Договір міни нерухомого майна: податки. Договір міни нерухомості - тонкощі оформлення Типовий договір міни нерухомості

При виникненні необхідності поміняти місце проживання, власники нерухомого майна найчастіше вдаються до здійснення угоди, пов'язаної з купівлею або продажем власності. Однак зустрічаються ситуації, коли замість обміну житла на певну суму грошових коштів громадяни вважають за краще провести рівноцінний обмін одного об'єкта нерухомості на інший. Якщо ви зіткнулися з подібною ситуацією, то варто мати на увазі, що для підтвердження факту передачі нерухомого майна між учасниками угоди оформляється договір міни. Детальніше ознайомитися з правилами складання угоди, а також принципами угоди допоможе представлена \u200b\u200bпублікація.

особливості угоди

У відповідності до змісту, договір міни є договором про передачу нерухомого майна у власність від одного власника іншому. Передбачається, що при оформленні двосторонньої угоди у обох сторін угоди з'являються зобов'язання по обміну об'єктами нерухомості. З цього випливає, що учасники договірних відносин одночасно продають і купують нову власність, а значить кожен з них виступає в ролі продавця і покупця. Можливість реалізувати дві угоди в рамках однієї є ключовою особливістю договору міни, що і відрізняє його від інших типів цивільно - правових угод.

Крім цього необхідно звернути увагу на наступні характерні особливості договору міни:

Важливо знати...

За загальними правилами угода з обміну нерухомим майном проводиться щодо рівних за вартістю об'єктів. Однак знайти рівноцінне житло для обміну не просто. Тому згідно із законом сторони мають право погоджувати суму доплати для відшкодування тій стороні, чия власність менше за вартістю;
Заборонено обмінювати нерухоме майно на певну суму грошових коштів, оскільки це суперечить принципам договору міни;
Угода є консенсуальним і оплатним;
У більшості випадків перехід прав власності до нових власників нерухомості здійснюється одночасно. В окремих ситуаціях учасники договірних відносин має право визначити різні терміни обміну майном і вказати їх в тексті документа;
При укладанні договору міни з рівноцінними предметами, особи, зацікавлені в обміні прав власності на нерухоме майно, звільняються від сплати податків. Якщо угода оформлено з умовою внесення доплати, сума податкових виплат буде нижче, ніж в разі купівлі - продажу;
Якщо нерухоме майно володіє декількома власниками, то перед підписанням договору міни слід отримати письмовий дозвіл третіх осіб на вчинення обміну;
Якщо угода зачіпає інтереси громадян, які не досягли повнолітнього віку, то перед оформленням цивільно - правової угоди потрібно узгодити умови угоди з органами опіки та піклування;
Предметом угоди має право виступати не тільки нерухоме майно, але також цінні папери, рухома власність, інші цінності.

Сторонами договору міни можуть бути як фізичні і юридичні особи, так і державні та муніципальні освіти. Головною умовою є те, що кожна з беруть участь в договорі міни сторін зобов'язана підтвердити наявність прав власності на обмінювався предмет за допомогою правовстановлюючих документів. Державні і муніципальні установи можуть бути сторонами договору міни, якщо отримано згоду власника нерухомого майна на укладення угоди. Допускається здійснення обміну власності держави на власність приватної особи.

Як оформити договір міни нерухомого майна?

Законодавством РФ не передбачена уніфікована форма договору міни нерухомого майна. З цього випливає, що цивільно - правова угода оформляється відповідно до правил офіційно - ділової документації:

Грамотне і послідовний виклад інформації;
Відсутність помилок і друкарських помилок;
Внесення достовірних відомостей;
Діловий стиль викладу інформації.

Щоб оформити договір міни нерухомим майном правильно, рекомендується ознайомитися з його загальноприйнятою структурою і змістом:

Спочатку вказується найменування документа, а також дата і місце його оформлення;
У наступному розділі необхідно позначити відомості про сторони угоди. Якщо укладається договір міни нерухомого майна між фізичними особами, відзначаються їх персональні та контактні дані. За участю юридичної особи або державної установи, вказується їх найменування;
Особлива увага приділяється характеристиці обмінюваних об'єктів. Оскільки предметами обміни виступає нерухомість, позначається - місце розташування, поверх або номер будинку, загальна площа і площа кожного об'єкта окремо. При обміні жилого приміщення, наприклад, на автомобіль, цінні папери, потрібно описати їх індивідуальні особливості;
При наявності недоліків у предметів договору міни, сторони в обов'язковому порядку повинні бути проінформовані про це. Відомості про недосконалості обмінюваних предметів уточнюються в змісті угоди;
Одним з ключових пунктів договору міни виступає пункт, який стосується вартості предметів угоди. Якщо вартість нерухомого майна не збігається і позначений нюанс не відображено у тексті угоди, ціни на предмети угоди вважаються рівними. При внесенні зазначеного пункту в документ, в тому числі обумовлюються терміни, способи і порядок відшкодування різниці (у вигляді грошових коштів або інших об'єктів);
Відзначається зобов'язання учасників договірних відносин, яке полягає у своєчасній передачі предмета угоди нової власнику. Для цього слід узгодити і уточнити порядок і терміни обміну;
При наявності прав власності на нерухомість у третіх осіб або громадян, які не досягли повнолітнього віку, слід вказати в тексті документа про те, що було отримано дозвіл на укладання угоди і прикласти письмову згоду до договору;
Слід зазначити, що нерухоме майно не знаходиться під арештом, в заставі і не має заборгованості або обтяжень;
На випадок виникнення спірних ситуацій рекомендується передбачити в тексті угоди порядок і способи врегулювання відповідних моментів;
Окрему увагу потрібно приділити заходам покарання, які будуть застосовані до однієї зі сторін при недотриманні умов договору міни;
На завершення документа ставляться підписи, які беруть участь в процесі, осіб, а також повторно вказуються їх дані. За участю юридичних осіб або державних установ, ставляться друку.

На відміну від державної реєстрації, звернення до нотаріальної контори для складання і завірення договору міни, не є обов'язковим етапом угоди. Учасники договірних відносин у своєму розпорядженні правом самостійно оформити документ і засвідчити його автентичність своїми підписами. Згодом при зверненні до реєстраційного органу співробітники додатково проведуть перевірку договору міни нерухомого майна та супутніх документів. Варто мати на увазі, що звернення до нотаріуса має ряд позитивних моментів. У їх числі правильне складання угоди і можливість його відновлення в разі псування або втрати.

Угода про мене нерухомого на рухоме майно

Законодавчо встановлена \u200b\u200bможливість осіб, зацікавлених в обміні майна, укласти договір міни щодо нерухомої і рухомої власності. Угода в обов'язковому порядку складається в письмовому вигляді із зазначенням істотних умов двосторонньої угоди. Для оформлення договору міни нерухомого майна на рухоме, які беруть участь в угоді особи за бажанням можуть звернутися до нотаріуса. Якщо сторони прийняли рішення, що будуть самостійно складати документ, тоді слід пам'ятати про необхідність узгодження наступних ключових моментів:

Опис характеристик, индивидуализирующих предмети договору міни. Наприклад, якщо обміну підлягає квартира і машина, необхідно вказати в змісті документа - адреса, поверх, загальна площа і площа кожної кімнати окремо, які меблі додається, які є недоліки. При описі автомобіля слід зазначити - марку, колір, технічні характеристики, наявні недосконалості;
Якщо у третіх осіб є права власності, інших предметів угоди, слід відобразити відомості про них в тексті угоди;
В обов'язковому порядку визначається і прописується вартість об'єктів цивільно - правового договору. Оскільки беруть участь в процесі особи обмінюють нерухоме майно на рухоме, важливо встановити різницю у вартості об'єктів і способи її відшкодування. В іншому випадку власник найбільшого за вартістю об'єкта втратить можливість отримати доплату.

В іншому структура і зміст договору міни на рухоме майно не відрізняється від стандартного угоди.

Договір міни нерухомого майна на рухоме майно підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки один з обмінюваних предметів є нерухомістю. Щоб зареєструвати документ, потрібно написати заяву, підготувати необхідний перелік документації і звернутися в Росреестр.

З доплатою

Одним з ключових етапів операції, пов'язаної з укладенням договору міни нерухомим майном, є етап визначення ціни кожного з предметів, що підлягають обміну. Нерівноцінна вартість обмінюваних об'єктів нерухомості обумовлює необхідність оформлення угоди на нових умовах.

Договір міни нерухомого майна з доплатою крім стандартних пунктів повинен включати в себе розділ, відведений для опису предметів домовленості. Крім викладу детальних і достовірних відомостей, що характеризують об'єкти угоди, відображається вартість кожного з них. Якщо було встановлено, що ціни на нерухоме майно, передане за договором міни, відрізняються, слід позначити даний нюанс в змісті угоди. Також потрібно відзначити суму, яка повинна бути відшкодована другому учаснику договірних відносин, способи та порядок компенсації.

Крім можливості відшкодувати різницю в грошовому еквіваленті, сторони мають право домовитися про компенсацію доплати за допомогою іншої власності. Наприклад, при обміні меншого за вартістю будинку на інший, можна включити в документ інформацію про обмін будинку на будинок з машиною. Незалежно від того, який об'єкт буде передаватися у власність іншій особі має бути поданий інформацію про нього, включаючи і недоліки.

Порядок реєстрації договору міни нерухомого майна

Грунтуючись на утриманні, державна реєстрація в обов'язковому порядку здійснюється щодо всіх об'єктів нерухомого майна. Це стосується і договору міни, відповідно до якого тільки один з об'єктів є нерухомістю. З цього випливає, що право власності на нерухоме майно за договором міни виникає після звернення до уповноваженого державного органу.

Щоб уникнути отримання відмови в реєстрації договору міни нерухомості, в заяві слід визначити список осіб, які мають у своєму розпорядженні правом власності на обмінювані об'єкти, в тому числі і неповнолітні діти. Крім цього вказується, що перед підписанням угоди було отримано письмовий дозвіл на передачу прав власності на нерухоме майно новому власнику. При недотриманні зазначеного законодавчого вимоги буде отримано відмову в реєстрації договору міни.

Для ініціювання процесу реєстрації двосторонньої угоди, кожен з беруть участь в процесі сторін має підготувати перелік необхідної документації та оформити заяву. Пакет документів разом із заявою передається на розгляд співробітникам територіального відділу Росреестра за місцем знаходження нерухомого майна. При цьому з фізичних осіб стягується державне мито в розмірі двох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а з юридичних осіб в розмірі 22 тисяч рублів.

При зверненні в різні відділення Росреестра для реєстрації договору міни (коли нерухоме майно знаходиться в різних районах), один з органів повинен повідомити інший про надходження документів для реєстрації прав власності. Після розгляду актів та прийняття рішення про реєстрацію договору міни протягом п'яти днів, співробітники одного відділення Росреестра повинні оповістити працівників іншого. При відмові в здійсненні державної реєстрації направляється відповідне повідомлення. У разі прийняття позитивного рішення, після закінчення процесу учасники угоди отримують свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Необхідні документи

Оскільки договір міни нерухомого майна підлягає державній реєстрації в Росреестра, перш ніж звертатися до позначене установу слід підготувати пакет необхідної документації.

Список документів для реєстрації договору міни нерухомого майна:

Належним чином оформлена заява, кількість - дві копії (від кожного з учасників цивільно - правової угоди);
Договір міни в кількості трьох примірників;
Фізичні особи надають паспорт, а юридичні особи установчий акт, документ, що підтверджує реєстрацію в якості платника податків і виписка з ЕГРЮЛ;
Чек, що засвідчує факт оплати держмита;
Кадастровий паспорт нерухомого майна;
Довіреність, якщо інтереси однієї зі сторін представляє повірений у справах;
Документ, який свідчить про наявність прав власності на нерухоме майно;
Акт прийому-передачі до договору міни;
Письмова згода органів опіки та піклування на обмін житла або його частини, в якому проживає особа, яка не досягла повнолітнього віку;
Письмова згода інших власників, якщо об'єкт договору міни належить також третім особам.

Чи підлягає оподаткуванню?

При підписанні договору міни нерухомого майна, в рамках однієї угоди здійснюється відразу дві, оскільки одночасно відбувається продаж і придбання власності. Виходячи з цього, відносно зазначеної угоди діють схожі умови оподаткування, як і до договору купівлі - продажу.

Особливості оподаткування:

Рівні за вартістю обмінюються об'єкти не оподатковуються;
При нерівноцінною вартості предметів угоди стягується податковий збір в розмірі 13 відсотків від доходу, який був отриманий однією зі сторін за реалізацію нерухомого майна;
Обов'язком зі сплати ПДФО мають тільки ті власники, які володіли предметом угоди є меншою за три роки з моменту придбання (незалежно від підстав набуття прав власності - покупка, дарча, спадкування);
Якщо нерухоме майно належить власнику більше трьох років, він має можливість скористатися правом на отримання податкового вирахування в рахунок податку, який повинен бути сплачений особою.

Важливо звернути увагу, що приховування істинної доплати або розміру нерухомого майна, переданого за договором міни, тягне за собою притягнення до відповідальності. Тому при внесенні відомостей до утримання угоди доцільно вказувати точні суми.

в особі, що діє на підставі, що його надалі « I учасник», З одного боку, і в особі, що діє на підставі, що його надалі« II учасник», З іншого боку, іменовані надалі« Сторони », уклали цей договір, надалі« договір", про наступне:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. I учасниця зобов'язується передати в порядку обміну II учаснику:;

одиниця виміру ;
кількість одиниць ;

1.2. II учасниця зобов'язується передати в порядку обміну I учаснику:;

одиниця виміру ;
кількість одиниць ;
гарантійний термін експлуатації (зберігання, придатності).

1.3. Сторони набувають право власності на вказаний в п.1.1 і п.1.2 товар після взаємної передачі товарів.

2. ОЦІНКА ВАРТОСТІ ТОВАРУ

2.1. Загальна вартість товару I учасника рублів.

2.2. Загальна вартість товару II учасника рублів.

2.3. Оцінка кожного товару окремо визначається в Додатку №.

3. УМОВИ ПОСТАВКИ ТОВАРУ I УЧАСНИКОВІ

3.1. Товар поставляється днів з моменту укладення договору.

3.2. Відвантаження товару проводиться.

3.3. Товар поставляється в тарі та упаковці, які відповідають стандартам, технічним умовам.

4. УМОВИ ПОСТАВКИ ТОВАРУ II УЧАСНИКОВІ

4.1. Товар поставляється днів з моменту укладення договору.

4.2. Відвантаження товару проводиться.

4.3. Товар поставляється в тарі та упаковці, які відповідають стандартам, технічним умовам.

5. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

5.1. За порушення термінів передачі майна винна сторона відшкодовує іншій стороні прямі збитки в повному обсязі і сплачує штраф у розмірі рублів.

5.2. За неповну передачу майна винна сторона сплачує іншій стороні неустойку в розмірі% вартості непереданого майна за кожен день прострочення.

5.3. За передачу майна, яке не відповідає за якістю умовам договору, а також за передачу некомплектного майна винна сторона сплачує штраф у розмірі рублів.

6. Додаткові умови

6.1. Додаткові умови за цим договором:.

6.2. У всьому іншому, не передбаченому цим договором, сторони керуються чинним цивільним законодавством Росії, що регулює поставку товарів.

7. Заключні УМОВИ

7.1. Всі зміни, доповнення цього договору дійсні лише в тому випадку, якщо вони оформлені в письмовій формі і підписані обома сторонами.

7.2. Заголовки статей призначені для зручності користування текстом і не будуть прийматися до уваги при тлумаченні цього договору.

7.3. Цей договір висловлює все договірні умови і розуміння між сторонами щодо всіх згаданих тут питань, при цьому всі попередні обговорення, обіцянки, уявлення між сторонами, якщо такі були, втрачають силу і замінюються вищевикладеним текстом.

Цивільне законодавство наділяє власника нерухомого майна правом їм володіти, користуватися і розпоряджатися. Одним з варіантів розпорядження є передача прав власності іншій людині за договором міни. Щоб мінімізувати ризики, пов'язані з оформленням такої угоди, потрібно знати, як правильно скласти договір міни в 2019 році для Росреестра.

Що таке договір міни нерухомого майна?

Поняття документа, за яким відбувається обмін нерухомими об'єктами між власниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договір міни нерухомого майна - взаємна згода на передачу нерухомості в обмін на іншу, між особами є одночасно продавцями, які зобов'язують передати об'єкт і, які зобов'язують прийняти його.

До його особливостей належать:

застосування правил, аналогічних угоді купівлі-продажу;
складання в простій письмовій формі;
обидві сторони є продавцями і покупцями предметів договору, зобов'язуються їх передати і прийняти в обмін;
предмети договору повинні бути визнані рівноцінними, якщо не вказано інше умова. При обміні нерівноцінних товарів одна із сторін може вимагати відшкодування різниці в ціні в якості доплати. Порядок і розмір доплати встановлюється в рамках договору.

Плюси і мінуси договору міни

Специфіка договору міни передбачає як позитивні, так і негативні сторони угоди.

До плюсів віднесемо:

немає необхідності нотаріально засвідчувати договір, він складається в простій письмовій формі;
при рівноцінний обмін виключається необхідність передавати грошові кошти або виконувати будь-які розрахунки;
рівноцінний обмін дозволяє уникнути оподаткування операції, оскільки ніяка зі сторін не визнається вигодонабувачем;
при вирішенні питання і визнання угоди недійсною простіше повернутися до моменту до укладення угоди. Майно, передане в результаті обміну, просто повернеться до попередніх власників.

До негативних:

при нерівноцінний обмін слід передбачити відшкодування різниці в ціні в рамках договору;
одержувач вигоди в результаті нерівноцінного обміну зобов'язаний відзвітувати до податкового органу і сплатити податок;
нерухоме майно, отримане в результаті обміну, стає спільною власністю подружжя.

Які будуть потрібні документи для заповнення договору?

Для складання договору міни потрібні документи особистого характеру від обох сторін угоди:

посвідчення особистостей власників об'єктів нерухомості, які будуть брати участь в угоді;
виписки з ЕГРН з обох предметів договору. Вони підтверджують право власника, що дозволяє розпоряджатися майном на свій розсуд.

Як правильно заповнити договір міни?

До оформлення договору міни застосовуються ті ж правила, як і до інших оборудок з майном. Сторони тут є рівнозначними і іменуються, як Сторона 1 і Сторона 2. У цьому пункті вказуються ПІБ учасників угоди, їх паспортні дані відповідно до документами.

Істотною відмінністю договору міни є той факт, що предметом договору виступають два об'єкти. Тому в цьому пункті прописуються характеристики обох предметів угоди, і робиться відсилання на правовстановлюючий документ по кожному з них.

рівноцінний договір

Оскільки договір є результатом узгодження всіх істотних умов, то слід враховувати, рівноцінний чи обмін. При рівноцінний обмін умови містять:

обов'язок першої сторони передати майно другій стороні і одночасно прийняти інше, яке передається в обмін від другої сторони;
обов'язок другої сторони передати і прийняти відповідно майно своє в обмін на майно першої сторони.

Договір з доплатою

При нерівноцінні обміні необхідно уточнити вартість кожного з предметів договору, вказати їх вартості і вивести розмір доплати, яку належить мати той бік, у власність якої переходить об'єкт з меншою вартістю. Така норма встановлена \u200b\u200bст. 568 ГК.

До істотних умов угоди можна віднести і права осіб, за якими відповідно до законодавства зберігається можливість користування приміщенням. Такий момент стосується житлових площ, які найчастіше і обмінюються за відповідним договором. При наявності таких осіб в договорі обов'язково вказується перелік їх прав на користування житло після зміни господаря помешкання. До них відносяться:

орендарі;
громадяни і які проживають разом з ними особи за договором найму;
одержувачі ренти за згодою довічного утримання;
колишні члени сім'ї власника.

При обміні житловими приміщеннями слід визначити і прописати в договорі порядок їх звільнення. Тут повинні бути обумовлені терміни виписки з житла і повного його звільнення.

Реєстрація договору міни в 2019 році

Право власності на майно, яке було отримано в результаті обміну, виникає у сторін угоди тільки після її державної реєстрації. Тому після підписання договору обом учасникам обміну необхідно зібрати необхідні для цього документи і передати їх до територіального органу Росреестра.

Які потрібні документи для Росреестра?

До таких документів належать:

держмито за реєстрацію договору - 1000 руб. і реєстрацію права власності - 2000 руб .;
заяву встановленої форми про перехід права на передане майно і реєстрації прав на нове;
посвідчення особи заявника;
документ, що підтверджує право власності на обмінюване приміщення (виписка з ЕГРН або свідоцтво про держ. реєстрації);
договір міни - 3 шт.

Додатково можуть знадобитися:

згода чоловіка або дружини, якщо обміну підлягає спільне майно (завірена нотаріально);
дозвіл від органу опіки та піклування, коли власником є \u200b\u200bнеповнолітній громадянин.

Куди подати для реєстрації?

Документи подаються на реєстрацію в Росреестр одним із зручних способів:

особисто в відділення органу реєстрації або через МФЦ;
через заповнення електронної форми на офіційному сайті відомства з прикріпленням відсканованих документів;
поштовою пересилкою з повідомленням і описом вкладень.

Термін реєстрації становить 7 робочих днів від дати отримання повного пакета документів. При подачі заяви через МФЦ термін збільшується на два робочих дня.

Підсумком реєстрації договору міни в Росреестра - отримання громадянином на руки виписки з ЕГРН на знову отримане майно.

Договір міни нерухомого майна являє собою двосторонню угоду з купівлі-продажу, в рамках якої кожен з контрагентів виконує роль продавця або покупця. Під обміном мається на увазі, що ви віддаєте свою нерухомість іншій особі, стаючи, таким чином, володарем його житла.

Чим відрізняється договір міни?

Головна відмінність проведення операції по мене від процесу купівлі-продажу полягає в тому, що конкретно сам обмін житлом відбувається без використання грошей. Зразок договору міни нерухомого майна представлений нижче.

У певному сенсі процедура обміну нерухомістю набагато безпечніше, ніж купівля-продаж:

Немає необхідності хвилюватися про те, як найбезпечніше передати кошти продавцю.
Продавцеві не доведеться турбуватися, чи є купюри справжніми в тому випадку, коли мова йде про готівки.
Немає проблеми тимчасового характеру з довгими перекладами коштів на рахунок продавця через банк. Умови договору міни нерухомого майна розглянемо нижче.

податки

Незаперечна перевага подібної угоди - це також відсутність необхідності платити ПДФО під час обміну рівнозначними об'єктами по нерухомості.

Але одночасно з цим, це ще й недолік, так як немає можливості використовувати податкові відрахування, що можна було б зробити при продажу квартири.

Тобто, за договором міни нерухомого майна податки не сплачуються.

Важливо відзначити, що, незважаючи на використання відмінні одне від одного "обмін" і "міна" як синонімів, юридично вони не є одним і тим же:

Наприклад, поняття «обмін» має відношення до муніципальним житловим площами, їх громадяни мають договір про соціальне наймання, або ордер на квартиру в тому випадку, коли приміщення ще за радянської влади було отримано батьками, або ж бабусями і дідусями, а з ходом часу в силу різних обставин не були переоформлені документи.
Термін «міна» застосовується при позначенні угод з квартирами, які були приватизовані, а у їх власників є свідоцтва, які підтверджують їх власність.

Обмінювати житло, яке вже є приватизованим, на муніципальне або навпаки, ніяк не вдасться, так як, починаючи з 2005 року, подібні угоди були заборонені. Можливе укладання договору міни нерухомого майна між юридичними особами.

Важливі нюанси угод

Таких нюансів всього два, але без них процедура міни квартири буде неможлива:

Важливо обов'язково вказати предмет угоди. Слід назвати точні характеристики щодо житла, що підлягає обміну, щоб по них можна було в будь-який момент визначити об'єкт нерухомості. Абсолютно всі цифрові відомості дублюють в дужках прописом, що необхідно зробити, щоб не виникало будь-яких різночитань. Форма договору міни нерухомого майна повинна строго дотримуватися.
Вказуються особи, які мають право користуватися квартирою. До них мають відношення всі прописані на конкретній площі люди. У договорі також важливо вказувати тимчасові обмеження, згідно з якими, вони зобов'язані будуть знятися з обліку.

Приклад договору міни нерухомого майна може допомогти в оформленні.

Інші додаткові вимоги до угод

Всі інші умови мають відношення до додаткових. Але це зовсім не означає, що їх можна опускати. Отже, до даних вимогам зазвичай ставляться:

Вказівка \u200b\u200bвартості на житло і додаткові плати за угодою

Деякі нюанси договору міни нерухомого майна між фізичними особами розглянемо нижче.

Якщо квартири коштують абсолютно однаково, то в цьому випадку все просто. Потрібно вказати лише ціну і підкреслити, що угода відбувається без внесення доплати.

При різниці в ціні вказують вартість на житло, а також доплату, розмір якої прямо залежить від рішення обох сторін. Також слід зазначити в угоді, яким чином і в які часові рамки одна сторона зобов'язана передати гроші інший.

З цієї суми той, хто її отримує, зобов'язаний буде сплатити ПДФО. А той, хто видав доплату, має право вимагати податкові відрахування. Зрозуміло, - це актуально, коли сторона мала обмінюваної квартирою більше трьох років.

Подібне буде можливо лише в тому випадку, коли були надані паперу, які підтвердили передачу грошей за угодою.

Ось чому не варто викидати розписки або платіжні доручення, коли відбувається безготівкове перерахування плати, вони неодмінно стануть в нагоді.

Процес визначення фактичної вартості

Так як фактична вартість визначається громадянами, при здійсненні угоди між хорошими знайомими та близькими родичами, можна відобразити в договорі, що додаткової плати не буде, і далі передавати нерухомість без будь-яких документів. Але навіть з боку найкращих знайомих можливо зрада і вони можуть кинути, не віддавши гроші, в такій ситуації ви нічого не зможете довести.

Крім цього, дуже легко нажити проблеми з податковими органами. У разі, якщо розмір доплати невеликий, наприклад, п'ятдесят-сто тисяч рублів, можна піти на ризик і не відображати її показник в угоді. Але, коли стару хрущовську квартиру раптом обмінюють на впорядковану нерухомість в новобудові, тут вже будь-який здогадається, що доплата повинна бути проведена. Російський реєстр має право не пропускати таку угоду і податкова також нею, швидше за все, зацікавиться. Ось чому доплату в великих розмірах слід оформляти належним чином в договорі міни нерухомого майна.

Реєстрація угоди в нотаріальному порядку

Без такої можна обійтися лише, якщо ви точно впевнені в порядності протилежного боку, а також в своєму знанні законів, тоді можна просто піти і підписати договір.

Але все ж краще буде не економити на нотаріальних послугах:

Умови розірвання угоди

Існує два способи, щоб розірвати угоду міни на нерухомість:

в рамках обопільної згоди;
в порядку, встановленому законодавством.

За обопільною згодою угоду можна буде розірвати в двох наступних випадках:

Якщо бажання, щоб все повернулося на свої місця, з'явилося у обох сторін угоди одночасно. У цій ситуації ніяких проблем не виникне і договір буде розірвано, і кожен поверне собі свою житлову площу.
Коли ініціатива розірвання угоди з'явилася у одного боку. В цьому випадку слід скласти вимога в письмовому вигляді до опонента договору, де потрібно буде вказати причину, чому виникла необхідність його розірвання. Протягом тридцяти днів друга сторона зобов'язана визначитися, чи згодна вона на це піти, або ні. Якщо згода все ж буде досягнуто, то угода розривається, за правилами вищенаведеної ситуації.

Підстави для розірвання

У тому випадку, якщо сторони так і не дійшли обопільної згоди щодо розірвання проведеної операції необхідно звернутися в суд і вказати в позові всі підстави розірвання.

Серед таких можуть бути присутніми:

Недотримання угоди іншою стороною.
Значні зміни обставин. Так може бути тоді, коли позивач знає про можливість настання чогось такого, що може перешкодити довести угоду до кінця, наприклад, якщо житлова площа постраждала від пожежі до укладення договору, а контрагент знав про це, але не повідомив другій стороні.
Договір був підписаний однією зі сторін під тиском, або з примусу.
Одна сторона в чомусь обдурила іншу, наприклад, в договорі зазначено, що на житло ніхто не має прав, хоча насправді нерухомість знаходиться в заставі у банку через іпотеки.
У договорі (зразок складання договору міни ми привели) присутні істотні помилки, які впливають на його виконання, наприклад, неправильно вказані номер квартири і її адресу. Подати позов до суду можна протягом одного року або трьох в залежності від того, чому відбувається розірвання проведеної операції.
Крім перерахованих умови для розірвання, безпосередньо в самому тексті угоди можуть бути присутніми будь-які інші вагомі підстави, наприклад, неналежне дотримання будь-якого з пунктів.

Обмін житлових будинків як один із видів угод по мене

Угоди міни житлових будинків є однією з різновидів договору міни. Унікальність такого документа полягає в тому, що предметом проведеної операції виступають об'єкти нерухомості, які міцно пов'язані з землею.

Мена житлового приміщення, яке розташоване на земельній ділянці, здійснюється лише в парі з земельною ділянкою. Власник має повне право передавати протилежному боці не тільки сама ділянка, на якому стоїть нерухомість, а й землю будь-якої площі, прилеглої до нього в тому випадку, якщо вона не зайнята будь-якими іншими будівлями.

Права користування землею

Для громадян на даний момент часу існують 2 права використання земельної ділянки:

оренда;
право на власність.

У ситуаціях, коли земельні території під житловими будинками, що підлягають обміну, знаходяться у власності сторін, то на основі угоди міни нерухомості в федеральній службі реєстрації здійснюється передача права власності на земельну територію і будівлю.

Але, якщо земельна ділянка у одного боку існує в рамках прав оренди в користуванні, то обмін житловими приміщеннями буде проводитися без даної земельної ділянки. Новий господар будинку після процесу реєстрації та переходу права на житловий будинок, як уже новий власник оренди земельної ділянки буде проводити переоформлення в уповноваженому органі місцевого самоврядування.

Колишній власник переданої нерухомості теж повинен буде звернутися до уповноваженого органу із заявою про відмову від прав оренди на земельну територію, яка раніше йому належала. Угода міни житлових будинків, яке виступає основою для реєстрації в рамках закону прав власності на приміщення та земельну ділянку, який воно займає, повинен включати в себе всі необхідні елементи реєстрованих правовідносин, таких як, наприклад, об'єкт, суб'єкт і повноваження.

Договір міни нерухомого майна на рухоме майно

Згідно із законом можна обміняти нерухомість на рухоме майно (наприклад, автомобіль). Сторони зобов'язані попередити один одного про недоліки майна, яке підлягає обміну, про права третіх осіб на нього (наймача, заставодержателя і т. Д.).

Ми розглянули основні умови договору міни нерухомого майна.