Підрядники забудовники подорожчання нерухомості. На захист пайовиків. Через новий закон виростуть ціни на нерухомість. Гарантії за свій рахунок
У першій половині 2018 року на московський ринок новобудов готується вийти рекордне число житлових комплексів
Фото: ІТАР-ТАСС / Інтерпресс / Тетяна Тімірханова
Девелопери прагнуть запустити в продаж якомога більше житлових комплексів до вступу в силу нових вимог до забудовників житла, розповіли опитані редакцією «РБК-Нерухомості» девелопери і ріелтори. За їхніми прогнозами, найбільший обсяг новобудов в цьому році вийде на московський ринок до 1 липня.
Сукупний обсяг проектів, які з'являться у продажу в 2018 році, буде приблизно в 1,5 рази більше, ніж в минулому, прогнозує директор зі стратегічного розвитку ФСК «Лідер» Павло Бризгалов. Якщо спиратися на досвід минулих років, то, швидше за все, пік виведення нових об'єктів на ринок припаде на березень-квітень, відзначає генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна. В цілому, за її оцінкою, збільшення обсягу пропозиції за підсумками року має відбутися в усіх сегментах.
«До 75% від річного обсягу (близько 1,5 млн кв. М в Москві) можуть вийти на ринок в перші шість місяців цього року. Відповідно, що залишилася частка буде випущена на ринок в другому півріччі », - говорить директор з маркетингу Urban Group Тетяна Калюжнова.
Раніше експерти «Метріум Груп» «РБК-Нерухомості», що московськими забудовниками зараз розробляється близько 140 нових проектів. «У першій половині 2018 року в продаж імовірно вийде принаймні близько 30 об'єктів, а з урахуванням можливого прискорення старту нових ЖК їх число може досягти 40-50», - розповіла керуючий партнер компанії «Метріум Груп», учасник партнерської мережі CBRE Марія Литинецкая . Для порівняння: у 2017 році на столичному ринку новобудов почалася реалізація 80 нових комплексів, тоді як в 2016-му їх число досягло 71, а в 2015-му - 66.
У другій половині 2018 року напевно відбудеться істотний спад девелоперської активності через радикальні зміни правил гри на ринку новобудов, вважає Литинецкая. «Далеко не всі забудовники зможуть адаптуватися до нових умов ведення бізнесу через підвищення видатків. Старт деяких проектів доведеться відкласти на більш пізній термін », - прогнозує вона.
Що стимулює девелоперів
Забудовники, якщо дозволяє стадія проекту, намагаються не упустити можливість пройти експертизу і отримати дозвіл на будівництво до 1 липня 2018 року, зазначає Павло Бризгалов. Багато девелоперів хочуть встигнути до переходу на нову схему фінансування будівництва залучити найбільшу кількість коштів пайовиків за договорами ДДУ, додає керуючий директор «Групи ЛСР» Юрій Ільїн. «Для забудовників старі правила гри більш зрозумілі. Крім того, нові поправки в 214-ФЗ, які вступають в силу з 1 липня, змінять фінансову модель ведення проекту », - пояснює Павло Бризгалов.
У той же час Тетяна Калюжнова поки що не бачать тенденції до прискореного виведення нових проектів, так як сьогодні забудовники з обережністю підходять до збільшення обсягів пропозиції на ринку на тлі ситуації, близької до затоварювання. При цьому вона не виключає, що нові вимоги, що вступають в силу з 1 липня, можуть вплинути на швидкість виведення корпусів в продаж.
Як зміняться вимоги до забудовників
З 1 липня 2018 року набувають нові вимоги до забудовників житла в Росії. Майже всі вони стосуються фінансової сторони бізнесу. Забудовник не менш ніж 10% коштів від вартості будівництва житлового комплексу до моменту затвердження проектної декларації. Крім того, розмір власних фінансів, які направляються в будівництво, не повинен бути менше 10% від обсягу інвестицій. Адміністративні витрати не можуть перевищувати 10% від проектної вартості будівництва, а загальна сума авансових платежів - не більше 30%. Чи не пов'язані з будівництвом зобов'язання забудовника обмежені 1% від загального обсягу інвестицій.
Девелопер позбавляється права залучати будь-які позики крім цільового кредиту на проект. Все фінансування будівництва має йти через єдиний розрахунковий рахунок, який можна відкрити тільки в уповноваженому владою банку. Крім того, забудовник не може випускати акції та облігації, забезпечувати зобов'язання третіх осіб своїм майном, створювати комерційні і некомерційні організації.
Також обмежили можливість залучати кошти одночасно за кількома дозволами на будівництво. Простіше кажучи, вводиться принцип «один забудовник - один дозвіл на будівництво». Відповідно, для великих проектів, які налічують кілька етапів будівництва, дозвільну і проектну документацію доведеться затверджувати до старту реалізації, а це спричинить за собою збільшення витрат.
«Дані новели в результаті спровокують помітне зростання собівартості будівництва, що в майбутньому призведе або до зростання цін, або до зниження прибутковості девелоперського бізнесу. З огляду на поточну ситуацію на ринку, де відчувається надлишок пропозиції, частина забудовників будуть змушені згорнути свою діяльність або серйозно переглянути її параметри », - вважає Марія Литинецкая.
Як зміняться ціни на новобудови
Експерти, опитані редакцією, не очікують значного на новобудови Москви і області в цьому році. На думку Павла Бризгалова, великий введення об'єктів на ринок в першому півріччі навряд чи зробить істотний вплив на ціни, оскільки проходження експертизи та отримання дозволу на будівництво ще не означає, що проект буде виведений в продаж. Крім того, за рахунок виведення великої кількості нових проектів в першому півріччі в другому ми отримаємо деяке зниження, додає він.
У той же час Марія Литинецкая вважає, що збільшення обсягу пропозиції, особливо його стрибкоподібний характер, завдасть важкого удару по слабкій позитивній динаміці цін, яка намітилася в окремих сегментах в 2016-2018 роках. Швидше за все, через зростання пропозиції ціни знизяться в першому півріччі, так як девелопери постараються перехопити клієнтів у конкурентів за рахунок привабливих розцінок, прогнозує експерт.
В цілому незначну динаміку в бік підвищення в 2018 році очікує і Наталя Шаталіна. «Що стосується тих житлових комплексів, які все ж надійдуть на ринок у другій половині року, то в силу збільшеною собівартості ціни в них можуть зрости, однак девелопери, швидше за все, постараються запобігти цьому. Вважаю, що великі забудовники зможуть утримати ціни на привабливому рівні і при цьому не відступлять від виконання вимог 214-ФЗ », - резюмує Марія Литинецкая.
Ціни на ринку нерухомості протягом тривалого періоду залишаються незмінними, при цьому зберігається тренд до зниження. За підсумками 2017 року можна сказати, що склалися сприятливі умови для покупки нерухомості, пов'язані ще і зі зниженням ставки по іпотеці, яка досягає 7% річних. Діють пільгові програми, державні субсидії, знижки від забудовників. Так чи варто купувати житло або краще відкласти угоду на наступний рік? Які перспективи ринку нерухомості? Чи є вкладення грошей в житло вигідним і економічно виправданим?
Ситуація на ринку нерухомості в кінці 2017 року
Ринок нерухомості за підсумками 2017 роки відзначає тенденцію до зниження цін, що дозволяє придбати житло при помірній платі. Попит населення обмежений, а пропозиція постійно зростає. У Москві складається така ситуація:
Забудовники постійно проводять акції, партнерські і цінові знижки для клієнтів, що викликано жорсткою конкуренцією в галузі. За підсумками 2017 року ціни не збільшилися, проте істотно виріс введення в експлуатацію нових корпусів.
Чи варто мешканцям столиці купувати квартири в іпотеку або краще почекати наступного року? Експерти вважають, що сьогоднішня ситуація на ринку нерухомості є найбільш сприятливою для придбання житла. Найбільш низька ставка по іпотеці - 6,75%, вона субсидується забудовником. Звичайно, можна очікувати, що в найближчі роки буде застосована акційна ставка - 6%, але вже зараз купувати квартири вигідно.
Сьогодні іпотечні ставки істотно знизилися, а банки реалізують різноманітні схеми покупки об'єктів. Навіть якщо в 2018 році іпотека виявиться вигідніше, можна рефінансувати діючої кредит.
Купувати житло в іпотеку або краще накопичити потрібну суму? Безумовно, це вирішує кожна людина самостійно. Якщо ви знайшли підходящу квартиру, яка вас повністю влаштовує за ціною, варто взяти кредит. Якщо ж оптимальних пропозицій на ринку поки немає, можна продовжувати збирати. Правда, є ризик фінансових потрясінь і втрати заощаджень, як це було в 2014 році. Тим, хто збирає, краще більшу половину заощаджень перевести у валюту і покласти в Ощадбанк або ВТБ - готівкою в клітинку.
Цінник на житло від забудовника виявляється нижче через невисокий попит і значного обсягу вводяться в експлуатацію квадратних метрів. Яка ж сума потрібна, щоб придбати первинне житло?
В цілому, покупка квартири від забудовника - це найбільш привабливий варіант. Мало того, що вас чекають акції, знижені ставки, так і ціни виявляються доступними. Так, вибравши квартиру в новому комплексі «Лайнер» і сплативши 100% її вартості, ви отримаєте дизайнерську обробку і кухню, обладнану сучасною технікою.
Чи варто чекати, що ціни в Москві на житло знизяться, а купувати квартири буде значно вигідніше, ніж зараз? Така тенденція існує, але будувати довгострокові прогнози проблематично. Експерти вважають, що до 2021 року ціни досягнуть таких показників:
Але говорити про середню ціну не варто, адже вона залежить не тільки від перспектив розвитку ринку, рівня попиту та пропозиції, а й обраного об'єкта, його розташування, наявності інфраструктури.
Інвестиційна привабливість нерухомості нехай і знижена за підсумками минулих років, але як і раніше збережеться. Вкладати гроші на стадії будівництва, а потім перепродувати квартири з переуступки все так же доцільно. На ринку ще залишаються класичні інвестори, які купують квадратні метри для перепродажу через кілька років, а також для здачі в оренду.
Чекати різкого зниження цін в 2018 році не доводиться, хоча покупці можуть знайти цікаву пропозицію за рахунок значних знижок від забудовника. Правда, зазвичай акції діють не на весь обсяг квартир - гарантувати, що пропозиція вас влаштує, не можна. Чи не доводиться розраховувати і на суттєве зниження цін - вартість житла і так гранично низька, а з огляду на постійне подорожчання землі, будматеріалів і зведення, забудовники просто не можуть допустити ще більших знижок.
Купувати квартиру в іпотеку сьогодні дійсно стоїть, особливо, якщо ваші накопичення ростуть недостатньо швидко. Якщо ж вам вдається відкладати не менше 100-200 тисяч в місяць, варто почекати, щоб не брати більшу суму в борг у банку.
перспективи ринку нерухомості,
Ситуація на ринку нерухомості в кінці 2017 року Ринок нерухомості за підсумками 2017 роки відзначає тенденцію до зниження цін, що дозволяє придбати житло при помірній платі. Попит населення обмежений, а пропозиція постійно зростає. У Москві складається така ситуація:
- Нерухомість все менше цікавить інвесторів і спекулянтів, які планують вкласти гроші в короткостроковій перспективі;
- На відміну від ринку інших міст, в столиці великим попитом користується елітне житло - забудовники зводять будівлі преміум класу. Так, в Раменках незабаром з'явиться понад 140 тис. Кв.м. житла бізнес-класу;
- Вкладати гроші доцільно на ранніх стадіях будівництва, так, в комплексі «Садові Квартали» ціна метра спочатку становить 450 тис. Рублів, а на стадії готовності зростає до 600 тисяч;
- Якість об'єктів істотно покращився у порівнянні з минулим десятиліттям. Зі зростанням конкуренції зростає і рівень комфорту - об'єкти комфорт-класу забезпечені розвиненою інфраструктурою і незвичайними планувальними рішеннями;
- Стираються межі між класами житла, а придбати квартиру рівня комфорт можна навіть дешевше економ-сегмента.
- Як і раніше величезним попитом користуються квартири малої площі і відповідної ціни. Купити відразу велику і комфортну квартиру в Москві можуть собі дозволити далеко не всі.
Іпотека - чи варто брати в 2017 році?
Чи варто мешканцям столиці купувати квартири в іпотеку або краще почекати наступного року? Експерти вважають, що сьогоднішня ситуація на ринку нерухомості є найбільш сприятливою для придбання житла. Найбільш низька ставка по іпотеці - 6,75%, вона субсидується забудовником. Звичайно, можна очікувати, що в найближчі роки буде застосована акційна ставка - 6%, але вже зараз купувати квартири вигідно. Сьогодні іпотечні ставки істотно знизилися, а банки реалізують різноманітні схеми покупки об'єктів. Навіть якщо в 2018 році іпотека виявиться вигідніше, можна рефінансувати діючої кредит. Купувати житло в іпотеку або краще накопичити потрібну суму? Безумовно, це вирішує кожна людина самостійно. Якщо ви знайшли підходящу квартиру, яка вас повністю влаштовує за ціною, варто взяти кредит. Якщо ж оптимальних пропозицій на ринку поки немає, можна продовжувати збирати. Правда, є ризик фінансових потрясінь і втрати заощаджень, як це було в 2014 році. Тим, хто збирає, краще більшу половину заощаджень перевести у валюту і покласти в Ощадбанк або ВТБ - готівкою в клітинку.Що вигідніше: житло за МКАД або в його межах?
Цінник на житло від забудовника виявляється нижче через невисокий попит і значного обсягу вводяться в експлуатацію квадратних метрів. Яка ж сума потрібна, щоб придбати первинне житло?- Якщо не принципова близькість до центру, за МКАД можна підібрати масу цікавих варіантів. Наприклад, в Новій Москві в ЖК «Іспанські Квартали» за 6,5 млн. Рублів реалізують трикімнатні квартири;
- Якщо шукаєте житло з розвиненою інфраструктурою поблизу, однокімнатні апартаменти - найбільш доступний бюджетний варіант. За 5,3 млн. Можна купити студію на Ходинському полі з ТРЦ «Аквапарк», школами і дитячими садками поблизу;
- Вторинне житло реалізується за ціною, яка безпосередньо залежить від розташування будівлі і бажань власника.
Перспективи розвитку ринку нерухомості: чого очікувати?
Чи варто чекати, що ціни в Москві на житло знизяться, а купувати квартири буде значно вигідніше, ніж зараз? Така тенденція існує, але будувати довгострокові прогнози проблематично. Експерти вважають, що до 2021 року ціни досягнуть таких показників:- Вторинне житло - 100-140 тисяч рублів за кв.м .;
- Новобудови економ-класу - 100 тисяч;
- Житло сегмента комфорт - 120-140 тисяч;
- Бізнес-клас - менше 200 тисяч.
Словосполучення «нестійке відновлення» найкраще підходить для опису підсумків 2017 року на московському ринку житла. Сегмент новобудов в «старій» Москві впевнено зростав протягом усього року. Однак уважне вивчення внутрішньої структури його зростання і ситуація в інших сегментах і різних районах поки не дає можливості зафіксувати упевнений тренд на відновлення ринку нерухомості в Московському регіоні в цілому. Аналітичний центр Ціан проаналізував, які індикатори ринку нерухомості зросли, які знизилися, а які практично не змінилися за підсумками 2017 року.
Індикатори ринку, що демонстрували зростання в 2017 році
Зросли темпи продажів в новобудовах, виручка забудовників і середній чек на первинному ринку в Москві в «старих» кордонах
Рекордне зростання числа угод на столичному ринку новобудов забезпечили, перш за все, ЖК комфорт-класу в периферійних районах Москви в «старих» кордонах (+ 37% за кількістю угод, + 44% по виручці по відношенню до аналогічного періоду 2016 року в муніципалітетах столиці за МКАД). Оптимум в поєднанні цін квадратного метра, наявності метро, \u200b\u200bщо склалася інфраструктури та столичного статусу визначили найбільш високу концентрацію угод саме в цих ЖК. З топ-5 лідерів за темпами продажу серед усіх ЖК столиці 4 об'єкти знаходяться за МКАД, але в межах міста до розширення 2012 року.
У Мітіно, Солнцево, Північному, Бутово, Некрасівці за рахунок цих проектів комплексної забудови ( «Промені», «Північний», «Мещерський ліс», «Грінада», «Столичні галявини», «Некрасівка») в середньостроковій перспективі може змінитися не тільки зовнішній вигляд частини кварталів, але і структура соціального складу цих муніципалітетів в цілому.
Зріс за підсумками 2017 року і середня вартість реалізованого об'єкта нерухомості в межах Москви. Важливий внесок у зростання цього показника внесло відновлення попиту в об'єктах преміум-класу (в січні-листопаді 2017 року них було реалізовано 827 лотів, в 1,5 рази більше, ніж в аналогічний період 2016 року).
Збільшилася частка угод у забудовників-лідерах і їх найбільших житлових комплексах
Продажі в споруджуваних новобудовах в Московському регіоні все сильніше концентруються у лідерів ринку (як серед забудовників, так і в окремих ЖК). Це може знизити виручку забудовників проектів «другого ешелону», що несе ризики для відновлення ринку. У Москві на топ-10 забудовників припадає 54% угод, в Новій Москві 93%, в Московській області 62%. Рік тому аналогічні показники становили 51%, 91% і 51% відповідно.
Топ-10 ЖК Москви в старих кордонах концентрують 31% реєстрацій ДДУ, в Новій Москві 76%, в Московській області 28% (аналогічні параметри 2016 року - 27%, 74%, і 24%).
На 10-х-20-х місцях в рейтингу за темпами продажу знаходяться великі проекти помітних забудовників, але темпи продажів в них в абсолютному вираженні невисокі; швидкість реалізації квартир в них не дозволить реалізувати більшість корпусів цих ЖК всередині стандартного 3-річного девелоперського циклу, що призведе до формування нереалізованих залишків у забудовників після здачі об'єкта.
Зросла частка іпотечних угод у всіх сегментах ринку і локаціях
Частка іпотечних угод на ринку новобудов у 2017 році стабільно збільшувалася у всіх сегментах і локаціях. По ринку в цілому вона виросла з 41% в лютому до 53% у листопаді. В окремих ЖК в Московській області на угоди з використанням банківського фінансування припадає понад 2/3 угод (лідери - ЖК «Видатний Берег», «Дві Столиці», «П'ятницька квартали»; в них у 2017 році було зареєстровано 79%, 78% і 75% ДДУ від загального числа реєстрацій).
У Москві за часткою іпотечних операцій лідирують ЖК «Лідер в Чертаново» (74%), «Ясенева 14» (67%), в Новій Москві ЖК «Південне Буніна» (67%). Серед банків в Московському регіоні впевнено попереду «Сбербанк» і ВТБ (46% і 30% угод відповідно), банк «Відродження» (5% реєстрацій ДДУ з іпотекою) займає 3-е місце.
Збільшилися ціни пропозиції на первинному ринку в більшості локацій
Восени 2017 року на ринку сформувався тренд «ростуть ціни - ростуть знижки». Зростання базових цін по ринку в цілому пов'язаний з меншим числом корпусів, які вийшли в цьому році в реалізацію на котловані порівняно з минулим. В результаті середня ціна квадратного метра в Москві зросла на 6% по відношенню до грудня 2016, аналогічне зростання зафіксовано в столичних муніципалітетах за МКАД і в Новій Москві.
Одночасно з підвищенням базових цін експозиції стали рости і знижки. Якщо навесні і влітку 2017 року середній дисконт становив 4-5% від прайс-листа, то до кінця осені цей показник впритул наблизився до двозначних значень.
Найбільший забудовник московського регіону компанія ПІК пропонує покупцям новорічну знижку в 10%, що стало орієнтиром і для інших девелоперів. 10% -20% -е знижки в економ- і комфорт-класі - непряме свідчення передчасність запуску процесу органічного зростання цін деякими забудовниками; покупець поки не готовий переплачувати на затовареному ринку, тому деякі з необачних рішень щодо індексації цін доводиться приховувати наступними акціями.
Зросли ціни пропозиції на вторинному ринку в центрі Москви, а також в районах столиці за МКАД (включаючи Нову Москву)
Фіксація зростання цін пропозиції на вторинному ринку - не більше, ніж статистичне вправу. Чітке пояснення зростання цін в експозиції на вторинному ринку можна знайти лише в центрі Москви всередині Садового кільця, де до осені завершилися масштабні роботи з благоустрою. Зафіксоване зростання цін в інших локаціях і типах метражів актуальний лише для параметрів цін пропозиції.
Важливий підсумок 2017 року - рекордно висока величина поправки на торг. Вона росла протягом всієї кризи 2014-2017 рр., Склавши до кінця року 9,6% в Москві, 7,7% в Московській області. Саме зміна коефіцієнта вторговування буде адекватніше відображати динаміку вторинного ринку в найближчі кілька кварталів, а не звичні зміни цін пропозиції.
Зросли ставки оренди
Протягом 3 останніх років (2015-го, 2016 2017 рр.) Орендарі звично намагалися підвищувати ціни в серпні, але до зимових місяців імпульс першого місяця бізнес-сезону згасав і ставки взимку коливалися навколо сформованих цінових рівнів (29-31 і 40-42 тис . руб. для звичайних «одиничок» і «двійок» в спальних районах Москви відповідно).
В цьому році невелике зростання ставок оренди не вичерпав себе і до грудня. На 2-3% зросли ставки практично у всіх типах квартир і зонах Московської агломерації. Сильніше збільшилися вимоги орендодавців 2-3-кімнатних квартир в престижних районах, зростання в економ-класі виявляється слабше.
Індикатори ринку, що знижувалися в 2017 році
Скоротилася кількість нових проектів на первинному ринку
Жорсткість вимог законодавства взимку 2017 року помітно скоротило число нових проектів, виведених в реалізацію в році, що минає. Наприклад, в Новій Москві за перші 6 місяців цього роки не стартувало жодного нового ЖК. Концентрація споживчого попиту в московських ЖК знизила інтерес забудовників до проектів в Підмосков'ї.
У Московській області в 2017 році вийшло в 2 рази менше новинок ринку, ніж в 2016 році, це наблизило до паритету за обсягом активного пропозиції між столицею і її передмістями (42 тис. Лотів виведено в реалізацію в Москві, 10 тис. Лотів в Новій Москві і 73 тис. лотів в Московській області експонується в грудні 2017 року).
Впали обсяги продажів і виручка забудовників в Московській області
Зростання числа угод на ринку новобудов Москви відзначається на тлі зниження інтересу покупців до об'єктів в Підмосков'ї. Ці процеси частково пов'язані між собою, так як саме масштабне освоєння столичних промзон, будівництво житлових комплексів на пустирях і резервних територіях на околицях Москви з привабливим співвідношенням «ціна / якість місця розташування» залучив у ці локації тих, хто раніше міг орієнтуватися тільки на Підмосков'ї або ж зовсім не розглядав сценарій покупки житла, а вважав за краще його орендувати.
Це призвело до стиснення підмосковного ринку, вираженого як в зниженні числа угод, так і в падінні виручки. Найсильніше це зазначається в містах Середнього і Далекого Підмосков'я, знижується попит на малоповерхові житлові комплекси.
Зменшилася нова пропозиція на вторинному ринку житла
На вторинному ринку число знову виведених в реалізацію квартир в Московському регіоні в цілому в 2017 році скоротилося на 15% (а в сегменті оренди на 25-30%). Окремі локації (наприклад, московські райони за МКАД) просіли ще сильніше (на 24%). Частково це пов'язано зі зміною політики сайтів-інтеграторів оголошень (ростуть ціни розміщення та якість модерації), що знижує вклад неіснуючих квартир в обсяг пропозиції.
Але у цього є і внутрішньоринковий обгрунтування. Довгостроковим трендом на російському ринку нерухомості стає зниження привабливості квартир на вторинному ринку в порівнянні з новобудовами. Причина не тільки в більш привабливих пропозиціях за ціною, але і в помітному зростанні якості продукту на первинному ринку на тлі морального і фізичного старіння будинків і кварталів радянської споруди.
Індикатори ринку, що залишилися майже без змін за підсумками 2017 року
Ціни в нових новобудовах практично не змінюються
Зростання цін на всьому ринку новобудов відбувається, перш за все, за рахунок підвищення цін всередині окремих корпусів при зростанні їх будівельної готовності. У 2017 забудовники дуже акуратно підходили до індексації цін. У Московській області зростання цін в процесі будівництва для корпусів, де в експозиції перебувало понад 10 лотів в кожен з місяців, склав 8,8% (на тлі аналогічного показника в 2016 році в 9,4%). Тобто, навіть на тлі поліпшення макроекономічної кон'юнктури забудовники побоюються збільшувати ціни через ризик втратити клієнта в умовах гострої конкуренції з іншими РК. Відсутність органічного зростання цін помітно при порівнянні середніх цін по новим проектам (корпусам, що стартував в цьому році).
У периферійних районах столиці і в 2016 і в 2017 роках девелопери виводили проекти по 110-120 тис. Руб. за кв. м. У Московській області в грудні 2016 року квадратний метр в лотах в корпусах, які стартували в січні-грудні 2016, коштував 76,6 тис. руб., в грудні 2017 року аналогічний показник (вартість метра в проектах поточного року) - 75,8 тис. руб. У нових проектах менше виражений і розкид цін між секторами міста. Житлові комплекси в східних районах столиці залишаються дешевше західних, але різниця протягом останніх років скорочується. Розвиток інфраструктурних проектів (МЦК, Третій пересадочний контур метро, \u200b\u200bхордові автомагістралі), освоєння промзон вирівнює багаторічні відмінності в рівні престижності західних і східних районів Москви.
Обсяг активного пропозиції на первинному ринку стабільний
Незважаючи на скорочення обсягу нової пропозиції, число лотів, які перебувають в активній реалізації (унікальних квартир в прайс-листах забудовників і агентств) протягом року практично не змінилося. Це пов'язано з великим числом квартир та апартаментів, які перебувають у забудовників в резерві. Частина цих обсягів поступово вводиться на ринок, що тримає його обсяг в діапазоні 125-130 тис. Лотів протягом усього року. Як і протягом усіх останніх років, на ринку відзначається небезпека затоварення.
Існуючий обсяг активного пропозиції і резервів може піти з ринку по поточним темпами продажу за 30 місяців в Москві в старих кордонах, за 11 місяців в Новій Москві, за 20 місяців в Московській області. Хоча зазначені терміни вище (на 3-4 місяці по кожному субринка), ніж на початку року, але вони все ж укладаються в сценарій сталого розвитку ринку, так як не перевищують чутливий для нього рівень в 36 місяців (середній життєвий цикл девелоперського проекту).
Середня площа лота на первинному ринку перестала знижуватися
Зниження середньої площі квартири (як в реченні у забудовників, так і фактично проданих) супроводжувало останні 3 роки розвиток ринку в умовах кризи. Прагнення збільшити частку найбільш ліквідних студій і однокімнатних квартир для залучення на ринок нових покупців зробило середній метраж лотів в новобудовах менше, ніж в радянських панельних будинках. Корпуси, повністю складаються з лотів з мінімально можливими площами, можуть бути потенційними джерелами формування соціально неблагополучного середовища в середньостроковій перспективі.
У році, що минає середні метражі квартир практично не змінилися, що вже можна вважати позитивним індикатором. Учасники ринку змогли в цьому році реалізувати більше повноцінних квартир та апартаментів, ніж в 2014-2016 рр. Рішення про субсидування іпотечної ставки для сімей з 2 і більше дітьми в 2018 році може додатково збільшити попит на 2-3-кімнатні квартири.
У Росії планується перехід на нову схему придбання житла, що будується - замість пайового будівництва прийде проектне фінансування. «РБК-Нерухомість» пояснює, чому нова схема відрізняється від продажів по ДДУ
Президент Росії Володимир Путін до 15 грудня цього року заходи щодо поетапного заміщення пайового будівництва банківським кредитуванням і іншими джерелами фінансування. Перехід на схему проектного фінансування забудовників житла, яка повинна мінімізувати ризик громадян, займе три роки.
Це означає, що в майбутньому девелопери не зможуть залучати кошти пайовиків для фінансування будівництва. Подібна практика обмеженої участі фізичних осіб в житловому будівництві діє в багатьох зарубіжних країнах і передбачає фінансування будівництва за рахунок банків.
Основна мета нововведень - вирішити проблему обдурених пайовиків. «Громадяни не будуть ризикувати своїми коштами, а купувати вже побудоване житло, яке відразу можна оформити у власність. Але при цьому потрібно зробити так, щоб ціна за квадратний метр не стала захмарною, а банки були готові давати кредити під прийнятні відсотки », - так у коментарі« РБК-Нерухомості »пояснив необхідність змін глава Мінбуду Росії Михайло Мень.
Редакція «РБК-Нерухомості» розібралася, які ризики для покупців новобудов зніме нова схема фінансування і як це вплине на ринок житла в Росії.
Альтернатива дольовій будівництва
На даний момент близько 80% новобудов в Росії реалізуються за допомогою укладення договорів пайової будівництва (ДДУ). Ця схема передбачає, що будівництво житла ведеться на кошти пайовиків - приватних осіб, які, по суті, поділяють всі ризики з забудовником.
Сьогодні є три джерела фінансування будь-якого будівельного проекту: кошти пайовиків, банківське (проектне) фінансування та власні кошти девелоперів. «Власні кошти девелопера складають від 20% до 40% всього обсягу капітальних вкладень, які потрібні для будівництва [окремого житлового комплексу], кошти пайовиків - близько 50%. Решта - позикові кошти від кредитних організацій (проектне фінансування, не більше 50%) », - говорить заступник генерального директора концерну« Крост »Марина Любельська. Але на практиці девелопер вибирає не більше 30% від виділеного кредитного ліміту на проект, а продажу майбутніх метрів по ДДУ стартують з моменту початку будівництва, доповнює партнер міжнародної консалтингової компанії Colliers International Володимир Сергунін.
Проектне фінансування, на яке планується повністю перейти через три роки, передбачає, що будівництво буде більшою мірою фінансувати банк. При цьому конкретні схеми і умови взаємодії банків, забудовників і покупців новобудов поки не озвучені. На розвинених ринках нерухомості (див. Вріз нижче) при даній схемі банк вкладає кошти в реалізацію житлових проектів, які і виступають забезпеченням боргових зобов'язань, а повернення коштів кредитної організації відбувається не за рахунок активів девелопера, а за рахунок грошових потоків, що формуються новим проектом. Іншими словами, будівництво будинку ведеться на гроші банку. При цьому проектне фінансування не означає кредитування: ставки при проектному фінансуванні можуть бути набагато нижче, ніж за поточними кредитами для будівельників.
«Нова схема зніме для громадян ризик втратити свої вкладення в житло, що будується, не отримавши в результаті квартиру. Для забудовників спроститься механізм залучення коштів на будівництво (замість численних фізичних осіб це буде один-два банки і обмежена кількість професійних інвесторів). Крім того, знімуться ризики невідповідності обсягів притягається фінансування стадіях будівництва - фінансування буде здійснюватися в межах схваленого обсягу в міру необхідності », - розповів Михайло Мень.
Схема банківського фінансування житлового будівництва знижує ризики і для держави - мінімізує «ймовірність виникнення потреби в бюджетній підтримці галузі», додав міністр. Це означає, що будинки в разі невиконання зобов'язань будівельниками будуть добудовуватися не за рахунок держбюджету, а на гроші банків, які профінансували проект, або страхових компаній.
Як будуть переходити до нової схеми
Першим етапом переходу від пайового будівництва до проектного фінансування стала поява Фонду захисту прав пайовиків, в Мінбуді. Другим етапом стане вступ в силу з 1 липня 2018 року норм 218-ФЗ, які мають на увазі зміни в законодавство про пайове будівництво. Також на цьому етапі планується створення єдиної системи контролю за пайовою будівництвом в регіонах.
На наступному етапі в цілому буде оцінюватися, як банки стануть вести фінансування будівництва житла. «Якщо в цій сфері воно себе виправдає, то в перспективі, з урахуванням грамотної оцінки ризиків і зниження вартості кредитних ресурсів, це дасть можливість поетапної заміни пайового будівництва на проектне фінансування з урахуванням збереження доступності житла», - розповів «РБК-Нерухомості» Михайло Мень .
Глава Мінбуду зазначив, що інвестиції приватних осіб в житлове будівництво становлять близько 3,5 трлн руб. на поточний момент. «Перш за все ми повинні отримати відповідь від банківського сектора: за який термін і за якою ціною грошей банки зможуть замістити ці 3,5 трлн руб. Чи під силу банківській системі такий обсяг фінансування? І якщо так, то за який період? Необхідно порахувати, перш ніж переходити до більш цивілізованого відношенню, коли будівництво житла фінансуються не громадянами, а банками », - прокоментував глава Мінбуду.
Пайова будівництво в Росії
Сьогодні близько 80% споруджуваного в Росії житла фінансується за рахунок коштів учасників пайового будівництва - по 214-ФЗ. По всій країні на третій квартал 2017 року зареєстроване близько 1,1 млн діючих ДНЗ. За даними Банку Росії, заборгованість громадян по іпотеці, взятої під заставу ДДУ, становить близько 1 трлн руб., А з урахуванням коштів першого внеску ця сума зростає до 1,5 трлн руб.
Ще 20% - в основному реалізація квартир в готових будинках за попередніми договорами купівлі-продажу, також зустрічається видача житлових сертифікатів (вкрай рідко) або схема житлово-будівельних кооперативів, які ще не встигли повністю піти з ринку.
страхи забудовників
В цілому девелопери і ріелтори, опитані редакцією «РБК-Нерухомості», згодні з позицією влади, що проектне фінансування зніме всі ризики для покупців і держави в плані появи нових ошуканих пайовиків. У той же час деякі гравці ринку нерухомості, що перехід на нову схему збільшить вартість житла, в тому числі з-за дорогих кредитів для забудовників.
Особливих труднощів і перешкод для переходу на проектне фінансування не бачить президент ГК «Основа» і колишній глава «Мортона» Олександр Струмків. За його словами, вже сьогодні ринок за такою схемою працює, і цілком успішно - без подорожчання будівництва і зростання цін. «Ми, наприклад, реалізуємо проект в Підмосков'ї з залученням проектного фінансування Ощадбанку Росії. Так, при цьому залучаємо гроші пайовиків, але вони не мають впливу на фінансування будівництва, і ми від них не залежимо », - каже Струмків. На його думку, невеликі компанії, що не мають запасу стійкості, позбудуться можливості залучити гроші у банків і, можливо, підуть з ринку.
Теоретично часткове фінансування можна замістити проектним, вважає Марина Любельська, але зазначає умова: ефективна ставка такого проектного фінансування повинна дорівнювати розміру інфляції плюс справедливу винагороду. Таким чином, якщо інфляція дорівнює 4% річних, то вкупі з винагородою за ризик підсумкова ставка повинна становити не більше 8%. «Ця ставка дозволить, зберігши нинішній рівень цін на ринку для кінцевих споживачів, замістити значну частку проектів із залученням коштів пайовиків проектним фінансуванням без втрати для маржинальність девелопера», - пояснює вона.
Щоб уникнути зростання цін, на думку Наталії Шаталіна, необхідно запустити програму держпідтримки проектного фінансування, в рамках якої забудовники зможуть отримувати кредити за більш доступними ставками. Основними причинами можливого зростання цін на житло Наталія Шаталіна називає відсутність можливості придбати зводяться об'єкти за більш доступними цінами - наприклад, на початковій стадії будівництва придбати квартиру можна на 25-30% дешевше, ніж в готовому будинку. Якщо ж розглядати тільки готові будинки, то можна припустити подорожчання до 10% виходячи з існуючих ставок по кредитах для девелоперів, прогнозує вона.
У той же час, на думку керівника по роботі з ключовими партнерами Est-a-Tet Романа Родіонцева, різкого стрибка цін точно не очікується ні в разі відмови від пайового будівництва, ні з будь-якої ще причини. Експерт це пояснює тим, що щоквартально на столичний ринок виходить великий обсяг нової пропозиції за невисокими цінами, що стримує загальний рівень вартості пропозиції в новобудовах. «Навіть якщо нові проекти будуть виходити вже з проектним фінансуванням, на ринку залишиться пласт житла, що реалізується за договорами пайового будівництва. На реалізацію тільки тих 3,4 млн кв. м житла, які зараз пропонуються в новобудовах, при нинішніх темпах продажів знадобиться не менше чотирьох років », - резюмує Родіонцев.
У майбутньому напевно збережеться індивідуальний підхід до визначення процентної ставки, так як всі проекти мають різну привабливість і різний рівень ризиків, спрогнозували в прес-службі Мінбуду. Професійному забудовнику стане вигідно працювати за моделлю проектного фінансування, тому що спроститься механізм залучення коштів на будівництво як процедурно, так і в плані гарантованого припливу грошових коштів на будівництво від інвестора, вважають в будівельному міністерстві.
Як продають житло, що будується за кордоном
У Західній Європі проектне фінансування використовується як основна схема залучення коштів на будівництво. Будівництво житла ведеться на позикові кошти, а гроші покупців надходять на спеціальні ескроу-рахунки банків, які розкриваються тільки після введення об'єктів в експлуатацію, і тільки тоді забудовник отримує прибуток.
У Німеччині існують будівельні ощадні каси - майбутній покупець нерухомості спочатку вкладає кошти в ощадні каси, а через кілька років може оформити житловий кредит для придбання житла. Кошти з рахунків ощадних кас можуть спрямовуватися виключно на будівництво будинків.
У Великобританії квартири продаються за наступним принципом: протягом циклу будівництва проекту девелопер сам фінансує будівництво і може дозволити собі взяти передоплату до 5% за квартиру, решта - власні і позикові кошти девелопера або інвестора. Повну оплату він отримує при введенні об'єкта в експлуатацію, причому в більшості випадків об'єкти здаються з обробкою. Вартість проектного фінансування для забудовників не перевищує 5-6%, а вартість іпотечних позик - 1,5-3%.
В Ізраїлі схема часткового фінансування розподілена в часі: 10% від вартості квартири пайовик віддає на етапі видачі дозволу на будівництво, наступну частину - на момент виходу об'єкта з землі, решту - при завершенні всіх робіт. Тобто платіж пайовика прив'язаний до будівельної готовності об'єкта.