Pasar pedesaan: lebih banyak rumah dari yang dibutuhkan

Segmen mahal dari real estat pinggiran kota selalu berada dalam zona risiko yang lebih besar daripada pasar untuk proyek ekonomi. Di sini, pengembang tidak memiliki hak untuk membuat kesalahan: untuk bertahan hidup hari ini, mereka berkewajiban untuk memberikan layanan yang sempurna, dan yang paling penting - untuk membuat produk dengan kualitas terbaik yang akan memperhitungkan semua kebutuhan pembeli.

Revitalisasi atau penurunan

Menurut para ahli, pasar real estat pinggiran kota mulai keluar dari stagnasi. Hal ini sebagian disebabkan oleh peningkatan ketersediaan hipotek, serta instrumen keuangan yang ditawarkan oleh pengembang - rencana angsuran, program individu bersama dengan bank, liburan dan promosi hipotek. Proyek baru mulai memasuki pasar, yang tidak diamati selama beberapa tahun. Sejak awal tahun, penjualan telah dimulai di Kompleks Perumahan Moskow "Capital Coast", serta di desa ArtEco dan Park Fonte di Novorizhskoye Highway. Volume pasokan baru membantu meningkatkan penjualan dan menurunkan harga rata-rata di segmen tersebut. Akibatnya, kata Aleksey Korotkikh, direktur komersial Villagio Estate, permintaan untuk tahun ini meningkat 24%, sementara biaya properti turun 19%.

Permintaan utama adalah jalan raya Rublevo-Uspenskoe, karena arah ini tetap paling infrastrukturnya dikembangkan, di desa-desa populer Rublevka Anda dapat berjalan kaki ke semua fasilitas yang diperlukan, catat Ekaterina Rumyantseva, ketua dewan direksi Kalinka Group.

Tren penting tahun ini di pasar real estat pinggiran kota adalah peralihan minat konsumen dari bidang tanah tanpa kontrak (produk yang paling banyak diminta sebelumnya) ke rumah siap pakai. Dibandingkan tahun 2016, pangsa UBP dalam total volume transaksi mengalami penurunan sebesar 10%, sedangkan persentase transaksi dengan cottage yang sudah selesai meningkat 7%.

Alasan utama dari tren ini adalah bahwa saat ini lebih menguntungkan untuk membeli rumah jadi dari pengembang daripada membeli sebidang tanah kosong dan membangunnya sendiri, jelas Vladimir Yakhontov, mitra pengelola MIEL-Zagorodnaya Real Estate.

Struktur permintaan untuk real estat pinggiran kota berdasarkan format

Struktur pembiayaan juga menjadi gambaran tren penurunan nilai rumah. Hampir seperlima (17%) dari jumlah pembeli akhir, sumber pembiayaannya adalah pinjaman hipotek.

Pembeli dengan akun uang riil tidak lebih dari 11% dalam total struktur transaksi. Tujuan pembelian ini untuk diri Anda sendiri atau untuk orang tua Anda. Kelompok ini termasuk mereka yang telah berhasil menjual apartemen kota dan datang ke pasar pinggiran kota dengan membawa uang, tanpa memasuki sistem tukar tambah.

Kelompok terbesar, dengan pangsa 68%, adalah peserta dalam kesepakatan alternatif, ketika orang berniat membeli rumah atau apartemen pedesaan dengan area yang lebih luas melalui penjualan apartemen mereka.

Bagaimana cara menarik pembeli

Pasar saat ini adalah pasar pembeli, dan penjual melakukan yang terbaik untuk menarik pelanggan dengan menawarkan berbagai bonus. Optiland telah menemukan format baru untuk berkomunikasi dengan klien - pertemuan antara pengembang dan penduduk desa yang disebut "Konfrontasi tatap muka", kata Aleksey Odnoral, kepala departemen penjualan perusahaan. Acara semacam itu membantu menyelesaikan semua masalah yang muncul di tempat, serta mendapatkan umpan balik berkualitas tinggi dari pembeli. Selain itu juga menunjukkan keterbukaan pengembang, karena salah satu kriteria dalam memilih proyek adalah keandalan pengembang.

Rumah siap pakai turnkey menjadi semakin populer. Kehadiran menyelesaikan rumah pedesaan meningkatkan likuiditasnya dan memungkinkan untuk mengimplementasikan objek seperti itu dalam waktu sesingkat mungkin. Nina Reznichenko, direktur departemen penjualan real estat pinggiran kota Savills di Rusia, percaya bahwa sebagian besar pembeli saat ini tidak ingin menghabiskan waktu dan tenaga untuk perbaikan, tetapi cenderung segera pindah setelah kesepakatan selesai.

Dalam konteks kekurangan waktu umum untuk mengumpulkan informasi dan membuat keputusan, informasi yang akurat, lengkap, andal, relevan menghemat waktu untuk mencari objek yang diinginkan dan membantu mencapai tujuan lebih cepat. Oleh karena itu, alat penting untuk mempromosikan dan menarik pelanggan adalah situs web perusahaan makelar. Logika portal dan navigasi harus intuitif dan sederhana, dan konten harus informatif. Teknologi TI juga memengaruhi proses kerja dengan klien. Banyak makelar menggunakan pesan SMS dan pesan instan untuk memberi tahu pemilik-penjual tentang perubahan properti, aktivitas permintaan, dan perkiraan penjualan.

Grup perusahaan KASKAD Family mulai menggunakan teknologi VR (virtual reality) dan AR (augmented reality) dalam proyek mereka sehingga klien, saat membeli objek yang sedang dibangun, dapat memahami bagaimana townhouse atau apartemennya, serta area publik, akan terlihat bahkan sebelum membeli, kata Ekaterina Kogan, Kepala Departemen Pemasaran. Teknologi ini memungkinkan terciptanya persepsi spasial, imajinatif, dan pemahaman yang jelas tentang tempat tinggal seseorang. Jika virtual reality belum cukup, maka beberapa developer menawarkan test drive, yaitu kesempatan menghabiskan akhir pekan di rumah yang diminati pembeli. Sewa dengan pembelian berikutnya juga menarik: ini relevan untuk rumah siap pakai. Ada beberapa proposal dalam hal penggantian kerugian: pertukaran apartemen dengan rumah pedesaan. Namun, menurut Vladimir Yakhontov, tindakan tersebut tidak membawa dampak serius bagi peningkatan penjualan.

Terkadang pengembang menawarkan layanan yang sangat spesifik kepada klien mereka. Misalnya di Istrinskaya Dolina, sebagian besar desa terletak di dekat waduk, sehingga karyawan perusahaan memberikan nasehat hukum. Mereka tidak hanya membantu menyusun dokumen, tetapi juga memberi tahu apa zona perlindungan air dan tingkat penahan reservoir, di mana Anda dapat meletakkan rumah agar tidak bermasalah dengan hukum.

Ada cara yang lebih tidak biasa untuk menarik pelanggan. Di perusahaan "MIEL-Zagorodnaya Real Estate", misalnya, pembeli diberikan uang kembali dari nilai benda tersebut, yaitu penggantian sebagian dari nilai benda tersebut. Sebelumnya, layanan ini hanya hadir di sektor perbankan dan ditawarkan kepada pemegang kartu bank.

Metode lelang mendapatkan popularitas di pasar, ini digunakan oleh agen real estate saat menjual rumah dengan likuiditas rendah, kata Oleg Mikhailik. Jika dulu metode lelang sering digunakan di pasar perumahan kelas ekonomi perkotaan, kini diadopsi oleh segmen real estate lainnya. Inti dari lelang adalah sebagai berikut: pemilik secara signifikan mengurangi harga dan mengatur penawaran untuk kenaikan harga di antara pembeli potensial.

Menurut Natalia Nesterova, direktur komersial perusahaan pengembangan Troika RED, menarik perhatian ke proyek harus dilakukan secara komprehensif, dalam hal ini strategi akan bekerja secara efektif. Pertama-tama, pada tingkat objek itu sendiri dan konsepnya - lokasi, ketersediaan infrastruktur, pilihan format apartemen, lansekap. Bukan rahasia lagi bahwa dalam real estat pinggiran kota, masalah lansekap sangat penting - berkat dia suasana kehidupan pinggiran kota dipertahankan dalam proyek tersebut. Dengan demikian, proyek yang terletak di sebelah taman hutan besar, badan air, dan konsep lansekap asli menarik lebih banyak perhatian dari pembeli potensial.

Hadiah

Hadiah di pasar pinggiran kota berbeda - bisa berupa diskon tambahan dari pengembang, diskon layanan di perusahaan mitra, atau beberapa hal material. Misalnya, perusahaan Optiland memberikan Iphone 7 baru untuk tahun baru terakhir saat membeli townhouse. Pada 14 Februari, klien menerima perjalanan romantis ke Sochi untuk dua orang juga untuk membeli real estat. Tahun ini perusahaan berencana untuk memberikan Iphone 10 baru sebagai hadiah, mungkin akan ada beberapa bonus tambahan untuk menyambut liburan yang akan datang.

KASKAD Family adalah perusahaan pertama di antara para pengembang yang meluncurkan promosi yang belum pernah terjadi sebelumnya - Aeroflot miles saat membeli townhouse, yang sebenarnya adalah tiket ke China atau AS. Setelah pembelian, 1 mil Aeroflot dikreditkan untuk setiap 100 rubel. Kampanye tersebut mencakup sejumlah permukiman: Taman Fedoskino, Taman Serednikovo, Zelenogradsky. Selain itu, penawaran khusus diadakan di Zelenogradskiy KP: saat membeli beberapa dupleks - Mini Cooper sebagai hadiah.

Harga dan reputasi lebih penting daripada hadiah

Tentunya para penjual berusaha menarik konsumen dengan berbagai cara. Namun di segmen kelas atas, bonus seperti itu tidak seefektif kualitas produk, harga pasar, dan kondisi pembelian yang nyaman.

Beberapa ahli yakin bahwa tidak ada bonus dan diskon di pasar pinggiran kota dan di pasar real estat secara umum yang dapat dibandingkan dengan keandalan pengembang dan kualitas proyeknya. Pertama-tama, pembeli akan selalu memperhatikan kualitas konstruksi, infrastruktur kerja di desa, cara hidup masyarakat di desa ini, hingga kehidupan sosial budaya proyek. Semua hal di atas akan selalu menjadi "bonus" pertama dari seorang pengembang untuk menarik pembeli. Kelebihan kedua adalah program pinjaman hipotek khusus yang menguntungkan di bank-bank terkemuka di negara itu atau program cicilan yang nyaman. Pembeli saat ini tidak lagi hanya mencari rumah di atas sebidang tanah. Satu bungkus cantik saja tidak cukup untuk mereka, tapi isinya penting. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, proyek di mana pengembang memikirkan dan menerapkan infrastruktur internal, memilih perusahaan manajemen yang segera beroperasi, membantu menciptakan kenyamanan dan suasana bagi penduduk, acara sosial dan hiburan yang terorganisir - akan selalu dijual terlepas dari musim atau situasi ekonomi di negara tersebut.

Khusus untuk portal "Semua bangunan baru"

Analis dari Metrium Group telah menyimpulkan hasil tahun ini di pasar utama real estate pinggiran kota. Volume pasokan meningkat 5%. Harga rata-rata per persegi. m menurun 24%.

Menurut Metrium Group, pada 2017 ada kebangkitan di pasar real estat pinggiran kota. Dua desa baru sedang dijual. Pada bulan Februari, penjualan cottage yang sudah jadi di KP ArtEco elit dimulai di New Riga. Juga, pada paruh pertama tahun ini, plot dengan kontrak memasuki pasar di Desa KP Wright kelas premium baru (25 km ke arah Kiev).

Selain proyek yang diterima, tawaran juga diperbarui karena dimulainya penjualan fase baru di tiga desa: Uspensky Les, Fedoskino Park dan Razdory-2.

Sebagai perbandingan, sepanjang tahun 2016 pasar tersebut diisi ulang hanya dengan satu proyek dan satu jalur baru di desa yang sudah dilaksanakan.

Di Estate KP Rubin yang elit, lot terakhir terjual tahun lalu.

Jadi, pada akhir 2017, terdapat 42 desa pondok di pasar real estat pinggiran kota utama di wilayah Moskow dengan volume pasokan sekitar 1.025 rumah tangga. Dalam dinamika tahunan, sampel meningkat 5%.

Seperti yang dicatat oleh para analis dari Metrium Group, pada akhir tahun 2017, hampir 2/3 dari total pasokan dalam hal jumlah rumah tangga terkonsentrasi di dua area: Novorizhskoe dan Kievskoe (masing-masing 30,8%). Selama tahun ini, pangsa pasar sebelumnya menurun sebesar 9,7 poin persentase. dengan mencuci persediaan di beberapa desa. Sebaliknya, pangsa pasar kedua meningkat sebesar 15,8% dengan latar belakang KP baru memasuki pasar. Mereka diikuti oleh jalan raya Rublevo-Uspenskoe (20,4%, -6,6 pp). Pangsa jalan raya Dmitrovskoe adalah 13,4% (+0,2 pp), jalan raya Minsk - 4,6% (+ 0,3 pp).

Volume pasokan yang berlaku (58,4%) terletak pada jarak 21-30 km dari Jalan Lingkar Moskow (-3,4 pp per tahun). Sedikit lebih dari sepertiga pasar (31,7%) terkonsentrasi dalam radius 11-20 km dari Jalan Lingkar Moskow (+1,0 pp). Hanya 6,9% rumah tangga yang terwakili di wilayah paling terpencil (lebih dari 31 km), dan 3% - di zona dekat (hingga 10 km). Bagian mereka untuk periode pelaporan menunjukkan dinamika +2.1 pp. dan +0.3 p.p. masing-masing.

Dalam struktur penawaran menurut kelas, volume utama jatuh pada lot di pemukiman elit (61,5%, +5,1 pp). Seperempat dari penawaran (25,2%, -7,1 pp) dijual dalam penawaran komersial kelas bisnis. Secara tradisional, bagian properti beranggaran rendah di area yang diteliti kecil (13,3%, +2,1 pp).

Perubahan paling mencolok terjadi di jalan raya Kievskoe. Pelepasan KP beranggaran tinggi yang baru menghasilkan peningkatan dua kali lipat dalam penawaran elit di lokasi (hingga 56,2%, +53,5 pp sejak awal tahun).

Pada akhir tahun, rata-rata luas lantai kepemilikan rumah di pasar pinggiran kota adalah 538,2 meter persegi. m (-6,6% YTD). Dalam hal arah, dinamika negatif diamati di jalan raya Dmitrovskoye (-10,9%) dan Novorizhskoye (-9,5%). Untuk lokasi lain, rata-rata area lot meningkat: di Rublevo-Uspenskoe sebesar 17,4%, di Kievsky sebesar 15,5%, di Minsk sebesar 4,5%. Alasan perubahan tersebut adalah kombinasi dari dua faktor: penerimaan proposal untuk wilayah yang lebih kecil dan tersingkirnya rumah tangga yang lebih kecil.

Menurut analis dari Metrium Group, pada Desember 2017 harga rata-rata per sq. m di pasar pinggiran kota utama di daerah yang dipilih sebesar 127.980 rubel. Dibandingkan dengan tahun sebelumnya, indikator ini menurun secara signifikan - sebesar 24%. Ini karena rilis volume pasokan baru dengan harga awal yang menarik. Selain itu, sebagian dari proyek yang sudah dipamerkan, para pengembang langsung melakukan pemotongan harga.

Pengurangan harga rata-rata per persegi. m kepemilikan rumah untuk periode pelaporan dicatat ke segala arah. Koreksi terbesar terjadi di Kievskoye (-30,3%), Rublevo-Uspenskoye (-27,6%) dan Novorizhskoye shosse (-18,4%). Pada arah Minsk dan Dmitrovsky, perubahan tersebut kurang signifikan: masing-masing -10,2% dan -8,9%.

Penurunan rata-rata luas kepemilikan rumah, dikombinasikan dengan penurunan harga rata-rata meter persegi. m menyebabkan penyesuaian dalam biaya rata-rata lot. Pada akhir 2017, jumlahnya mencapai 60,9 juta rubel. (-41,4%). Pengaruh terbesar diberikan oleh perubahan struktur pasokan ke arah Novorizhskoe. Di suatu lokasi, biaya rata-rata banyak turun setengahnya menjadi RUB 53,3 juta. (-56,4%).

Lot paling mahal disajikan di Minsk (rata-rata - 162,7 juta rubel) dan jalan raya Rublevo-Uspenskoye (rata-rata - 114,8 juta rubel). Selama tahun ini mereka turun masing-masing sebesar 6,3% dan 16,1%.

Tren utama

Aktivitas pengembangan

“Pasar real estat pinggiran kota utama dicirikan oleh aktivitas pembangunan yang rendah,” komentar Ilya Menzhunov, direktur departemen real estat pinggiran kota di Metrium Group, anggota jaringan mitra CBRE. - Namun, dibandingkan dengan periode pelaporan sebelumnya, ada beberapa kebangkitan pada tahun 2017 - dua desa dan antrian baru di tiga proyek yang sudah dipamerkan mulai dilaksanakan. Sebagai perbandingan - pada tahun 2016 pasar diisi ulang hanya dengan satu objek dan satu baris baru. Alasannya adalah meskipun tingkat persaingan yang tinggi (termasuk dari pasar sekunder), hanya ada sedikit pasokan yang benar-benar likuid di pasar. "

Peningkatan likuiditas pasokan

“Salah satu alat pembangkit permintaan yang digunakan pengembang pada 2017 adalah pasokan rumah jadi,” lanjut Ilya Menzhunov. - Jadi di ArtEco KP yang masuk pasar, semua cottage seharusnya dialihkan ke pembeli dengan finishing. Selain itu, di sejumlah proyek yang sudah dipamerkan, pengembang mulai menawarkan banyak barang dengan perbaikan yang sudah jadi.

Perlu dicatat bahwa tingkat diskon yang tinggi diberikan di banyak desa. Tahun lalu mencapai 40%. Namun, perlu dicatat bahwa tingkat yang tinggi tersebut diamati terutama dalam proyek-proyek yang telah dipamerkan di pasar untuk waktu yang lama - inilah cara pengembang berusaha untuk menerapkan penawaran dengan likuiditas rendah ”.

Permintaan

“Pada 2017, ada peningkatan minat dari pembeli ke pasar real estat primer pinggiran kota,” Ilya Menzhunov menarik perhatian. - Beberapa faktor utama berkontribusi pada hal ini. Pertama, volume pasokan baru dengan harga menarik telah dirilis. Kedua, dengan latar belakang persaingan yang semakin ketat, beberapa pengembang memutuskan untuk menurunkan harga di desa-desa yang sudah dipamerkan. Selain itu, mereka menggunakan instrumen lain untuk meningkatkan likuiditas pasokan. Ketiga, ada realisasi permintaan yang ditangguhkan - jika sebelumnya beberapa pembeli potensial mengambil sikap menunggu dan melihat untuk membeli rumah pedesaan dengan biaya lebih rendah, sekarang tawaran dengan anggaran yang menarik untuk dijual telah mendorong mereka untuk bertindak. "

Ramalan cuaca

“Dengan mempertimbangkan realitas baru (baik ekonomi maupun pasar real estat pinggiran kota), perubahan signifikan dalam situasi tidak diharapkan terjadi pada 2018,” rangkum Ilya Menzhunov, Direktur Departemen Real Estat Pinggiran Kota Metrium Group, anggota jaringan mitra CBRE. - Dengan tujuan menjual lot dengan likuiditas rendah, pengembang akan terus menurunkan harga secara langsung, atau terus menawarkan diskon yang sangat tinggi. Memang, seiring berjalannya waktu, tawaran di desa-desa yang sudah lama terjual menjadi semakin tidak relevan dan memenuhi kebutuhan pembeli modern. Dalam hubungan ini, harga rata-rata akan turun atau mandek. Permintaan utama akan terkonsentrasi pada proyek-proyek baru yang memenuhi kebutuhan pembeli. Mempertimbangkan fakta bahwa sebagian dari permintaan yang ditangguhkan direalisasikan pada tahun lalu, lonjakan pada 2018 diperkirakan tidak terjadi. "

Perumahan pinggiran kota selalu menjadi tanda kemakmuran dan elemen kemewahan, daripada kebutuhan dasar, sehingga krisis di segmen ini terwujud lebih awal, tetapi tidak separah di kota. Analisis pasar menunjukkan bahwa pada 2017 penurunan harga real estat akan terus berlanjut, dan pasar akan menghadapi redistribusi besar, yang disertai dengan merger dan akuisisi perusahaan yang lebih lemah. Fenomena krisis di tahun baru semakin parah, volume transaksi menurun, dan harga turun.

Apa yang diharapkan

Tahun 2017 dimulai dengan latar belakang dan menjanjikan akan cukup sulit bagi "pasar luar angkasa". Tahun ini, para ahli memperkirakan bahwa "dasar" akan lolos: volume proposal akan meningkat, dan kemampuan membayar penduduk akan menurun. Beberapa stabilisasi dimungkinkan pada musim gugur, harga akan berhenti turun, mencapai level minimum.

Pasar real estat pinggiran kota juga mulai beradaptasi dengan realitas ekonomi. Bagi sebagian besar orang Rusia, perumahan di provinsi adalah sebuah kemewahan, tetapi kini trennya agak berubah. Klien mulai menggunakan hasil penjualan apartemen di kota untuk membeli rumah. Alasan perilaku ini adalah keinginan untuk mengoptimalkan biaya pemeliharaan real estat dan keinginan untuk menyingkirkan perumahan yang tidak diperlukan. Sekarang bahkan pembeli berpenghasilan tinggi mencoba menghemat uang. Namun dengan latar belakang tersebut, pada tahun 2016 pembeli terbaik adalah rumah kelas elit dan premium, karena pada saat krisis seseorang dapat membeli properti eksklusif dengan harga yang sangat menarik.

Sebagian besar ahli yang bekerja di bidang ini berpendapat bahwa pendapat tentang krisis tersebut salah, pada kenyataannya tidak ada penurunan yang besar pada segmen ini pada tahun 2015. Di paruh pertama tahun ini, ada aktivasi pembeli secara musiman, dan di paruh kedua, volume transaksi turun 30% karena banyak pelanggan yang sudah melakukan pembelian. Pengembang yang berspesialisasi dalam segmen elit menunjukkan bahwa sulit untuk melacak pola tertentu di tahun ke-15 (seperti tahun-tahun sebelumnya): di beberapa perusahaan penjualan meningkat, di perusahaan lain mereka tetap pada level yang sama.

Misalnya, di Villagio Estate, volume transaksi meningkat 30% dibandingkan periode yang sama tahun 2014. Ini menunjukkan bahwa yang paling diminati adalah rumah yang sudah dibangun di desa-desa dengan tingkat kesiapan tinggi dan perumahan sekunder. Popularitas proyek yang baru diluncurkan di segmen mahal juga meningkat - hal ini disebabkan oleh kenyataan bahwa rumah cair mulai habis, tetapi permintaan untuk mereka tetap ada. Misalnya, di permukiman Renaissance Park, dua rumah lebih banyak terjual di musim panas daripada di musim semi.

Prospek persewaan

Permintaan sewa rumah pedesaan pada tahun lalu tetap cukup stabil, dan penurunannya tidak melebihi 7%. Dengan latar belakang fakta bahwa pasokan meningkat 12%, persaingan antar penjual semakin ketat. Yang paling populer, serta dalam penjualan, adalah rumah elit, di sini permintaan meningkat 3% karena koreksi harga yang disebabkan oleh persaingan. Di kategori harga menengah, rumah kelas kenyamanan yang terletak pada jarak 40-45 kilometer dari Jalan Lingkar Moskow menikmati minat yang stabil.

Sulit untuk mengidentifikasi pola yang jelas dari perkembangan pasar, karena real estate di pinggiran kota sangat berbeda dalam tingkat likuiditas dan kualitas. Hasilnya, beberapa properti bisa mendapat diskon hingga 30%, sementara rumah cair diminati sepanjang musim tanpa diskon. Menariknya, ada lebih banyak penyewa yang ingin menyewa rumah bukan untuk musim panas, tetapi untuk kehidupan sepanjang tahun.

Hasil 2015 di pasar penawaran elit

Terlepas dari aktivitas yang baik di pasar, krisis telah menyesuaikan kebutuhan pembeli dan harga rata-rata barang. Jika dilihat dari jumlah transaksi tahun 2015 tidak kalah dengan masa lalu, maka volume anggaran berubah secara signifikan. Di segmen elit, jumlah pembelian telah menurun secara signifikan, dengan pembeli berusaha keras untuk mencapai kesepakatan dalam rubel atau dolar AS dengan diskon hingga 50%.

Pada musim panas 2014, pembelian rumah senilai $ 5-10 juta dianggap lumrah, dan pada 2015 menjadi hal yang langka (anggaran lebih dari $ 3.000.000 adalah 25% dari total penjualan). Townhouse menghabiskan biaya hingga 25.000.000 rubel untuk penyelesaian, rumah dengan anggaran hingga 50.000.000 rubel dan plot sekitar 1.000.000 rubel per seratus meter persegi sangat diminati. Anggaran rata-rata untuk pembelian perumahan elite pinggiran kota adalah 2.5-2.8 juta dollar AS, ternyata dibandingkan tahun 2014 mengalami penurunan hingga setengahnya.

Blackwood menyimpulkan hasil paruh pertama tahun di segmen tersebut dan ternyata total 179 properti terjual. Yang paling populer adalah rumah di desa kelas "premium" (55% dari total volume transaksi), paling sering cottage dibeli, bagian mereka di kelas "premium" mencapai 62%, dan di kelas "mewah" - 76%.

Prospek pengembangan

Tidak ada pasang surut yang kuat di tahun ke-15 di pasar penawaran elit; secara umum, volume transaksi turun 25% dibandingkan tahun 2014, dan hal ini menyebabkan penurunan harga sebesar 10% -15%. Namun, pasar real estat bergengsi tidak terlalu tertekan, dan permintaan akan ruang mewah tetap stabil.

Dinamika penjualan benda menunjukkan hasil sebagai berikut: pada bulan Januari, Maret dan April, rumah kelas ekonomi secara aktif dibeli, pada bulan Februari dan Mei - kelas bisnis, tetapi pada periode musim panas, transaksi dengan objek bisnis dan kelas premium menang. Pada kuartal pertama 2015, ada permintaan yang tinggi, klien ingin menyimpan tabungan mereka dan membuat keputusan instan untuk membeli properti. Peluruhan permintaan terjadi secepat itu dimulai. Pada musim semi, pembeli kembali menjangkau pasar, tetapi pada musim gugur terjadi putaran baru devaluasi, yang segera memengaruhi daya beli orang Rusia.

Jumlah proyek baru di segmen permukiman pondok telah menurun secara signifikan. Saat ini, 160 proyek dibekukan, sepertiganya secara berkala mulai dihidupkan kembali, dan dikeluarkan sebagai proyek baru. Penjualan pondok musim panas dan plot hortikultura menunjukkan dinamika yang tidak merata: lonjakan permintaan digantikan oleh ketenangan di pasar, ini bukan disebabkan oleh faktor musiman, tetapi oleh serangan panik setelah menonton berita. Alhasil, penjualan di segmen ini turun 50% dibandingkan tahun 2014. Saya ingin mencatat bahwa objek paling populer dari segmen pinggiran kota demokratis tahun lalu adalah rumah-rumah kecil tanpa embel-embel, tetapi dengan fasilitas.

Sekarang kondisi pasar ditentukan oleh konsumen, dan objek yang paling banyak diminati adalah yang harganya ditetapkan dalam rubel. Tren terbaru di pasar elit adalah penetapan harga dalam rubel pada tingkat 35-50 rubel per dolar AS. Para ahli mencatat bahwa, terlepas dari masalah ekonomi, klien siap untuk terus membeli real estat di pinggiran kota. Banyak pembeli memiliki tabungan dalam mata uang asing, jadi tahun ini dimungkinkan untuk membuat kesepakatan yang bagus dengan harga yang bagus. Namun, sebaiknya Anda bergegas, karena properti paling likuid di semua segmen pasar pinggiran kota secara bertahap menghilang, dan penawaran baru tidak diharapkan dalam waktu dekat.

Pengembang permukiman yang berada pada tahap akhir terburu-buru menjual sisa makanan dan terus mendapatkan uang untuk infrastruktur, sewa dan pemeliharaan fasilitas yang ada. Proyek lainnya kemungkinan besar akan menghadapi kesulitan dan akan dibekukan. Perwakilan agen real estat berharap bahwa pada musim semi permintaan pondok musim panas akan kembali, karena sekarang banyak resor ditutup untuk Rusia, dan nilai tukar dolar AS tidak memungkinkan mereka untuk bersantai di luar negeri. Kami dapat mengatakan bahwa liburan pedesaan lebih relevan saat ini daripada sebelumnya.

Saat ini, para analis tidak melakukan prakiraan: ekonom memprediksi jatuhnya ekonomi Rusia. Singkatnya, tidak ada faktor penstabil yang terlihat yang dapat berkontribusi pada prakiraan positif untuk tahun-tahun mendatang, dan mengingat bahwa pasar perumahan provinsi umumnya tidak dapat diprediksi dengan baik, hampir tidak mungkin untuk menarik kesimpulan tentang prospek di masa depan.

Sejak akhir Januari 2016, lonjakan aktivitas pembelian telah diamati di pasar real estat elit pinggiran kota. Jumlah permintaan tampilan rumah sekarang hampir 30% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Meskipun demikian, banyak pembeli yang terpikat oleh stereotip bahwa pasar itu "sepadan", dan tidak perlu terburu-buru membeli rumah pedesaan. Para ahli dari Metrium Group menganalisis kesalahpahaman calon pembeli real estate pinggiran kota elit selama krisis.

1. Rumah pedesaan elit sekarang dapat dibeli dengan diskon 50%

Hampir setiap detik pembeli mulai hari ini untuk memeriksa rumah dengan meminta diskon dari penjual. Banyak yang yakin bahwa dalam suatu krisis, mudah untuk memotong setengah harga dan membeli "burung kenari seharga satu sen." Penjualan riil, bagaimanapun, menunjukkan gambaran yang sangat berbeda. Dengan diskon 40-50%, hari ini Anda hanya dapat membeli objek senilai $ 10 juta atau lebih.

Pada akhir 2015 - awal 2016, diskon rata-rata untuk transaksi dengan rumah senilai hingga 50 juta rubel adalah 9%, dalam kisaran harga 50 hingga 150 juta rubel - 17%, dan untuk objek bernilai lebih dari 150 juta rubel - 24%. Pada saat yang sama, dalam kasus rumah cair yang terletak di daerah bergengsi, dengan tata letak yang baik, arsitektur yang sukses, dan harga yang memadai, tidak ada pembicaraan tentang tawar-menawar sama sekali.

“Bukan rahasia lagi bahwa biaya rumah pedesaan yang paling mahal sebelum krisis jelas-jelas terlalu tinggi dan seringkali tidak sesuai dengan realitas pasar,” kata Ilya Menzhunov, Direktur Departemen Real Estat Elit Metrium Group. “Selain itu, setahun yang lalu biasanya menunjukkan harga dalam dolar, dan sekarang - dalam rubel. Dengan mempertimbangkan nilai tukar dan diskon 50% dari harga dolar, nilai rumah dalam rubel praktis tetap sama. Pada saat yang sama, permintaan untuk benda mahal seperti itu - dengan biaya $ 10 juta - seperti tahun-tahun sebelumnya, tidak tinggi, dan transaksi jarang terjadi. Volume utama penjualan saat ini jatuh pada rumah "murah" untuk pasar ini, yang mana tidak ada diskon atau minimal ".

2. Pasar pinggiran kota sekarang kelebihan stok

Selama setahun terakhir, rumor telah beredar sesekali bahwa banyak pemilik bergegas untuk menjual rumah pedesaan mahal mereka, dan pasar telah dibanjiri dengan penawaran baru. Hal ini terkait dengan gelombang keluarga orang kaya berikutnya yang meninggalkan luar negeri dengan latar belakang "kerusuhan" krisis di negara itu, dan dengan keinginan pemilik untuk mendapatkan hasil maksimal dari penjualan aset dalam mata uang dolar. Faktanya, 10 kenalan dapat pergi, dan fantasi menambahkan bahwa sebagian besar pemilik modal besar meninggalkan negara itu.

“Faktanya, overstocking pasar adalah fantasi lain,” kata Ilya Menzhunov. - Non-spesialis dapat mendapat kesan bahwa jumlah objek yang dijual telah meningkat beberapa kali lipat dengan permulaan krisis. Namun jika dilihat dari statistik, ternyata dibandingkan awal tahun 2014 lalu, di tahun 2016 jumlah penawaran meningkat maksimal 10%. Dinamika bulanan kemunculan objek baru di pasar sekunder sepenuhnya konsisten dengan periode sebelum krisis. Dalam database perusahaan real estat besar mana pun, saat ini terdapat 2-3 ribu properti elit pinggiran kota. Jumlah mereka tetap tidak berubah selama beberapa tahun. "

3. Permintaan rumah pedesaan mewah sekarang minimal

Menurut Metrium Group, perusahaan menerima setidaknya 200 permintaan untuk melihat real estate di pinggiran kota dalam satu minggu. Ini hampir 30% lebih dari periode yang sama tahun lalu, dan sebanding dengan indikator sebelum krisis. Ada 4-5 pertunjukan per hari. “Selama paruh kedua 2015, pasar telah mengakumulasi permintaan yang ditangguhkan,” komentar Ilya Menzhunov. - Calon pembeli mengambil sikap menunggu dan melihat, mengamati dinamika harga. Banyak penjual memang telah menyesuaikan harga mereka, dan jumlah properti dengan nilai yang memadai sesuai dengan realitas pasar saat ini mulai mendominasi. Setelah liburan Tahun Baru, terjadi lonjakan aktivitas konsumen. Klien mulai memahami bahwa krisis dapat berlangsung selama yang mereka inginkan, tetapi pada saat yang sama kehidupan terus berjalan. Oleh karena itu, banyak dari mereka yang menunda pembelian rumah pedesaan "untuk nanti", terlibat dalam pencarian nyata dan melihat benda-benda yang sesuai. "

4. Anda tidak perlu terburu-buru membeli rumah

Kesalahpahaman ini adalah konsekuensi dari stereotip sebelumnya: pasar dipenuhi dengan penawaran, dan tidak ada permintaan untuk real estat pinggiran kota yang mahal. “Sekalipun klien menyukai rumahnya selama proses menonton, dan dia berhasil membuat kesepakatan dengan penjual tentang harga yang dapat diterima, banyak pembeli yang tidak terburu-buru untuk membuat kesepakatan,” kata Ilya Menzhunov. - Setelah meninggalkan fasilitas, mereka terus "menyelidiki pasar" dan mempelajari penawaran lainnya, memastikan bahwa pasar tetap berdiri dan penawaran tidak akan pergi ke mana pun. Sementara itu, rumah ini dibeli oleh orang lain. Pada bulan Februari kami memiliki kasus ketika tiga benda berturut-turut "ditinggalkan" dari satu keluarga dalam proses pemikiran mereka. Ada sekitar 500 ribu dolar jutawan di Moskow, dan permintaan akan properti berkualitas dengan harga yang memadai tetap ada meskipun krisis. "

5. Harga rumah pedesaan yang mewah masih harus turun

Hampir semua pembeli potensial yakin akan hal ini. Namun, menurut para ahli dari Metrium Group, tidak ada prasyarat untuk penurunan yang lebih besar dalam biaya real estat mewah di pinggiran kota. Untuk benda-benda yang pemiliknya sangat berminat untuk menjualnya, penyesuaian harga sudah dilakukan. Penjual lainnya siap untuk "bertahan" sampai akhir, dan tidak akan memberikan konsesi kepada pembeli. “Jika situasi saat ini terus berlanjut - tanpa fluktuasi nilai tukar yang signifikan dan guncangan baru dalam lingkungan kebijakan luar negeri - biaya real estat pinggiran kota elit akan tetap pada level saat ini,” Ilya Menzhunov yakin. - Beberapa klien, setelah melihat objek senilai, katakanlah, 150 juta rubel, menyatakan bahwa mereka menyukai segalanya, tetapi mereka siap membeli rumah ini hanya dengan 75 juta rubel, tanpa alasan apa pun. Penting untuk dipahami bahwa jika biaya objek pada awalnya tidak dilebih-lebihkan, maka penurunan harga dua kali lipat tidak realistis. Terutama jika menyangkut penawaran "murah" untuk pasar ini. "

“Bagi pembeli yang berencana membeli real estat pinggiran kota elit dengan kisaran harga hingga 150 juta rubel, saya akan merekomendasikan untuk tidak menunda transaksi jika mereka telah memilih beberapa objek dan itu cocok untuk mereka dalam segala hal,” Ilya Menzhunov menyimpulkan. - Saat ini penawaran paling menarik keluar dari pasar lebih cepat dari tahun lalu. Menurut pengamatan kami, sekitar 50 klien saat ini tertarik pada rumah berkualitas tinggi dengan harga yang memadai di lokasi yang sama. Pada saat yang sama, dalam beberapa bulan mendatang kami mengharapkan pertumbuhan yang lebih besar dalam aktivitas pembeli. Secara tradisional, musim panas adalah periode terbaik untuk membeli real estat pinggiran kota, karena semua pro dan kontra dari objek terlihat saat ini. Kami yakin bahwa transaksi akan dilakukan di segmen harga yang berbeda. Tetapi permintaan terbesar diharapkan untuk objek senilai hingga 150 juta rubel. Biasanya, ini adalah rumah dengan luas 300-500 sq. m dengan sebidang 20-50 hektar, terletak di daerah bergengsi. "

Di pasar wilayah Moskow, tidak hanya dacha yang sekarang dinilai terlalu tinggi, tetapi hampir semua format real estat pinggiran kota

Foto: Depositphotos / AndreySt

Saat ini, proposal untuk pondok musim panas di dekat Moskow telah melampaui citra klasik mereka - bangunan terang di koperasi taman atau rumah di apa yang disebut desa "kuno" (tempat kehidupan pinggiran kota elit Soviet - pejabat, ilmuwan, tentara, seniman). Selama beberapa dekade terakhir, format baru telah muncul di pasar, yang sebagian besar telah direorientasi oleh permintaan konsumen. Pertama-tama, kita berbicara tentang plot tanpa kontrak di pasar primer, di mana pemilik baru, atas kebijaksanaan mereka, tidak hanya mendirikan bangunan modal, tetapi juga pondok musim panas. Dewan redaksi RBC Real Estate menganalisis dacha mana yang paling populer saat ini dan apa prospek format ini di pasar.

Para ahli pasar real estat pinggiran kota mencirikan proyek-proyek negara modern sebagai berikut: rumah dengan luas tidak lebih dari 100 persegi. m, di sebidang tanah sekitar 6 hektar, yang tidak dimaksudkan untuk kehidupan sepanjang tahun. Rumah-rumah ini dapat berupa rumah jadi atau dalam bentuk proyek yang dilaksanakan sendiri oleh pembeli atau membuat kontrak dengan penjual.

Namun, secara umum, minat terhadap real estat pinggiran kota di wilayah Moskow tidak tumbuh selama lima hingga enam tahun terakhir. Menurut Realtors, penjual dengan selera yang meningkat menjadi penyebabnya. Namun, di pasar real estat pinggiran kota, tidak hanya dacha yang sekarang dinilai terlalu tinggi, tetapi hampir semua format real estat pinggiran kota - cottage, townhouse, gedung apartemen.

Menurut Inkom-Nedvizhimost, harga penawaran rata-rata di pasar pinggiran kota melebihi harga jual rata-rata sebesar 2,2 kali lipat (7,7 juta rubel versus 3,5 juta rubel). Untuk format tertentu, kelebihan ini terlihat sebagai berikut: 2,8 kali - untuk plot tanpa kontrak dan sama untuk cottage, 1,5 kali - untuk apartemen di bangunan tempat tinggal bertingkat rendah, 1,5 kali - untuk townhouse dan duplex. Menurut Dmitry Taganov, kepala pusat analitik Inkom-Nedvizhimost, total 18 ribu transaksi tercatat di pasar wilayah Moskow pada 2014, 14% lebih sedikit dibandingkan 2013. Dari jumlah tersebut, jumlah penjualan terbesar - 56% - jatuh di petak tanpa kontrak, 25% - untuk apartemen di bangunan tempat tinggal bertingkat rendah, 10% - untuk townhouse dan dupleks, 9% - untuk cottage dan kavling dengan kontrak.

Biaya tempat tinggal musim panas, tergantung pada jarak dari Jalan Lingkar Moskow dan arahnya, jutaan rubel

Jalan raya	hingga 30 km	30-50 km	50-85 km	untuk 85 km
Jalan raya Dmitrovskoe	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Jalan raya Kaluzhskoe	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Jalan raya Kashirskoe	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Jalan raya Kievskoe	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Jalan raya Mozhaisk Jalan raya Minsk	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Jalan raya Novoryazanskoe Jalan raya Egoryevskoe	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Jalan raya Nosovikhinskoe Jalan raya Gorkovskoe	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Jalan raya Pyatnitskoe Jalan raya Leningradskoe	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Jalan raya Rublevo-Uspenskoe Jalan raya Novorizhskoe	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Jalan raya Simferopol	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Jalan raya Yaroslavskoe	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Sumber: "Real Estat Miel-Zagorodnaya"

Tidak ada yang tumbuh atau pun jatuh

Sekarang pasar real estat pinggiran kota berada dalam kondisi stagnasi. Segmen ini bereaksi paling menyakitkan terhadap krisis - "rumah kedua" bukanlah item yang penting, jadi akuisisi biasanya ditunda hingga waktu yang lebih baik. Secara umum, pasar real estat pinggiran kota memasuki fase stagnasi bahkan setelah krisis tahun 2009, sekarang tren tersebut semakin menguat, kata Oleg Repchenko, kepala pusat analisis Indikator Pasar Real Estat IRN.RU.

Pada tahun 2013, penurunan biaya rata-rata di pasar dacha mencapai 30%. “Tahun lalu, harga tetap pada level yang sama, tetapi semata-mata karena selera penjual yang tidak ingin melepaskan posisi harga mereka,” kata Igor Bykovsky, wakil presiden dari perusahaan Realtors Megapolis-Service.

Pada bulan Maret 2015, permintaan dacha di dekat Moskow ternyata lebih tinggi daripada periode yang sama tahun lalu (meskipun secara signifikan lebih rendah daripada tahun 2013), yang bahkan tidak diharapkan oleh para makelar. “Tahun lalu, di tengah musim gugur, kami khawatir pada 2015 orang akan berhenti membeli dacha sama sekali,” kata Igor Bykovsky. “Namun, sekarang jumlah aplikasi untuk pondok musim panas dari pembeli telah meningkat hampir 15% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.”

Terutama, permintaan menyangkut segmen murah pondok musim panas (hingga 1,5 juta rubel). Tren ini terutama terlihat pada pergantian tahun 2014-2015, setelah rubel runtuh secara tajam, ketika warga mencoba menyelamatkan tabungan rubel dari devaluasi.

“Ketika pasokan cairan di pasar gedung-gedung baru tersapu, orang-orang yang“ lari dari rubel ”mulai mencari opsi lain untuk menghemat uang. Hasilnya, banyak yang datang ke pasar real estat dacha, di mana Anda dapat membeli rumah seluas enam ratus meter persegi dengan harga 1,5 juta rubel, ”komentar Sergey Vlasenko, presiden perusahaan Megapolis-Service.

Di musim semi, permintaan mulai dihangatkan oleh faktor musiman. Namun, ini tidak berlaku untuk semua rumah liburan, kata Realtors.

Format perspektif

Dengan kapling tanah tanpa kontrak, seperti yang dijamin oleh para makelar, saat ini peluang segmen dacha untuk pengembangan dikaitkan: bagian terbesar dari transaksi jatuh pada segmen ini. “Awalnya, mayoritas pembeli potensial datang ke pasar untuk membeli pondok musim panas siap pakai,” kata Vladimir Yakhontov, mitra pengelola Real Estate Miel-Zagorodnaya. “Namun, 80% dari mereka akhirnya mengubah rencana dan membeli UBP untuk konstruksi pinggiran kota.” Akibatnya, pangsa UBP di pasar dacha menyumbang sekitar 75% dari penawaran.

Pembelian sebidang tanah dan pembangunan rumah membutuhkan jumlah yang kira-kira sama dengan pembelian rumah musim panas yang sudah jadi di pasar sekunder. Menurut Vladimir Yakhontov, saat ini sebagian besar pembeli tidak siap menghabiskan lebih dari 5 juta rubel untuk membeli tempat tinggal musim panas. Pada saat yang sama, ada pilihan: membeli pondok musim panas yang sudah jadi di pasar sekunder untuk seluruh jumlah sekaligus, atau membeli sebidang tanah tanpa kontrak seharga 1 juta dan membangun rumah di atasnya seharga 4 juta rubel. Namun, dalam kasus kedua, ada lebih banyak peluang untuk memilih lokasi situs, membangun rumah sesuai permintaan Anda, dan menghemat uang.

Harga di segmen UBP ini, menurut Sergei Tsyvin dari departemen real estat pinggiran kota Inkom-Real Estate, rata-rata 3,5 juta rubel, di kelas ekonomi - 2,4 juta rubel. Namun, di pasar untuk membangun rumah musim panas, Anda dapat menemukan sebidang tanah seharga 450-500 ribu rubel.

Format berlebihan

Ada juga banyak penawaran di pasar sekunder pondok musim panas di taman dan asosiasi pondok musim panas. Namun, segmen tersebut sangat heterogen dan hampir tidak mungkin untuk dibuat strukturnya. Rumah ditawarkan dalam berbagai ukuran, bahan, dan tingkat keausan. Transaksi di sini dapat dilakukan baik dengan beberapa peningkatan nilai riil dan dengan beberapa penurunan, dan seringkali tanpa partisipasi Realtors.

“Segmen ini tidak dapat diperkirakan dengan andal,” jelas Sergey Tsyvin. “Penjual adalah pemilik pribadi, pasar tidak terorganisir dan tidak mematuhi hukum umum yang seragam - harga mungkin terlalu tinggi.” Dalam beberapa kasus, penawaran keluar dari realitas pasar sehingga dijual selama bertahun-tahun.

“Segmen ini dinilai terlalu tinggi setidaknya 20%,” kata Igor Bykovsky, wakil presiden Megapolis-Service. - Saya akan memberikan dua contoh ilustrasi. Penjual mencoba menjual rumah panel seluas 6 hektar di daerah Balashikha seharga 1 juta rubel selama setahun. Namun, selama ini, tidak ada satu pun permintaan yang diterima untuk lamarannya. Setelah makelar meyakinkan pemilik untuk menurunkan harga 400 ribu rubel, dacha itu dijual keesokan harinya.

Contoh kedua adalah dacha yang terletak lebih jauh dari Moskow di kawasan Pavlova Posad, dengan karakteristik konsumen yang jauh lebih baik: terisolasi, dengan perapian - cocok untuk kehidupan musim dingin. Objek ini dipamerkan di pasar untuk waktu yang lama seharga 4,8 juta rubel. Setelah menurunkan harganya menjadi 4,2 juta rubel. objek tersebut telah menemukan pembelinya.

Pada saat yang sama, Sergei Vlasenko mencatat bahwa proposal dengan harga hingga 1,5 juta rubel. jangan bertahan lama di pasar. Misalnya, di arah tenggara dan timur dengan harga seperti itu, Anda dapat membeli pondok musim panas siap pakai di zona 30 kilometer dari Jalan Lingkar Moskow. Sedangkan di utara atau barat, Anda bisa menemukan opsi satu setengah juta tidak lebih dekat dari 80-90 km dari Moskow.

Paradoks pasar sekunder untuk real estate pinggiran kota adalah bahwa penawaran termurah di segmen dacha tidak diminati, menurut Inkom-Nedvizhimost. Sebagai contoh: rumah yang terbuat dari kayu di sebidang 10 hektar, 55 km dari Jalan Lingkar Moskow seharga 1,97 juta rubel. Sekarang harga ini lebih rendah daripada biaya sebidang tanah tanpa kontrak di pasar perdana, namun, mengingat penurunan minat umum dalam format dacha (serta meningkatnya permintaan pembeli), objek tersebut telah dipajang selama setahun, kata makelar.

Cottage yang terhormat Format permukiman "kuno" saat ini larut dalam proyek bangunan bertingkat rendah, yang sedang dibangun di wilayah Moskow terdekat. Akibatnya, banyak dari mereka secara bertahap kehilangan eksklusivitas dan elitisme mereka. Dan semakin sedikit penawaran bagus, dan segmen ini secara praktis tidak membuat perbedaan apa pun di pasar sekunder rumah pedesaan. Menurut direktur umum agen real estate eksklusif "Usadba" Nadezhda Khazova, di segmen dacha mahal, arah yang paling populer masih Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Kievskoe, Kaluzhskoe, Minskoe dan jalan raya Mozhayskoe, serta objek di dekat waduk besar di arah utara. Penawaran di tempat lama, seperti dalam kasus SNT, tidak dapat dibedakan berdasarkan tingkat harga. “Di kota tua Nov 'di Barvikha ada rumah yang kondisinya tidak terbaik, yang harganya lebih dari $ 1 juta (dengan kurs saat ini). Pada saat yang sama, opsi serupa di Novoperedelkino diperkirakan $ 500-600 ribu.

Format keluar

Desa taman dan dacha pasar utama, di mana rumah ditawarkan yang tidak dimaksudkan untuk kehidupan sepanjang tahun, dengan komunikasi, jalan, toko - format paling optimal dalam hal karakteristik konsumen, kata agen penjual. “Proyek dacha modern dari pengembang mencakup semua yang Anda butuhkan untuk masa tinggal musiman di luar kota,” kata Sergei Tsyvin.

Menurutnya, pasar dacha tidak menarik bagi pengembang, sehingga format ini tetap tanpa alternatif sumber keuangan dan prospek pengembangan.

Menurut Vladimir Yakhontov dari Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost, rumah pedesaan yang sebelumnya dibangun sebagai bagian dari proyek USP sekarang sedang dijual. Harga minimum untuk proposal ini, menurut Inkom-Real Estate, adalah 2,5 juta rubel, dan harga maksimum 9-10 juta rubel. - tergantung pada jarak dari Moskow (dalam zona 30 hingga 55-60 km dari Jalan Lingkar Moskow).

Pada 20 Maret, FZ-46 "Tentang Amandemen Kode Pelanggaran Administratif Federasi Rusia" mulai berlaku. Antara lain, menetapkan kenaikan denda untuk "kegagalan memenuhi kewajiban untuk membawa tanah ke kondisi yang sesuai, tidak digunakannya sebidang tanah yang dimaksudkan untuk perumahan atau konstruksi lain, berkebun dan truk pertanian." Menurut Igor Bykovsky, tindakan seperti itu dapat sangat merangsang penjual untuk menurunkan harga dan menjual dacha yang tidak mereka gunakan, tetapi dibiarkan sampai waktu yang lebih baik.

Aktivasi bidang tanah dengan kontrak di pasar dimungkinkan setelah stabilisasi situasi ekonomi di dalam negeri, ketika proyek dacha menjadi menarik untuk bisnis.

Non-penggunaan tanahdimaksudkan untuk perumahan atau konstruksi lain, berkebun, truk pertanian, akan dikenakan pengenaan denda administratif. Jika nilai kadaster dari sebidang tanah telah ditentukan: - untuk warga negara - sejumlah 1- 1,5% dari nilai kadaster dari sebidang tanah, tetapi tidak kurang dari 20 ribu rubel; - untuk pejabat - dari 1,5- 2% dari nilai kadaster dari sebidang tanah, tetapi tidak kurang dari 50 ribu rubel; - untuk badan hukum - 3- 5% dari nilai kadaster dari sebidang tanah, tetapi tidak kurang dari 400 ribu rubel. Jika nilai kadaster tidak ditentukan: - untuk warga negara - 20- 50 ribu rubel; - untuk pejabat - 50- 100 ribu rubel; - untuk badan hukum - 400- 700 ribu rubel Dari FZ-46 "Tentang Amandemen Kode Federasi Rusia tentang Pelanggaran Administratif"

Vladimir Mironov