Заміський ринок: будинки більше, ніж треба. Привабливість ринку заміської нерухомості

Керуючий партнер компанії «МІЕЛЬ-Заміська нерухомість», підводить підсумки 2017 роки для ринку заміської нерухомості і дає прогноз на 2018 рік.

За даними 2017 рік не запам'ятався учасникам ринку заміських будинків і ділянок видатними позитивними тенденціями. Так, з 60 вийшли в 2017 році на ринок нових селищ дійсно ліквідне пропозиція складає менше третини.

«Сьогодні більшість забудовників дотримуються песимістичних настроїв, і з точки зору маркетингу і ціноутворення 2017 рік справді був не кращим періодом для активного виходу на ринок. Платоспроможний попит зосередився в низькому сегменті комфорт-класу, де покупець не очікує багато і при прийнятті рішення відштовхується тільки від бюджету покупки. Попит в цілому скорочується рік за роком і інтерес до проектів тепер слабо залежить від транспортної доступності, концепції, наявності або відсутності інфраструктури - купівельним поведінкою керує бюджет », - зазначає керуючий партнер компанії« МІЕЛЬ-Заміська нерухомість »Володимир Яхонтов.

Але в 2018 році, за прогнозами аналітиків «Міель-Заміська нерухомість», спад девелоперської активності може змінитися позитивною тенденцією: виходом на ринок нових забудовників заміського житла. Хоча зараз можна говорити про старт в новому році не більше 10 якісних селищ в Московській області, в другій половині року можуть бути анонсовані нові проекти. До розвитку на заміському ринку девелоперів підштовхнуть вступають з 1 липня 2018 року в силу поправки в 214 ФЗ, які зобов'язують учасників ринку для будівництва багатоповерхового житла в Москві мати в портфелі не менше 10 000 кв. м реалізованої житлової нерухомості, а також не допускають видачу більш 1 дозволу на будівництво на одну компанію.

«Для приватних комерційних забудовників в Москві настає період, коли має сенс звернути увагу на заміські проекти. Компанії, які не зможуть вибудувати нові стратегії роботи в поточних реаліях, можуть вийти на заміський ринок. У той же час подолати обмеження в 10 000 кв. м для отримання дозволу на будівництво можна в тому числі за рахунок будівництва котеджних селищ: цей обсяг можна порівняти з селищем на 50-100 будинків, в залежності від площі; і попит на готове житло сьогодні поступово зростає, що може стати позитивним стимулом для початківців девелоперів заміського ринку », - розповідає експерт.

На думку Володимира Яхонтова, в 2018 році продовжиться перехід попиту з сегмента ділянок без підряду в сегмент готового житла - таунхаусів і котеджів. Стабільний інтерес аудиторії викликають і малоповерхові житлові комплекси як альтернатива класичним котеджам: «Ми також відзначаємо стабільний попит на квартири в малоповерхових будинках, які розглядаються як найбільш доступний готовий продукт в заміському сегменті. Наприклад, в ЖК «Острів Ерін» в Новій Москві найбільшим попитом користуються двокімнатні квартири в бюджеті від 3 млн рублів: для молодих сімей це оптимальна можливість змінити міський стиль життя на більш комфортний заміський, зберігши при цьому переваги цивілізованого середовища для життя », - міркує експерт.

Також об'єктивними передумовами до переходу попиту в сегмент готового житла стають чинники бюджету: «Різниця у вартості між самостійної будівництвом будинку на ділянці без підряду і покупкою готового продукту під« ключ »зараз вже становить 5-15% в залежності від класу проекту і використовуваних матеріалів. При цьому на готові будинки від забудовника все частіше звертають увагу ті покупці, для яких будинок за містом - не тимчасове житло, а альтернатива міській квартирі, з великим рівнем комфорту і кращої екологією », - говорить експерт. Ті забудовники, які першими в 2018 році зрозуміють основні споживчі тренди, до кінця року можуть вигідно збільшити свою частку на ринку і реалізувати поточні проекти навіть з урахуванням загального зниження попиту.

З кінця січня 2016 року у ринку заміської елітної нерухомості спостерігається сплеск купівельної активності. Кількість запитів на перегляди будинків в даний час майже на 30% вище, ніж за аналогічний період минулого року. Незважаючи на це, багато покупців знаходяться в полоні стереотипів, що ринок «коштує», і з покупкою заміського будинку можна не поспішати. Експерти компанії «Метріум Груп» проаналізували, які помилки склалися під час кризи у потенційних покупців елітної заміської нерухомості.

1. Елітний заміський будинок можна зараз купити з дисконтом 50%

Практично кожен другий покупець починає сьогодні огляд будинку з вимоги знижки у продавців. Багато хто впевнений, що під час кризи можна легко знизити ціну в два рази і купити «канарку за копійку». Однак реальні продажі показують зовсім іншу картину. З дисконтом 40-50% сьогодні можна купити тільки об'єкти вартістю від $ 10 млн.

За підсумками 2015 - початку 2016 року середній розмір дисконту по операціях з будинками вартістю до 50 млн рублів склав 9%, в ціновому діапазоні від 50 до 150 млн рублів - 17%, а для об'єктів вартістю понад 150 млн рублів - 24%. При цьому у випадку з особливо ліквідними будинками, розташованими на престижних напрямках, з хорошим плануванням, вдалою архітектурою і адекватною ціною, про який-небудь торзі взагалі не може йти мови.

«Не секрет, що вартість найдорожчих заміських особняків до кризи була явно завищена і часто не відповідала реаліям ринку, - відзначає Ілля Менжунов, директор Департаменту елітної нерухомості компанії« Метріум Груп ». - Крім того, ще рік тому ціни було прийнято вказувати в доларах, а тепер - в рублях. З урахуванням курсу валют і дисконту в 50% від доларових цін, в рублях вартість будинків залишилася практично незмінною. При цьому попит на такі дорогі об'єкти - вартістю від $ 10 млн - як і в попередні роки, не високий, а угоди - поодинокі. Основний обсяг продажів сьогодні доводиться на «недорогі» для даного ринку будинку, дисконту на які або немає, або він мінімальний ».

2. На заміському ринку зараз затоварення

Весь минулий рік раз у раз ходили чутки про те, що багато власників кинулися продавати свої дорогі заміські будинки, і ринок заполонили нові пропозиції. Це пов'язували з черговою хвилею від'їзду сімей заможних людей за кордон на тлі «буйства» кризових явищ в країні, і з бажанням власників виручити максимум коштів від продажу активів, номінованих в доларах. За фактом могли виїхати 10 знайомих людей, а фантазія домалювала, що країну покидає більшість власників великих капіталів.

«Насправді затоварення ринку - це чергова фантасмагорія, - каже Ілля Менжунов. - У неспеціалістів могло скластися враження, що число об'єктів, виставлених на продаж, з настанням кризи зросла в кілька разів. Але якщо подивитися статистику, то виявляється, що в порівнянні з початком 2014 року, в 2016 році кількість пропозицій збільшилася максимум на 10%. Щомісячна динаміка появи нових об'єктів на вторинному ринку повністю відповідає докризовому періоду. У базі будь-якої великої ріелтерської компанії в даний час налічується 2-3 тис. Елітних заміських об'єктів. Їх число незмінно ось уже кілька років ».

3. Попит на елітні заміські будинки зараз мінімальний

За даними «Метріум Груп», за один тиждень в компанію надходить не менше 200 запитів на перегляд заміської нерухомості. Це майже на 30% більше, ніж за аналогічний період минулого року, і можна порівняти з докризовими показниками. У день проводиться 4-5 показів. «Все друге півріччя 2015 року на ринку копілся відкладений попит, - коментує Ілля Менжунов. - Потенційні покупці зайняли вичікувальну позицію, спостерігаючи за динамікою цін. Багато продавців дійсно скоригували ціни, і кількість об'єктів з адекватною вартістю, відповідної поточним реаліям ринку, стало домінувати. Після новорічних свят стався сплеск купівельної активності. До клієнтів прийшло розуміння того, що криза може тривати як завгодно довго, але в той же час життя проходить. Тому багато хто з тих, хто відкладав покупку заміського будинку «на потім», зайнялися реальним пошуком і переглядами відповідних об'єктів ».

4. З покупкою будинку можна не поспішати

Це помилка є наслідком попередніх стереотипів: ринок переповнений пропозицією, а попит на дорогу заміську нерухомість - відсутня. «Навіть якщо будинок в процесі перегляду сподобався клієнту, і йому вдалося домовитися з продавцем про прийнятну ціну, багато покупців не поспішають здійснювати операцію, - розповідає Ілля Менжунов. - Покинувши об'єкт, вони продовжують «промацувати ринок» і вивчати інші пропозиції, будучи впевненими, що ринок стоїть і пропозиція нікуди не піде. А тим часом, цей будинок купує хтось інший. У лютому у нас був випадок, коли від однієї сім'ї в процесі їх роздумів «йшло» три об'єкти поспіль. У Москві налічується приблизно 500 тис. Доларових мільйонерів, і попит на якісні об'єкти з адекватною ціною існує, не дивлячись на кризу ».

5. Ціни на елітні заміські будинки повинні ще впасти

У цьому переконані практично всі потенційні покупці. Однак, на думку експертів компанії «Метріум Груп», передумов до ще більшого зниження вартості елітної заміської нерухомості не існує. По тих об'єктах, власники яких дійсно зацікавлені в продажу, коригування цін до теперішнього часу вже відбулася. Решта продавці готові «тримати оборону» до останнього, і йти на поступки покупцям не збираються. «При збереженні поточної ситуації - без значних коливань курсів валют і нових потрясінь у зовнішньополітичній обстановці - вартість елітної заміської нерухомості залишиться на існуючому рівні, - впевнений Ілля Менжунов. - Деякі клієнти після перегляду об'єкта вартістю, скажімо, 150 млн рублів, заявляють, що їм все сподобалося, але вони готові купити цей будинок тільки за 75 млн рублів, без будь-якої на те аргументації. Важливо розуміти, що якщо вартість об'єкта не була спочатку завищена, то зниження ціни в два рази нереально. Особливо, якщо мова йде про «недорогих» для даного ринку пропозиціях ».

«Покупцям, які планують придбання елітної заміської нерухомості в ціновому діапазоні до 150 млн рублів, я б рекомендував не відкладати операцію, якщо вони вибрали якийсь об'єкт і він їх влаштовує за всіма параметрами, - резюмує Ілля Менжунов. - Сьогодні найбільш привабливі пропозиції йдуть з ринку набагато швидше, ніж в минулому році. За нашими спостереженнями, якісними будинками з адекватною ціною в одній і тій же локації в даний час одночасно цікавляться приблизно 50 клієнтів. При цьому в найближчі місяці ми очікуємо ще більшого зростання активності покупців. Традиційно літній сезон є найкращим періодом для покупки заміської нерухомості, так як в цей час видно всі плюси і мінуси об'єктів. Ми впевнені, угоди будуть відбуватися в різних цінових сегментах. Але найбільший попит очікується на об'єкти вартістю до 150 млн рублів. Як правило, це будинки площею 300-500 кв. м з ділянкою в 20-50 соток, розташовані на престижних напрямках ».

Заміське житло завжди було ознакою достатку і елементом розкоші, а не першої необхідності, тому криза в даному сегменті проявився раніше, але протікає не так явно, як в місті. Аналіз ринку показує, що в 2017 році зниження цін на нерухомість продовжиться, а ринок чекає великий переділ, який супроводжується злиттям і поглинанням слабших підприємств. Кризові явища в новому році будуть посилюватися, обсяг угод зменшуватися, а ціни падати.

Чого варто очікувати

2017 рік почався на тлі і обіцяє бути досить непростим для «ринку площ». Цього року експерти прогнозують проходження «дна»: обсяг пропозицій буде рости, а платоспроможність населення знижуватися. До осені можлива деяка стабілізація, ціни перестануть йти вниз, досягши мінімального рівня.

Ринок заміської нерухомості теж починає адаптуватися до економічних реалій. Для більшості росіян житло в провінції - це розкіш, проте сьогодні тенденції дещо змінилися. Клієнти для покупки будинку почали використовувати кошти, виручені під час продажу квартири в місті. Причиною такої поведінки стало бажання оптимізувати витрати на утримання нерухомості і прагнення позбутися житла, в якому немає необхідності. Зараз навіть покупці з високим доходом намагаються економити. Однак на цьому тлі в 2016 році найкраще купувалися будинку класу еліт і преміум, тому що під час кризи можна купити ексклюзивні об'єкти за дуже привабливими цінами.

Більшість експертів, які працюють в цій сфері, стверджують, що думка про кризу помилково, насправді великого спаду в даному сегменті в 2015 році не було. У першій половині року відзначалася сезонна активізація покупців, а в другій половині обсяг угод знизився на 30% за рахунок того, що багато клієнтів вже зробили покупку. Девелопери, які спеціалізуються на елітному сегменті, відзначають, що в 15-му році важко було відстежити певні закономірності (як і в попередні роки): в одних компаніях продажі зросли, в інших залишилися на колишньому рівні.

Наприклад, у Villagio Estate обсяг угод збільшився на 30% порівняно з аналогічним періодом 2014 року. Показово, що найбільшим попитом користуються вже побудовані будинки в селищах з високим ступенем готовності і вторинне житло. Зростає популярність і недавно запущених проектів в дорогому сегменті - це пояснюється тим, що ліквідні будинку закінчуються, а попит на них залишається. Наприклад, в селищі «Ренесанс Парк» влітку було продано в два більше будинків, ніж навесні.

перспективи оренди

Попит на оренду заміських будинків у минулому році залишався досить стійким, а зниження не перевищувало 7%. На тлі того, що пропозиція збільшилася на 12%, конкуренція між продавцями посилилася. Найбільшою популярністю, так само як і при продажу, користуються елітні будинки, тут попит збільшився на 3% за рахунок корекції ставок, викликаної конкурентною боротьбою. У середній ціновій категорії стабільним інтересом користуються будинки комфорт-класу, що знаходяться на відстані до 40-45 кілометрів від МКАД.

Чіткі закономірності розвитку ринку виділити важко, тому що заміська нерухомість сильно відрізняється рівнем ліквідності і якістю. В результаті на деякі об'єкти можна було отримати знижку до 30%, в той час як ліквідні будинку протягом усього сезону користувалися попитом без всяких дисконтів. Цікаво, що з'явилося більше орендарів, охочих зняти житло не на літній сезон, а для постійного проживання.

Підсумки 2015 року на ринку елітних пропозицій

Незважаючи на непогану активність на ринку, криза скорегував запити покупців і середні ціни на об'єкти. Якщо за кількістю угод 2015 рік не поступався минулого, то обсяги бюджетів відчутно змінилися. В елітному сегменті суми покупок істотно знизилися, покупці прагнули укладати угоди в рублях або в доларах США з дисконтом до 50%.

Влітку 2014 року покупка будинків вартістю 5-10 мільйонів доларів США вважалася звичайним явищем, а в 2015-му - це стало рідкістю (бюджет понад 3 000 000 американських доларів становить 25% від загального обсягу продажів). Великим попитом користувалися таунхауси вартістю до 25 000 000 рублів під обробку, будинки бюджетом до 50 000 000 рублів і ділянки близько 1 000 000 рублів за сотку. Середній бюджет на покупку заміського елітного житла становить 2,5-2,8 мільйонів доларів США, виходить, що в порівнянні з 2014-м він скоротився в два рази.

Компанія Blackwood підвела підсумки першого півріччя в сегменті і виявилося, що всього було продано 179 об'єктів. Найбільшою популярністю користувалися будинку в селищах класу «преміум» (55% від загального обсяг угод), найчастіше купували котеджі, їх частка в класі «преміум» досягла 62%, а в класі «люкс» - 76%.

Перспективи розвитку

Сильних злетів і падінь в 15-му році на ринку елітних пропозицій не спостерігалося, в цілому обсяг угод скоротився на 25% щодо 2014 року, а це призвело до зниження цін на 10% -15%. Однак ринок престижної нерухомості не так сильно схильний до стресів, а попит на площі класу люкс залишається стабільним.

Динаміка реалізації об'єктів показує такі результати: в січні, березні і квітні активно купувалися будинки економ-класу, в лютому і травні - бізнес-класу, а ось в літній період переважали угоди з об'єктами бізнес і преміум-класу. У першому кварталі 2015 року наголошувалося гарячковий попит, клієнти хотіли зберегти свої заощадження і миттєво приймали рішення про покупку власності. Згасання попиту відбулося також швидко, як і почалося. Навесні і покупці знову потягнулися на ринок, але восени трапився новий виток девальвації, що відразу позначилося на купівельній спроможності росіян.

Кількість нових проектів в сегменті котеджних селищ істотно скоротилося. В даний час заморожено 160 проектів, третина з яких періодично починають реанімувати, і видають за нові. Продажі дач і ділянок в садівництві показали нерівну динаміку: сплески попиту змінювалися затишшям на ринку, це було викликано не сезонними факторами, а нападами паніки після перегляду новин. В результаті зниження продажів в даному сегменті досягла 50% відносно 2014 року. Хотілося б відзначити, що найпопулярнішими об'єктами демократичного заміського сегмента в минулому році були невеликі будинки без надмірностей, але зі зручностями.

Зараз умови на ринку диктують споживачі, а найбільшим попитом користуються об'єкти, ціни на які зафіксовані в рублях. Останньою тенденцією на елітному ринку стала фіксація вартості в рублях за курсом 35-50 рублів за долар США. Експерти відзначають, що, незважаючи на проблеми в економіці, клієнти готові і далі купувати заміську нерухомість. Багато покупців мають заощадження в іноземній валюті, тому в цьому році можна буде зробити вигідну угоду по хорошей цене. Однак варто поквапитися, тому що найбільш ліквідні об'єкти у всіх сегментах заміського ринку поступово зникають, а нових пропозицій найближчим часом чекати не варто.

Девелопери селищ, що знаходяться на завершальній стадії, поспішають розпродати залишки і далі заробляти на інфраструктурі, оренді і обслуговуванні діючих об'єктів. Решта проектів, швидше за все, зіткнуться з труднощами і будуть заморожені. Представники агентств нерухомості сподіваються, що до весни попит на дачі повернеться, тому що тепер багато курортів для росіян закриті, а курс американського долара не дозволяє відпочивати за кордоном. Можна сказати, що дачний відпочинок сьогодні як ніколи актуальний.

На даний момент аналітики не беруться робити прогнози: економісти пророкують падіння російської економіки. Одним словом не видно стабілізуючих факторів, які могли б сприяти позитивним прогнозам на найближчі роки, а з урахуванням того, що ринок провінційного житла взагалі погано передбачуваний, робити висновки про перспективи на майбутнє практично неможливо.

Багато експертів розраховували, що за цю весну і першу третину літа російський ринок заміської нерухомості не тільки оживе, але і почне додавати. Однак на ділі все виявилося трохи інакше.

Як і раніше кількість пропозицій значно перевищує попит а активність на заміському ринку існує тільки в Підмосков'ї. Експерти департаменту заміської нерухомості компанії "Інком-Нерухомість" проаналізували, як змінювалися площі домоволодіння і ділянок на "загорожі" Московського регіону починаючи з докризового 2013 року. А якщо порівнювати метражі пропонованих об'єктів з тими, які користуються реальним попитом у покупців, то виходить, що в середньому перші виявилися на 24 відсотки більше друге.

В даний час на заміському ринку буквально процвітає динаміка мінімалізму - мінус 37,3 відсотка за чотири роки. Це сталося через значне числа в реченні на "загорожі" низьколіквідних лотів великих площ. Хоча при цьому може скластися враження, що середній метраж заміських будинків з часом збільшується, але насправді це не так.

Практично всі девелопери і забудовники у міру своїх можливостей скорочують площі в рамках виведених черг своїх проектів, намагаючись адаптуватися до нових реалій ринку. У підсумку, з першого кварталу 2013 року до аналогічний період 2017 року середній метраж заміського житла поступово знижувався, досягнувши до справжнього моменту відмітки 131,4 квадратних метра. У порівнянні з докризовим 2013 роком, коли він дорівнював 209,7 квадратах, падіння виявилося, як уже було сказано вище, вельми істотним - мінус 37,3 відсотка.

Важливо відзначити, що ця негативна динаміка торкнулася всіх форматів. Так, середня площа котеджів за чотири роки скоротилася на 14 відсотків і становить до 271,4 квадрата. Площа таунхаусів стиснулася на 7,1 відсотка - до 163,1 квадратних метра, дуплексів - на 18,2 відсотка або до 157,5 квадратів. Квартири в малоповерхових житлових будинках (МЗ) стали менше на 11,6 відсотка, і тепер їх метраж в середньому становить 63,9 квадратних метра.

Однак навіть скоротилися за чотири роки більш ніж на третину площі заміського житла не до кінця задовольняють вимогам сьогоднішніх покупців. Ось і виходить, що середній розмір придбаного домоволодіння зараз становить всього 100 квадратних метрів, що на 23,9 відсотка менше середнього метражу пропонованих лотів.

На відміну від послідовної динаміки скорочення площ будинків в реченні, тренди в зміні розмірів реалізованих об'єктів різноманітніші. За період з 2013 по 2017 роки вони йшли як вниз, так і вгору, в залежності від площ пропонованих лотів.

Як стверджує директор департаменту заміської нерухомості компанії "Інком-Нерухомість" Андрій Кройтор, Всі експерти в заміському сегменті говорять про те, що мінімізація площ для пожвавлення купівельного попиту необхідна. І девелопери, за словами експерта, раді б відгукнутися на такі заклики, але багатьом з них заважає інертність самого ринку і, що найголовніше, брак вільних грошових коштів для внесення коректив в свої проекти.

"Щоб отримати ці кошти, треба мати хороші продажі, а пропозиція на" загорожі "зараз переповнене морально застарілими низьколіквідні лотами. Я вважаю, на те, щоб розірвати це порочне коло, забудовникам з урахуванням нинішньої ринкової ситуації потрібно не менше п'яти років", - резюмує Андрій Кройтор.

На ринку Підмосков'я зараз переоцінені не тільки дачі, але і практично всі формати заміської нерухомості

Фото: Depositphotos / AndreySt

Сьогодні пропозиції на підмосковні дачі вийшли за рамки свого класичного образу - легких будівель в садовому кооперативі або будинків в так званих «стародачних» селищах (місцях заміського життя радянської еліти - чиновників, вчених, військових, діячів мистецтва). За останні десятиліття на ринку з'явилися нові формати, на які в значній мірі переорієнтувався купівельний попит. Мова в першу чергу йде про ділянки без підряду на первинному ринку, на яких нові господарі на свій розсуд зводять не тільки капітальні споруди, а й дачі. Редакція «РБК-Нерухомості» проаналізувала, які дачі сьогодні найбільш популярні і які перспективи цих форматів на ринку.

Експерти ринку заміської нерухомості характеризують сучасні дачні проекти наступним чином: будинок площею не більше 100 кв. м, на ділянці близько 6 соток, який не призначений для постійного проживання. Ці будинки можуть бути як готовими, так і у вигляді проектів, які покупець реалізує самостійно або укладає договір підряду з продавцем.

Однак в цілому інтерес до заміської нерухомості Підмосков'я в останні п'ять-шість років не зростає. Як вважають ріелтори, в цьому винні продавці зі своїми завищеними апетитами. Втім, на ринку заміської нерухомості зараз переоцінені не тільки дачі, але і практично всі формати заміської нерухомості - котеджі, таунхауси, квартирні будинки.

За даними «Інком-Нерухомості», середня ціна пропозиції на заміському ринку перевищує середню ціну реалізації в 2,2 рази (7,7 млн \u200b\u200bруб. Проти 3,5 млн руб.). За конкретним форматам це перевищення виглядає наступним чином: в 2,8 рази - на ділянки без підряду і стільки ж на котеджі, в 1,5 рази - на квартири в малоповерхових житлових будинках, в 1,5 рази - на таунхауси і дуплекси. За оцінкою керівника аналітичного центру «Інком-Нерухомість» Дмитра Таганова, в цілому за 2014 рік на ринку Московської області зафіксовано 18 тис. Угод, що на 14% менше, ніж в 2013-му. З них найбільша кількість продажів - 56% - припадає на частку ділянок без підряду, 25% - на квартири в малоповерхових житлових будинках, 10% - на таунхауси і дуплекси, 9% - на котеджі і ділянки з підрядом.

Вартість дачі в залежності від відстані від МКАД і напрямки, млн руб.

Джерело: «Міель-Заміська нерухомість»

Ні зростає, ні падає

Зараз ринок заміської нерухомості Підмосков'я знаходиться в стані стагнації. Цей сегмент реагує на кризи найбільш болісно - «другий дім» не є предметом першої необхідності, тому його придбання зазвичай відкладають до кращих часів. В цілому ринок заміської нерухомості увійшов у фазу стагнації ще після кризи 2009 року, зараз тенденція ще більше зміцнилася, розповів керівник аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко.

У 2013 році падіння середньої вартості на дачній ринку склало 30%. «У минулому році ціни зберігалися на одному рівні, але виключно через апетиту продавців, які не бажають здавати свої цінові позиції», - вважає віце-президент корпорації ріелторів «Мегаполіс-Сервіс» Ігор Биковський.

У березні 2015 року попит на підмосковні дачі виявився вищим, ніж у відповідному періоді минулого року (хоча і істотно нижче, ніж в 2013-му), чого не очікували навіть ріелтори. «У минулому році в середині осені ми побоювалися, що в 2015-му люди взагалі перестануть купувати дачі, - каже Ігор Биковський. - Однак зараз кількість заявок на дачі від покупців зросла майже на 15% щодо відповідного періоду минулого року ».

Переважно попит стосується дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особливо ця тенденція проявилася на рубежі 2014-2015 років, після різкого обвалу рубля, коли громадяни намагалися врятувати рублеві накопичення від девальвації.

«У міру вимивання ліквідного пропозиції на ринку новобудов« біжать від рубля »люди стали шукати інші варіанти порятунку засобів. В результаті багато хто прийшов на ринок заміської нерухомості, де можна придбати будиночок з шістьма сотками за ціною в межах 1,5 млн руб. », - коментує президент корпорації« Мегаполіс-Сервіс »Сергій Власенко.

Навесні попит почав підігріватися сезонним фактором. Втім, це стосується далеко не всіх об'єктів заміської нерухомості, відзначають ріелтори.

Формат з перспективами

Ділянки без підряду, як запевняють ріелтори, сьогодні пов'язані шанси дачного сегмента на розвиток: найбільша частка угод припадає на цей сегмент. «Спочатку більшість потенційних покупців приходять на ринок з метою придбання готових дач, - говорить керуючий партнер« Міель-Заміська нерухомість »Володимир Яхонтов. - Однак 80% з них в результаті змінюють плани і купують УБП для дачного будівництва ». В результаті на частку УБП на ринку дач припадає близько 75% пропозицій.

На придбання ділянки і будівництво будинку необхідна приблизно та ж сума, що і на покупку готової дачі на вторинному ринку. За словами Володимира Яхонтова, сьогодні більшість покупців не готові витрачати на покупку дачі більш 5 млн руб. При цьому є вибір: купити відразу на всю суму готову дачу на вторинному ринку або придбати ділянку без підряду за 1 млн і побудувати на ній будинок за 4 млн руб. Однак у другому випадку більше можливостей вибрати місце розташування ділянки, побудувати будинок за своїми запитами і заощадити.

Ціна в цьому сегменті УБП, як каже Сергій Цивін з департаменту заміської нерухомості «Інком-Нерухомості», в середньому становить 3,5 млн руб., В економ-класі - 2,4 млн руб. Втім, на ринку для побудови дачі можна знайти ділянку і за 450-500 тис. Руб.

переоцінений формат

На вторинному ринку дач в садових і дачних товариствах теж дуже багато пропозицій. Однак сегмент дуже неоднорідний і його майже неможливо структурувати. Удома пропонуються різних розмірів, з різних матеріалів, з різним ступенем зносу. Угоди тут можуть відбуватися як з кратним перевищенням реальної вартості, так і з кратним зниженням і часто без участі ріелторів.

«Цей сегмент неможливо достовірно оцінити, - пояснив Сергій Цивін. - Продавці - приватні власники, ринок не організований і не підпорядковується єдиним загальним законам - ціни можуть бути невиправдано завищеними ». Пропозиції в деяких випадках настільки випадають з ринкових реалій, що продаються роками.

«Сегмент переоцінений як мінімум на 20%, - сказав віце-президент« Мегаполіс-Сервісу »Ігор Биковський. - Наведу два показових прикладу. Щитової будиночок на 6 сотках в районі Балашихи продавець протягом року намагався продати за 1 млн руб. Однак за цей час на його пропозицію не надійшло жодного запиту. Після того як ріелтор переконав господаря знизити ціну на 400 тис. Руб., Дача була продана на наступний день ».

Другий приклад - більш віддалена від Москви дача в районі Павлова Посада, при цьому з набагато кращими споживчими характеристиками: утеплена, з каміном - придатна для зимового проживання. Це об'єкт довго експонувався на ринку за 4,8 млн руб. Після зниження ціни до 4,2 млн руб. об'єкт знайшов свого покупця.

При цьому Сергій Власенко зазначає, що пропозиції за ціною до 1,5 млн руб. недовго затримуються на ринку. Наприклад, на південно-східному і східному напрямках за таку ціну можна купити готову дачу в 30-кілометровій зоні від МКАД. Тоді як на півночі або на заході знайти варіант за півтора мільйона можна не ближче 80-90 км від Москви.

Парадокс вторинного ринку заміської нерухомості полягає в тому, що і найдешевша пропозиція в сегменті дач не користується попитом, стверджують в «Інком-Нерухомості». Як приклад: будинок з бруса на ділянці площею 10 соток в 55 км від МКАД за 1,97 млн \u200b\u200bруб. Зараз ця ціна нижча за вартість ділянки без підряду на первинному ринку, проте, враховуючи загальне зниження інтересу до формату дач (а також зростаючі вимоги до них покупців) об'єкт вже рік знаходиться на експозиції, розповів ріелтор.

Рік, що минає формат

Садово-дачні селища первинного ринку, де пропонуються будинки, не призначені для постійного проживання, з підведеними комунікаціями, дорогами, магазинами - найбільш оптимальний з точки зору споживчих характеристик формат, стверджують ріелтори. «Сучасні дачні проекти від забудовників включають все необхідне для сезонного перебування за містом», - говорить Сергій Цивін.

За його словами, ринок дач нецікавий забудовниками, тому цей формат залишається без альтернативного фінансового джерела і перспектив розвитку.

Як каже Володимир Яхонтов з «Міель-Заміська нерухомість», зараз продаються ті дачні будинки, які раніше були побудовані в рамках проектів УСП. Мінімальна ціна за цими пропозиціями, за даними «Інком-Нерухомості», становить 2,5 млн руб., А максимальна - 9-10 млн руб. - в залежності від віддаленості від Москви (в межах зони від 30 до 55-60 км від МКАД).

20 березня набув чинності ФЗ-46 «Про внесення змін до Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення». Він серед іншого передбачає підвищення штрафів за «невиконання обов'язків щодо приведення земель у придатний стан, невикористання земельної ділянки, призначеної для житлового чи іншого будівництва, садівництва і городництва». На думку Ігоря Биковського, такий захід може в значній мірі стимулювати продавців знижувати ціни і продавати ті дачі, які вони не використовували, а залишали до кращих часів.

Активізація на ринку ділянок з підрядом можлива після стабілізації економічної ситуації в країні, коли дачні проекти стануть привабливими для бізнесу.

Володимир Миронов