Pudratchilar tomonidan ishlab chiquvchilar ko'chmas mulk narxlarining ko'tarilishi. Kapital egalarini himoya qilish uchun. Yangi qonun tufayli ko'chmas mulk narxi ko'tariladi. O'z hisobingizdan kafolatlar
2018 yilning birinchi yarmida rekord miqdordagi turar-joy majmualari yangi bozorlarning Moskva bozoriga kirishga tayyorlanmoqda
Foto: ITAR-TASS / Interpress / Tatyana Timirxonova
Uy-joy quruvchilarga qo'yiladigan yangi talablar kuchga kirguniga qadar ishlab chiqaruvchilar iloji boricha ko'proq turar-joy majmualarini sotuvga chiqarishga intilmoqda, dedi RBK-Nedvizximost bilan suhbatlashgan ishlab chiqaruvchilar va rieltorlar. Ularning prognozlariga ko'ra, bu yil yangi binolarning eng katta hajmi 1 iyuldan oldin Moskva bozoriga kiradi.
2018 yilda sotuvga qo'yiladigan loyihalarning umumiy hajmi o'tmishdagidan 1,5 baravar ko'p bo'ladi, deb taxmin qilmoqda FGC Liderining strategik rivojlanish bo'yicha direktori Pavel Brizgalov. Agar biz o'tgan yillar tajribasiga tayanadigan bo'lsak, ehtimol yangi ob'ektlarni bozorga olib chiqish cho'qqisi mart-aprel oylariga to'g'ri keladi, deb ta'kidlaydi Miel-Novostroyki bosh direktori Natalya Shatalina. Umuman olganda, uning hisob-kitobiga ko'ra, yil oxiriga etkazib berish hajmining o'sishi barcha segmentlarda bo'lishi kerak.
«Joriy yilning olti oyida bozorga yillik hajmning 75 foizigacha (Moskvada taxminan 1,5 million kv. M.) kirish mumkin. Shunga ko'ra, qolgan ulush yilning ikkinchi yarmida bozorga chiqadi », - deydi Urban Group marketing bo'yicha direktori Tatyana Kalyujnova.
Ilgari, RBC-ko'chmas mulk Metrium guruhining mutaxassislari, Moskva ishlab chiqaruvchilari hozirda 140 ga yaqin yangi loyihalarni ishlab chiqmoqdalar. "2018 yilning birinchi yarmida kamida 30 ga yaqin ob'ekt sotuvga qo'yiladi va yangi turar-joy majmualarining ishga tushirilishi mumkin bo'lgan tezlashishini hisobga olgan holda ularning soni 40-50 ga etishi mumkin", dedi Mariya Litinetskaya, Metrium Group kompaniyasining boshqaruvchi hamkori, CBRE sheriklar tarmog'i a'zosi ... Taqqoslash uchun: 2017 yilda poytaxtning yangi binolar bozorida 80 ta yangi kompleksni amalga oshirish boshlangan bo'lsa, 2016 yilda ularning soni 71 taga, 2015 yilda esa 66 taga etdi.
2018 yil ikkinchi yarmida, ehtimol yangi binolar bozorida o'yin qoidalarining tubdan o'zgarishi tufayli rivojlanish faolligining sezilarli pasayishi kuzatiladi, dedi Litinetskaya. «Narxlarning oshishi sababli barcha ishlab chiquvchilar yangi ishbilarmonlik muhitiga moslasha olmaydi. Ba'zi loyihalarning boshlanishini keyinroq sanaga qoldirish kerak bo'ladi », - deya taxmin qilmoqda u.
Ishlab chiquvchilarni nima boshqaradi
Ishlab chiquvchilar, agar loyihaning bosqichi ruxsat etilsa, imtihondan o'tish va qurilish uchun ruxsat olish imkoniyatini 2018 yil 1 iyulgacha o'tkazib yubormaslikka harakat qiling, deb ta'kidlaydi Pavel Bryzgalov. Ko'plab ishlab chiquvchilar qurilishni moliyalashtirishning yangi sxemasiga o'tishdan oldin maktabgacha ta'lim shartnomalari bo'yicha kapital egalarining eng katta mablag'larini jalb qilishni xohlashadi, deya qo'shimcha qiladi LSR Group boshqaruvchi direktori Yuriy Ilyin. «Ishlab chiquvchilar uchun eski o'yin qoidalari aniqroq. Bundan tashqari, 1 iyuldan kuchga kiradigan 214-FZ-ga kiritilgan yangi tuzatishlar loyihaning moliyaviy modelini o'zgartiradi », - deb tushuntiradi Pavel Brizgalov.
Shu bilan birga, Tatyana Kalyujnova hali ham yangi loyihalarni olib tashlashni tezlashtirish tendentsiyasini kuzatmagan, chunki bugungi kunda ishlab chiqaruvchilar haddan tashqari zaxiraga yaqin vaziyat sharoitida bozorda taklifni oshirishda ehtiyotkorlik bilan harakat qilishmoqda. Shu bilan birga, u 1-iyuldan kuchga kiradigan yangi talablar sotuvga qo'yiladigan korpuslar tezligiga ta'sir qilishi mumkinligini istisno etmaydi.
Ishlab chiquvchilarga talablar qanday o'zgaradi
2018 yil 1-iyuldan boshlab Rossiyada uy-joy quruvchilar uchun yangi talablar paydo bo'ldi. Ularning deyarli barchasi biznesning moliyaviy tomonlari bilan bog'liq. Loyiha deklaratsiyasi tasdiqlangunga qadar ishlab chiqaruvchi turar-joy majmuasi qurilishining kamida 10% qiymatini tashkil etadi. Bundan tashqari, qurilishga yo'naltirilgan o'z mablag'lari hajmi investitsiya hajmining 10 foizidan kam bo'lmasligi kerak. Ma'muriy xarajatlar loyiha qurilishining 10 foizidan, avans to'lovlarining umumiy miqdori esa 30 foizidan oshmasligi kerak. Ishlab chiquvchining qurilishdan tashqari majburiyatlari umumiy investitsiyalarning 1% bilan cheklangan.
Ishlab chiquvchi loyihaning maqsadli kreditidan boshqa har qanday kreditlarni jalb qilish huquqidan mahrum. Qurilishni moliyalashtirish uchun yagona vakolatli bank hisobvarag'ida ochilishi mumkin bo'lgan yagona joriy hisobvarag'i orqali o'tishi kerak. Bundan tashqari, ishlab chiquvchi aktsiyalar va obligatsiyalarni chiqarishi, uchinchi shaxslarning majburiyatlarini o'z mol-mulki bilan ta'minlay olmaydi va tijorat va notijorat tashkilotlarini tashkil eta olmaydi.
Shuningdek, ular bir nechta qurilish ruxsatnomalari uchun bir vaqtning o'zida mablag 'yig'ish imkoniyatini cheklashdi. Oddiy qilib aytganda, "bitta ishlab chiqaruvchi - bitta qurilishga ruxsatnoma" tamoyili joriy etilmoqda. Shunga ko'ra, qurilishning bir necha bosqichlari bo'lgan yirik loyihalar uchun ruxsatnomalar va loyihalash hujjatlari amalga oshirilishidan oldin tasdiqlanishi kerak va bu xarajatlarning oshishiga olib keladi.
«Natijada, ushbu yangiliklar qurilish narxining sezilarli o'sishiga olib keladi, bu kelajakda yo narxlarning oshishiga yoki rivojlanish biznesi rentabelligining pasayishiga olib keladi. Haddan tashqari ta'minot mavjud bo'lgan bozorda mavjud vaziyatni hisobga olgan holda, ba'zi ishlab chiquvchilar o'z faoliyatini qisqartirishga yoki parametrlarini jiddiy ravishda qayta ko'rib chiqishga majbur bo'lishadi », - deydi Mariya Litinetskaya.
Yangi binolarning narxi qanday o'zgaradi
Tahririyat tomonidan intervyu olgan mutaxassislar bu yil Moskva va mintaqadagi yangi binolarda sezilarli o'zgarishlar bo'lishini kutishmaydi. Pavel Brizgalovning so'zlariga ko'ra, birinchi yarim yillikda bozorda ob'ektlarning katta miqdordagi foydalanishga topshirilishi narxlarga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin emas, chunki imtihondan o'tish va qurilish uchun ruxsat olish loyiha sotuvga qo'yilishini anglatmaydi. Bundan tashqari, ikkinchi yarim yillikda ko'plab yangi loyihalar olib tashlanganligi sababli, biz bir oz qisqartiramiz, deya qo'shimcha qiladi u.
Shu bilan birga, Mariya Litinetskayaning ta'kidlashicha, etkazib berish hajmining o'sishi, ayniqsa uning davriyligi, narxlarning 2016-2018 yillarda ayrim segmentlarida ko'rsatilgan zaif ijobiy dinamikasiga jiddiy zarba beradi. Katta ehtimol bilan ta'minotning ko'payishi sababli narxlar yilning birinchi yarmida pasayadi, chunki ishlab chiquvchilar raqobatchilardan xaridorlarni jozibali narxlar hisobiga to'sib qo'yishga harakat qilishadi, deya taxmin qilmoqda ekspert.
Umuman olganda, Natalya Shatalina 2018 yilda biroz o'sish tendentsiyasini kutmoqda. "Yilning ikkinchi yarmida bozorga kiradigan turar-joy majmualariga kelsak, boshlang'ich narxining oshishi sababli ulardagi narxlar ko'tarilishi mumkin, ammo ishlab chiqaruvchilar, ehtimol, buni oldini olishga harakat qilishadi. Ishonamanki, yirik ishlab chiquvchilar narxlarni jozibador darajada ushlab turishadi va shu bilan birga 214-FZ talablaridan chetga chiqmaydi », - deya xulosa qiladi Mariya Litinetskaya.
Ko'chmas mulk bozoridagi narxlar uzoq vaqt davomida o'zgarishsiz bo'lib, pasayish tendentsiyasi davom etmoqda. 2017 yil oxirida biz ko'chmas mulkni sotib olish uchun qulay shart-sharoitlar yaratildi, deb aytishimiz mumkin, shuningdek, yillik 7 foizga etgan ipoteka stavkasining pasayishi bilan bog'liq. Imtiyozli dasturlar, davlat subsidiyalari, ishlab chiquvchilar tomonidan chegirmalar mavjud. Xo'sh, uy sotib olishga arziydimi yoki kelishuvni keyingi yilga qoldirgan ma'qulmi? Ko'chmas mulk bozorining istiqbollari qanday? Uy-joy qurish uchun mablag 'sarflash foydali va iqtisodiy jihatdan foydali bo'ladimi?
2017 yil oxirida ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat
2017 yil oxirida ko'chmas mulk bozori narxlarning pasayish tendentsiyasini qayd etmoqda, bu esa o'rtacha haq evaziga uy sotib olishga imkon beradi. Aholining talabi cheklangan va taklif doimiy ravishda o'sib boradi. Moskvada quyidagi holat rivojlanmoqda:
Ishlab chiquvchilar doimiy ravishda aktsiyalarni, sherikliklarni va mijozlar uchun chegirmalarni o'tkazadilar, bu sohadagi qattiq raqobat tufayli yuzaga keladi. 2017 yil oxirida narxlar oshmadi, ammo yangi binolarning foydalanishga topshirilishi sezilarli darajada oshdi.
Poytaxt aholisi ipoteka kvartiralarini sotib olishlari kerakmi yoki kelasi yilni kutish yaxshiroqmi? Mutaxassislarning fikriga ko'ra, ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyat uy-joy sotib olish uchun eng qulay hisoblanadi. Eng past ipoteka stavkasi 6,75% ni tashkil etadi, uni ishlab chiquvchi tomonidan subsidiya beriladi. Albatta, kelgusi yillarda 6% reklama stavkasi qo'llaniladi, deb kutish mumkin, ammo hozirdan kvartiralarni sotib olish foydalidir.
Bugungi kunda ipoteka stavkalari sezilarli darajada pasayib ketdi va banklar ob'ektlarni sotib olish uchun turli xil sxemalarni amalga oshirmoqdalar. Hatto 2018 yilda ipoteka yanada foydali bo'lib chiqsa ham, mavjud kreditni qayta moliyalashtirishingiz mumkin.
Ipoteka evaziga uy sotib olish yoki kerakli miqdorni tejash yaxshiroqmi? Albatta, har bir inson buni mustaqil ravishda hal qiladi. Agar siz narxga to'liq mos keladigan mos kvartirani topsangiz, kredit olishga arziydi. Agar hali bozorda maqbul takliflar bo'lmasa, siz tejashni davom ettirishingiz mumkin. To'g'ri, 2014 yilda bo'lgani kabi moliyaviy notinchlik va jamg'armalarni yo'qotish xavfi mavjud. Jamg'arganlar uchun jamg'armalarning yarmidan ko'pini chet el valyutasiga o'tkazib, ularni Sberbank yoki VTBga - naqd pulda kameraga qo'yish yaxshidir.
Ishlab chiqaruvchidan uy-joy narxlari yorlig'i pastligi va foydalanishga topshirilayotgan kvadrat metrlarning ajoyib hajmi tufayli pastroq. Birlamchi uy sotib olish uchun qancha pul kerak?
Umuman olganda, ishlab chiqaruvchidan kvartira sotib olish eng jozibali variant hisoblanadi. Aksiyalar, arzonlashtirilgan narxlar va narxlar nafaqat mavjud. Shunday qilib, yangi Liner majmuasida kvartirani tanlab, uning narxining 100 foizini to'lab, dizaynerlik pardozi va zamonaviy jihozlar bilan jihozlangan oshxonaga ega bo'lasiz.
Moskvada uy-joy narxi pasayib, kvartira sotib olish hozirgi kunga qaraganda ancha foydali bo'ladi deb kutishimiz kerakmi? Bunday tendentsiya mavjud, ammo uzoq muddatli prognozlarni tuzish muammoli. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, 2021 yilga kelib narxlar quyidagi ko'rsatkichlarga etadi:
Ammo o'rtacha narx haqida gapirishga arzimaydi, chunki bu nafaqat bozorni rivojlantirish istiqbollariga, talab va taklif darajasiga, balki tanlangan ob'ektga, uning joylashgan joyiga va infratuzilmaning mavjudligiga ham bog'liqdir.
O'tgan yillar natijalari bo'yicha pasaytirilgan bo'lsa ham, ko'chmas mulkning investitsiya jozibadorligi saqlanib qoladi. Qurilish bosqichida pul mablag'larini sarflash, keyin esa kvartiralarni topshiriq bilan qayta sotish hali ham tavsiya etiladi. Bozorda kvadrat metrlarni bir necha yil ichida qayta sotish uchun, shuningdek ijaraga sotib oladigan klassik investorlar hali ham bor.
2018 yilda narxlarning keskin pasayishini kutish uchun hech qanday sabab yo'q, garchi xaridorlar ishlab chiquvchining ta'sirchan chegirmalari tufayli qiziqarli taklifni topishlari mumkin. To'g'ri, odatda aktsiyalar kvartiralarning butun hajmi uchun amal qilmaydi - bu taklif sizga mos kelishiga kafolat berolmaysiz. Narxlarning sezilarli darajada pasayishiga umid qilishning hojati yo'q - uy-joy narxi allaqachon juda past va er, qurilish materiallari va qurilish narxlarining doimiy ko'tarilishini hisobga olsak, ishlab chiqaruvchilar bundan ham katta chegirmalarni bajara olmaydilar.
Bugungi kunda ipoteka evaziga kvartira sotib olish haqiqatan ham arziydi, ayniqsa sizning jamg'armangiz etarlicha tez o'smasa. Agar oyiga kamida 100-200 ming tejashga muvaffaq bo'lsangiz, bankdan katta miqdorda qarz olmaslik uchun kutishingiz kerak.
ko'chmas mulk bozorining istiqbollari,
2017 yil oxiridagi ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat 2017 yil oxiridagi ko'chmas mulk bozori narxlarning pasayish tendentsiyasini qayd etmoqda, bu esa o'rtacha narxda uy sotib olishga imkon beradi. Aholining talabi cheklangan va taklif doimiy ravishda o'sib bormoqda. Moskvada quyidagi holat rivojlanmoqda:
- Qisqa muddat ichida mablag 'kiritishni rejalashtirgan investorlar va chayqovchilar uchun ko'chmas mulk kamroq qiziqish uyg'otadi;
- Boshqa shaharlardagi bozorlardan farqli o'laroq, poytaxtda elit uy-joylar katta talabga ega - qurilishchilar yuqori darajadagi binolarni o'rnatmoqdalar. Shunday qilib, yaqinda Ramenki shahrida 140 ming kvadrat metr maydon bo'ladi. biznes-klassdagi uy-joylar;
- Qurilishning dastlabki bosqichlarida pul sarflash maqsadga muvofiq, masalan, Sadovye Kvartaly majmuasida metr uchun narx dastlab 450 ming rublni tashkil etadi va tayyorlik bosqichida u 600 minggacha ko'tariladi;
- So'nggi o'n yil ichida ob'ektlarning sifati sezilarli darajada yaxshilandi. Raqobat o'sishi bilan qulaylik darajasi ham o'sib boradi - konfor sinfidagi ob'ektlar rivojlangan infratuzilma va g'ayrioddiy rejalashtirish echimlari bilan jihozlangan;
- Uy-joy sinflari orasidagi chegaralar xiralashgan va qulaylik darajasidagi kvartirani iqtisod segmentidan ham arzonroq sotib olish mumkin.
- Kichik hajmdagi kvartiralar va tegishli narxlar hali ham katta talabga ega. Moskvada birdaniga katta va shinam kvartira sotib olish har kimning ham qo'lidan kelavermaydi.
Ipoteka - bu 2017 yilda olishga arziydimi?
Poytaxt aholisi ipoteka kvartiralarini sotib olishlari kerakmi yoki kelasi yilni kutish yaxshiroqmi? Mutaxassislarning fikricha, ko'chmas mulk bozoridagi mavjud vaziyat uy-joy sotib olish uchun eng maqbul. Eng past ipoteka stavkasi 6,75% ni tashkil etadi, uni ishlab chiquvchi tomonidan subsidiya beriladi. Albatta, kelgusi yillarda 6% reklama stavkasi qo'llaniladi, deb kutish mumkin, ammo hozirdanoq kvartiralarni sotib olish foydalidir. Bugungi kunda ipoteka stavkalari sezilarli darajada pasayib ketdi va banklar ob'ektlarni sotib olish uchun turli xil sxemalarni amalga oshirmoqdalar. Hatto 2018 yilda ipoteka yanada foydali bo'lib chiqsa ham, mavjud kreditni qayta moliyalashtirishingiz mumkin. Ipoteka evaziga uy sotib olish yoki kerakli miqdorni tejash yaxshiroqmi? Albatta, har bir inson buni mustaqil ravishda hal qiladi. Agar siz narxga to'liq mos keladigan mos kvartirani topsangiz, kredit olishga arziydi. Agar hali bozorda maqbul takliflar bo'lmasa, siz tejashni davom ettirishingiz mumkin. To'g'ri, 2014 yilda bo'lgani kabi moliyaviy notinchlik va jamg'armalarni yo'qotish xavfi mavjud. Jamg'arganlar uchun jamg'armalarning yarmidan ko'pini chet el valyutasiga o'tkazib, ularni Sberbank yoki VTBga - naqd pulda kameraga qo'yish yaxshidir.Qanday foydali narsa: uyning tashqarisida yoki Moskva halqa yo'lida?
Ishlab chiqaruvchidan uy-joy narxlari yorlig'i pastligi va foydalanishga topshirilayotgan kvadrat metrlarning ajoyib hajmi tufayli pastroq. Birlamchi uy sotib olish uchun qancha pul kerak?- Agar markazga yaqinlik printsipial masala bo'lmasa, siz Moskva halqa yo'lidan tashqarida juda ko'p qiziqarli variantlarni tanlashingiz mumkin. Masalan, Yangi Moskvada "Ispan kvartallari" turar-joy majmuasida uch xonali kvartiralar 6,5 million rublga sotilmoqda;
- Agar siz yaqin atrofda rivojlangan infratuzilmasi bo'lgan uy-joy qidirmoqchi bo'lsangiz, bitta xonali kvartiralar eng maqbul byudjet variantidir. 5,3 millionga Xodinskiy qutbida joylashgan Aquapark savdo-ko'ngilochar markazi, yaqin atrofdagi maktablar va bolalar bog'chalari bilan studiya sotib olishingiz mumkin;
- Ikkilamchi uy-joy to'g'ridan-to'g'ri bino joylashgan joyga va egasining xohishiga bog'liq bo'lgan narxda sotiladi.
Ko'chmas mulk bozorini rivojlantirish istiqbollari: nimani kutish kerak?
Moskvada uy-joy narxlari pasayib, kvartiralarni sotib olish hozirgi kunga qaraganda ancha foydali bo'ladi deb kutishimiz kerakmi? Bunday tendentsiya mavjud, ammo uzoq muddatli prognozlarni tuzish muammoli. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, 2021 yilga kelib narxlar quyidagi ko'rsatkichlarga etadi:- Ikkilamchi uy-joy - har kvadrat metr uchun 100-140 ming rubl;
- Iqtisodiyot sinfidagi yangi binolar - 100 ming;
- Qulaylik segmentidagi turar joy - 120-140 ming;
- Biznes-klass - 200 mingdan kam.
"Barqaror bo'lmagan tiklanish" iborasi Moskva uy-joy bozoridagi 2017 yil natijalarini tavsiflash uchun eng mos keladi. "Eski" Moskvadagi yangi binolarning segmenti yil davomida barqaror o'sib bordi. Biroq, uning o'sishining ichki tuzilishini va boshqa segmentlar va turli mintaqalardagi vaziyatni sinchkovlik bilan o'rganish hali umuman Moskva viloyatida ko'chmas mulk bozorining tiklanishi uchun ishonchli tendentsiyani tuzatishga imkon bermaydi. CIAN analitik markazi ko'chmas mulk bozorining qaysi ko'rsatkichlari ko'tarilib, pasayganini va 2017 yil oxirida deyarli o'zgarmaganligini tahlil qildi.
2017 yilda o'sishni ko'rsatadigan bozor ko'rsatkichlari
Yangi binolarda sotish darajasi, ishlab chiqaruvchilarning daromadlari va "eski" chegaralar doirasidagi Moskvadagi birlamchi bozorda o'rtacha chek o'sdi.
Yangi binolarning kapital bozoridagi bitimlar sonining rekord darajada o'sishi, avvalambor, "qadimgi" chegaralar doirasida Moskvaning periferik tumanlaridagi farovonlik darajasidagi turar-joy majmualari tomonidan ta'minlandi (tranzaksiyalar soni bo'yicha + 37%, daromadlar bo'yicha 2016 yilning shu davriga nisbatan + 44%) MKAD). Bir kvadrat metr uchun narxlarning maqbul kombinatsiyasi, metropolitenning mavjudligi, mavjud infratuzilma va kapital holati ushbu turar-joy majmualarida operatsiyalarning eng yuqori kontsentratsiyasini aniqladi. Poytaxtdagi barcha turar-joy majmualari o'rtasidagi savdo stavkalari bo'yicha etakchi 5 ta etakchidan 4 ta ob'ekt Moskva halqa yo'lidan tashqarida, ammo 2012 yil kengayishidan oldin shahar chegaralarida joylashgan.
Mitino, Solntsevo, Severniy, Butovo, Nekrasovkalarda ushbu murakkab rivojlanish loyihalari ("Luchi", "Severny", "Meshchersky Les", "Grinada", "Stolichnye Polyany", "Nekrasovka") tufayli nafaqat o'rta muddatli kvartallarning bir qismining ko'rinishi, shuningdek, umuman bu munitsipalitetlarning ijtimoiy tarkibining tuzilishi.
2017 yil oxirida Moskva ichida sotilgan ko'chmas mulk ob'ektining o'rtacha narxi ham oshdi. Ushbu ko'rsatkichning o'sishiga premium sinf mulklariga bo'lgan talabning tiklanishi muhim hissa qo'shdi (2017 yil yanvar-noyabr oylarida ularda 827 lot sotildi, bu 2016 yilning shu davriga nisbatan 1,5 baravar ko'p).
Etakchi ishlab chiquvchilar va ularning eng yirik turar-joy majmualarida bitimlar ulushi oshdi
Moskva viloyatida qurilayotgan yangi binolarda sotish tobora ko'proq bozor rahbarlari orasida (ham ishlab chiqaruvchilar orasida, ham yakka tartibdagi turar-joy majmualarida) to'planib bormoqda. Bu ikkinchi darajali loyihalar ishlab chiqaruvchilarining daromadlarini kamaytirishi mumkin, bu esa bozorni tiklash xavfi tug'diradi. Moskvada eng yaxshi 10 ta ishlab chiquvchilar bitimlarning 54 foizini, Yangi Moskvada 93 foizni, Moskva viloyatida 62 foizni tashkil etadi. Bir yil oldin shunga o'xshash ko'rsatkichlar mos ravishda 51%, 91% va 51% edi.
Moskvaning eski chegaralaridagi eng yaxshi 10 ta uy-joy massivlari maktabgacha ta'lim muassasalarini ro'yxatga olishning 31 foizini, Yangi Moskvada - 76 foizni, Moskva viloyatida - 28 foizni tashkil etadi (shunga o'xshash parametrlar 2016 yilda - 27 foiz, 74 foiz va 24 foiz).
Savdo stavkalari bo'yicha reytingda 10-20-o'rinlarni taniqli ishlab chiquvchilarning yirik loyihalari egallagan, ammo ulardagi savdo stavkalari mutlaq darajada past; ularda kvartiralarni sotish tezligi ushbu turar-joy majmualari binolarining aksariyatini standart 3 yillik rivojlanish tsikli doirasida amalga oshirishga imkon bermaydi, bu esa ob'ekt foydalanishga topshirilgandan keyin ishlab chiquvchilar o'rtasida realizatsiya qilinmagan balanslarning shakllanishiga olib keladi.
Ipoteka kreditlari bo'yicha operatsiyalar ulushi bozorning barcha segmentlarida va joylarida o'sdi
2017 yilda yangi binolar bozoridagi ipoteka bitimlarining ulushi barcha segmentlar va joylarda barqaror ravishda oshdi. Bozorda umuman olganda u fevraldagi 41% dan noyabrda 53% gacha o'sdi. Moskva viloyatidagi ayrim uy-joy massivlarida bank mablag'lari yordamida amalga oshirilgan bitimlarning 2/3 qismidan ko'prog'ini tashkil etadi (etakchilar Vidny Bereg, Dve Stolitsy, Pyatnitskiye Kvartaly turar-joy majmualari; 2017 yilda 79%, 78% va Ro'yxatdan o'tishlar umumiy sonining 75%).
Moskvada ipoteka bitimlarining ulushi bo'yicha "Chertanovo shahridagi etakchi" RK (74%), "Yasenevaya 14" (67%), Yangi Moskvada "Yujnoe Bunino" RC (67%) etakchilar. Moskva viloyatidagi banklar orasida Sberbank va VTB ishonchli tarzda oldinda (bitimlarning 46% va 30%), "Vozrojdenie" banki (5% ipoteka kreditlari bilan maktabgacha ta'lim muassasalari).
Ko'pgina joylarda birlamchi bozorda narxlar oshdi
2017 yilning kuzida bozorda "narxlar ko'tariladi - chegirmalar o'sadi" tendentsiyasi paydo bo'ldi. Bozorda umuman narxlarning oshishi, bu yil qazish chuqurida o'tgan yilga nisbatan kamroq sotilgan binolar bilan bog'liq. Natijada, Moskvada har bir kvadrat metr uchun o'rtacha narx 2016 yil dekabrga nisbatan 6 foizga o'sdi, shunga o'xshash o'sish Moskva halqa yo'lidan tashqaridagi metropoliten munitsipalitetlarida va Yangi Moskvada qayd etildi.
Ekspozitsiyaning asosiy narxlari oshishi bilan bir qatorda chegirmalar ham o'sishni boshladi. Agar 2017 yilning bahor va yoz oylarida o'rtacha chegirma narxlar ro'yxatining 4-5 foizini tashkil etgan bo'lsa, unda kuz oxiriga kelib bu ko'rsatkich ikki xonali qiymatlarga yaqinlashdi.
Moskva mintaqasidagi eng yirik ishlab chiqaruvchi PIK mijozlarga yangi yil dasturiga 10% chegirma taqdim etadi, bu boshqa ishlab chiquvchilar uchun ham etalonga aylandi. Iqtisodiyot va qulaylik sinflaridagi 10% -20% chegirmalar ba'zi ishlab chiquvchilar tomonidan narxlarning organik o'sishi erta boshlanishining bilvosita dalilidir; xaridor hali ortiqcha bozorda ortiqcha to'lovni amalga oshirishga tayyor emas, shuning uchun narxlarni indeksatsiya qilish bo'yicha ba'zi shoshilinch qarorlarni keyingi aktsiyalar orqali yashirish kerak.
Ta'minot narxi Moskva markazidagi ikkilamchi bozorda, shuningdek poytaxtning MKADdan tashqaridagi tumanlarida (shu jumladan, Yangi Moskva) oshdi.
Ikkilamchi bozorda ta'minot narxlari o'sishini barqarorlashtirish statistik mashqlardan boshqa narsa emas. Ikkilamchi bozor ekspozitsiyasida narxlarning ko'tarilishini aniq tushuntirishni faqat Moskva markazida Garden Ring ichkarisida topish mumkin, u erda kuzgacha keng ko'lamli obodonlashtirish ishlari yakunlangan. Boshqa joylar va kadrlar turidagi narxlarning belgilangan ko'tarilishi faqat taklif qilinadigan narxlarning parametrlariga mos keladi.
2017 yilning muhim natijasi - bu savdolashishni sozlashning rekord darajada yuqori qiymati. U 2014-2017 yillardagi inqiroz davomida o'sdi va yil oxiriga qadar Moskvada 9,6% ga va Moskva viloyatida 7,7% ga etdi. Aynan bitimlar koeffitsientining o'zgarishi ta'minot narxlarining odatdagi o'zgarishini emas, balki keyingi bir necha chorakda ikkilamchi bozor dinamikasini etarlicha aks ettiradi.
Ijara narxlari oshdi
So'nggi 3 yil ichida (2015, 2016, 2017) ijarachilar avgust oyida odatdagidek narxlarni ko'tarishga harakat qilishdi, ammo qish oylariga kelib ish mavsumining birinchi oyidagi turtki pasayib ketdi va qishda narxlar amaldagi narxlar darajasida o'zgarib turdi (29-31 va 40-42 ming) RUB, mos ravishda Moskvaning uxlash joylarida oddiy "odnushki" va "kopek bo'lagi" uchun).
Bu yil ijaraga berish stavkalarining biroz o'sishi dekabr oyiga qadar o'zini tugatmadi. Moskva aglomeratsiyasining deyarli barcha turlarida va zonalarida narxlar 2-3 foizga oshdi. Nufuzli hududlarda joylashgan 2-3 xonali kvartiralarni ijaraga beruvchilarga qo'yiladigan talablar yanada kuchaygan, ekonom-sinfdagi o'sish unchalik sezilmaydi.
2017 yilda bozor ko'rsatkichlari pasaymoqda
Birlamchi bozorda yangi loyihalar soni kamaydi
2017 yil qishida qonunchilik talablarining kuchayishi o'tgan yilda boshlangan yangi loyihalar sonini sezilarli darajada kamaytirdi. Masalan, Yangi Moskvada joriy yilning 6 oyida bitta ham yangi turar-joy majmuasi ishga tushirilmagan. Moskva turar-joy majmualarida iste'molchilar talabining konsentratsiyasi ishlab chiqaruvchilarning Moskva mintaqasidagi loyihalarga bo'lgan qiziqishini pasaytirdi.
Moskva viloyatida 2017 yilda bozor yangiliklari 2016 yilga nisbatan 2 baravar kam chiqarildi, bu esa uni poytaxt va uning chekkalari o'rtasida faol ta'minot hajmi bo'yicha tenglikka yaqinlashtirdi (Moskvada 42 ming lot, Yangi Moskvada 10 ming lot sotuvga qo'yildi) va Moskva viloyatida 73 ming lot 2017 yil dekabrida namoyish etiladi).
Moskva viloyatida ishlab chiqaruvchilarning savdo hajmi va daromadlari pasayib ketdi
Moskvaning yangi qurilgan bozoridagi bitimlar sonining o'sishi xaridorlarning Moskva viloyatidagi mulklarga bo'lgan qiziqishining pasayishi fonida qayd etildi. Ushbu jarayonlar qisman o'zaro bog'liq, chunki bu poytaxtning sanoat zonalarini keng miqyosda rivojlantirish, bo'sh joylar va Moskva chekkasidagi zaxira hududlarida turar-joy majmualarini jozibador narx / sifat nisbati bilan ilgari faqat Moskva viloyati tomonidan boshqarilishi mumkin bo'lganlarni jalb qilgan yoki jalb qilmagan. uy sotib olish ssenariysini ko'rib chiqdi, lekin uni ijaraga olishni afzal ko'rdi.
Bu Moskva viloyati bozorining qisqarishiga olib keldi, bu bitimlar sonining kamayishi va tushumning pasayishi bilan ifodalangan. Bu O'rta va Uzoq Moskva viloyati shaharlarida eng ko'p seziladi, kam qavatli turar-joy majmualariga talab kamaymoqda.
Ikkilamchi uy-joy bozorida yangi ta'minotning pasayishi
Ikkilamchi bozorda 2017 yilda umuman Moskva viloyatida sotiladigan yangi ishga tushirilgan kvartiralarning soni 15 foizga (va ijara segmentida 25-30 foizga) kamaydi. Muayyan joylar (masalan, Moskva halqa yo'lidan tashqaridagi Moskva tumanlari) yanada ko'proq cho'kdi (24%). Bu qisman reklama integratori saytlari siyosatining o'zgarishi bilan bog'liq (joylashtirish narxi va moderatsiya sifati o'sib bormoqda), bu mavjud bo'lmagan kvartiralarning ta'minot hajmiga qo'shadigan hissasini kamaytiradi.
Ammo buning uchun bozor ichi asoslari ham mavjud. Rossiyaning ko'chmas mulk bozoridagi uzoq muddatli tendentsiya - bu yangi binolarga nisbatan ikkilamchi bozorda kvartiralarning jozibadorligini pasayishi. Buning sababi nafaqat narx bo'yicha yanada jozibali takliflarda, balki Sovet Ittifoqi tomonidan qurilgan uylar va bloklarning ma'naviy va jismoniy eskirishi fonida birlamchi bozorda mahsulot sifatining sezilarli darajada oshishida.
2017 yil oxirida deyarli o'zgarishsiz qolgan bozor ko'rsatkichlari
Yangi binolardagi narxlar deyarli o'zgarmaydi
Yangi binolarning butun bozorida narxlarning ko'tarilishi, avvalambor, yakka tartibdagi binolarning qurilishiga tayyorligi oshishi bilan narxlarning ko'tarilishi bilan bog'liq. 2017 yilda ishlab chiquvchilar narxlarni indeksatsiya qilishda juda ehtiyot bo'lishdi. Moskva viloyatida har oyda 10 dan ortiq lot namoyish qilingan binolarni qurish jarayonida narxlarning o'sishi 8,8% ni tashkil etdi (2016 yildagi o'xshash ko'rsatkich fonida 9,4%). Ya'ni, makroiqtisodiy muhit yaxshilanishi fonida ham, ishlab chiqaruvchilar boshqa turar-joy majmualari bilan kuchli raqobat sharoitida mijozni yo'qotish xavfi tufayli narxlarni ko'tarishdan qo'rqishadi. Narxlarning organik o'sishining etishmasligi yangi loyihalar (bu yil boshlangan binolar) uchun o'rtacha narxlarni taqqoslashda seziladi.
Poytaxtning periferik tumanlarida, 2016 yilda ham, 2017 yilda ham ishlab chiquvchilar 110-120 ming rublgacha loyihalarni olib chiqishdi. kvadrat uchun m. 2016 yil dekabr oyida Moskva viloyatida 2016 yil yanvar-dekabr oylarida boshlangan binolarda bir kvadrat metr 76,6 ming rublni tashkil qildi, 2017 yil dekabrida xuddi shu ko'rsatkich (joriy yil loyihalarida metr narxi) - 75,8 ming rubl. Yangi loyihalarda shahar tarmoqlari o'rtasida narxlarning tarqalishi unchalik sezilmaydi. Poytaxtning sharqiy tumanlaridagi turar-joy majmualari g'arbiylardan arzonroq bo'lib qolmoqda, ammo so'nggi yillarda bu farq kamayib bormoqda. Infratuzilma loyihalarini rivojlantirish (MCM, Uchinchi almashinuv metro liniyasi, Chord magistral yo'llari) va sanoat zonalarini rivojlantirish Moskvaning g'arbiy va sharqiy tumanlari obro'si darajasidagi uzoq muddatli farqlarni tenglashtirmoqda.
Birlamchi bozorda faol taklif hajmi barqaror
Yangi ta'minot hajmining pasayishiga qaramay, faol sotilayotgan lotlarning soni (ishlab chiqaruvchilar va agentliklarning narxlari varaqalarida noyob kvartiralar) yil davomida deyarli o'zgarmadi. Buning sababi zaxiradagi ishlab chiqaruvchilar tomonidan o'tkazilgan kvartiralar va kvartiralarning ko'pligi. Ushbu hajmlarning ba'zilari asta-sekin bozorga chiqarilmoqda, bu uning hajmini yil davomida 125-130 ming lot oralig'ida ushlab turadi. So'nggi yillarda bo'lgani kabi, bozorda haddan tashqari ko'payish xavfi mavjud.
Mavjud faol ta'minot va zaxiralar hajmi bozorni Moskvada eski chegaralar ichida 30 oy ichida, Yangi Moskvada 11 oy ichida, Moskva viloyatida 20 oy ichida sotishning hozirgi darajasi bo'yicha tark etishi mumkin. Ko'rsatilgan davrlar yil boshiga nisbatan yuqori (har bir submarket uchun 3-4 oyga) bo'lsa-da, ular hali ham barqaror bozor rivojlanish ssenariysiga mos keladi, chunki ular 36 oylik sezgir darajadan oshmaydi (rivojlanish loyihasining o'rtacha hayot tsikli).
Birlamchi bozorda o'rtacha lot maydoni kamayishni to'xtatdi
Kvartiraning o'rtacha maydonining pasayishi (ishlab chiqaruvchilar ta'minotida ham, sotilgan holda ham) inqiroz davrida so'nggi 3 yil ichida bozorning rivojlanishiga hamroh bo'ldi. Bozorga yangi xaridorlarni jalb qilish uchun ko'proq likvidli studiyalar va bir xonali kvartiralarning ulushini ko'paytirish istagi yangi paneldagi uylarning o'rtacha lavhalarini Sovet panel uylaridan kichikroq qildi. Butunlay mumkin bo'lgan eng kichik maydonga ega bo'lgan uchastkalardan iborat binolar o'rta muddatli istiqbolda ijtimoiy noqulay muhitni shakllantirishning potentsial manbalari bo'lishi mumkin.
O'tgan yili kvartiralarning o'rtacha maydoni deyarli o'zgarmadi, bu allaqachon ijobiy ko'rsatkich deb hisoblanishi mumkin. Bozor ishtirokchilari bu yil to'laqonli kvartiralarni va kvartiralarni 2014-2016 yillarga qaraganda ko'proq sotishga muvaffaq bo'lishdi. 2018 yilda 2 va undan ortiq bolali oilalar uchun ipoteka stavkasini subsidiyalash to'g'risidagi qaror 2-3 xonali kvartiralarga bo'lgan talabni yanada oshirishi mumkin.
Rossiyada qurilayotgan uy-joylarni sotib olishning yangi sxemasiga o'tish rejalashtirilgan - umumiy qurilish o'rniga loyihani moliyalashtirish keladi. RBC-Real Estate yangi sxema DDU bo'yicha sotishdan qanday farq qilishini tushuntiradi
Rossiya prezidenti Vladimir Putin kapital qurilishini bosqichma-bosqich bank kreditlari va boshqa moliyalashtirish manbalari bilan almashtirish choralarini joriy yilning 15-dekabriga qadar qabul qiladi. Fuqarolar xavfini minimallashtirishi kerak bo'lgan uy-joy quruvchilar uchun loyihani moliyalashtirish sxemasiga o'tish uch yil davom etadi.
Bu shuni anglatadiki, kelajakda ishlab chiquvchilar qurilishni moliyalashtirish uchun kapital egalaridan mablag 'jalb qila olmaydi. Uy-joy qurilishida jismoniy shaxslarning cheklangan ishtirok etish amaliyoti ko'plab xorijiy mamlakatlarda amal qiladi va qurilish loyihalarini banklar hisobidan moliyalashtirishni o'z ichiga oladi.
Innovatsiyalarning asosiy maqsadi firibgarlikka ega bo'lgan kapital egalari muammosini hal qilishdir. «Fuqarolar o'z mablag'larini xavf ostiga qo'ymaydilar, balki darhol mulk sifatida ro'yxatdan o'tkazilishi mumkin bo'lgan allaqachon qurilgan uylarni sotib olishadi. Shu bilan birga, har kvadrat metr uchun narx transandantal bo'lib qolmasligiga va banklar kam foiz bilan kredit berishga tayyor bo'lishiga ishonch hosil qilish kerak ", - deya Rossiya qurilish vazirligi rahbari Mixail Men" RBC Real Estate "ga izohda o'zgartirishlar kiritish zarurligini tushuntirdi.
RBC Real Estate-ning tahririyati yangi moliyalashtirish sxemasi yangi binolarni xaridorlari uchun qanday xavflarni olib tashlashini va bu Rossiyadagi uy-joy bozoriga qanday ta'sir qilishini aniqladi.
Umumiy qurilishga alternativa
Ayni paytda Rossiyadagi yangi binolarning taxminan 80% umumiy qurilish shartnomalari (DAC) tuzish orqali amalga oshirilmoqda. Ushbu sxema bo'yicha uy-joy qurilishi aktsiyalar egalari - aslida barcha xavflarni ishlab chiquvchi bilan bo'lishadigan jismoniy shaxslar hisobidan amalga oshiriladi.
Bugungi kunda har qanday qurilish loyihasini moliyalashtirishning uchta manbai mavjud: ulush egalari mablag'lari, bank (loyiha) moliyalashtirish va ishlab chiqaruvchilarning o'z mablag'lari. «Ishlab chiqaruvchining o'z mablag'lari [alohida turar-joy majmuasi] qurilishi uchun zarur bo'lgan kapital qo'yilmalarning 20% \u200b\u200bdan 40% gacha, aksiyadorlar mablag'lari - taxminan 50% ni tashkil etadi. Qolganlari kredit tashkilotlaridan qarz mablag'lari (loyihani moliyalashtirish, 50 foizdan ko'p bo'lmagan) », - deydi Marina Lyubelskaya,« Krost »konserni bosh direktorining o'rinbosari. Ammo amalda ishlab chiquvchi loyiha uchun ajratilgan kredit limitining 30 foizidan ko'prog'ini tanlaydi va DDUda kelajakdagi hisoblagichlarni sotish qurilish boshlangan paytdan boshlanadi, deya qo'shimcha qiladi Colliers International xalqaro konsalting kompaniyasining hamkori Vladimir Sergunin.
Uch yil ichida to'liq o'tkazilishi rejalashtirilgan loyihani moliyalashtirish, qurilishni bank tomonidan ko'proq moliyalashtirilishini nazarda tutadi. Shu bilan birga, banklar, yangi binolarni quruvchilar va xaridorlar o'rtasida o'zaro hamkorlikning aniq sxemalari va shartlari hali e'lon qilinmagan. Rivojlangan ko'chmas mulk bozorlarida (quyida keltirilgan qismga qarang) ushbu sxema bo'yicha bank qarz majburiyatlari uchun garov vazifasini bajaradigan uy-joy loyihalarini amalga oshirishga sarmoya kiritadi va kredit tashkilotining mablag'lari ishlab chiquvchi aktivlari hisobiga emas, balki yangi loyiha natijasida hosil bo'lgan pul oqimlari hisobiga qaytariladi. Boshqacha qilib aytganda, uy qurilishi bank tomonidan moliyalashtiriladi. Shu bilan birga, loyihani moliyalashtirish kredit berishni anglatmaydi: loyihani moliyalashtirish stavkalari qurilishchilar uchun hozirgi kreditlarga qaraganda ancha past bo'lishi mumkin.
«Yangi sxema fuqarolarning qurilayotgan uy-joylarga qo'ygan sarmoyalarini yo'qotish natijasida, buning natijasida kvartiraga ega bo'lmaslik xavfini yo'qotadi. Quruvchilar uchun qurilish uchun mablag 'yig'ish mexanizmi soddalashtiriladi (ko'p sonli shaxslar o'rniga bu bir yoki ikkita bank va cheklangan miqdordagi professional investorlar bo'ladi). Bundan tashqari, jalb qilingan moliyalashtirish hajmining qurilish bosqichlariga mos kelmaslik xavfi olib tashlanadi - moliyalashtirish talab qilingan holda tasdiqlangan hajmda amalga oshiriladi », - dedi Mixail Men.
Bank tomonidan uy-joy qurilishini moliyalashtirish sxemasi davlat uchun xavflarni kamaytiradi, shuningdek "sanoatni byudjet tomonidan qo'llab-quvvatlash zarurati ehtimolini" kamaytiradi ", deya qo'shimcha qildi vazir. Bu shuni anglatadiki, quruvchilar tomonidan defolt holatida uylar davlat byudjeti hisobidan emas, balki loyihani moliyalashtirgan banklar yoki sug'urta kompaniyalari hisobidan qurib bitkaziladi.
Qanday qilib ular yangi sxemaga o'tadilar
Umumiy qurilishdan loyihani moliyalashtirishga o'tishning birinchi bosqichi Qurilish vazirligida aksiyadorlarning huquqlarini himoya qilish jamg'armasining paydo bo'lishi bo'ldi. Ikkinchi bosqich - 2018 yil 1 iyuldan boshlab qo'shma qurilish to'g'risidagi qonunchilikda o'zgarishlarni nazarda tutadigan 218-FZ normalarining kuchga kirishi. Shuningdek, ushbu bosqichda hududlarda umumiy qurilish ustidan nazoratning yagona tizimini yaratish rejalashtirilgan.
Keyingi bosqichda odatda banklar uy-joy qurilishini qanday moliyalashtirishi baholanadi. "Agar bu ushbu sohada o'zini oqlasa, uzoq muddatli istiqbolda xatarlarni malakali baholash va kredit resurslari narxining pasayishini hisobga olgan holda, bu uy-joylarning arzonligini saqlashni hisobga olgan holda birgalikda qurilishni loyihaviy moliyalashtirish bilan bosqichma-bosqich almashtirishga imkon beradi", dedi Mixail Men RBC-ko'chmas mulkka. ...
Qurilish vazirligi rahbari uy-joy qurilishiga xususiy sarmoyalar taxminan 3,5 trln. hozirda. «Avvalo, biz bank sektoridan javob olishimiz kerak: banklar ushbu 3,5 trillion rublni qancha vaqt va qancha pul evaziga almashtirishi mumkin. Bank tizimi bunday hajmda moliyalashtirishga qodirmi? Va agar shunday bo'lsa, qaysi muddatga? Uy-joy qurilishi fuqarolar tomonidan emas, balki banklar tomonidan moliyalashtirilsa, yanada madaniyatli munosabatlarga o'tishdan oldin hisoblash kerak ", - deya izoh berdi Qurilish vazirligi rahbari.
Rossiyada umumiy qurilish
Bugungi kunda Rossiyada qurilayotgan uy-joylarning qariyb 80 foizi umumiy qurilish ishtirokchilari hisobidan moliyalashtiriladi - 214-FZ ma'lumotlariga ko'ra. Butun mamlakat bo'ylab 2017 yilning uchinchi choragida 1,1 millionga yaqin faoliyat ko'rsatayotgan maktabgacha ta'lim muassasalari ro'yxatdan o'tkazildi. Rossiya Bankining ma'lumotlariga ko'ra, fuqarolarning maktabgacha ta'lim muassasasi garoviga olingan ipoteka qarzlari qariyb 1 trillion rublni tashkil etadi va birinchi to'lovning mablag'larini hisobga olgan holda bu miqdor 1,5 trillion rublgacha o'sadi.
Yana 20% asosan tayyor uylarda kvartiralarni sotish va sotib olish bo'yicha dastlabki shartnomalar bo'yicha sotish; shuningdek, uy-joy sertifikatlari (juda kamdan-kam hollarda) yoki hali bozorni to'liq tark etmagan uy-joy qurilish kooperativlari sxemasini berish.
Ishlab chiquvchilarning qo'rquvi
Umuman olganda, RBC ko'chmas mulk tahririyati tomonidan intervyu bergan ishlab chiquvchilar va rieltorlar rasmiylarning pozitsiyasini loyihani moliyalashtirish xaridorlar va davlat uchun yangi firibgar kapital egalarining paydo bo'lishi nuqtai nazaridan barcha xavflarni olib tashlaydi degan fikrga qo'shilishadi. Shu bilan birga, ko'chmas mulk bozoridagi ba'zi bir o'yinchilar yangi sxemaga o'tish uy-joy narxini, shu jumladan, ishlab chiquvchilar uchun qimmat kreditlar hisobiga oshishiga olib keladi.
"Osnova" kompaniyalar guruhining prezidenti va "Morton" ning sobiq rahbari Aleksandr Ruchev loyihani moliyalashtirishga o'tishda muayyan qiyinchilik va to'siqlarni ko'rmayapti. Uning so'zlariga ko'ra, bugungi kunda bozor ushbu sxema bo'yicha ishlamoqda va juda muvaffaqiyatli - qurilish narxining ko'tarilishisiz va narxlarning ko'tarilishisiz. «Masalan, biz Moskva viloyatida Rossiyaning Sberbank-dan loyihalarni moliyalashtirishni jalb qilgan holda loyihani amalga oshirmoqdamiz. Ha, shu bilan birga biz kapital egalaridan pul jalb qilamiz, ammo ular qurilishni moliyalashtirishga ta'sir qilmaydi va biz ularga bog'liq emasmiz », - deydi Ruchev. Uning fikriga ko'ra, barqarorlik marjasiga ega bo'lmagan kichik kompaniyalar banklardan pul yig'ish imkoniyatini yo'qotadi va, ehtimol, bozorni tark etadi.
Nazariy jihatdan kapital moliyalashtirishni loyihani moliyalashtirish bilan almashtirish mumkin, deydi Marina Lyubelskaya, ammo u shartni ta'kidlaydi: bunday loyihani moliyalashtirishning samarali darajasi inflyatsiya va adolatli ish haqiga teng bo'lishi kerak. Shunday qilib, agar inflyatsiya yiliga 4 foizni tashkil etsa, unda tavakkal mukofoti bilan birgalikda yakuniy stavka 8 foizdan oshmasligi kerak. "Bu stavka, oxirgi foydalanuvchilar uchun bozorda mavjud bo'lgan narxlarni saqlab turishda, aktsiyadorlar mablag'lari ishtirokidagi loyihalarning muhim qismini ishlab chiquvchilar marginalligini yo'qotmasdan, loyihalarni moliyalashtirish bilan almashtirishga imkon beradi", deb tushuntiradi u.
Natalya Shatalinaning so'zlariga ko'ra, narxlarning oshishiga yo'l qo'ymaslik uchun loyihalarni moliyalashtirishni davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturini boshlash kerak, uning doirasida ishlab chiquvchilar yanada arzon narxlarda kredit olishlari mumkin. Natalya Shatalinaning so'zlariga ko'ra, uy-joy narxining ko'tarilishining asosiy sabablari - qurilayotgan ob'ektlarni arzonroq narxlarda sotib olish imkoniyati yo'qligi - masalan, qurilishning boshlang'ich bosqichida kvartirani tayyor uyga qaraganda 25-30% arzonroq sotib olish mumkin. Agar biz faqat tayyor uylarni hisobga olsak, unda ishlab chiqaruvchilar uchun mavjud kreditlar stavkalari asosida narxning 10 foizgacha ko'tarilishini taxmin qilishimiz mumkin, deydi u.
Shu bilan birga, Est-a-Tetning asosiy sheriklari bilan ishlash bo'yicha bosh Roman Rodiontsevning so'zlariga ko'ra, umumiy qurilishdan bosh tortgan taqdirda yoki boshqa biron sababga ko'ra narxlarning keskin sakrashi kutilmaydi. Mutaxassis buni har chorakda kapital bozoriga arzon narxlarda yangi ta'minotning katta hajmi kirib kelishi bilan izohlaydi, bu esa yangi binolarda etkazib berish narxining umumiy darajasini cheklaydi. "Loyihani moliyalashtirish bilan yangi loyihalar chiqsa ham, bozorda umumiy qurilish shartnomalari bo'yicha sotiladigan uy-joy qatlami bo'ladi. Faqatgina 3,4 million kv. Maydonni amalga oshirish uchun Hozirda yangi binolarda taqdim etilayotgan uy-joylar, sotuvlarning hozirgi sur'ati bilan kamida to'rt yil davom etadi », - deya xulosa qiladi Rodiontsev.
Kelajakda foiz stavkasini belgilashga individual yondashuv albatta saqlanib qoladi, chunki barcha loyihalar har xil jozibadorlik va turli darajadagi xatarlarga ega, deya taxmin qilmoqda Qurilish vazirligi matbuot xizmati. Professional qurilishchi uchun loyihani moliyalashtirish modeli bo'yicha ishlash foydali bo'ladi, chunki qurilish uchun mablag 'yig'ish mexanizmi ham protsessual, ham investor uchun qurilish uchun mablag'larning kafolatlangan oqimi nuqtai nazaridan soddalashtiriladi.
Chet elda qurilayotgan uy-joylarni qanday sotish mumkin
G'arbiy Evropada loyihalarni moliyalashtirish qurilish uchun mablag 'yig'ishning asosiy sxemasi sifatida ishlatiladi. Uy-joy qurilishi qarz mablag'lari hisobidan amalga oshiriladi va xaridorlarning mablag'lari banklarning maxsus omonat hisobvarag'iga tushadi, ular ob'ektlar foydalanishga topshirilgandan keyingina oshkor qilinadi va shundan keyingina ishlab chiquvchi foyda oladi.
Germaniyada qurilish omonat kassalari mavjud - kelajakda ko'chmas mulkni sotib oluvchi avval omonat kassalariga mablag 'kiritadi va bir necha yildan so'ng uy sotib olish uchun uy krediti olish uchun murojaat qilishi mumkin. Jamg'arma kassalaridagi mablag'lar faqat uylar qurish uchun ishlatilishi mumkin.
Buyuk Britaniyada turar-joy ko'chmas mulki quyidagi printsipga muvofiq sotiladi: loyihaning qurilish tsikli davomida quruvchi qurilishni o'zi moliyalashtiradi va kvartira uchun 5 foizgacha avans to'lashga qodir, qolgan qismi - ishlab chiqaruvchi yoki investorning o'z va qarz mablag'lari. Ob'ekt foydalanishga topshirilganda u to'liq to'lovni oladi va aksariyat hollarda ob'ektlar tugatish bilan yakunlanadi. Loyihalarni ishlab chiquvchilar uchun moliyalashtirish qiymati 5-6 foizdan oshmaydi, ipoteka kreditlari qiymati esa 1,5-3 foizni tashkil qiladi.
Isroilda kapitalni moliyalashtirish sxemasi vaqt o'tishi bilan taqsimlanadi: aktsiyador kvartira narxining 10 foizini qurilishga ruxsat berish bosqichida beradi, keyingi qismi - ob'ekt erni tark etganda, qolgan qismi - barcha ishlar tugagandan so'ng. Ya'ni, aktsiyadorning to'lovi ob'ektni qurishga tayyorligi bilan bog'liq.