Venkovský trh: více domů, než je nutné

Drahý segment předměstských nemovitostí je vždy ve větší rizikové zóně než trh s ekonomickými projekty. Zde vývojáři prostě nemají právo dělat chybu: aby dnes přežili, jsou povinni poskytovat bezvadnou službu, a co je nejdůležitější - vyrábět produkt nejvyšší kvality, který zohlední všechny potřeby kupujícího.

Revitalizace nebo pokles

Podle odborníků trh příměstských nemovitostí začíná vycházet ze stagnace. To je částečně způsobeno zvýšenou dostupností hypoték a také finančními nástroji nabízenými vývojáři - splátkový plán, společné individuální programy s bankami, hypotéční prázdniny a propagační akce. Na trh začaly vstupovat nové projekty, které nebyly pozorovány již několik let. Od začátku roku byly zahájeny prodeje v moskevském rezidenčním komplexu „Capital Coast“ a také v osadách ArtEco a Park Fonte na dálnici Novorizhskoe. Nový objem dodávek pomohl zvýšit prodej a snížit průměrné ceny v segmentu. Výsledkem je, říká Aleksey Korotkikh, obchodní ředitel Villagio Estate, že se poptávka za rok zvýšila o 24%, zatímco cena nemovitosti se snížila o 19%.

Hlavní poptávka je po dálnici Rublevo-Uspenskoe, protože tento směr zůstává nejvíce infrastrukturně rozvinutý, v populárních vesnicích Rublevka se dostanete ke všem potřebným zařízením pěšky, poznamenává Ekaterina Rumyantseva, předsedkyně představenstva skupiny Kalinka.

Důležitým trendem letošního roku na trhu příměstských nemovitostí je přesun spotřebitelského zájmu z pozemků bez smlouvy (dříve nejoblíbenější produkt) na hotové domy. Ve srovnání s rokem 2016 se podíl UBP na celkovém objemu transakcí snížil o 10%, zatímco procento transakcí s dokončenými chatami se zvýšilo o 7%.

Hlavním důvodem tohoto trendu je, že dnes je výhodnější koupit hotový dům od developera, než koupit prázdný pozemek a stavět ho vlastními silami, vysvětluje Vladimir Yakhontov, řídící partner společnosti MIEL-Zagorodnaya Real Estate.

Struktura poptávky po předměstských nemovitostech podle formátu

Struktura financování je také ilustrací trendu klesajících domácích hodnot. U téměř pětiny (17%) z celkového počtu koncových kupujících je zdrojem financování hypoteční úvěr.

Kupující se skutečnými penězi nepředstavují v celkové struktuře transakcí více než 11%. Účel nákupu je pro vás nebo pro vaše rodiče. Tato skupina zahrnuje ty, kteří již dokázali prodat městský byt a přijít na předměstský trh s penězi, aniž by vstoupili do systému protiúčtu.

Největší skupinou s podílem 68% jsou účastníci alternativních obchodů, když lidé chtějí koupit dům nebo venkovský byt na větší ploše prodejem svého bytu.

Jak přilákat kupujícího

Dnešní trh je trhem kupujícím a prodejci se snaží přilákat zákazníky nabídkou různých bonusů. Optiland přišel s novým formátem pro komunikaci s klienty - jednáním mezi developerem a obyvateli vesnice s názvem „Face-to-face confrontation“, říká Alexey Odnoral, vedoucí obchodního oddělení společnosti. Taková událost pomáhá řešit všechny nově vznikající problémy na místě a také získat kvalitní zpětnou vazbu od kupujících. Kromě toho ukazuje otevřenost vývojáře, protože jedním z kritérií při výběru projektu je spolehlivost vývojáře.

Hotové domy na klíč jsou stále populárnější. Přítomnost dokončení venkovského domu zvyšuje jeho likviditu a umožňuje realizaci takového objektu v co nejkratším čase. Nina Reznichenko, ředitelka divize prodeje příměstských nemovitostí v Savills v Rusku, je přesvědčena, že většina kupujících dnes nechce trávit čas a úsilí opravami, ale mají tendenci se pohybovat ihned po uzavření dohody.

V kontextu obecného nedostatku času na shromažďování informací a rozhodování, přesné, úplné, spolehlivé a relevantní informace šetří čas hledáním požadovaného objektu a pomáhají rychleji dosáhnout cíle. Důležitým nástrojem pro propagaci a přilákání zákazníků je proto web realitní společnosti. Logika a navigace portálu by měla být intuitivní a jednoduchá a obsah by měl být informativní. IT technologie také ovlivnily proces práce s klientem. Mnoho realitních kanceláří používá zprávy SMS a okamžité zprávy k informování vlastníků a prodejců o změnách jejich nemovitostí, poptávkové činnosti a předpovědi prodeje.

Skupina společností KASKAD Family začala ve svých projektech používat technologie VR (virtuální realita) a AR (rozšířená realita), aby klient při nákupu rozestavěné budovy pochopil, jak by jeho městský dům nebo byt, stejně jako veřejné prostory, vypadaly ještě před nákupem, říká Ekaterina Kogan, vedoucí marketingového oddělení. Tyto technologie umožňují vytvářet prostorové, imaginativní vnímání a jasné pochopení místa, kde bude člověk žít. Pokud virtuální realita nestačí, pak někteří vývojáři nabízejí zkušební jízdu, konkrétně možnost strávit víkend v domě, který zajímá kupujícího. Zajímavé je také nájemné s následným nákupem: to je důležité u hotových domů. Existuje několik návrhů z hlediska kompenzace: výměna bytu za venkovský dům. Podle Vladimíra Yakhontova však takové akce nepřinášejí vážný efekt zvýšení prodeje.

Někdy vývojáři nabízejí svým klientům velmi specifické služby. Například v Istrinskaya Dolina se většina vesnic nachází v blízkosti nádrže, takže zaměstnanci společnosti poskytují právní poradenství. Pomáhají nejen se zpracováním dokumentů, ale také sdělují, jaké je ochranné pásmo vody a udržovací hladina nádrže, kam si můžete postavit dům, abyste neměli problémy se zákonem.

Existuje více neobvyklých způsobů, jak přilákat zákazníka. Například ve společnosti „MIEL-Zagorodnaya Real Estate“ je kupujícím poskytována zpětná hotovost z hodnoty objektu, tj. Náhrada části hodnoty objektu. Dříve byla tato služba přítomna pouze v bankovním sektoru a byla nabízena držitelům bankovních karet.

Aukční metoda si získává na trhu oblibu, používají ji realitní kanceláře při prodeji domů s nízkou likviditou, říká Oleg Mikhailik. Dříve se aukční metoda často používala na trhu s bydlením v městské ekonomické třídě, nyní ji přijímají další segmenty nemovitostí. Podstata aukce je následující: vlastník výrazně snižuje cenu a sjednává nabídky na zvýšení u potenciálních kupců.

Podle Natálie Nesterové, obchodní ředitelky vývojové společnosti Troika RED, by pozornost projektu měla být prováděna komplexním způsobem, v takovém případě bude strategie fungovat efektivně. Nejprve na úrovni samotného objektu a jeho koncepce - umístění, dostupnost infrastruktury, výběr formátů bytů, terénní úpravy. Není žádným tajemstvím, že v předměstských nemovitostech má otázka vylepšení zvláštní význam - díky němu se v projektu udržuje atmosféra předměstského života. Projekty umístěné vedle velkých lesních parků, vodních ploch a původních koncepcí terénní úpravy tak přitahují větší pozornost potenciálních kupců.

Představuje

Dárky na předměstském trhu jsou různé - mohou to být další slevy od vývojáře, slevy na služby v partnerských společnostech nebo nějaké podstatné věci. Například společnost Optiland dala do nového nového roku při koupi městského domu nový Iphone 7. Do 14. února dostali klienti romantický výlet do Soči pro dva také za nákup nemovitostí. V letošním roce společnost plánuje dát nový Iphone 10 jako dárek, možná bude na počest nadcházejících svátků ještě několik dalších bonusů.

KASKAD Family je první společností mezi vývojáři, která zahájila bezprecedentní kampaň - míle Aeroflot při nákupu městského domu, což je ve skutečnosti vstupenka do Číny nebo USA. Při nákupu se připočítává 1 míle Aeroflotu za každých 100 rublů. Kampaň zahrnuje řadu osad: park Fedoskino, park Serednikovo, Zelenogradsky. Kromě toho se na Zelenogradskiy KP koná speciální nabídka: při nákupu duplexů - Mini Cooper jako dárek.

Cena a pověst jsou důležitější než dary

Prodejci se samozřejmě snaží přilákat zákazníky různými způsoby. Ale v segmentu vyšší třídy nejsou takové bonusy tak účinné jako kvalita produktu, tržní cena a výhodné nákupní podmínky.

Někteří odborníci si jsou jisti, že žádné bonusy a slevy na příměstském trhu a obecně na trhu nemovitostí nelze srovnávat se spolehlivostí developera a kvalitou jeho projektu. Nejprve bude kupující vždy věnovat pozornost kvalitě stavby, fungující infrastruktuře ve vesnici, tomu, jak lidé v této vesnici žijí, sociokulturnímu životu projektu. Všechno výše uvedené bude vždy prvním „bonusem“ vývojáře, který přiláká kupující. Druhým plusem jsou speciální ziskové hypoteční úvěrové programy v předních bankách v zemi nebo výhodné splátkové programy. Dnešní kupci již nehledají jen domov na pozemku. Jeden krásný obal jim nestačí, ale to, co je uvnitř, je důležité. Jak ukazuje praxe, projekty, ve kterých developer promyslel a implementoval vnitřní infrastrukturu, vybral rychle fungující správcovskou společnost, pomohl vytvořit pohodlí a atmosféru pro obyvatele, organizoval společenské a zábavné akce - budou vždy prodávány bez ohledu na roční období nebo ekonomickou situaci v zemi.

Speciálně pro portál „Všechny nové budovy“

Analytici skupiny Metrium shrnuli výsledky roku na primárním trhu s předměstskými nemovitostmi. Objem dodávky se zvýšil o 5%. Průměrná cena za čtvereční m se snížil o 24%.

Podle společnosti Metrium Group došlo v roce 2017 k určitému oživení na předměstském realitním trhu. Dvě nové vesnice jsou v prodeji. V únoru byl v Nové Rize zahájen prodej hotových chat v elitní společnosti KP ArtEco. Také v první polovině roku vstoupily na trh pozemky se smlouvou v nové prémiové třídě KP Wright Village (25 km směrem na Kyjev).

Kromě obdržených projektů byla nabídka aktualizována z důvodu zahájení prodeje nových linek ve třech vesnicích: Uspensky Les, Fedoskino Park a Razdory-2.

Pro srovnání, za celý rok 2016 byl trh doplněn pouze o jeden projekt a jednu novou linku v již realizované vesnici.

V elitním KP Rubin Estate se poslední loterie prodala loni.

Na konci roku 2017 tedy bylo na primárním předměstském realitním trhu v moskevském regionu 42 chatových vesnic s objemem dodávek asi 1025 domácností. V roční dynamice se vzorek zvýšil o 5%.

Jak poznamenávají analytici z Metrium Group, na konci roku 2017 se téměř 2/3 celkové nabídky z hlediska počtu domácností soustředí do dvou oblastí: Novorizhskoe a Kievskoe (každá po 30,8%). V průběhu roku se jejich podíl snížil o 9,7 procentního bodu. vymytím zásobování v několika vesnicích. Podíl druhého naopak vzrostl o 15,8% na pozadí vstupu nového KP na trh. Za nimi následuje dálnice Rublevo-Uspenskoe (20,4%, -6,6 pb). Podíl dálnice Dmitrovskoe byl 13,4% (+0,2 pb), minská dálnice - 4,6% (+ 0,3 pb).

Převládající objem dodávek (58,4%) se nachází ve vzdálenosti 21–30 km od Moskevského okruhu (-3,4 pb ročně). Mírně více než třetina trhu (31,7%) je soustředěna v okruhu 11-20 km od Moskevského okruhu (+1,0 pb). Pouze 6,9% domácností je zastoupeno v nejvzdálenějších územích (nad 31 km) a 3% v blízké zóně (do 10 km). Jejich podíly za sledované období vykázaly dynamiku +2,1 pb. a +0,3 p.p. resp.

Ve struktuře nabídky podle třídy připadá hlavní objem na šarže v elitních sídlech (61,5%, +5,1 pb). Čtvrtina nabídky (25,2%, -7,1 pb) se prodává v komerční nabídce obchodní třídy. Podíl nízkorozpočtových nemovitostí ve studovaných oblastech je tradičně malý (13,3%, +2,1 pb).

Nejvýznamnější změny se odehrály na dálnici Kievskoe. Vydání nového vysokorozpočtového KP vedlo k dvojnásobnému nárůstu elitních nabídek v lokalitě (až 56,2%, +53,5 pb od začátku roku).

Na konci roku činila průměrná podlahová plocha vlastnictví domu na předměstském trhu 538,2 metrů čtverečních. m (-6,6% YTD). Pokud jde o směry, negativní dynamika byla pozorována na dálnicích Dmitrovskoye (-10,9%) a Novorizhskoye (-9,5%). U ostatních lokalit se průměrná rozloha pozemků zvýšila: v Rublevo-Uspenskoye o 17,4%, v Kyjevském o 15,5%, v Minsku o 4,5%. Důvodem změn byla kombinace dvou faktorů: přijetí návrhů na menší plochu a vymývání menších domácností.

Podle analytiků z Metrium Group byla v prosinci 2017 průměrná cena za čtvereční. m na primárním předměstském trhu ve vybraných oblastech činil 127 980 rublů. Ve srovnání s předchozím rokem se indikátor výrazně snížil - o 24%. Je to způsobeno uvolněním objemu nové nabídky za atraktivní počáteční ceny. U některých již vystavených projektů navíc vývojáři přistoupili k přímému snížení ceny.

Snížení průměrné ceny za čtvereční. m vlastnictví domu za sledované období bylo zaznamenáno ve všech směrech. Největší korekce byla zaznamenána u Kyjevskoje (-30,3%), Rublevo-Uspenskoye (-27,6%) a Novorizhskoye shosse (-18,4%). Ve směru Minsk a Dmitrovskij byla změna méně významná: -10,2%, respektive -8,9%.

Pokles průměrné oblasti vlastnictví domu v kombinaci se snížením průměrné ceny metrů čtverečních. m vedlo k úpravě průměrných nákladů na šarži. Na konci roku 2017 činil 60,9 milionů rublů. (-41,4%). Největší vliv měla změna struktury dodávek ve směru Novorizhskoe. V místě se průměrné náklady na hodně snížily o polovinu na 53,3 milionů RUB. (-56,4%).

Nejdražší položky jsou prezentovány v Minsku (v průměru - 162,7 milionů rublů) a dálnici Rublevo-Uspenskoye (v průměru - 114,8 milionů rublů). V průběhu roku poklesly o 6,3%, respektive 16,1%.

Hlavní trendy

Rozvojová činnost

„Primární trh s předměstskými nemovitostmi se vyznačuje nízkou developerskou aktivitou,“ komentuje Ilya Menzhunov, ředitel oddělení předměstských nemovitostí ve společnosti Metrium Group, člen partnerské sítě CBRE. - Ve srovnání s předchozím sledovaným obdobím však v roce 2017 došlo k určitému oživení - do realizace vstoupily dvě vesnice a nové fronty ve třech již vystavených projektech. Pro srovnání, v roce 2016 byl trh doplněn pouze o jeden objekt a jednu novou linku. Důvodem je, že navzdory vysoké úrovni konkurence (včetně sekundárního trhu) je na trhu jen málo skutečně likvidní nabídky. “

Zvýšená likvidita dodávek

„Jedním z nástrojů pro generování poptávky, které vývojáři použili v roce 2017, byla nabídka hotových domů,“ pokračuje Ilya Menzhunov. - Takže v ArtEco KP, který vstoupil na trh, mají být všechny chaty převedeny na kupce s dokončením. Kromě toho v řadě již vystavených projektů začali vývojáři nabízet spoustu hotových oprav.

Stojí za zmínku vysoká úroveň slevy poskytované v mnoha vesnicích. V minulém roce dosáhl 40%. Je však třeba poznamenat, že taková vysoká míra je pozorována hlavně u projektů, které jsou na trhu vystavovány po dlouhou dobu - takto se vývojáři snaží implementovat nabídku s nízkou likviditou “.

Poptávka

„V roce 2017 došlo ke zvýšení zájmu kupujících o předměstský primární trh s nemovitostmi,“ upozorňuje Ilya Menzhunov. - Přispělo k tomu několik hlavních faktorů. Nejprve byl uvolněn nový objem dodávek za atraktivní ceny. Zadruhé, na pozadí tvrdší konkurence se někteří vývojáři rozhodli snížit ceny v již vystavených vesnicích. Kromě toho použili ke zvýšení likvidity dodávek další nástroje. Zatřetí, došlo k realizaci odložené poptávky - pokud dříve někteří z potenciálních kupců zaujali přístup „počkejte a uvidí“, aby si koupili venkovský dům za nižší cenu, nyní je nabídka s atraktivními rozpočty na prodej přiměla k akci. “

Předpověď

„S přihlédnutím k novým realitám (jak ekonomickým, tak příměstským realitním trhům) se v roce 2018 neočekává významná změna situace,“ shrnuje Ilya Menzhunov, ředitel Suburban Real Estate Department of Metrium Group, člen partnerské sítě CBRE. - S cílem prodeje šarží s nízkou likviditou budou vývojáři buď nadále přímo snižovat ceny, nebo budou nadále nabízet extrémně vysoké slevy. Koneckonců, nabídka v sídlech s dlouhým poločasem rozpadu se stává čím dál méně relevantní a odpovídá potřebám moderních kupců. V této souvislosti bude průměrná cena klesat nebo stagnovat. Hlavní poptávka bude soustředěna do nových projektů, které uspokojí potřeby kupujících. Vzhledem k tomu, že část odložené poptávky byla realizována v minulém roce, se neočekává nárůst v roce 2018. “

Předměstské bydlení bylo vždy znamením prosperity a prvkem luxusu, nikoli základní nutností, takže krize v tomto segmentu se projevila dříve, ale není tak výrazná jako ve městě. Analýza trhu ukazuje, že v roce 2017 bude pokles cen nemovitostí pokračovat a trh bude čelit zásadnímu přerozdělování, které bude doprovázeno fúzemi a akvizicemi slabších společností. Krizové jevy v novém roce se zhorší, sníží se objem transakcí a poklesnou ceny.

Co čekat

Rok 2017 začal na pozadí a slibuje, že bude pro „vesmírný trh“ docela obtížný. V letošním roce odborníci předpovídají, že „dno“ pomine: objem návrhů poroste a schopnost obyvatel platit poklesne. Do podzimu je možná určitá stabilizace, ceny přestanou klesat a dosáhnou minimální úrovně.

Trh s nemovitostmi na předměstí se také začíná přizpůsobovat ekonomické realitě. Pro většinu Rusů je bydlení v provinciích luxusem, ale dnes se trendy poněkud změnily. Klienti začali výtěžek z prodeje bytu ve městě používat na koupi domu. Důvodem tohoto chování byla touha optimalizovat náklady na údržbu nemovitostí a touha zbavit se bydlení, které není nutné. Nyní se dokonce i kupující s vysokými příjmy snaží ušetřit peníze. Na tomto pozadí však byly v roce 2016 nejlepšími kupujícími domy elitní a prvotřídní třídy, protože během krize lze kupovat exkluzivní nemovitosti za velmi atraktivní ceny.

Většina odborníků pracujících v této oblasti tvrdí, že názor na krizi je chybný, ve skutečnosti v tomto segmentu v roce 2015 nedošlo k žádnému velkému poklesu. V první polovině roku došlo k sezónní aktivaci kupujících a ve druhé polovině se objem transakcí snížil o 30%, protože mnoho zákazníků již provedlo nákup. Vývojáři specializující se na elitní segment poukazují na to, že v 15. roce (stejně jako v předchozích letech) bylo obtížné vysledovat určité vzorce: v některých společnostech vzrostly tržby, v jiných zůstaly na stejné úrovni.

Například ve Villagio Estate se objem transakcí ve srovnání se stejným obdobím roku 2014 zvýšil o 30%. Indikuje, že nejžádanější jsou již postavené domy ve vesnicích s vysokou mírou připravenosti a sekundárním bydlením. Roste také popularita nedávno zahájených projektů v dražším segmentu - je to způsobeno tím, že likvidační domy docházejí a poptávka po nich zůstává. Například v osadě Renaissance Park byly v létě prodány další dva domy než na jaře.

Vyhlídky na pronájem

Poptávka po nájmu venkovských domů v minulém roce zůstala poměrně stabilní a pokles nepřesáhl 7%. Na pozadí skutečnosti, že se nabídka zvýšila o 12%, se konkurence mezi prodejci zintenzivnila. Nejpopulárnější, stejně jako v prodeji, jsou elitní domy, zde poptávka vzrostla o 3% kvůli korekci sazeb způsobených konkurencí. O střední cenovou kategorii se těší stálému zájmu komfortní domy ve vzdálenosti 40–45 kilometrů od Moskevského okruhu.

Je obtížné určit jasné vzorce vývoje trhu, protože příměstské nemovitosti se velmi liší v úrovni likvidity a kvality. Díky tomu bylo možné na některé nemovitosti získat slevy až 30%, zatímco v likvidních domech byla poptávka po celou sezónu bez slev. Zajímavé je, že je více nájemců, kteří si chtějí pronajmout bydlení ne na letní sezónu, ale na celoroční bydlení.

Výsledky roku 2015 na trhu elitních nabídek

I přes dobrou aktivitu na trhu krize upravila potřeby kupujících a průměrné ceny předmětů. Pokud rok 2015 nebyl z hlediska počtu transakcí horší než v minulosti, pak se významně změnil objem rozpočtů. V elitním segmentu se částky nákupu výrazně snížily, kupující se snažili uzavřít transakce v rublech nebo amerických dolarech se slevou až 50%.

V létě roku 2014 byl nákup domů v hodnotě 5–10 milionů $ považován za běžný a v roce 2015 se stal raritou (rozpočet přes 3 000 000 $ je 25% z celkového prodeje). Měšťanské domy, jejichž výzdoba stála až 25 000 000 rublů, domy s rozpočtem až 50 000 000 rublů a pozemky kolem 1 000 000 rublů na sto metrů čtverečních byly velmi žádané. Průměrný rozpočet na nákup předměstského elitního bydlení je 2,5 - 2,8 milionu amerických dolarů, ukazuje se, že se oproti roku 2014 snížil o polovinu.

Blackwood shrnul výsledky první poloviny roku v segmentu a ukázalo se, že bylo prodáno celkem 179 nemovitostí. Nejoblíbenější byly domy ve vesnicích „prémiové“ třídy (55% z celkového objemu transakcí), nejčastěji byly kupovány chaty, jejich podíl ve „prémiové“ třídě dosáhl 62% a v „luxusní“ třídě - 76%.

Vyhlídky na rozvoj

V 15. roce na trhu elitních nabídek nedošlo k žádným silným vzestupům a pádům; obecně se objem transakcí snížil o 25% ve srovnání s rokem 2014, což vedlo ke snížení cen o 10% - 15%. Prestižní realitní trh však není tak zdůrazňován a poptávka po luxusním prostoru zůstává stabilní.

Dynamika prodeje objektů ukazuje následující výsledky: v lednu, březnu a dubnu byly aktivně nakupovány domy v ekonomické třídě, v únoru a květnu - domy v business třídě, ale v letním období převažovaly transakce s obchodními a prémiovými objekty. V prvním čtvrtletí roku 2015 byla horečná poptávka, klienti si chtěli udržet své úspory a okamžitě se rozhodli koupit nemovitost. K úpadku poptávky došlo tak rychle, jak to začalo. Na jaře se kupující znovu dostali na trh, ale na podzim došlo k novému devalvačnímu cyklu, který okamžitě ovlivnil kupní sílu Rusů.

Počet nových projektů v segmentu chatových osad se výrazně snížil. V současné době je zmrazeno 160 projektů, z nichž třetina se pravidelně začíná znovu oživovat a jsou vydávány jako nové. Prodej chalup a pozemků v zahradnictví vykazoval nerovnoměrnou dynamiku: nárůst poptávky byl nahrazen útlumem trhu, což nebylo způsobeno sezónními faktory, ale panickými záchvaty po sledování zpráv. Výsledkem je, že tržby v tomto segmentu poklesly ve srovnání s rokem 2014 o 50%. Rád bych poznamenal, že nejoblíbenějšími objekty demokratického předměstského segmentu byly v loňském roce malé domy bez ozdůbek, ale s vybavením.

Nyní podmínky na trhu diktují spotřebitelé a objekty, o které je největší poptávka, jsou ty, jejichž ceny jsou fixovány v rublech. Nejnovějším trendem na elitním trhu bylo fixování cen rublů ve výši 35-50 rublů za americký dolar. Odborníci poznamenávají, že navzdory problémům v ekonomice jsou klienti připraveni pokračovat v nákupu příměstských nemovitostí. Mnoho kupujících má úspory v cizí měně, takže letos bude možné uzavřít dobrý obchod za dobrou cenu. Stojí však za to si pospíšit, protože nejlikvidnější nemovitosti ve všech segmentech příměstského trhu postupně mizí a v blízké budoucnosti by se neměly očekávat nové nabídky.

Vývojáři osad, které jsou v závěrečné fázi, spěchají, aby prodali své zbytky a nadále vydělávali peníze na infrastrukturu, nájem a údržbu stávajících zařízení. Zbytek projektů bude pravděpodobně čelit obtížím a bude zmrazen. Zástupci realitních kanceláří doufají, že na jaře se poptávka po chatkách vrátí, protože nyní je mnoho letovisek pro Rusy uzavřeno a kurz amerického dolaru jim neumožňuje relaxovat v zahraničí. Můžeme říci, že venkovská dovolená je dnes důležitější než kdy dříve.

V tuto chvíli se analytici nezavazují k předpovědi: ekonomové předpovídají pokles ruské ekonomiky. Stručně řečeno, nejsou vidět žádné stabilizující faktory, které by mohly přispět k pozitivním prognózám pro nadcházející roky, a vzhledem k tomu, že provinční trh s bydlením je obecně špatně předvídatelný, je téměř nemožné vyvodit závěry o výhledech do budoucna.

Od konce ledna 2016 byl na předměstském elitním realitním trhu pozorován nárůst nákupní aktivity. Počet požadavků na domácí zobrazení je nyní téměř o 30% vyšší než ve stejném období loňského roku. Navzdory tomu je mnoho kupujících uchváceno stereotypy, že trh „stojí za to“ a není třeba spěchat s nákupem venkovského domu. Odborníci společnosti Metrium Group analyzovali, jaké mylné představy vznikly během krize mezi potenciálními kupci luxusních předměstských nemovitostí.

1. Elitní venkovský dům lze nyní koupit se slevou 50%

Téměř každý druhý kupující dnes zahájí domovní prohlídku požadováním slevy od prodejců. Mnoho lidí si je jistých, že v krizi můžete snadno snížit cenu na polovinu a koupit si „kanára za cent“. Skutečné prodeje však ukazují velmi odlišný obraz. Se 40-50% slevou dnes můžete nakupovat pouze předměty v hodnotě 10 milionů dolarů a více.

Na konci roku 2015 - začátkem roku 2016 byla průměrná sleva na transakce s domy v hodnotě do 50 milionů rublů 9%, v cenovém rozpětí od 50 do 150 milionů rublů - 17% a u předmětů v hodnotě více než 150 milionů rublů - 24%. Zároveň v případě zvláště likvidních domů umístěných v prestižních oblastech, s dobrým dispozičním řešením, dobrou architekturou a přiměřenou cenou, nelze vůbec mluvit o žádném vyjednávání.

"Není žádným tajemstvím, že náklady na nejdražší venkovské domy před krizí byly zjevně nadhodnoceny a často neodpovídaly realitě trhu," říká Ilya Menzhunov, ředitel odboru Elite Real Estate skupiny Metrium Group. - Kromě toho před rokem bylo zvykem označovat ceny v dolarech a nyní - v rublech. Při zohlednění směnného kurzu a 50% slevy z dolarových cen zůstaly náklady na domy v rublech prakticky stejné. Poptávka po tak drahých objektech - s náklady 10 milionů dolarů - stejně jako v předchozích letech zároveň není vysoká a transakce jsou vzácné. Hlavní objem prodeje dnes připadá na „levné“ domy pro tento trh, pro které neexistuje žádná sleva nebo je minimální “.

2. Příměstský trh je nyní nadměrně zásobovaný

V uplynulém roce se každou chvíli šířily zvěsti, že mnoho majitelů spěchalo prodat své drahé venkovské domy a trh zaplavily nové nabídky. Souviselo to s další vlnou rodin bohatých lidí opouštějících zemi na pozadí „řádění“ krize v zemi a s přáním vlastníků získat z prodeje aktiv denominovaných v dolarech maximum. Ve skutečnosti mohlo odejít 10 známých a fantazie dodala, že většina majitelů velkého kapitálu opouští zemi.

"Ve skutečnosti je přelidnění trhu další fantazmagorie," říká Ilya Menzhunov. - Nešpecialisté mohli mít dojem, že počet předmětů nabízených k prodeji se s nástupem krize několikrát zvýšil. Pokud se však podíváte na statistiky, ukazuje se, že ve srovnání se začátkem roku 2014 se v roce 2016 zvýšil počet nabídek maximálně o 10%. Měsíční dynamika výskytu nových objektů na sekundárním trhu je plně v souladu s předkrizovým obdobím. V databázi jakékoli velké realitní společnosti jsou v současné době 2–3 tisíce elitních předměstských nemovitostí. Jejich počet se již několik let nemění. “

3. Poptávka po luxusních venkovských domech je nyní minimální

Podle společnosti Metrium Group společnost během jednoho týdne obdrží nejméně 200 žádostí o prohlídku předměstských nemovitostí. To je téměř o 30% více než ve stejném období loňského roku a je to srovnatelné s předkrizovými ukazateli. K dispozici jsou 4-5 představení denně. "Během celé druhé poloviny roku 2015 trh akumuluje odloženou poptávku," komentuje Ilya Menzhunov. - Potenciální kupci zaujali vyčkávací postoj a sledovali cenovou dynamiku. Mnoho prodejců skutečně upravilo své ceny a začal převládat počet nemovitostí s odpovídající hodnotou odpovídající současné realitě trhu. Po novoročních svátcích došlo k nárůstu spotřebitelské aktivity. Klienti pochopili, že krize může trvat tak dlouho, jak chtějí, ale zároveň jde život dál. Proto se mnozí z těch, kteří odložili koupi venkovského domu "na později", zabývali skutečným hledáním a prohlížením vhodných objektů. "

4. Nemusíte spěchat s nákupem domu

Tato mylná představa je důsledkem předchozích stereotypů: trh přetéká nabídkou a není zde poptávka po drahých předměstských nemovitostech. "I když se klientovi během procesu prohlížení dům líbil a podařilo se mu s prodávajícím vyjednat přijatelnou cenu, mnoho kupujících se s dohodou nijak nespěchá," říká Ilya Menzhunov. - Po opuštění zařízení nadále „zkoumají trh“ a studují další nabídky, přičemž si jsou jisti, že trh stojí a nabídka nikam nepůjde. Mezitím tento dům koupil někdo jiný. V únoru jsme měli případ, kdy tři objekty v řadě „odešly“ z jedné rodiny v procesu jejich myšlenek. V Moskvě je asi 500 tisíc dolarových milionářů a poptávka po kvalitních nemovitostech s odpovídajícími cenami existuje i přes krizi. “

5. Ceny za luxusní venkovské domy by měly stále klesat

Téměř všichni potenciální kupci jsou o tom přesvědčeni. Podle odborníků ze společnosti Metrium Group však neexistují žádné předpoklady pro ještě větší snížení nákladů na luxusní předměstské nemovitosti. U těch předmětů, jejichž majitelé mají skutečný zájem o prodej, již došlo k úpravám cen. Zbytek prodejců je připraven „držet linii“ až do konce a nebude kupujícím dělat ústupky. "Pokud bude současná situace přetrvávat - bez výrazných výkyvů směnných kurzů a nových šoků v prostředí zahraniční politiky - náklady na elitní příměstské nemovitosti zůstanou na současné úrovni," je si jistý Ilya Menzhunov. - Někteří klienti po prohlídce objektu v hodnotě řekněme 150 milionů rublů prohlašují, že se jim všechno líbilo, ale jsou připraveni koupit tento dům pouze za 75 milionů rublů, a to bez jakéhokoli důvodu. Je důležité si uvědomit, že pokud náklady na objekt nebyly původně nadhodnoceny, pak je zdvojnásobení ceny nereálné. Zvláště pokud jde o nabídky „levné“ pro tento trh. “

"Pro kupující, kteří plánují nákup elitních předměstských nemovitostí v cenovém rozpětí do 150 milionů rublů, doporučuji neodkládat dohodu, pokud si vybrali nějaký objekt a ten jim po všech stránkách vyhovuje," shrnuje Ilya Menzhunov. - Dnes nejatraktivnější nabídky opouštějí trh mnohem rychleji než loni. Podle našich pozorování má v současné době asi 50 klientů zájem o kvalitní domy s odpovídající cenou na stejném místě. Zároveň v nadcházejících měsících očekáváme ještě větší růst aktivity zákazníků. Letní sezóna je tradičně nejlepším obdobím pro nákup příměstských nemovitostí, protože všechny výhody a nevýhody objektů jsou v tuto chvíli viditelné. Jsme přesvědčeni, že transakce budou prováděny v různých cenových segmentech. Největší poptávka se však očekává po objektech v hodnotě až 150 milionů rublů. Jedná se zpravidla o domy o rozloze 300-500 čtverečních. ms pozemkem 20-50 akrů, který se nachází v prestižních oblastech. “

Na trhu v moskevském regionu jsou nyní nadhodnoceny nejen chaty, ale také prakticky všechny formáty předměstských nemovitostí

Foto: Depositphotos / AndreySt

Dnes návrhy na letní chaty poblíž Moskvy překročily svůj klasický obraz - lehké budovy v zahradním družstvu nebo domy v takzvaných "staromódních" vesnicích (místa předměstského života sovětské elity - úředníci, vědci, vojáci, umělci). V posledních desetiletích se na trhu objevily nové formáty, na které se poptávka spotřebitelů do značné míry přeorientovala. Nejprve mluvíme o pozemcích bez smlouvy na primárním trhu, kde noví majitelé podle svého uvážení staví nejen investiční budovy, ale také chaty. Redakční rada společnosti RBC Real Estate analyzovala, které dachy jsou dnes nejoblíbenější a jaké jsou vyhlídky těchto formátů na trhu.

Odborníci na předměstský trh nemovitostí charakterizují moderní projekty letních chalup následovně: dům o rozloze nejvýše 100 čtverečních metrů. m, na pozemku asi 6 akrů, který není určen k celoročnímu bydlení. Tyto domy mohou být buď hotové, nebo ve formě projektů, které kupující realizuje samostatně nebo uzavře smlouvu s prodávajícím.

Obecně však zájem o předměstské nemovitosti v Moskevské oblasti za posledních pět nebo šest let neroste. Podle realitních agentů za to mohou prodejci se svými nadsázkami. Na předměstském trhu s nemovitostmi jsou však nyní nadhodnoceny nejen chaty, ale také prakticky všechny formáty předměstských nemovitostí - chaty, viladomy, bytové domy.

Podle Inkom-Nedvizhimost průměrná nabídková cena na předměstském trhu přesahuje průměrnou prodejní cenu 2,2krát (7,7 milionu RUB oproti 3,5 milionu RUB). U konkrétních formátů je tento přebytek následující: 2,8krát - u pozemků bez smlouvy a to samé u chalup, 1,5krát - u bytů v nízkopodlažních obytných budovách, 1,5krát - u řadových domů a duplexů. Podle vedoucího analytického centra Inkom-Realty Dmitrije Taganova bylo v roce 2014 na trhu v moskevském regionu zaznamenáno celkem 18 tisíc transakcí, což je o 14% méně než v roce 2013. Z nich největší počet prodejů - 56% - připadl na podíl pozemků bez smlouvy, 25% - pro byty v nízkopodlažních obytných budovách, 10% - pro řadové domy a duplexy, 9% - pro chaty a pozemky se smlouvou.

Náklady na letní sídlo, v závislosti na vzdálenosti od Moskevského okruhu a směru, milion rublů

Dálnice	až 30 km	30-50 km	50-85 km	na 85 km
Dmitrovskoe dálnice	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Dálnice Kaluzhskoe	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Kashirskoe dálnice	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Kyjevská dálnice	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Mozhaiskova dálnice Minská dálnice	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Novoryazanskoe dálnice Egoryevskoe dálnice	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Nosovikhinskoe dálnice Gorkovskoe dálnice	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Dálnice Pyatnitskoe Leningradskoe dálnice	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Dálnice Rublevo-Uspenskoe Novorizhskoe dálnice	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Simferopolská dálnice	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Yaroslavskoe dálnice	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Zdroj: „Miel-Country Property“

Ani neroste, ani nepadá

Nyní je trh příměstských nemovitostí ve stavu stagnace. Tento segment reaguje na krize nejbolestivěji - „druhý domov“ není podstatnou položkou, takže jeho získání je obvykle odloženo na lepší časy. Předměstský realitní trh obecně vstoupil do fáze stagnace i po krizi v roce 2009, nyní se trend ještě více posílil, uvedl Oleg Repchenko, vedoucí analytického centra Indikátory trhu nemovitostí IRN.RU.

V roce 2013 činil pokles průměrných nákladů na trhu s dachami 30%. "V loňském roce ceny zůstaly na stejné úrovni, ale pouze kvůli chuti prodejců, kteří se nechtěli vzdát svých cenových pozic," řekl Igor Bykovskij, viceprezident korporace Megapolis-Service.

V březnu 2015 se ukázalo, že poptávka po chatách poblíž Moskvy byla vyšší než ve stejném období loňského roku (i když výrazně nižší než v roce 2013), což ani realitní kanceláře nepočítali. "V loňském roce, uprostřed podzimu, jsme se obávali, že v roce 2015 lidé přestanou kupovat chaty úplně," říká Igor Bykovský. "Nyní však počet žádostí o chaty od kupujících vzrostl o téměř 15% ve srovnání se stejným obdobím loňského roku."

Poptávka se většinou týká levného segmentu letních chat (až 1,5 milionu rublů). Tento trend se projevil zejména na přelomu let 2014–2015, po prudkém zhroucení rublu, kdy se občané snažili zachránit úspory rublu před znehodnocením.

"Když došlo k odplavení tekutých zásob na trhu nových budov, lidé" utíkající před rublem "začali hledat další možnosti, jak ušetřit peníze. Výsledkem je, že mnoho lidí přišlo na trh nemovitostí s chatou, kde si můžete koupit dům o rozloze šesti set metrů čtverečních za cenu 1,5 milionu rublů, “říká Sergej Vlasenko, prezident společnosti Megapolis-Service.

Na jaře se poptávka začala zahřívat sezónním faktorem. To se však podle realitních kanceláří netýká všech vlastností chaty.

Formát perspektivy

S pozemky bez smlouvy, jak ujišťují realitní kanceláře, jsou dnes spojeny šance segmentu dacha na rozvoj: největší podíl transakcí spadá do tohoto segmentu. "Většina potenciálních kupců původně přichází na trh, aby si koupila hotové letní chaty," říká Vladimir Yakhontov, řídící partner společnosti Miel-Zagorodnaya Real Estate. "80% z nich však nakonec změní plány a koupí UBP pro příměstskou výstavbu." Výsledkem je, že podíl UBP na trhu dacha představuje asi 75% nabídek.

Nákup pozemku a stavba domu vyžaduje přibližně stejnou částku jako za nákup hotové letní chaty na sekundárním trhu. Podle Vladimíra Yakhontova dnes většina kupujících není připravena utratit více než 5 milionů rublů za nákup letního sídla. Současně existuje možnost: koupit hotovou letní chatu na sekundárním trhu za celou částku najednou nebo koupit pozemek bez smlouvy za 1 milion a postavit na něm dům za 4 miliony rublů. V druhém případě však existuje více příležitostí zvolit umístění webu, postavit dům podle vašich požadavků a ušetřit peníze.

Cena v tomto segmentu UBP podle Sergeje Tsyvina z předměstského realitního oddělení společnosti Inkom-Real Estate v průměru 3,5 milionu rublů, v ekonomické třídě - 2,4 milionu rublů. Na trhu pro stavbu letního domu však najdete pozemek za 450-500 tisíc rublů.

Přeceňovaný formát

Existuje také spousta nabídek na sekundárním trhu s chatkami v zahradních a chatových asociacích. Segment je však velmi heterogenní a je téměř nemožné jej strukturovat. Domy jsou nabízeny v různých velikostech, materiálech a míře opotřebení. Transakce zde lze provádět jak s vícenásobným zvýšením skutečné hodnoty, tak s vícenásobným snížením, a často bez účasti realitních kanceláří.

"Tento segment nelze spolehlivě odhadnout," vysvětlil Sergey Tsyvin. "Prodejci jsou soukromí vlastníci, trh není organizovaný a neřídí se jednotnými obecnými zákony - ceny mohou být neoprávněně vysoké." V některých případech nabídky vypadnou z tržní reality natolik, že jsou prodávány roky.

"Segment je nadhodnocen nejméně o 20%," řekl Igor Bykovsky, viceprezident společnosti Megapolis-Service. - Uvedu dva názorné příklady. Prodejce v panelovém domě na 6 akrech v oblasti Balashikha se pokusil prodat za 1 milion rublů za rok. Během této doby však nebyl obdržen ani jeden požadavek na jeho návrh. Poté, co realitní kancelář přesvědčila majitele, aby snížil cenu o 400 tisíc rublů, byla chata druhý den prodána.

Druhým příkladem je dacha umístěná vzdálenější od Moskvy v oblasti Pavlov Posad, zatímco s mnohem lepšími charakteristikami spotřebitele: izolovaná, s krbem - vhodná pro zimní bydlení. Tento objekt byl vystaven na trhu po dlouhou dobu za 4,8 milionu rublů. Po snížení ceny na 4,2 milionu rublů. objekt našel kupce.

Současně Sergej Vlasenko konstatuje, že návrhy za cenu až 1,5 milionu rublů. nezůstávejte na trhu dlouho. Například v jihovýchodním a východním směru za takovou cenu si můžete koupit hotovou letní chatu v 30kilometrové zóně od Moskevského okruhu. Zatímco na severu nebo na západě najdete možnost pro jeden a půl milionu ne blíže než 80-90 km od Moskvy.

Paradoxem sekundárního trhu s předměstskými nemovitostmi je, že podle Inkom-Nedvizhimost není nejlevnější nabídka v segmentu dacha poptávka. Jako příklad: dům z baru na pozemku o rozloze 10 akrů, 55 km od Moskevského okruhu za 1,97 milionu rublů. Nyní je tato cena nižší než náklady na pozemek bez smlouvy na primárním trhu, avšak vzhledem k obecnému poklesu zájmu o formát dacha (stejně jako rostoucí poptávka kupujících po nich) je objekt vystaven již rok, uvedla realitní kancelář.

Vážené chaty Formát „staromódních“ osad se dnes rozpouští v projektech nízkopodlažních budov, které se staví v nejbližším moskevském regionu. Ve výsledku mnoho z nich postupně ztrácí svoji exkluzivitu a elitářství. A dobrých nabídek je stále méně a segment na sekundárním trhu venkovských domů prakticky nedělá žádný rozdíl. Podle generálního ředitele exkluzivní realitní kanceláře "Usadba" Nadeždy Khazové jsou v segmentu drahých dach stále nejoblíbenějšími směry dálnice Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Kievskoe, Kaluzhskoe, Minskoe a Mozhayskoe, stejně jako objekty poblíž velkých nádrží v severních směrech. Nabídky na starých místech, jako v případě SNT, nelze odlišit cenovými hladinami. "Ve starém městě Nov 'v Barvikha je dům, který není v nejlepším stavu a stojí více než 1 milion USD (při aktuálním směnném kurzu)." Současně se podobná možnost v Novoperedelkino odhaduje na 500–600 tisíc $.

Odchozí formát

Zahradní a dačské vesnice primárního trhu, kde se nabízejí domy, které nejsou určeny pro celoroční bydlení, s komunikacemi, silnicemi, obchody, jsou nejoptimálnějším formátem z hlediska spotřebitelských charakteristik, říkají realitní kanceláře. "Moderní projekty dacha od vývojářů zahrnují vše, co potřebujete pro sezónní pobyt mimo město," říká Sergej Tsyvin.

Podle něj trh dacha není pro vývojáře zajímavý, takže tento formát zůstává bez alternativního finančního zdroje a perspektiv rozvoje.

Podle Vladimíra Yakhontova z Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost se nyní prodávají venkovské domy, které byly dříve postaveny v rámci projektů USP. Minimální cena za tyto návrhy je podle Inkom-Real Estate 2,5 milionu rublů a maximální cena je 9-10 milionů rublů. - v závislosti na vzdálenosti od Moskvy (v pásmu 30 až 55-60 km od Moskevského okruhu).

20. března vstoupila v platnost FZ-46 „O změnách kodexu správních deliktů Ruské federace“. Stanoví mimo jiné zvýšení pokut za „nesplnění povinností uvést pozemky do vhodného stavu, nevyužití pozemků určených k bydlení nebo jiné výstavbě, zahradnictví a chovu nákladních vozidel“. Podle Igora Bykovského může takové opatření značně stimulovat prodejce, aby snižovali ceny a prodávali ty chaty, které nepoužívali, ale nechali je do lepších časů.

Aktivace pozemků se smlouvou na trhu je možná po stabilizaci ekonomické situace v zemi, kdy se projekty letních chalup stanou atraktivními pro podnikání.

Nepoužívání půdyurčené k bydlení nebo k jiné výstavbě, zahradnictví, chovu nákladních automobilů, znamená uložení správní pokuty. Je-li určena katastrální hodnota pozemku: - pro občany - ve výši 1- 1,5% z katastrální hodnoty pozemku, ale ne méně než 20 tisíc rublů; - pro úředníky - od 1.5- 2% z katastrální hodnoty pozemku, ale ne méně než 50 tisíc rublů; - pro právnické osoby - 3- 5% z katastrální hodnoty pozemku, ale ne méně než 400 tisíc rublů. Není-li katastrální hodnota stanovena: - pro občany - 20- 50 tisíc rublů; - pro úředníky - 50- 100 tisíc rublů; - pro právnické osoby - 400- 700 tisíc rublů Z FZ-46 „O změnách zákoníku Ruské federace o správních deliktech“

Vladimir Mironov