Заміський ринок: будинки більше, ніж треба

Дорогий сегмент заміської нерухомості завжди в більшій зоні ризику, ніж ринок економ-проектів. Тут забудовники просто не мають права на помилку: щоб вижити сьогодні, вони зобов'язані забезпечувати бездоганний сервіс, а головне - робити максимально якісний продукт, який буде враховувати всі потреби покупця.

Пожвавлення або спад

За оцінкою експертів, ринок заміської нерухомості починає виходити із стагнації. Частково цьому сприяє вища доступність іпотеки, а також ті фінансові інструменти, які пропонують забудовники - розстрочка, спільні індивідуальні програми з банками, іпотечні канікули і акції. На ринок почали виходити нові проекти, чого не спостерігалося вже кілька років. З початку року продажі стартували в московському ЖК «Берег Столиці», а також в селищах ArtEco і Park Fonte на Новоризькому шосе. Новий обсяг пропозиції допоміг активувати продажу і знизити середні ціни в сегменті. В результаті, зазначає Олексій Коротких, комерційний директор Villagio Estate, попит за рік виріс на 24%, а вартість об'єкта зменшилася на 19%.

Основний попит припадає на Рублево-Успенське шосе, оскільки цей напрям залишається самим інфраструктурно-розвиненим, в затребуваних селищах Рубльовки до всіх необхідних об'єктів можна дійти пішки, зауважує Катерина Румянцева, голова ради директорів Kalinka Group.

Важливий тренд цього року на ринку заміської нерухомості - перемикання купівельного інтересу з ділянок без підряду (найбільш затребуваного продукту раніше), на вже готові будинки. Щодо 2016 року частка УБП в загальному обсязі угод знизилася на 10%, в той час як відсоток угод з побудованими котеджами збільшився на 7%.

Основна причина цієї тенденції полягає в тому, що сьогодні купити готовий будинок у забудовника вигідніше, ніж купити порожню ділянку і будувати самостійно, пояснює керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» Володимир Яхонтов.

Структура попиту на заміську нерухомість за форматами

Структура фінансування також є ілюстрацією до тренду на зниження вартості будинків. Майже для п'ятої частини (17%) із загального числа кінцевих покупців джерелом фінансування є іпотечний кредит.

На набувачів з живими грошима доводиться не більше 11% в загальній структурі операцій. Мета покупки - для себе чи для батьків. У цю групу входять в тому числі ті, хто вже встиг продати міську квартиру і на заміський ринок приходить вже з грошима, не входячи в систему трейд-ін.

Найбільша група, з часткою 68% - це учасники альтернативних угод, коли люди через продаж своєї квартири збираються придбати будинок або заміську квартиру більшої площі.

Як залучити покупця

Сьогоднішній ринок - це ринок покупця, і продавці всіма силами намагаються залучити клієнтів, пропонуючи різні бонуси. У компанії Optiland придумали новий формат спілкування з клієнтами - зустрічі забудовника і жителів селища під назвою «Очна ставка», розповідає Олексій Однорал, керівник департаменту реалізації компанії. Такий захід допомагає вирішити на місці всі виникаючі питання, а також отримати зворотній якісний зв'язок від покупців. Крім того, це показує відкритість забудовника, тому як одним з критеріїв при виборі проекту є надійність забудовника.

Все більшу популярність отримують готові будинки «під ключ». Наявність обробки заміського будинку підвищує його ліквідність і дозволяє реалізувати такий об'єкт в найкоротші терміни. Ніна Резніченко, директор департаменту продажів заміської нерухомості Savills в Росії вважає, що більшість покупців сьогодні не хочуть витрачати час і сили на проведення ремонту, а прагнуть переїхати відразу після укладення угоди.

В умовах загального дефіциту часу на збір інформації та прийняття рішення, точна, повна, достовірна, актуальна інформація економить час пошуку потрібного об'єкту і допомагає швидше досягти мети. Тому важливим інструментом просування і залучення клієнтів є сайт компанії-ріелтора. Логіка і навігація порталу повинні бути інтуїтивно зрозумілими і простими, а контент - інформативним. IT-технології торкнулися і процесу роботи з клієнтом. Багато ріелторів використовують смс-повідомлення і месенджери для оповіщення власників-продавців про зміни по їх об'єкту, активності попиту, прогнозу продажів.

Група компаній KASKAD Family в своїх проектах почала використовувати технології VR (віртуальна реальність) і AR (доповнена реальність), щоб клієнт, купуючи об'єкт, що будується, міг розуміти, як буде виглядати його будинок або квартира, а також громадські території ще до покупки, ділиться Катерина Коган, керівник департаменту маркетингу. Ці технології дозволяють створити просторове, образне сприйняття і чітке розуміння того місця, де людина збирається жити. Якщо віртуальної реальності недостатньо, то деякі девелопери пропонують тест-драйв, а саме можливість провести вихідні в будинку, який зацікавив покупця. Також цікава оренда з подальшим викупом: це актуально для вже готових будинків. Трохи пропозицій є в частині взаємозаліку: обміну квартири на заміський будинок. Однак, за словами Володимира Яхонтова, серйозного ефекту збільшення продажів такі акції не приносять.

Іноді девелопери пропонують клієнтам дуже специфічні послуги. Так, в «Істрінському долині» більшість селищ розташовані поруч з водосховищем, тому співробітники компанії надають юридичні консультації. Вони не тільки допомагають оформити документи, а й розповідають, що таке водоохоронна зона і підпірних рівень водосховища, де можна поставити будинок, щоб не мати проблем з законом.

Є й більш незвичайні способи залучення клієнта. У компанії «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість», наприклад, покупцям надається сash back від вартості об'єкта, тобто відшкодування частини вартості об'єкта. Раніше дана послуга була присутня тільки в банківському секторі і пропонувалася власникам банківських карт.

На ринку набирає популярність аукціонний метод, його використовують агентства нерухомості при продажі будинків, що володіють невисокою ліквідністю, розповідає Олег Михайлик. Раніше метод аукціонів часто використовувався на ринку міського житла економ-класу, зараз його переймають і інші сегменти нерухомості. Суть аукціону полягає в наступному: власник істотно знижує ціну і влаштовує торги на підвищення серед потенційних покупців.

На думку Наталії Нестерової, комерційного директора девелоперської компанії «Трійка РЕД», привернення уваги до проекту має здійснюватися комплексно, в такому випадку стратегія буде працювати ефективно. Перш за все, на рівні самого об'єкта і його концепції - локації, наявності інфраструктури, вибору форматів квартир, благоустрою. Не секрет, що в заміській нерухомості особливе значення має питання благоустрою - саме завдяки йому в проекті підтримується атмосфера заміського життя. Таким чином, проекти, розташовані поруч з великими лісопарками, водоймами і оригінальними концепціями благоустрою привертають більше уваги з боку потенційних покупців.

Подарунки

Подарунки на заміському ринку бувають різними - це можуть бути і додаткові знижки від забудовника, знижки на послуги в партнерських компаніях або якісь матеріальні речі. Наприклад, компанія Optiland до минулого нового року при покупці таунхауса дарувала новий Iphone 7. До 14 лютого клієнти отримували романтичну поїздку в Сочі на двох також за покупку нерухомості. В цьому році компанія знову планує дарувати новий Iphone 10, можливо будуть ще якісь додаткові бонуси в честь наступаючих свят.

KASKAD Family - перша компанія серед девелоперів запустила безпрецедентну акцію - милі Аерофлоту при покупці таунхауса, тобто по суті - це квиток до Китаю або США. При покупці за кожні 100 рублів нараховується 1 миля Аерофлоту. Акція поширюється на ряд селищ: «Федоскіно Парк», «Середніково Парк», «Зеленоградский». Крім того, в КП «Зеленоградский» проводиться акція: при покупці деяких дуплексів - Mini Cooper в подарунок.

Ціна і репутація важливіша подарунків

Безумовно, продавці намагаються залучити клієнтів різними способами. Але в високобюджетному сегменті такі бонуси не так ефективні, як якість продукту, ринкова ціна і зручні умови покупки.

Деякі експерти впевнені, що ніякі бонуси і знижки на заміському ринку і на ринку нерухомості, в цілому, не зрівняються з надійністю забудовника і якістю його проекту. В першу чергу покупець завжди буде звертати увагу на якість будівництва, на працюючу інфраструктуру всередині селища, на те, як живуть люди в цьому селищі, на соціокультурну життя проекту. Та все це завжди буде першим «бонусом» від забудовника, який приверне покупців. Другий плюс - це спеціальні вигідні програми іпотечного кредитування в провідних банках країни або зручні програми розстрочки. Сьогоднішні покупці більше не шукають просто будинок на ділянці землі. Їм недостатньо однієї гарної обгортки, а важливо що всередині. Як показує практика, проекти, в яких девелопер продумав і реалізував внутрішню інфраструктуру, підібрав оперативно працюючу компанію, що управляє, допоміг створити жителям затишок і атмосферу, організував соціальні та розважальні заходи - будуть продаватися завжди незалежно від пори року або економічної ситуації в країні.

Спеціально для порталу "Все новобудови"

Аналітики компанії «Метріум Груп» підвели підсумки року на первинному ринку заміської нерухомості. Обсяг пропозиції збільшився на 5%. Середня ціна кв. м знизилася на 24%.

За даними «Метріум Груп», у 2017 році на ринку заміської нерухомості спостерігалося деяке пожвавлення. У продаж вийшло два нових селища. У лютому на Новій Ризі стартувала реалізація котеджів з обробкою в елітному КП ArtEco. Також в першому півріччі на ринок надійшли ділянки з підрядом в новому КП преміум-класу Wright Village (25 км по Київському напрямку).

Крім проектів, що надійшли пропозицію оновилося за рахунок старту продажів нових черг в трьох селищах: «Успенський Ліс», «Федоскіно парк» і «Роздори-2».

Для порівняння - за весь 2016 рік ринок поповнився лише одним проектом і однієї нової чергою в уже реалізується селищі.

В елітному КП Rubin Estate в минулому році був проданий останній лот.

Таким чином, в кінці 2017 року на первинному ринку заміської нерухомості Московського регіону налічувалося 42 котеджних селища з об'ємом пропозиції близько 1 025 домоволодінь. У річній динаміці вибірка збільшилася на 5%.

Як відзначають аналітики «Метріум Груп», за підсумками 2017 року майже 2/3 всього пропозиції по числу домоволодінь зосереджено на двох напрямках: Новоризькому та Київському (по 30,8%). За рік частка першого скоротилася на 9,7 п.п. за рахунок вимивання пропозиції в декількох селищах. Частка другого, навпаки, зросла на 15,8% на тлі виходу на ринок нового КП. За ними слід Рублево-Успенське шосе (20,4%, -6,6 п.п.). Частка Дмитровського шосе склала 13,4% (+0,2 п.п.), Мінського - 4,6% (+ 0,3 п.п).

Превалюючий обсяг пропозиції (58,4%) розташований на віддаленості 21-30 км від МКАД (-3,4 п.п. за рік). Трохи більше третини ринку (31,7%) зосереджено в радіусі 11-20 км від МКАД (+1,0 п.п.). Всього 6,9% домоволодінь представлено на найбільш віддалених територіях (понад 31 км), а 3% - в ближньому поясі (до 10 км). Їхні частки за звітний період показали динаміку +2,1 п.п. і +0,3 п.п. відповідно.

У структурі пропозиції в розрізі по класах основний обсяг припадає на лоти в елітних селищах (61,5%, +5,1 п.п.). Чверть пропозиції (25,2%, -7,1 п.п.) реалізується в КП бізнес-класу. Традиційно на досліджуваних напрямках невелика частка низькобюджетних об'єктів (13,3%, +2,1 п.п.).

Найбільш помітні зміни відбулися на Київському шосе. Вихід нового високобюджетного КП привів до збільшення вдвічі елітних пропозицій в локації (до 56,2%, +53,5 п.п. з початку року).

За підсумками року середній метраж домоволодіння на заміському ринку склав 538,2 кв. м (-6,6% з початку року). За напрямками негативна динаміка спостерігалася на Дмитрівському (-10,9%) і Новоризькому шосе (-9,5%). По інших локаціях середня площа лотів збільшилася: на Рубльово-Успенському на 17,4%, на Київському на 15,5%, на Мінському на 4,5%. Причиною змін стала сукупність двох чинників: надходження в реалізацію пропозицій меншої площі і вимивання домоволодінь меншого розміру.

За підрахунками аналітиків «Метріум Груп», в грудні 2017 року середня ціна кв. м на первинному заміському ринку обраних напрямків становила 127 980 руб. У порівнянні з попереднім роком показник значно знизився - на 24%. Це обумовлено виходом обсягу нової пропозиції за привабливими стартовими цінами. Крім того, в частині вже експонуються проектів забудовники пішли на пряме зниження цін.

Скорочення середньої ціни кв. м домоволодіння за звітний період відзначено в усіх напрямках. Найбільша корекція зафіксована на Київському (-30,3%), Рублево-Успенському (-27,6%) і Новоризькому шосе (-18,4%). На Мінському і Дмитрівському напрямках зміна було менш значним: -10,2% і -8,9% відповідно.

Зменшення середньої площі домоволодіння в сукупності зі зниженням середньої ціни кв. м привели до коректування середньої вартості лота. За підсумками 2017 року вона склала 60,9 млн руб. (-41,4%). Найбільший вплив справила зміна структури пропозиції на Новоризькому напрямку. У локації середня вартість лота зменшилася вдвічі до 53,3 млн руб. (-56,4%).

Найдорожчі лоти представлені на Мінському (в середньому - 162,7 млн \u200b\u200bруб.) І Рублево-Успенському шосе (в середньому - 114,8 млн руб.). За рік вони подешевшали на 6,3% і 16,1% відповідно.

Основні тенденції

девелоперська активність

«Первинний ринок заміської нерухомості відрізняється низькою девелоперської активністю, - коментує Ілля Менжунов, директор департаменту заміської нерухомості« Метріум Груп », учасник партнерської мережі CBRE. - Однак в порівнянні з попереднім звітним періодом у 2017 році спостерігалося його деяке пожвавлення - в реалізацію надійшло два селища і нові черги в трьох вже експонуються проектах. Для порівняння - в 2016 році ринок поповнився лише одним об'єктом і однієї нової чергою. В якості причини можна відзначити те, що незважаючи на високий рівень конкуренції (в тому числі з боку вторинного ринку), дійсно ліквідного пропозиції на ринку мало ».

Підвищення ліквідності пропозиції

«Одним з інструментів генерації попиту, які використовували забудовники в 2017 році, стала пропозиція домоволодінь з обробкою, - продовжує Ілля Менжунов. - Так, в надійшов на ринок КП ArtEco все котеджі передбачається передавати покупцям з обробкою. Крім того, в ряді вже експонуються проектів девелопери стали пропонувати лоти з готовим ремонтом.

Варто відзначити високий рівень дисконту, що надається в багатьох селищах. У минулому році він досягав 40%. Однак варто зазначити, що такий високий показник зафіксовано переважно в проектах, вже давно експонованих на ринку - так девелопери прагнуть реалізувати низьколіквідне пропозицію ».

попит

«У 2017 році було відзначено збільшення інтересу з боку покупців до заміського ринку первинної нерухомості, - звертає увагу Ілля Менжунов. - Цьому сприяло декілька основних факторів. По-перше, в реалізацію надійшов новий обсяг пропозиції за привабливими цінами. По-друге, на тлі посилення конкуренції деякі забудовники пішли на зниження цін в уже експонованих селищах. Крім того, вони застосовували інші інструменти для підвищення ліквідності пропозиції. По-третє, наголошується реалізація відкладеного попиту - якщо раніше частина потенційних покупців займала вичікувальну позицію з метою покупки заміського будинку по меншій вартості, то в даний час вийшло в продаж пропозиція з привабливими бюджетами підштовхнуло їх до дій ».

прогноз

«З огляду на нові реалії (як економічні, так і ринку заміської нерухомості), у 2018 році не очікується значного зміни ситуації, - резюмує Ілля Менжунов, директор департаменту заміської нерухомості« Метріум Груп », учасник партнерської мережі CBRE. - З метою реалізації низьколіквідних лотів забудовники або йтимуть і далі на пряме зниження цін, або продовжать пропонувати вкрай високі дисконти. Адже з часом пропозиція в давно реалізованих селищах стає все менш актуальним і таким, що відповідає запитам сучасних покупців. У зв'язку з чим середня ціна буде або повзти вниз, або стагнувати. Основний попит буде зосереджений в нових проектах, які відповідають запитам покупців. З огляду на той факт, що в минулому році частина відкладеного попиту була реалізована, сплеску в 2018 році не очікується ».

Заміське житло завжди було ознакою достатку і елементом розкоші, а не першої необхідності, тому криза в даному сегменті проявився раніше, але протікає не так явно, як в місті. Аналіз ринку показує, що в 2017 році зниження цін на нерухомість продовжиться, а ринок чекає великий переділ, який супроводжується злиттям і поглинанням слабших підприємств. Кризові явища в новому році будуть посилюватися, обсяг угод зменшуватися, а ціни падати.

Чого варто очікувати

2017 рік почався на тлі і обіцяє бути досить непростим для «ринку площ». Цього року експерти прогнозують проходження «дна»: обсяг пропозицій буде рости, а платоспроможність населення знижуватися. До осені можлива деяка стабілізація, ціни перестануть йти вниз, досягши мінімального рівня.

Ринок заміської нерухомості теж починає адаптуватися до економічних реалій. Для більшості росіян житло в провінції - це розкіш, проте сьогодні тенденції дещо змінилися. Клієнти для покупки будинку почали використовувати кошти, виручені під час продажу квартири в місті. Причиною такої поведінки стало бажання оптимізувати витрати на утримання нерухомості і прагнення позбутися житла, в якому немає необхідності. Зараз навіть покупці з високим доходом намагаються економити. Однак на цьому тлі в 2016 році найкраще купувалися будинку класу еліт і преміум, тому що під час кризи можна купити ексклюзивні об'єкти за дуже привабливими цінами.

Більшість експертів, які працюють в цій сфері, стверджують, що думка про кризу помилково, насправді великого спаду в даному сегменті в 2015 році не було. У першій половині року відзначалася сезонна активізація покупців, а в другій половині обсяг угод знизився на 30% за рахунок того, що багато клієнтів вже зробили покупку. Девелопери, які спеціалізуються на елітному сегменті, відзначають, що в 15-му році важко було відстежити певні закономірності (як і в попередні роки): в одних компаніях продажі зросли, в інших залишилися на колишньому рівні.

Наприклад, у Villagio Estate обсяг угод збільшився на 30% порівняно з аналогічним періодом 2014 року. Показово, що найбільшим попитом користуються вже побудовані будинки в селищах з високим ступенем готовності і вторинне житло. Зростає популярність і недавно запущених проектів в дорогому сегменті - це пояснюється тим, що ліквідні будинку закінчуються, а попит на них залишається. Наприклад, в селищі «Ренесанс Парк» влітку було продано в два більше будинків, ніж навесні.

перспективи оренди

Попит на оренду заміських будинків у минулому році залишався досить стійким, а зниження не перевищувало 7%. На тлі того, що пропозиція збільшилася на 12%, конкуренція між продавцями посилилася. Найбільшою популярністю, так само як і при продажу, користуються елітні будинки, тут попит збільшився на 3% за рахунок корекції ставок, викликаної конкурентною боротьбою. У середній ціновій категорії стабільним інтересом користуються будинки комфорт-класу, що знаходяться на відстані до 40-45 кілометрів від МКАД.

Чіткі закономірності розвитку ринку виділити важко, тому що заміська нерухомість сильно відрізняється рівнем ліквідності і якістю. В результаті на деякі об'єкти можна було отримати знижку до 30%, в той час як ліквідні будинку протягом усього сезону користувалися попитом без всяких дисконтів. Цікаво, що з'явилося більше орендарів, охочих зняти житло не на літній сезон, а для постійного проживання.

Підсумки 2015 року на ринку елітних пропозицій

Незважаючи на непогану активність на ринку, криза скорегував запити покупців і середні ціни на об'єкти. Якщо за кількістю угод 2015 рік не поступався минулого, то обсяги бюджетів відчутно змінилися. В елітному сегменті суми покупок істотно знизилися, покупці прагнули укладати угоди в рублях або в доларах США з дисконтом до 50%.

Влітку 2014 року покупка будинків вартістю 5-10 мільйонів доларів США вважалася звичайним явищем, а в 2015-му - це стало рідкістю (бюджет понад 3 000 000 американських доларів становить 25% від загального обсягу продажів). Великим попитом користувалися таунхауси вартістю до 25 000 000 рублів під обробку, будинки бюджетом до 50 000 000 рублів і ділянки близько 1 000 000 рублів за сотку. Середній бюджет на покупку заміського елітного житла становить 2,5-2,8 мільйонів доларів США, виходить, що в порівнянні з 2014-м він скоротився в два рази.

Компанія Blackwood підвела підсумки першого півріччя в сегменті і виявилося, що всього було продано 179 об'єктів. Найбільшою популярністю користувалися будинку в селищах класу «преміум» (55% від загального обсяг угод), найчастіше купували котеджі, їх частка в класі «преміум» досягла 62%, а в класі «люкс» - 76%.

Перспективи розвитку

Сильних злетів і падінь в 15-му році на ринку елітних пропозицій не спостерігалося, в цілому обсяг угод скоротився на 25% щодо 2014 року, а це призвело до зниження цін на 10% -15%. Однак ринок престижної нерухомості не так сильно схильний до стресів, а попит на площі класу люкс залишається стабільним.

Динаміка реалізації об'єктів показує такі результати: в січні, березні і квітні активно купувалися будинки економ-класу, в лютому і травні - бізнес-класу, а ось в літній період переважали угоди з об'єктами бізнес і преміум-класу. У першому кварталі 2015 року наголошувалося гарячковий попит, клієнти хотіли зберегти свої заощадження і миттєво приймали рішення про покупку власності. Згасання попиту відбулося також швидко, як і почалося. Навесні і покупці знову потягнулися на ринок, але восени трапився новий виток девальвації, що відразу позначилося на купівельній спроможності росіян.

Кількість нових проектів в сегменті котеджних селищ істотно скоротилося. В даний час заморожено 160 проектів, третина з яких періодично починають реанімувати, і видають за нові. Продажі дач і ділянок в садівництві показали нерівну динаміку: сплески попиту змінювалися затишшям на ринку, це було викликано не сезонними факторами, а нападами паніки після перегляду новин. В результаті зниження продажів в даному сегменті досягла 50% відносно 2014 року. Хотілося б відзначити, що найпопулярнішими об'єктами демократичного заміського сегмента в минулому році були невеликі будинки без надмірностей, але зі зручностями.

Зараз умови на ринку диктують споживачі, а найбільшим попитом користуються об'єкти, ціни на які зафіксовані в рублях. Останньою тенденцією на елітному ринку стала фіксація вартості в рублях за курсом 35-50 рублів за долар США. Експерти відзначають, що, незважаючи на проблеми в економіці, клієнти готові і далі купувати заміську нерухомість. Багато покупців мають заощадження в іноземній валюті, тому в цьому році можна буде зробити вигідну угоду по хорошей цене. Однак варто поквапитися, тому що найбільш ліквідні об'єкти у всіх сегментах заміського ринку поступово зникають, а нових пропозицій найближчим часом чекати не варто.

Девелопери селищ, що знаходяться на завершальній стадії, поспішають розпродати залишки і далі заробляти на інфраструктурі, оренді і обслуговуванні діючих об'єктів. Решта проектів, швидше за все, зіткнуться з труднощами і будуть заморожені. Представники агентств нерухомості сподіваються, що до весни попит на дачі повернеться, тому що тепер багато курортів для росіян закриті, а курс американського долара не дозволяє відпочивати за кордоном. Можна сказати, що дачний відпочинок сьогодні як ніколи актуальний.

На даний момент аналітики не беруться робити прогнози: економісти пророкують падіння російської економіки. Одним словом не видно стабілізуючих факторів, які могли б сприяти позитивним прогнозам на найближчі роки, а з урахуванням того, що ринок провінційного житла взагалі погано передбачуваний, робити висновки про перспективи на майбутнє практично неможливо.

З кінця січня 2016 року у ринку заміської елітної нерухомості спостерігається сплеск купівельної активності. Кількість запитів на перегляди будинків в даний час майже на 30% вище, ніж за аналогічний період минулого року. Незважаючи на це, багато покупців знаходяться в полоні стереотипів, що ринок «коштує», і з покупкою заміського будинку можна не поспішати. Експерти компанії «Метріум Груп» проаналізували, які помилки склалися під час кризи у потенційних покупців елітної заміської нерухомості.

1. Елітний заміський будинок можна зараз купити з дисконтом 50%

Практично кожен другий покупець починає сьогодні огляд будинку з вимоги знижки у продавців. Багато хто впевнений, що під час кризи можна легко знизити ціну в два рази і купити «канарку за копійку». Однак реальні продажі показують зовсім іншу картину. З дисконтом 40-50% сьогодні можна купити тільки об'єкти вартістю від $ 10 млн.

За підсумками 2015 - початку 2016 року середній розмір дисконту по операціях з будинками вартістю до 50 млн рублів склав 9%, в ціновому діапазоні від 50 до 150 млн рублів - 17%, а для об'єктів вартістю понад 150 млн рублів - 24%. При цьому у випадку з особливо ліквідними будинками, розташованими на престижних напрямках, з хорошим плануванням, вдалою архітектурою і адекватною ціною, про який-небудь торзі взагалі не може йти мови.

«Не секрет, що вартість найдорожчих заміських особняків до кризи була явно завищена і часто не відповідала реаліям ринку, - відзначає Ілля Менжунов, директор Департаменту елітної нерухомості компанії« Метріум Груп ». - Крім того, ще рік тому ціни було прийнято вказувати в доларах, а тепер - в рублях. З урахуванням курсу валют і дисконту в 50% від доларових цін, в рублях вартість будинків залишилася практично незмінною. При цьому попит на такі дорогі об'єкти - вартістю від $ 10 млн - як і в попередні роки, не високий, а угоди - поодинокі. Основний обсяг продажів сьогодні доводиться на «недорогі» для даного ринку будинку, дисконту на які або немає, або він мінімальний ».

2. На заміському ринку зараз затоварення

Весь минулий рік раз у раз ходили чутки про те, що багато власників кинулися продавати свої дорогі заміські будинки, і ринок заполонили нові пропозиції. Це пов'язували з черговою хвилею від'їзду сімей заможних людей за кордон на тлі «буйства» кризових явищ в країні, і з бажанням власників виручити максимум коштів від продажу активів, номінованих в доларах. За фактом могли виїхати 10 знайомих людей, а фантазія домалювала, що країну покидає більшість власників великих капіталів.

«Насправді затоварення ринку - це чергова фантасмагорія, - каже Ілля Менжунов. - У неспеціалістів могло скластися враження, що число об'єктів, виставлених на продаж, з настанням кризи зросла в кілька разів. Але якщо подивитися статистику, то виявляється, що в порівнянні з початком 2014 року, в 2016 році кількість пропозицій збільшилася максимум на 10%. Щомісячна динаміка появи нових об'єктів на вторинному ринку повністю відповідає докризовому періоду. У базі будь-якої великої ріелтерської компанії в даний час налічується 2-3 тис. Елітних заміських об'єктів. Їх число незмінно ось уже кілька років ».

3. Попит на елітні заміські будинки зараз мінімальний

За даними «Метріум Груп», за один тиждень в компанію надходить не менше 200 запитів на перегляд заміської нерухомості. Це майже на 30% більше, ніж за аналогічний період минулого року, і можна порівняти з докризовими показниками. У день проводиться 4-5 показів. «Все друге півріччя 2015 року на ринку копілся відкладений попит, - коментує Ілля Менжунов. - Потенційні покупці зайняли вичікувальну позицію, спостерігаючи за динамікою цін. Багато продавців дійсно скоригували ціни, і кількість об'єктів з адекватною вартістю, відповідної поточним реаліям ринку, стало домінувати. Після новорічних свят стався сплеск купівельної активності. До клієнтів прийшло розуміння того, що криза може тривати як завгодно довго, але в той же час життя проходить. Тому багато хто з тих, хто відкладав покупку заміського будинку «на потім», зайнялися реальним пошуком і переглядами відповідних об'єктів ».

4. З покупкою будинку можна не поспішати

Це помилка є наслідком попередніх стереотипів: ринок переповнений пропозицією, а попит на дорогу заміську нерухомість - відсутня. «Навіть якщо будинок в процесі перегляду сподобався клієнту, і йому вдалося домовитися з продавцем про прийнятну ціну, багато покупців не поспішають здійснювати операцію, - розповідає Ілля Менжунов. - Покинувши об'єкт, вони продовжують «промацувати ринок» і вивчати інші пропозиції, будучи впевненими, що ринок стоїть і пропозиція нікуди не піде. А тим часом, цей будинок купує хтось інший. У лютому у нас був випадок, коли від однієї сім'ї в процесі їх роздумів «йшло» три об'єкти поспіль. У Москві налічується приблизно 500 тис. Доларових мільйонерів, і попит на якісні об'єкти з адекватною ціною існує, не дивлячись на кризу ».

5. Ціни на елітні заміські будинки повинні ще впасти

У цьому переконані практично всі потенційні покупці. Однак, на думку експертів компанії «Метріум Груп», передумов до ще більшого зниження вартості елітної заміської нерухомості не існує. По тих об'єктах, власники яких дійсно зацікавлені в продажу, коригування цін до теперішнього часу вже відбулася. Решта продавці готові «тримати оборону» до останнього, і йти на поступки покупцям не збираються. «При збереженні поточної ситуації - без значних коливань курсів валют і нових потрясінь у зовнішньополітичній обстановці - вартість елітної заміської нерухомості залишиться на існуючому рівні, - впевнений Ілля Менжунов. - Деякі клієнти після перегляду об'єкта вартістю, скажімо, 150 млн рублів, заявляють, що їм все сподобалося, але вони готові купити цей будинок тільки за 75 млн рублів, без будь-якої на те аргументації. Важливо розуміти, що якщо вартість об'єкта не була спочатку завищена, то зниження ціни в два рази нереально. Особливо, якщо мова йде про «недорогих» для даного ринку пропозиціях ».

«Покупцям, які планують придбання елітної заміської нерухомості в ціновому діапазоні до 150 млн рублів, я б рекомендував не відкладати операцію, якщо вони вибрали якийсь об'єкт і він їх влаштовує за всіма параметрами, - резюмує Ілля Менжунов. - Сьогодні найбільш привабливі пропозиції йдуть з ринку набагато швидше, ніж в минулому році. За нашими спостереженнями, якісними будинками з адекватною ціною в одній і тій же локації в даний час одночасно цікавляться приблизно 50 клієнтів. При цьому в найближчі місяці ми очікуємо ще більшого зростання активності покупців. Традиційно літній сезон є найкращим періодом для покупки заміської нерухомості, так як в цей час видно всі плюси і мінуси об'єктів. Ми впевнені, угоди будуть відбуватися в різних цінових сегментах. Але найбільший попит очікується на об'єкти вартістю до 150 млн рублів. Як правило, це будинки площею 300-500 кв. м з ділянкою в 20-50 соток, розташовані на престижних напрямках ».

На ринку Підмосков'я зараз переоцінені не тільки дачі, але і практично всі формати заміської нерухомості

Фото: Depositphotos / AndreySt

Сьогодні пропозиції на підмосковні дачі вийшли за рамки свого класичного образу - легких будівель в садовому кооперативі або будинків в так званих «стародачних» селищах (місцях заміського життя радянської еліти - чиновників, вчених, військових, діячів мистецтва). За останні десятиліття на ринку з'явилися нові формати, на які в значній мірі переорієнтувався купівельний попит. Мова в першу чергу йде про ділянки без підряду на первинному ринку, на яких нові господарі на свій розсуд зводять не тільки капітальні споруди, а й дачі. Редакція «РБК-Нерухомості» проаналізувала, які дачі сьогодні найбільш популярні і які перспективи цих форматів на ринку.

Експерти ринку заміської нерухомості характеризують сучасні дачні проекти наступним чином: будинок площею не більше 100 кв. м, на ділянці близько 6 соток, який не призначений для постійного проживання. Ці будинки можуть бути як готовими, так і у вигляді проектів, які покупець реалізує самостійно або укладає договір підряду з продавцем.

Однак в цілому інтерес до заміської нерухомості Підмосков'я в останні п'ять-шість років не зростає. Як вважають ріелтори, в цьому винні продавці зі своїми завищеними апетитами. Втім, на ринку заміської нерухомості зараз переоцінені не тільки дачі, але і практично всі формати заміської нерухомості - котеджі, таунхауси, квартирні будинки.

За даними «Інком-Нерухомості», середня ціна пропозиції на заміському ринку перевищує середню ціну реалізації в 2,2 рази (7,7 млн \u200b\u200bруб. Проти 3,5 млн руб.). За конкретним форматам це перевищення виглядає наступним чином: в 2,8 рази - на ділянки без підряду і стільки ж на котеджі, в 1,5 рази - на квартири в малоповерхових житлових будинках, в 1,5 рази - на таунхауси і дуплекси. За оцінкою керівника аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитра Таганова, в цілому за 2014 рік на ринку Московської області зафіксовано 18 тис. Угод, що на 14% менше, ніж в 2013-му. З них найбільша кількість продажів - 56% - припадає на частку ділянок без підряду, 25% - на квартири в малоповерхових житлових будинках, 10% - на таунхауси і дуплекси, 9% - на котеджі і ділянки з підрядом.

Вартість дачі в залежності від відстані від МКАД і напрямки, млн руб.

магістраль	до 30 км	30-50 км	50-85 км	за 85 км
Дмитрівське ш.	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Калуське ш.	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Каширське ш.	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Київське ш.	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Можайское ш. Мінське ш.	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Новорязанське ш. Єгор'євське ш.	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Носовіхінское ш. Горьковское ш.	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Пятницкое ш. Ленінградське ш.	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Рублево-Успенське ш. Новоризьке ш.	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Сімферопольське ш.	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Ярославське ш.	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Джерело: «Міель-Заміська нерухомість»

Ні зростає, ні падає

Зараз ринок заміської нерухомості Підмосков'я знаходиться в стані стагнації. Цей сегмент реагує на кризи найбільш болісно - «другий дім» не є предметом першої необхідності, тому його придбання зазвичай відкладають до кращих часів. В цілому ринок заміської нерухомості увійшов у фазу стагнації ще після кризи 2009 року, зараз тенденція ще більше зміцнилася, розповів керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко.

У 2013 році падіння середньої вартості на дачній ринку склало 30%. «У минулому році ціни зберігалися на одному рівні, але виключно через апетиту продавців, які не бажають здавати свої цінові позиції», - вважає віце-президент корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс» Ігор Биковський.

У березні 2015 року попит на підмосковні дачі виявився вищим, ніж у відповідному періоді минулого року (хоча і істотно нижче, ніж в 2013-му), чого не очікували навіть ріелтори. «У минулому році в середині осені ми побоювалися, що в 2015-му люди взагалі перестануть купувати дачі, - каже Ігор Биковський. - Однак зараз кількість заявок на дачі від покупців зросла майже на 15% щодо відповідного періоду минулого року ».

Переважно попит стосується дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особливо ця тенденція проявилася на рубежі 2014-2015 років, після різкого обвалу рубля, коли громадяни намагалися врятувати рублеві накопичення від девальвації.

«У міру вимивання ліквідного пропозиції на ринку новобудов« біжать від рубля »люди стали шукати інші варіанти порятунку засобів. В результаті багато хто прийшов на ринок заміської нерухомості, де можна придбати будиночок з шістьма сотками за ціною в межах 1,5 млн руб. », - коментує президент корпорації« Мегаполіс-Сервіс »Сергій Власенко.

Навесні попит почав підігріватися сезонним фактором. Втім, це стосується далеко не всіх об'єктів заміської нерухомості, відзначають ріелтори.

Формат з перспективами

Ділянки без підряду, як запевняють ріелтори, сьогодні пов'язані шанси дачного сегмента на розвиток: найбільша частка угод припадає на цей сегмент. «Спочатку більшість потенційних покупців приходять на ринок з метою придбання готових дач, - говорить керуючий партнер« Міель-Заміська нерухомість »Володимир Яхонтов. - Однак 80% з них в результаті змінюють плани і купують УБП для дачного будівництва ». В результаті на частку УБП на ринку дач припадає близько 75% пропозицій.

На придбання ділянки і будівництво будинку необхідна приблизно та ж сума, що і на покупку готової дачі на вторинному ринку. За словами Володимира Яхонтова, сьогодні більшість покупців не готові витрачати на покупку дачі більш 5 млн руб. При цьому є вибір: купити відразу на всю суму готову дачу на вторинному ринку або придбати ділянку без підряду за 1 млн і побудувати на ній будинок за 4 млн руб. Однак у другому випадку більше можливостей вибрати місце розташування ділянки, побудувати будинок за своїми запитами і заощадити.

Ціна в цьому сегменті УБП, як каже Сергій Цивін з департаменту заміської нерухомості «Інком-Нерухомості», в середньому становить 3,5 млн руб., В економ-класі - 2,4 млн руб. Втім, на ринку для побудови дачі можна знайти ділянку і за 450-500 тис. Руб.

переоцінений формат

На вторинному ринку дач в садових і дачних товариствах теж дуже багато пропозицій. Однак сегмент дуже неоднорідний і його майже неможливо структурувати. Удома пропонуються різних розмірів, з різних матеріалів, з різним ступенем зносу. Угоди тут можуть відбуватися як з кратним перевищенням реальної вартості, так і з кратним зниженням і часто без участі ріелторів.

«Цей сегмент неможливо достовірно оцінити, - пояснив Сергій Цивін. - Продавці - приватні власники, ринок не організований і не підпорядковується єдиним загальним законам - ціни можуть бути невиправдано завищеними ». Пропозиції в деяких випадках настільки випадають з ринкових реалій, що продаються роками.

«Сегмент переоцінений як мінімум на 20%, - сказав віце-президент« Мегаполіс-Сервісу »Ігор Биковський. - Наведу два показових прикладу. Щитової будиночок на 6 сотках в районі Балашихи продавець протягом року намагався продати за 1 млн руб. Однак за цей час на його пропозицію не надійшло жодного запиту. Після того як ріелтор переконав господаря знизити ціну на 400 тис. Руб., Дача була продана на наступний день ».

Другий приклад - більш віддалена від Москви дача в районі Павлова Посада, при цьому з набагато кращими споживчими характеристиками: утеплена, з каміном - придатна для зимового проживання. Це об'єкт довго експонувався на ринку за 4,8 млн руб. Після зниження ціни до 4,2 млн руб. об'єкт знайшов свого покупця.

При цьому Сергій Власенко зазначає, що пропозиції за ціною до 1,5 млн руб. недовго затримуються на ринку. Наприклад, на південно-східному і східному напрямках за таку ціну можна купити готову дачу в 30-кілометровій зоні від МКАД. Тоді як на півночі або на заході знайти варіант за півтора мільйона можна не ближче 80-90 км від Москви.

Парадокс вторинного ринку заміської нерухомості полягає в тому, що і найдешевша пропозиція в сегменті дач не користується попитом, стверджують в «Інком-Нерухомості». Як приклад: будинок з бруса на ділянці площею 10 соток в 55 км від МКАД за 1,97 млн \u200b\u200bруб. Зараз ця ціна нижча за вартість ділянки без підряду на первинному ринку, проте, враховуючи загальне зниження інтересу до формату дач (а також зростаючі вимоги до них покупців) об'єкт вже рік знаходиться на експозиції, розповів ріелтор.

дорогі дачі Формат «стародачних» селищ сьогодні розчиняється в проектах малоповерхових будинків, якими забудовується найближчим Підмосков'ї. В результаті багато з них поступово втрачають свою ексклюзивність і елітність. А хороших пропозицій стає все менше, і сегмент уже практично не робить погоди на вторинному ринку заміської нерухомості. За словами генерального директора агентства ексклюзивної нерухомості «Садиба» Надії ХАЗОВА, в сегменті дорогих дач найпопулярніші напрямки як і раніше Рублево-Успенське, Новоризьке, Київське, Калузьке, Мінське і Можайське шосе, а також об'єкти поруч з великими водоймами на північних напрямках. Пропозиції в стародачних місцях, як і в випадку з СНТ, неможливо диференціювати за ціновими рівнями. «У стародачних селищі Новина в Барвисі є будинок не в кращому стані, який коштує понад $ 1 млн (за поточним курсом). При цьому аналогічний варіант в Новопеределкіно оцінюється в $ 500-600 тис.

Рік, що минає формат

Садово-дачні селища первинного ринку, де пропонуються будинки, не призначені для постійного проживання, з підведеними комунікаціями, дорогами, магазинами - найбільш оптимальний з точки зору споживчих характеристик формат, стверджують ріелтори. «Сучасні дачні проекти від забудовників включають все необхідне для сезонного перебування за містом», - говорить Сергій Цивін.

За його словами, ринок дач нецікавий забудовниками, тому цей формат залишається без альтернативного фінансового джерела і перспектив розвитку.

Як каже Володимир Яхонтов з «Міель-Заміська нерухомість», зараз продаються ті дачні будинки, які раніше були побудовані в рамках проектів УСП. Мінімальна ціна за цими пропозиціями, за даними «Інком-Нерухомості», становить 2,5 млн руб., А максимальна - 9-10 млн руб. - в залежності від віддаленості від Москви (в межах зони від 30 до 55-60 км від МКАД).

20 березня набув чинності ФЗ-46 «Про внесення змін до Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення». Він серед іншого передбачає підвищення штрафів за «невиконання обов'язків щодо приведення земель у придатний стан, невикористання земельної ділянки, призначеної для житлового чи іншого будівництва, садівництва і городництва». На думку Ігоря Биковського, такий захід може в значній мірі стимулювати продавців знижувати ціни і продавати ті дачі, які вони не використовували, а залишали до кращих часів.

Активізація на ринку ділянок з підрядом можлива після стабілізації економічної ситуації в країні, коли дачні проекти стануть привабливими для бізнесу.

Невикористання земельної ділянки, Призначеного для житлового чи іншого будівництва, садівництва, городництва, тягне за собою накладення адміністративного штрафу. Якщо визначена кадастрова вартість земельної ділянки: - на громадян - у розмірі від 1- 1,5% кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше 20 тис. Руб .; - на посадових осіб - від 1,5- 2% кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше 50 тис. Руб .; - на юридичних осіб - 3- 5% кадастрової вартості земельної ділянки, але не менше 400 тис. Руб. Якщо кадастрова вартість не визначена: - на громадян - 20- 50 тис. Руб .; - на посадових осіб - 50- 100 тис. Руб .; - на юридичних осіб - 400- 700 тис. Руб. З ФЗ-46 «Про внесення змін до Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення»

Володимир Миронов