлення прийнято виділяти:

1. Кредит на придбання квартири на вторинному ринкуодин із найпоширеніших на сьогоднішній день. Його характеризують оптимальні умови, вигідна процентна ставка. Крім того, цей вид іпотеки відрізняється швидким оформленням. Багато банків пропонують відразу кілька різновидів іпотечних кредитів на придбання житла на вторинному ринку, відповідно до яких деякі групи позичальників пропонують певні пільги.
2. Іпотечна позика на нерухомість, що будуєтьсядає можливість придбати житло у момент його будівництва. Слід розуміти, що забудовник обов'язково повинен бути акредитований організацією, що видає кредит. Для банку в цьому випадку діє не лише ризик неповернення, а й ймовірність, що будівництво не буде закінчено. Тому за подібними програмами ставка найвища. Звичайно, це веде до збільшення переплати. Однак є і плюс для позичальника - квартиру можна придбати за набагато нижчою вартістю.
3. Іпотека для будівництва будинкувидається тим, хто має земельну ділянку. Такий кредит дозволяє звести приватний будинок.
4. Кредит на придбання заміської нерухомостідозволяє стати власником таунхауса, заміського будинку, земельної ділянкиабо котеджу. На ринку є пропозиції, розроблені кредитними організаціями за підтримки забудовників. Подібні програми надають можливість купити житлові об'єкти в екологічно чистих районах за прийнятними цінами.

Виходить, позичальнику, щоб полегшити вибір серед різноманітності іпотечних програм, слід визначитися, яке майно використовуватиметься як застава.

Після цього у відділенні банку, на його сайті або на інтернет-ресурсах пошуку кредитів необхідно вибрати програму, що відповідає цілі. Тобто брати до уваги слід ті програми, які дозволяють придбати бажаний тип нерухомості.

Програми іпотечного кредитування для молодих сімей, бюджетників, держслужбовців, молодих спеціалістів

4. Спеціальні програми іпотечного кредитування – огляд ТОП-4 іпотечних програм 📝

У Росії існують не тільки стандартні (базові) іпотечні програми, на які подати заявку може кожен, але й спеціальні , спрямовані на допомогу у придбанні житла певним категоріям громадян Відмінною особливістю такої іпотеки є підтримка держави.

1) Іпотека з держпідтримкою

Метою іпотечного кредитування з державною підтримкою є допомога у вирішенні житлових проблем, призначена для соціально незахищених громадян.

До них відносяться:

• сім'ї, що належать до багатодітних;
• громадяни, які виховувалися у дитячих будинках;
• низькооплачувані працівники бюджетної сфери;
• інваліди;
• інші категорії громадян, які не мають змоги придбати житло без допомоги держави.

Щоб скористатися можливістю оформити соціальну іпотеку, громадяни мають бути поставлені у чергана покращення умов проживання.

Існує кілька видів допомоги, що надається державою:

• субсидія, яка може бути спрямована як на погашення наявної іпотеки, так і на початковий внесок;
• нижча відсоткова ставка за іпотечним позикою;
• продаж у кредит нерухомості за зниженою вартістю.

Громадянин не має права самостійно вибирати, яку допомогу йому віддати перевагу. Таке рішення ухвалюється місцевою владою.

2) Військова іпотека

Для військовослужбовців, які беруть участь у програмі накопичувально-іпотечної системи, передбачено можливість скористатися для придбання квартир програмою «Військова іпотека» . Таке кредитування здійснюється за підтримки держави.

На спеціальний рахунок військовому перераховують субсидії, що призначені для придбання житлової нерухомості. При цьому з 2016 У військових з'явилася можливість вибирати регіон придбання житла, а також тип об'єкта нерухомості.

3) Іпотека для молодої сім'ї

Ще одним видом соціальної іпотеки є іпотека молодої сім'ї. Дію цієї програми планували припинити в 2015 року. Проте умови відредагували та іпотеку для молодої сім'ї продовжили. На даний момент планується, що програма діятиме до 2020 року.

Скористатися цим типом іпотеки мають право сім'ї, які відповідають таким вимогам:

• один із подружжя молодший 35 років;
• офіційне визнання сім'ї як потребує поліпшення житлових умов.

Програма передбачає можливість використовувати субсидовані кошти як внесок за іпотечним кредитом. При цьому максимальний розмір державної допомоги становить 30 % вартості житла.

4) Іпотека для молодих спеціалістів

Ця програма покликана допомогти з придбанням житла працівникам бюджетноїсфери, вік яких не перевищує 35 років. Одна із програм цієї категорії – «Будинок для вчителя».

Тим, хто планує скористатися соціальною іпотечною програмою, слід знати, що, крім федеральних програмє і спеціальні програми у регіонах, що розробляються місцевою владою. Саме в цих організаціях можна дізнатися про діючі програми.

Умова 8. Процентна ставка з іпотеки

У середньому у російських банках рівень процентної ставки становить 12 -14% на рік.

Більш лояльні умови діють для постійних клієнтів банку, а також для тих, хто оформляє іпотеку за соціальним програмам.

Клієнтам слід бути уважними до банків, які пропонують отримати іпотеку під нижчий відсоток. Нерідко у випадках діють завищені комісії.

Умова 9. Порядок виплат

Теоретично існує 2 варіанти здійснення щомісячних платежів:

1. диференційовані;
2. ануїтетні виплати.

В першому випадкупоступово здійснюється зниження розміру платежу, у другому- Оплата здійснюється рівними сумами.

У Росії її найбільшою популярністю користується схема з використанням ануїтетних платежів. Саме вона пропонується більшістю банків.

Умова 10. Страхові внески

Російським законодавством передбачено обов'язок страхувати іпотечні кредити. Але найчастіше банки запроваджують умови про додаткові страховки.

Вони вводять у кредитні програми умову страхування життя клієнта, його працездатність, а також заставне майно. У цьому випадку найкраще вибрати комплексну страховку , оскільки її вартість буде нижчою.

Таким чином, існує низка умов іпотечного кредитування, з якими позичальник повинен ознайомитися ще на етапі вибору банку.

Розрахунок іпотеки (суми іпотечного кредиту) за допомогою онлайн-калькулятора

8. Як розрахувати іпотеку онлайн – приклад розрахунку суми іпотечного кредиту 💻💸

Вже на етапі ухвалення рішення купити житло в іпотеку майбутні позичальники задаються питанням, яким буде розмір щомісячних платежів, і скільки зрештою становитиме переплата.

Більшість великих банків надають усім бажаючим можливість зробити самостійно всі необхідні розрахунки з використанням іпотечного калькуляторав режимі онлайн . Проте часто виникають певні труднощі.

Але кредитування неможливе без серйозного забезпечення інтересів кредитора. Еволюція розвитку кредитування показала, що найефективніше інтереси кредитораможуть бути захищені за допомогою використання застави нерухомості, оскільки:

• нерухомість порівняно мало схильна до ризику загибелі або раптового зникнення;
• вартість нерухомості має тенденцію до постійного зростання;
• висока вартість нерухомості та ризик її втрати є потужним стимулом, що спонукає боржника до точного та своєчасного виконання своїх зобов'язань перед кредитором.

Одним із інструментів захисту інтересів кредиторів за допомогою застави нерухомості стала іпотека.

Іпотека - поняття та сутність

Термін "іпотека" в юридичному обороті зазвичай охоплює два поняття:

Іпотека як правовідносини- Це застава нерухомості (землі, основних фондів, будівель, житла) з метою отримання позички.

Іпотека як цінний папір- Має на увазі: борговий інструмент, що засвідчує права заставоутримувача на нерухоме майно.

Іпотечне кредитування- Це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

У разі неповернення позички власником майна стає кредитор. Таким чином, іпотека – це особлива форма забезпечення кредиту.

Особливості іпотечного кредитування:

• іпотекою визнається застава майна;

• довгостроковий характер іпотечного кредиту (20 - 30 років);
• закладене майно на період дії іпотеки залишається, як правило, у боржника;
• закладено може лише те майно, яке належить заставнику на праві власності або на праві господарського відання;
• законодавчою базою іпотечного кредитування є заставне право, на основі якого оформляється договір іпотеки та здійснюється розпродаж майна, що перейшло до кредитора;
• розвиток іпотечного кредитування передбачає наявність та розвиненого інституту її оцінки;
• іпотечне кредитування здійснюють, зазвичай, спеціалізовані іпотечні банки.

Учасники системи іпотечного кредитування:

• Заставник - фіз. або юр.особа, яка надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого обов'язку.
• Заставоутримувач (іпотечний кредитор) - юридична особа, що видає кредити під заставу нерухомого майна.

Правові основи іпотечного кредитування у Росії:

1. Федеральний закон Російської Федерації «Про іпотеку (заставу нерухомості)» від 16.07.98;
2. Федеральний закон Російської Федерації «Про оціночну діяльність у РФ» від 29.07.98.

Іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Іпотека та банки

Іпотечні банки -спеціалізовані банки, що здійснюють довгострокове кредитування на під заставу нерухомості.

Переваги іпотечного кредитування для банків:

• порівняно низький ризик при видачі кредитів, оскільки вони забезпечуються нерухомістю;
• довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних переговорів із клієнтами;
• іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;
• заставні можуть активно звертаються на вторинному ринку, що дозволяє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставу після видачі кредиту.

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

• необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів - оцінювачів нерухомості, яку подають у заставу, що збільшує витрати банку;
• довгострокове відволікання коштів;
• Велика тривалість терміну, який надається кредит, є великий загрозою майбутнього прибутку банку, оскільки дуже складно спрогнозувати на десятиліття вперед динаміку ринкових відсоткові ставки.

Механізм іпотечного кредитування

Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.

Основними документами для отримання кредиту, що визначають взаємовідносини кредитора та позичальника, є кредитний договір та договір про заставу.

Кредитний договірвизначає мету отримання позички, термін та розміри кредиту, порядок видачі та погашення кредиту, інструменти кредитування (відсоткова ставка, умови та періодичність її зміни), умови страхування позички, спосіб та форма перевірки забезпеченості та цільового використання кредиту, санкції за нецільове використання та несвоєчасне повернення позички, розмір та порядок сплати штрафів, порядок розірвання договору, додаткові умови за згодою кредитора та позичальника.

Іпотечний договірвизначає форму, розмір та порядок заставного забезпечення кредиту.

Запорука з іпотеки

Розвиток іпотеки передбачає існування специфічних видів цінних паперів - заставних та іпотечних облігацій.

Заставна— це юридичний документ про заставу (заставу) об'єкта нерухомості, що засвідчує віддачу об'єкта забезпечення зобов'язань під кредит.

Об'єкт застави - нерухоме майно, що є забезпеченням зобов'язань позичальника. Об'єкт кредитування – конкретна мета. для досягнення якої надається позичка.

Таким чином, можливі різні варіанти поєднань об'єкта застави та кредитування. Наприклад: позичка на будівництво житла під заставу земельної ділянки.

Механізм іпотечного кредитуванняістотно відрізняється від механізму формування кредитних ресурсів у комерційному банку. У розвинених країнах кошти надання кредиту банк формує, переважно, шляхом продажу заставних листіві власного капіталу.

Заставні листи -це довгострокові заставні зобов'язання банку, забезпечення надійними (чи сукупними) іпотечними кредитами, якими виплачується твердий процент.

Заставні листи реалізуються іпотечними банками на вторинному ринку інвесторам – іншим кредитним інститутам (у деяких країнах – будь-якому інвестору).

Вторинний ринок - це процес купівлі-продажу заставних цінних паперів, випущених на первинному ринку. Забезпечити первинних кредиторів можливістю реалізувати первинну заставну, але в отриманий дохід надати інший кредит цьому ж ринку — головне завдання іпотечного капіталу.

Інвестиції в заставні листи вважаються надійним вкладенням капіталу, оскільки, крім стабільного відсоткового доходу, вкладник гарантований ризиком іпотекою. Звісно, ​​ринкова вартість закладеного майна згодом може впасти, але тут банки можуть за реалізації заставних запропонувати різні варіанти хеджування (зниження ризику).

Продавши заставні кредитор пускає виручені кошти на надання нових іпотечних кредитів.

Погашення іпотечного кредитупов'язано з терміном і відсотком по закладних, що реалізуються. Якщо час дії заставних 10 років, а тверда ставка відсотка 6,5%, то кредит має бути виданий за ставкою не менше ніж 7% річних для покриття витрат з випуску заставних та виплати відсотків інвесторам. Зміна% ставки залежно від кон'юнктури ринку відбудеться через 10 років, якщо термін іпотеки більш тривалий. Погашення здійснюється з розстроченням платежу, інтервал (місяць, квартал, півріччя, щорічно) встановлюється кредитним договором.

Схема іпотечної позички

Динаміка залишку заборгованості з позики

Роль іпотеки економіки.

Іпотечне кредитування є невід'ємним елементом. Відбиваючи закономірності розвитку світового банківського господарства, є однією з пріоритетних інструментів розвитку .

Іпотека та кризи

Світовий досвід свідчить, що іпотечне кредитування сприяло відродження, оздоровлення, подолання безробіття і, зрештою, виходу з кризиСполучених Штатів Америки — у 30-ті роки, Канади та Німеччини — у 40-50-ті роки, Аргентини та Чилі — у 70-80-ті роки, а також прискорення проведення економічних реформ у низці країн. Певні надії на іпотеку як інструмент вирішення житлової проблеми покладаються й у Росії.

Іпотека та реальний сектор економіки

Розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на функціонування — промисловості, будівництва, сільського господарства тощо. Як показує світова практика, поширення іпотечного кредитування як ефективного способу фінансування капітальних вкладеньможе сприяти подоланню інвестиційної кризи.

Іпотека та банківська система

Іпотечне кредитування має велике значення безпосередньо для розвитку банківської системикраїни. Іпотека - це найважливіший інструмент, що забезпечує повернення кредиту. Іпотечний кредитний інститут, що діє у рамках системи іпотечного кредитування, є відносно стійким та рентабельним суб'єктом економічної діяльності. Тому, чим більше в банківській системі таких кредитних інститутів, тим стабільніша та ефективніша її діяльність в економічній системі країни в цілому.

Іпотека та соціальний благополуччя

Іпотечне кредитування, відволікаючи кошти з поточного обороту у внутрішнє накопичення, до певної міри сприяє зниженнюінфляції.

У сучасних умовах підвищується значення іпотеки. Житлове іпотечне кредитуваннясприяє забезпеченню громадян доступною приватною житловою власністю, будучи сильним чинником класу суспільства.

Актуальність житлового іпотечного кредиту обумовлена ​​тим, що його використання дозволяє вирішити протиріччя:

• між високими цінами на нерухомість та поточними доходами населення;
• між грошовими накопиченнями в однієї групи економічних суб'єктів та необхідністю їх використання в іншій.

Відсутність у нашій країні протягом 70 років інституту на нерухоме майно та інституту іпотеки призвела до негативних наслідків — значною мірою втрачено досвід організації іпотечного кредитування як на рівні кредитної установи, так і на рівні держави в цілому.

Якщо раніше практично єдиною можливістю покращити житлові умови було одержання державного житла, то сьогодні ця проблема здебільшого вирішується громадянами через придбання чи будівництво житла за рахунок власних заощаджень. Обмеженість бюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житлових проблем лише окремих груп населення. Проте основна його частина нині неспроможна поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень.

Створення системи іпотечного кредитуваннядозволить зробити придбання житла доступним для більшості населення; забезпечить взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банків, фінансових, будівельних компаній та підприємств будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.

Інфраструктура іпотечного кредитування

Ефективне функціонування системи іпотечних кредитних інститутів неможливе без наявності відповідних елементів, що забезпечують (інфраструктури). Специфікою іпотечного кредитування є його найтісніший зв'язок з оцінкою вартості, страхуванням та реєстрацією обороту нерухомого майна, а також із вторинним ринком іпотечних кредитів. У зв'язку з цим функціонування системи іпотечних інститутів неможливе без наявності країни:

• системи реєстрації обігу нерухомого майна;
• страхових організацій (компаній);
• організацій, які професійно займаються оцінкою вартості нерухомого майна.

Розвинена інфраструктура системи іпотечного кредитування забезпечує ефективність іпотечних операцій, підвищення безпеки прав суб'єктів іпотечного кредитування.

Іпотека- заставу нерухомого майна, головним чином землі та будівель, з метою отримання іпотечної позички. Іпотека представляє такий вид застави, при якому майно, що закладається, не передається в руки кредитора, а залишається у боржника. Під іпотекою розуміють також заставну та борг за іпотечним кредитом.

Іпотечне кредитуванняце видача кредиту банком під заставу нерухомого майна. Іпотечний кредит одна із складових іпотечної системи. Нині іпотечне кредитування одна із способів поліпшення житлових умов громадян. Громадяни беруть у банках кредити на купівлю нерухомого майна, при цьому сама нерухомість, що купується, надходить в іпотеку (заставу) банку як гарантія повернення кредиту (іпотека в силу закону).

Іпотечним кредитуванням є також заставу вже існуючого нерухомого майна власника для отримання ним кредиту чи позики, які будуть спрямовані або на ремонт або будівництво, або на інші потреби на розсуд позичальника-заставодавця (у більшості випадків він є власником нерухомості).

Аналіз іпотечного кредитування дозволяє виділити два його основні напрями:

Іпотечне кредитування фізичних осіб у частині придбання житла з метою покращення існуючих житлових умов під заставу житлової нерухомості або прав на неї;

Іпотечне кредитування юридичних осіб на розвиток бізнесу, де гарантією повернення також виступає нерухоме майно та власне іпотечне житлове кредитування.

На сучасному етапі розвитку економіки, у багатьох країнах світу придбання житла в кредит є не лише основною формою вирішення житлової проблеми, а й сферою економічної діяльності, ключову роль якої відіграють банківські та інші кредитні структури.

Двохрівнева система іпотечного кредитування:

1) позичальник - юридична або фізична особа, яка бере кредит під заставу нерухомості;

2) кредитор – банк;

3) іпотечне суспільство (агент) – основний елемент самофінансованої системи іпотечного кредитування. Воно викуповує в банку заставні, випускає цінних паперів, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу таких цінних паперів ідуть нові кредити;

4) інвестори – покупці іпотечних цінних паперів. Зазвичай, це пенсійні фонди, страхові компанії, банки.

При однорівневій системі іпотечного кредитування кредитор від імені банку самостійно випускає цінні папери облігаційного типу: звані «заставні листи».

Суть дворівневої моделі полягає в тому, що видані на первинному іпотечному ринку іпотечні кредити поступаються спеціально створеним суб'єктам - операторам вторинного ринку. Сек'юритизація - трансформація банківських кредитів та інших активів у фондові цінності для продажу інвесторам. Сек'юритизовані іпотечні кредити полегшують доступ агентств до готових інвестиційних ринків. Вторинний ринок дозволяє первинним кредиторам продавати позики і таким чином одержувати кошти, необхідні для видачі нових позик. Створенням вторинного ринку досягається економічна мета перерозподілу ризиків та їх зниження за рахунок розподілу кредитних та ринкових ризиків за кожним кредитом серед багатьох інвесторів.

За рахунок організації вторинного іпотечного ринку в країнах англо-саксонської системи права досягаються певні цілі: перерозподіл капіталів як із різних регіонів, так і з різних галузей діяльності: рефінансування первісних кредиторів; зняття ризиків із первісних кредиторів за рахунок переуступки іпотечних кредитів операторам вторинного іпотечного ринку; перерозподіл ризиків, пов'язаних із здійсненням іпотечного кредитування між учасниками вторинного ринку іпотеки.

Суть однорівневої системи іпотечного кредитування у тому, що видав кредит іпотечний банк самостійно рефінансує іпотечні кредити з допомогою випуску цінних паперів облігаційного типу - заставних листів. Випуск та обіг заставних листів регулюються спеціальним законодавством. Діяльність емітентів заставних листів зазвичай законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику.

Державна підтримка іпотечного кредитування:

1) ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» (АИЖК) - створено Урядом Російської Федерації 1997 року задля забезпечення ліквідності російських комерційних банків, які надають довгострокові житлові кредити населенню, з допомогою купівлі прав вимог щодо таких кредитів коштом, залучені шляхом розміщення обліг на фондовий ринок.

100% акцій АИЖК належить Уряду РФ від імені Федерального агентства з управління державним майном.

Метою АІЖК є:

створення загальних стандартів іпотечного житлового кредитування;

Забезпечення доступності іпотечних кредитів для населення по всій території Росії;

створення інституту рефінансування іпотечних кредиторів;

створення вторинного ринку для зобов'язань, забезпечених іпотекою;

Формування ринку іпотечних цінних паперів.

2) Програма ВЕБ – основні напрямки інвестування коштів:

Власні кошти Зовнішекономбанку в облігації з іпотечним покриттям

Кошти пенсійних накопичень, що перебувають під управлінням Зовнішекономбанку як державної керуючої компанії

Кошти Фонду національного добробуту, що виділяються Урядом РФ

Заставодавець – фізична або юридична особа, яка надала нерухоме майно у заставу для забезпечення свого боргу. До них пред'являються такі вимоги:

Надійність та платоспроможність;

Добровільне надання у заставу нерухомого майна;

Здатність внести авансові платежі.

Заставоутримувачі – юридичні особи, які видають кредити під заставу нерухомого майна . До них належать банки, фонди та інші кредитні установи, з якими заставники укладають договір про надання іпотечного кредиту. Іпотечні кредитори здійснюють обслуговування виданих іпотечних кредитів протягом усього терміну дії кредитного договору.

Іпотечний банк - установа, що спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. Позики такими банками видаються як на житлове, а й у виробниче будівництво.

Вдосконалення іпотечного кредитування:

1) зменшення кількості документів, необхідні для отримання іпотечного кредиту, а також зменшення строків розгляду наданих документів. Одним із шляхів удосконалення іпотечного кредитування є запровадження електронного документообігу та цифрового електронного підпису, завдяки яким можна суттєво спростити процес подання документів для отримання іпотечного кредиту.

2) створення бюро кредитних історій, діяльність яких дозволяє суттєво прискорити процес прийняття рішень про видачу іпотечного кредиту.

3) зниження початкових внесків, які зараз можуть досягати 50% вартості житла.

4) розробка та реалізація державних та муніципальних програм, за допомогою яких різні категорії населення нашої країни зможуть придбати власне житло. В даний час військові, молоді сім'ї, а також працівники деяких підприємств можуть розраховувати на суттєві пільги при купівлі житла за допомогою іпотеки, крім того, покупці квартир можуть розраховувати на суттєве податкове відрахування протягом кількох років при купівлі квартири.

5) розробка законодавства, що дозволить захистити права власників іпотечних квартир. Не секрет, що багато кредитних організацій користуються правовою неграмотністю росіян і укладають договори таким чином, щоб отримати якнайбільше прибутку із позичальника.

Проблеми іпотечного кредитування:

1) Зростання вартості житла

2) Низький рівень доходів

3) Високі відсоткові ставки

Знайти найкращий банк для ІП – означає забезпечити собі економію на вартості користування рахунком. Лояльні до малого бізнесу фінансові організації не лише пропонують мінімальні

Вигідні вклади - 10 найкращих пропозицій на ринку

Як максимально вигідно покласти гроші під відсотки Щоб вигідно покласти гроші під відсотки, потрібно коректно оцінити ситуацію на банківському ринку, порівняти пропозиції

Обов'язкове страхування вкладів - це особлива система, що забезпечує отримання вкладниками грошових коштів, що зберігаються на депозитах, при відкликанні у банку ліцензії або при його

Чи можна відкрити 2 або більше вкладів в одному банку?

Бажаєте покласти всі свої гроші в один банк? Це може здатися гарною ідеєю, але чи вдасться так зробити – спробуємо розібратися. Чи можна відкрити два однакові

Найвигідніші вклади для пенсіонерів: 14 пропозицій банків

Вигідні вклади для пенсіонерів пропонують найбільші російські банки: ВТБ, Газпромбанк, Пошта Банк, Ощадбанк та інші. У середньому вкладники зможуть отримувати 5,35-9

У чому важлива різниця між кредитом і позикою: 7 відмінностей

Суть кредиту та його найважливіші відмінності від позики Хоча дуже часто кредит та позику (або позику) розглядають як щось синонімічне, між цими двома поняттями є відмінності. Про

Де взяти кредит без відсотків: 15 актуальних варіантів

Де взяти кредит без відсотків: можна оформити мікропозику чи розстрочку, отримати банківську картку. Грамотна робота з кредитними продуктами дозволить вирішувати власні проблеми,

Диференційований та ануїтетний платежі: переваги та недоліки, особливості, порівняння

У більшості випадків позичальники погашають кредити рівними (тобто ануїтетними) платежами. Фактично щомісячні внески можуть бути різними – від більшого до меншого (тобто диференціро

Банки, що дають кредит на погашення інших кредитів

Послуга рефінансування дозволяє взяти новий кредит, щоб погасити наявний (або наявний). Таким чином, можна або об'єднати ті, що мають позики, або повернути ті, що вже мають

Чому банки не дають кредиту і що з цим робити: відповіді 2019 р.

Коли не дають кредит в одному банку, це прикро. Коли всі відмовляють – важливо проаналізувати причини відмов і зробити все можливе, щоб такого більше не було. Найбільш
Невід'ємний інструмент системи іпотечного житлового кредитування забезпечення кредиту, тобто. гарантія його повернення.

Іпотека - Різновид майнової застави, що служить забезпеченням виконання грошового зобов'язання з метою отримання іпотечної позички. При цьому іпотека представляє такий вид застави, при якому майно, що закладається, не передається в руки кредитора, а залишається у заставника (позичальника).

Термін «іпотека» означає заставу нерухомого майна та застосовується в законодавствах різних країн для позначення трьох наступних правових категорій:

Застави;
- Заставний;
- Іпотечного кредиту.

Чинне російське цивільне законодавство під закладкою розуміє цінний папір, що засвідчує такі права її законного власника:

Право на виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання;

Право застави на зазначене у договорі про іпотеку майно.

Відповідно до ст. 77 Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)», квартира, придбана з допомогою кредиту банку у власність, вважається що у заставі з державної реєстрації речових договору її купівлі-продажу.

Виручені заставоутримувачем заставної (якому передано або на який судом переведено права на заставну) кошти в результаті реалізації предмета іпотеки, розподіляються в наступному порядку:

З них утримуються суми, необхідні покриття витрат, що виникли у зв'язку з зверненням стягнення щодо іпотеки та її реалізацією;

Вони спрямовуються на погашення боргу іпотечного заставоутримувача заставоутримувача заставної;

Сума, що залишилася, передається іпотечному заставоутримувачу в погашення належного йому боргу за кредитним договором або іншим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою за заставною;

Нарешті, залишок розподіляється між іншими кредиторами заставника та самим заставником.

Розподіл проводиться органом, який здійснив виконання судового рішення, а якщо стягнення на закладене майно було звернено у позасудовому порядку - нотаріусом, який засвідчив угоду про такий порядок стягнення, з дотриманням правил ст. 319, п. 1 ст. 334 та п. 4. та 6 ст. 350 ЦК України.

В даному випадку іпотечний заставник виявляється в невигідному становищі в порівнянні з тим, якби заставна не була видана і надалі не була закладена. Так, за загальним правилом, якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, перевищує розмір забезпеченої заставою вимоги заставоутримувача, різниця повертається заставнику (п. «б» ст. 350 ЦК України). При заставі заставний предмет іпотеки є забезпеченням двох практично не пов'язаних між собою зобов'язань: зобов'язань боржника перед іпотечним заставоутримувачем; зобов'язань власника заставної перед заставоутримувачем заставної. Причому на забезпечення другого зобов'язання заставник згоди не давав (принаймні, чинне законодавство не містить вимоги до власника заставної про попереднє отримання такої згоди від іпотечного заставника перед укладенням угоди заставної застави).

При порушенні боржником умов виконання основного зобов'язання, виручена від реалізації предмета іпотеки, сума спрямовується на погашення двох незв'язаних між собою зобов'язань (замість одного зобов'язання боржника перед заставоутримувачем за відсутності заставної застави). Шанс отримати різницю між грошовою сумою, отриманою від реалізації предмета іпотеки, та розміром зобов'язань основного боржника для заставника різко зменшується.

Для наочності продемонструємо формулу розрахунку суми, що підлягає передачі іпотечному заставнику:

ЗД = С - ОД - ОЗ

де ЗД - сума, що підлягає перерахуванню іпотечного заставника; С - сума, виручена від реалізації предмета іпотеки, та зменшена на витрати, необхідні для покриття витрат у зв'язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки та її реалізацією; ОД – розмір зобов'язань основного боржника; ОЗ - розмір зобов'язань іпотечного заставоутримувача перед заставоутримувачем заставної, утриманих останнім. Даний правовий перекіс може світити до нуля зусилля щодо впровадження у господарський оборот додаткового гнучкого та необхідного фінансового інструменту - заставного.

На відміну від наведеної вище пріоритетної формули повинна стати наступна формула (значення показників ті ж, що і в попередній):

ЗД = З - ОЗ

Ця формула заснована на загальних правилах, закріплених у п. 5 та п. 6 ст. 350 ЦК України, тобто якщо значення ЗД виходить негативним, то цю різницю вправі вимагати іпотечний заставоутримувач від іпотечного заставника (п. 5 ст. 350 ЦК України). Якщо ж значення ЗД виходить позитивним, то цю різницю має перерахувати іпотечний заставоутримувач іпотечного заставника (п. 6 ст. 350 ЦК РФТ).

Перелік видів заставних, віднесених відповідно до Методичних вказівок щодо застосування професійними учасниками ринку цінних паперів Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості)» (утв. розпорядженням ФКЦП Росії від 26.02.1999 р. №195-р) до категорії високоризикованих відносяться:

Заставні, якими заставниками і боржниками по забезпеченим іпотекою зобов'язанням виступають різні особи, крім випадків, як заставників нерухомого майна виступають Російської Федерації, суб'єкти Федерації і муніципальні освіти;

Заставні, запорукою нерухомого майна за якими забезпечені не зобов'язання щодо повернення отриманих кредитів (позик), а інші цивільно-правові зобов'язання;

Заставні, законними власниками та відчужувачами яких є фізичні особи;

Заставні, як початкові законні власники яких зазначені фізичні особи;

Заставні, як початкових законних власників яких зазначені юридичні особи, яким законодавством РФ не надано право здійснювати іпотечне кредитування;

Заставні відсутність доданих до них договорів кредиту та іпотеки, форма та зміст яких відповідають вимогам цивільного законодавства РФ, а також законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

Заставні, нерухоме майно за якими належить заставникам на праві господарського відання;

Заставні, нерухоме майно за якими хоч і належить заставникам на праві власності, але може бути предметом цивільно-правових угод, лише за згодою третіх осіб, у т.ч. за згодою уповноважених державних органів чи органів місцевого самоврядування;

Заставні, за якими закладеним є право оренди чи інше право володіння та користування нерухомим майном;

Заставні, за якими закладеними є повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання;

Заставні, нерухоме майно за якими перебуває у спільній (спільній чи частковій) власності двох або більше заставників;

Заставні на житлові приміщення (квартири, індивідуальні житлові будинки) без доданих до них довідок про характеристику житлової площі, довідок про кількість та склад зареєстрованих (прописаних) на житловій площі осіб, оформлених у належному порядку документів про землевідведення, планів земельних ділянок, пооб'єктних виписок з реєстрів реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним. Відносини між суб'єктами іпотечного житлового кредитування будуються на договірній основі: між суб'єктами кредитних відносин укладаються відповідні договори, що визначають усі сторони кредитної угоди, включаючи права, обов'язки та відповідальність сторін.