ผู้ประกอบการให้ผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ในการป้องกันผู้ถือหุ้น เนื่องจากกฎหมายใหม่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น รับประกันด้วยค่าใช้จ่ายของคุณเอง
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2018 จำนวนของคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยกำลังเตรียมที่จะออกจากตลาดมอสโคว์ของอาคารใหม่
รูปภาพ: ITAR-TASS / Interpress / Tatiana Timirkhanova
นักพัฒนาพยายามที่จะเปิดตัวคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้จนกว่าจะมีผลบังคับใช้ของความต้องการใหม่สำหรับการพัฒนาผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยสำนักงานกองบรรณาธิการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ RBC และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตามการคาดการณ์ของพวกเขาปริมาณที่มากที่สุดของอาคารใหม่ในปีนี้จะถูกปล่อยออกสู่ตลาดมอสโกจนถึงวันที่ 1 กรกฎาคม
ปริมาณโครงการทั้งหมดที่จะลดลงในปี 2561 จะมีมากกว่า 1.5 เท่าในอดีตผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนากลยุทธ์ของผู้นำ FGC Pavel Bryzgalov ทำนาย หากคุณพึ่งพาประสบการณ์ในปีที่ผ่านมาเป็นไปได้มากที่สุดจุดสูงสุดของสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่จะอยู่ในตลาดสำหรับเดือนมีนาคม - เมษายน Natalia Shatalina ได้รับการบันทึกโดยผู้อำนวยการทั่วไปของอาคาร Miel-New โดยทั่วไปแล้วการประเมินผลการเพิ่มขึ้นของปริมาณอุปทานสำหรับปีควรเกิดขึ้นในทุกกลุ่ม
"สูงถึง 75% ของปริมาณประจำปี (ประมาณ 1.5 ล้านตารางเมตรในมอสโก) สามารถเข้าสู่ตลาดในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้ ดังนั้นส่วนแบ่งที่เหลือจะถูกปล่อยออกมาจากตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี "Tatyana Kalyuzhnova ผู้อำนวยการกลุ่มเมืองกล่าว
ก่อนหน้านี้ผู้เชี่ยวชาญกลุ่มเมตริก "RBC อสังหาริมทรัพย์" ที่นักพัฒนามอสโกกำลังพัฒนาประมาณ 140 โครงการใหม่ "ในช่วงครึ่งแรกของปี 2018 อย่างน้อยประมาณ 30 วัตถุจะมีวางจำหน่ายและคำนึงถึงการเร่งความเร็วที่เป็นไปได้ของการเริ่มต้นของจอแอลซีดีใหม่จำนวนของพวกเขาสามารถเข้าถึง 40-50" หุ้นส่วนการจัดการของกลุ่มผู้บริหารกล่าว ผู้เข้าร่วมเครือข่ายพันธมิตร CBRE Maria Lithinetskaya สำหรับการเปรียบเทียบ: ในปี 2560 80 คอมเพล็กซ์ใหม่เริ่มต้นตลาดนวลของอาคารใหม่ในขณะที่ในปี 2559 จำนวนของพวกเขาถึง 71 และในปี 2015 - 66
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2018 จะมีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในกิจกรรมการพัฒนาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงที่รุนแรงของกฎของเกมในตลาดอาคารใหม่ Lithinetskaya เชื่อว่า "นักพัฒนาบางคนไม่สามารถปรับให้เข้ากับสภาพธุรกิจใหม่ในมุมมองของต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จุดเริ่มต้นของบางโครงการจะต้องเลื่อนในภายหลัง "มันทำนาย
สิ่งที่กระตุ้นนักพัฒนา
นักพัฒนาถ้ามันช่วยให้เวทีโครงการพยายามที่จะไม่พลาดโอกาสที่จะได้รับการตรวจสอบและได้รับอนุญาตให้สร้างจนถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 หมายเหตุ Pavel Bryzgalov นักพัฒนาหลายคนต้องการมีเวลาในการเปลี่ยนไปใช้โครงการจัดหาเงินทุนการก่อสร้างใหม่เพื่อดึงดูดจำนวนผู้ถือหุ้นที่ใหญ่ที่สุดภายใต้สนธิสัญญา DDU กรรมการผู้จัดการของ LSR Group Yuri Ilyin กล่าวเสริม "สำหรับนักพัฒนากฎเก่าของเกมนั้นมีความเข้าใจมากขึ้น นอกจากนี้การแก้ไขใหม่ใน 214-FZ ซึ่งมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคมจะเปลี่ยนรูปแบบทางการเงินของโครงการ "Paul Bryzgalov อธิบาย
ในเวลาเดียวกัน Tatyana Kalyuzhnova ยังไม่ได้สังเกตแนวโน้มเกี่ยวกับข้อสรุปที่เร่งตัวของโครงการใหม่เนื่องจากนักพัฒนาในปัจจุบันมีความระมัดระวังในการเพิ่มปริมาณการจัดหาในตลาดกับพื้นหลังของสถานการณ์ใกล้กับการเก็บภาษี ในเวลาเดียวกันมันไม่ได้ยกเว้นข้อกำหนดใหม่ที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคมอาจส่งผลกระทบต่อความเร็วของการส่งออกของอาคารลดราคา
วิธีการเปลี่ยนข้อกำหนดสำหรับนักพัฒนา
ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2018 ข้อกำหนดใหม่สำหรับนักพัฒนาที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่รัสเซีย เกือบทั้งหมดของพวกเขาเกี่ยวข้องกับด้านการเงินของธุรกิจ นักพัฒนาอย่างน้อย 10% ของเงินทุนจากต้นทุนการสร้างที่อยู่อาศัยที่ซับซ้อนตามเวลาของการอนุมัติการประกาศโครงการ นอกจากนี้ขนาดของการเงินของตัวเองที่กำกับการก่อสร้างไม่ควรน้อยกว่า 10% ของการลงทุน ค่าใช้จ่ายในการบริหารไม่เกิน 10% ของต้นทุนการออกแบบของการก่อสร้างและจำนวนเงินทั้งหมดของการชำระเงินล่วงหน้าไม่เกิน 30% ไม่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างภาระผูกพันของนักพัฒนามีจำนวน 1% ของการลงทุนทั้งหมด
นักพัฒนากีดกันสิทธิ์ในการดึงดูดสินเชื่อใด ๆ นอกเหนือจากสินเชื่อเป้าหมายต่อโครงการ การจัดหาเงินทุนทั้งหมดของการก่อสร้างควรผ่านบัญชีปัจจุบันเดียวซึ่งสามารถค้นพบได้เฉพาะในธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้นักพัฒนาไม่สามารถผลิตหุ้นและพันธบัตรเพื่อให้แน่ใจว่าภาระผูกพันของบุคคลที่สามให้กับทรัพย์สินของพวกเขาสร้างองค์กรเชิงพาณิชย์และองค์กรที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์
จำกัดความสามารถในการดึงดูดเงินทุนพร้อมกันสำหรับใบอนุญาตการก่อสร้างหลายครั้ง เพียงแค่ใส่หลักการของ "ผู้พัฒนาหนึ่งคนคือหนึ่งใบอนุญาตสร้างอาคาร" ดังนั้นสำหรับโครงการขนาดใหญ่จำนวนหนึ่งขั้นตอนของการก่อสร้างใบอนุญาตและเอกสารประกอบโครงการจะต้องได้รับการอนุมัติก่อนเริ่มการดำเนินการและสิ่งนี้จะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น
"ในที่สุดนวนิยายเหล่านี้กระตุ้นให้เกิดการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้างซึ่งในอนาคตจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาหรือการลดลงของการทำกำไรของธุรกิจนักพัฒนา เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันในตลาดที่มีการปรับตัวของประโยคบางอย่างนักพัฒนาบางคนจะถูกบังคับให้เปลี่ยนกิจกรรมของพวกเขาหรือแก้ไขพารามิเตอร์อย่างจริงจัง "มาเรียลิเธีนิติเคยากล่าว
วิธีการเปลี่ยนแปลงราคาสำหรับอาคารใหม่
ผู้เชี่ยวชาญที่ทำการสำรวจโดยบรรณาธิการไม่คาดหวังอย่างมีนัยสำคัญต่อการสร้างอาคารใหม่ของมอสโกและภูมิภาคในปีนี้ ตามที่ Pavel Bryzgalov อินพุตขนาดใหญ่ของวัตถุในตลาดในช่วงครึ่งแรกของปีไม่น่าจะมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาเนื่องจากทางผ่านของความเชี่ยวชาญและการได้รับอนุญาตก่อสร้างไม่ได้หมายความว่าโครงการจะเปิดอยู่ ขาย. นอกจากนี้เนื่องจากการถอนของโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงครึ่งแรกของปีในครั้งที่สองเราจะได้รับการลดลงบางอย่างเขากล่าวเสริม
ในเวลาเดียวกัน Maria Lithinetska เชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของปริมาณอุปทานโดยเฉพาะอย่างยิ่งตัวละครที่สั่นสะเทือนของเขาจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างหนักต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อ่อนแอซึ่งได้รับการระบุไว้ในกลุ่มแยกต่างหากในปี 2559-2551 มีแนวโน้มมากที่สุดเนื่องจากการเติบโตของข้อเสนอราคาจะลดลงในช่วงครึ่งแรกของปีเนื่องจากนักพัฒนาจะพยายามสกัดกั้นลูกค้าจากคู่แข่งที่ค่าใช้จ่ายของอัตราที่น่าสนใจคาดการณ์ผู้เชี่ยวชาญ
โดยทั่วไปแล้ว Natalia Shatalin คาดว่าจะเป็นแบบไดนามิกเล็กน้อยในทิศทางของการเพิ่มขึ้นในปี 2018 "โดยคำนึงถึงคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยที่จะยังคงไปตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีเนื่องจากราคาต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในพวกเขาอาจเพิ่มขึ้น แต่นักพัฒนามีแนวโน้มที่จะพยายามป้องกันมัน ฉันเชื่อว่านักพัฒนาขนาดใหญ่จะสามารถรักษาราคาในระดับที่น่าสนใจและในเวลาเดียวกันจะไม่ล่าถอยจากการตอบสนองความต้องการของ 214-з "Mary Lithinetskaya สรุป
ราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานานยังคงไม่เปลี่ยนแปลงในขณะที่แนวโน้มถูกเก็บรักษาไว้เพื่อลดลง ในตอนท้ายของปี 2017 เราสามารถพูดได้ว่าเงื่อนไขที่ดีสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการลดลงของอัตราการจำนองซึ่งสูงถึง 7% ต่อปี มีโปรแกรมพิเศษเงินอุดหนุนจากรัฐส่วนลดจากนักพัฒนา ดังนั้นมันจึงคุ้มค่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยหรือเลื่อนการทำธุรกรรมสำหรับปีหน้าหรือไม่ โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์คืออะไร? การลงทุนในที่อยู่อาศัยที่ดีและเป็นธรรมทางเศรษฐกิจหรือไม่?
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตอนท้ายของปี 2017
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 บันทึกแนวโน้มสู่ราคาที่ต่ำกว่าซึ่งช่วยให้คุณสามารถซื้อที่อยู่อาศัยด้วยบอร์ดปานกลาง ความต้องการของประชากรมี จำกัด และมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในมอสโกมีสถานการณ์ดังกล่าว:
นักพัฒนากำลังดำเนินการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องพันธมิตรและส่วนลดราคาสำหรับลูกค้าซึ่งเกิดจากการแข่งขันที่ยากลำบากในอุตสาหกรรม ในตอนท้ายของปี 2017 ราคาไม่เพิ่มขึ้น แต่การว่าจ้างอาคารใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
มันคุ้มค่าที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ในการจำนองหรือดีกว่าที่จะรอปีหน้า? ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย อัตราการจำนองต่ำสุดคือ 6.75% มันเป็นเงินอุดหนุนจากนักพัฒนา แน่นอนว่าสามารถคาดหวังว่าอัตราหุ้นจะถูกนำไปใช้ในปีที่ผ่านมา - 6% แต่ตอนนี้มันมีกำไรที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์
อัตราการจำนองในวันนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญและธนาคารใช้แผนการที่หลากหลายสำหรับการซื้อวัตถุ แม้ว่าในปี 2018 การจำนองจะทำกำไรได้มากขึ้นคุณสามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้ปัจจุบันได้
ซื้อที่อยู่อาศัยในการจำนองหรือสะสมจำนวนเงินที่ต้องการดีกว่า? แน่นอนว่ามันแก้ทุกคนเพียงอย่างเดียว หากคุณพบอพาร์ทเมนต์ที่เหมาะสมที่พอใจอย่างสมบูรณ์กับราคาก็คุ้มค่าที่จะได้รับเงินกู้ หากยังไม่มีข้อเสนอที่ดีที่สุดในตลาดคุณสามารถบันทึกต่อไปได้ จริงมีความเสี่ยงของความวุ่นวายทางการเงินและการสูญเสียเงินออมเนื่องจากเป็นในปี 2014 ผู้ที่บันทึกดีกว่าครึ่งหนึ่งของการออมเพื่อแปลเป็นสกุลเงินและใส่ใน Sberbank หรือ VTB - เงินสดในเซลล์
ป้ายราคาสำหรับที่อยู่อาศัยจากนักพัฒนากลายเป็นมุมมองที่ต่ำกว่าของความต้องการต่ำและปริมาณที่น่าประทับใจของตารางเมตรที่แนะนำ ต้องใช้จำนวนเท่าใดในการรับที่อยู่อาศัยหลัก?
โดยทั่วไปแล้วการซื้ออพาร์ทเม้นท์จากนักพัฒนาเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจที่สุด ไม่เพียง แต่ได้รับการเลื่อนตำแหน่งเท่านั้นอัตราที่ลดลงและราคาจะรอการรอคอย ดังนั้นการเลือกอพาร์ทเมนต์ใน "Liner" ใหม่ที่ซับซ้อนและจ่าย 100% ของค่าใช้จ่ายคุณจะได้รับการออกแบบและห้องครัวที่มีเครื่องใช้ไฟฟ้าทันสมัย
มันคุ้มค่าที่จะรอราคาในมอสโกบนที่อยู่อาศัยจะลดลงและซื้ออพาร์ทเมนท์จะทำกำไรได้มากกว่าตอนนี้หรือไม่? แนวโน้มนี้มีอยู่ แต่การสร้างการคาดการณ์ระยะยาวเป็นปัญหา ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าราคา 2021 ถึงตัวชี้วัดดังกล่าว:
แต่มันไม่คุ้มค่าที่จะพูดถึงราคาเฉลี่ยเพราะมันขึ้นอยู่กับโอกาสในการพัฒนาตลาดระดับอุปทานและอุปทาน แต่ยังรวมถึงวัตถุที่เลือกสถานที่ของมันความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน
ความน่าดึงดูดของการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดลงในตอนท้ายของปีที่ผ่านมา แต่ยังคงอยู่ การลงทุนเงินในขั้นตอนการก่อสร้างจากนั้นขายอพาร์ทเมนท์ที่แยกจากกันยังคงเป็นที่สะดวก ยังมีนักลงทุนคลาสสิกในตลาดการได้รับตารางเมตรสำหรับการขายต่อในไม่กี่ปีเช่นเดียวกับให้เช่า
ไม่จำเป็นต้องรอราคาลดลงอย่างมากในปี 2561 แม้ว่าผู้ซื้อสามารถหาข้อเสนอที่น่าสนใจได้ที่ค่าใช้จ่ายส่วนลดที่น่าประทับใจจากนักพัฒนา จริงโดยปกติแล้วหุ้นจะไม่ถูกต้องสำหรับปริมาณของอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด - เพื่อให้แน่ใจว่าข้อเสนอจะจัดให้คุณเป็นไปไม่ได้ มันไม่จำเป็นต้องนับราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ - ค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยและต่ำมากและได้รับการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาที่ดินวัสดุก่อสร้างและการก่อสร้างนักพัฒนาก็ไม่สามารถให้ส่วนลดมากขึ้น
การซื้ออพาร์ทเม้นท์ในการจำนองวันนี้คุ้มค่าจริงๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการสะสมของคุณเติบโตอย่างรวดเร็วไม่เพียงพอ หากคุณจัดการเพื่อเลื่อนอย่างน้อย 100-200,000 ต่อเดือนจึงคุ้มค่าที่จะรอไม่ให้เป็นจำนวนมากในหนี้ของธนาคาร
โอกาสทางการตลาดอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตอนท้ายของปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2560 บันทึกแนวโน้มสู่ราคาที่ต่ำกว่าซึ่งช่วยให้คุณสามารถซื้อที่อยู่อาศัยด้วยบอร์ดปานกลาง ความต้องการของประชากรมี จำกัด และมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในมอสโกมีสถานการณ์ดังกล่าว:
- อสังหาริมทรัพย์มีความสนใจน้อยและน้อยลงในนักลงทุนและนักเก็งกำไรในการลงทุนในระยะสั้น
- ซึ่งแตกต่างจากตลาดของเมืองอื่น ๆ ที่พักหรูหราใช้ในความต้องการที่ยิ่งใหญ่ - นักพัฒนาถูกสร้างขึ้นโดยอาคารพรีเมี่ยม ดังนั้นใน Ramenki ในไม่ช้าจะมีมากกว่า 140,000 ตารางเมตร ที่อยู่อาศัยชั้นธุรกิจ
- ขอแนะนำให้ลงทุนในขั้นตอนเริ่มต้นของการก่อสร้างดังนั้นในที่ซับซ้อน "สวน" ที่ซับซ้อนราคาของเมตรคือ 450,000 รูเบิลและในขั้นตอนของความพร้อมเพิ่มขึ้นถึง 600,000;
- คุณภาพของวัตถุได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับทศวรรษที่ผ่านมา ด้วยการเติบโตของการแข่งขันระดับความสะดวกสบายกำลังเติบโต - สิ่งอำนวยความสะดวกที่สะดวกสบายมีการติดตั้งโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและโซลูชั่นการวางแผนที่ผิดปกติ
- ขอบเขตระหว่างชั้นเรียนที่อยู่อาศัยถูกลบและความสะดวกสบายของระดับความสะดวกสบายนั้นราคาถูกกว่ากลุ่มเศรษฐกิจ
- อพาร์ทเมนท์ของสแควร์ขนาดเล็กและราคาที่สอดคล้องกันยังคงมีความต้องการที่ดี ซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่และสะดวกสบายในมอสโกไม่สามารถทำได้ทันที
สินเชื่อที่อยู่อาศัย - คุ้มค่าในปี 2560 หรือไม่?
มันคุ้มค่าที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ในการจำนองหรือดีกว่าที่จะรอปีหน้า? ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย อัตราการจำนองต่ำสุดคือ 6.75% มันเป็นเงินอุดหนุนจากนักพัฒนา แน่นอนว่าสามารถคาดหวังว่าอัตราหุ้นจะถูกนำไปใช้ในปีที่ผ่านมา - 6% แต่ตอนนี้มันมีกำไรที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ อัตราการจำนองในวันนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญและธนาคารใช้แผนการที่หลากหลายสำหรับการซื้อวัตถุ แม้ว่าในปี 2018 การจำนองจะทำกำไรได้มากขึ้นคุณสามารถรีไฟแนนซ์เงินกู้ปัจจุบันได้ ซื้อที่อยู่อาศัยในการจำนองหรือสะสมจำนวนเงินที่ต้องการดีกว่า? แน่นอนว่ามันแก้ทุกคนเพียงอย่างเดียว หากคุณพบอพาร์ทเมนต์ที่เหมาะสมที่พอใจอย่างสมบูรณ์กับราคาก็คุ้มค่าที่จะได้รับเงินกู้ หากยังไม่มีข้อเสนอที่ดีที่สุดในตลาดคุณสามารถบันทึกต่อไปได้ จริงมีความเสี่ยงของความวุ่นวายทางการเงินและการสูญเสียเงินออมเนื่องจากเป็นในปี 2014 ผู้ที่บันทึกดีกว่าครึ่งหนึ่งของการออมเพื่อแปลเป็นสกุลเงินและใส่ใน Sberbank หรือ VTB - เงินสดในเซลล์อะไรคือผลกำไรมากขึ้น: ที่อยู่อาศัยสำหรับถนนวงแหวนมอสโกหรืออยู่ในขอบเขตของมัน?
ป้ายราคาสำหรับที่อยู่อาศัยจากนักพัฒนากลายเป็นมุมมองที่ต่ำกว่าของความต้องการต่ำและปริมาณที่น่าประทับใจของตารางเมตรที่แนะนำ ต้องใช้จำนวนเท่าใดในการรับที่อยู่อาศัยหลัก?- หากความใกล้ชิดกับศูนย์ไม่ใช่พื้นฐานคุณสามารถเลือกตัวเลือกที่น่าสนใจมากมายสำหรับถนนวงแหวนมอสโก ตัวอย่างเช่นในมอสโกใหม่ใน LCD "Spanish Quarters" สำหรับ 6.5 ล้านรูเบิลอพาร์ทเมนท์สามห้องนอน
- หากคุณกำลังมองหาที่พักที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องเป็นตัวเลือกราคาประหยัดที่สุด เป็นเวลา 5.3 ล้านคุณสามารถซื้อสตูดิโอบนสนาม Khodynsky กับศูนย์การค้าสวนน้ำโรงเรียนอนุบาลและเด็กในบริเวณใกล้เคียง
- ที่อยู่อาศัยรองดำเนินการในราคาซึ่งโดยตรงขึ้นอยู่กับที่ตั้งของอาคารและความต้องการของเจ้าของ
โอกาสในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์: สิ่งที่คาดหวัง?
มันคุ้มค่าที่จะรอราคาในมอสโกบนที่อยู่อาศัยจะลดลงและซื้ออพาร์ทเมนท์จะทำกำไรได้มากกว่าตอนนี้หรือไม่? แนวโน้มนี้มีอยู่ แต่การสร้างการคาดการณ์ระยะยาวเป็นปัญหา ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าราคา 2021 ถึงตัวชี้วัดดังกล่าว:- ที่อยู่อาศัยรอง - 100-140,000 รูเบิลต่อตร. ม.;
- เศรษฐกิจอาคารใหม่ - 100,000;
- ส่วนที่อยู่อาศัยความสะดวกสบาย - 120-140,000;
- ชั้นธุรกิจ - น้อยกว่า 200,000
วลี "การกู้คืนที่ไม่เสถียร" เหมาะที่สุดสำหรับการอธิบายผลลัพธ์ของปี 2017 ในตลาดที่อยู่อาศัยมอสโก ส่วนของอาคารใหม่ในมอสโก "เก่า" เติบโตอย่างมั่นใจตลอดทั้งปี อย่างไรก็ตามการศึกษาที่เอาใจใส่ของโครงสร้างภายในของการเติบโตและสถานการณ์ในส่วนอื่น ๆ และเขตที่แตกต่างกันยังไม่เปิดโอกาสในการบันทึกแนวโน้มที่มั่นใจในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคมอสโกโดยรวม ศูนย์วิเคราะห์ของ Cyan วิเคราะห์สิ่งที่ตัวบ่งชี้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นซึ่งลดลงและซึ่งในทางปฏิบัติไม่ได้เปลี่ยนแปลงในปี 2560
ตัวบ่งชี้การตลาดแสดงให้เห็นถึงการเติบโตในปี 2560
อัตราการขายเพิ่มขึ้นในอาคารใหม่รายได้ของนักพัฒนาและการตรวจสอบโดยเฉลี่ยในตลาดหลักในมอสโกในเขตแดน "เก่า"
บันทึกการเพิ่มขึ้นของจำนวนการทำธุรกรรมในตลาดนวลของอาคารใหม่ได้มีให้ก่อนอื่นความสะดวกสบายจอแอลซีดีในพื้นที่ต่อพ่วงของมอสโกในชายแดน "เก่า" (+ 37% ตามจำนวนธุรกรรม + 44% ของรายได้ที่เกี่ยวข้องกับช่วงเดียวกันของปี 2559 ในเขตเทศบาลของเมืองหลวงสำหรับ MKAD) การรวมกันของราคาที่เหมาะสมของตารางเมตรการปรากฏตัวของสถานีรถไฟใต้ดินโครงสร้างพื้นฐานที่จัดตั้งขึ้นและสถานะเงินทุนกำหนดความเข้มข้นสูงสุดของการทำธุรกรรมใน LCD เหล่านี้ ของผู้นำ 5 อันดับแรกในแง่ของการขายในบรรดาจอแอลซีดีทั้งหมดทุนของ 4 สิ่งอำนวยความสะดวกตั้งอยู่สำหรับถนนวงแหวนมอสโก แต่อยู่ในเขตแดนของเมืองก่อนการขยายตัวของปี 2555
ใน Mitino, Solntsevo, North, Butovo, Nekrasovka เนื่องจากอาคารแบบบูรณาการเหล่านี้ ("รังสี", "ภาคเหนือ", "Meshchersky Forest", "Greenada", "Metropolitan Polyany", "Nekrasovka") ในระยะกลางสามารถเปลี่ยนแปลงได้ไม่เพียง แต่ ลักษณะของส่วนของไตรมาส แต่ยังรวมถึงโครงสร้างขององค์ประกอบทางสังคมของเทศบาลเหล่านี้โดยทั่วไป
ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของสิ่งอำนวยความสะดวกด้านอสังหาริมทรัพย์ภายในมอสโกเพิ่มขึ้นในปี 2560 การมีส่วนร่วมที่สำคัญต่อการเติบโตของตัวบ่งชี้นี้ได้ทำการฟื้นฟูความต้องการในสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมี่ยม (ในเดือนมกราคม - 257 พฤศจิกายน 2017 มีการดำเนินการ 827 ล็อตในพวกเขามากกว่า 1.5 เท่าในช่วงเดียวกันของปี 2559)
ส่วนแบ่งของการทำธุรกรรมในผู้นำของนักพัฒนาและคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของพวกเขาเพิ่มขึ้น
ยอดขายในอาคารใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในภูมิภาคมอสโกมีความเข้มข้นมากขึ้นจากผู้นำตลาด (ทั้งในบรรดาผู้พัฒนาและในจอแอลซีดีแยกต่างหาก) สิ่งนี้สามารถลดรายได้ของผู้พัฒนาโครงการของโครงการ "Second Echelon" ซึ่งเป็นความเสี่ยงในการฟื้นฟูตลาด ในมอสโกนักพัฒนา 10 อันดับแรกคิดเป็น 54% ของการทำธุรกรรมในกรุงมอสโก 93% ในภูมิภาคมอสโก 62% ปีที่ผ่านมาตัวชี้วัดที่คล้ายกันอยู่ที่ 51%, 91% และ 51% ตามลำดับ
10 อันดับแรกของมอสโก LCD ในชายแดนเก่ามีสมาธิ 31% ของการลงทะเบียน DDU ในกรุงมอสโก 76% ในภูมิภาคมอสโก 28% (พารามิเตอร์ที่คล้ายกันของปี 2016 - 27%, 74% และ 24%)
ในยุค 10s-20s โครงการขนาดใหญ่ของนักพัฒนาที่เห็นได้ชัดเจนอยู่ในระดับยอดขาย แต่ก้าวของยอดขายในการแสดงออกที่แท้จริงอยู่ในระดับต่ำ อัตราการดำเนินการของอพาร์ทเมนท์ในพวกเขาจะไม่อนุญาตให้อาคารส่วนใหญ่ของจอแอลซีดีเหล่านี้ภายในวงจรนักพัฒนาอายุ 3 ปีมาตรฐานซึ่งจะนำไปสู่การก่อตัวของสารตกค้างที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากนักพัฒนาหลังจากผ่านวัตถุ
หุ้นเพิ่มขึ้นของการทำธุรกรรมการจำนองในทุกส่วนของตลาดและที่ตั้ง
ส่วนแบ่งของการทำธุรกรรมการจำนองในตลาดอาคารใหม่ในปี 2560 ได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกกลุ่มและทุกแห่ง ตามตลาดโดยรวมมีการเติบโตจาก 41% ในเดือนกุมภาพันธ์ถึง 53% ในเดือนพฤศจิกายน ในบางจอ LCD ในภูมิภาคมอสโกมีธุรกรรมมากกว่า 2/3 รายการที่มีการจัดหาเงินทุนของธนาคาร (ผู้นำ - LCD "ที่เห็นชายหาด", "สองเมืองหลวง", "Pyatnitsky Quarters"; ในปี 2560 79% ลงทะเบียน 78% และ 75 % DDD จากจำนวนการลงทะเบียนทั้งหมด)
ในมอสโกที่ส่วนแบ่งของการทำธุรกรรมจำนองนำไปสู่ \u200b\u200bLCD "ผู้นำใน Chertanovo" (74%), "Ashnevaya 14" (67%) ในใหม่มอสโก LCD South Bunino (67%) ในบรรดาธนาคารในภูมิภาคมอสโกล่วงหน้าข้างหน้าของ Sberbank และ VTB (46% และ 30% ของการทำธุรกรรมตามลำดับ) ธนาคาร "การฟื้นฟู" (5% ของการลงทะเบียน DDU กับการจำนอง) ครอบครองสถานที่ที่ 3
ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในตลาดหลักในสถานที่ส่วนใหญ่
ในฤดูใบไม้ร่วงปี 2560 แนวโน้มที่เกิดขึ้นในตลาด "ราคากำลังเติบโต - ส่วนลดเติบโต" การเติบโตของราคาพื้นฐานในตลาดโดยรวมมีความเกี่ยวข้องกับจำนวนอาคารที่มีขนาดเล็กลงที่ปล่อยออกมาในปีนี้เพื่อดำเนินการของหลุมเมื่อเทียบกับอดีต เป็นผลให้ราคาเฉลี่ยของตารางเมตรในมอสโกเพิ่มขึ้น 6% ที่เกี่ยวข้องกับธันวาคม 2559 การเติบโตที่คล้ายกันได้รับการบันทึกในเขตเทศบาลนครหลวงสำหรับถนนวงแหวนมอสโกและในมอสโกใหม่
ในเวลาเดียวกันส่วนลดเริ่มเติบโตและเพิ่มราคาพื้นฐานของการสัมผัส หากในฤดูใบไม้ผลิและฤดูร้อนปี 2560 ส่วนลดเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% ของรายการราคาแล้วในตอนท้ายของฤดูใบไม้ร่วงตัวบ่งชี้นี้มาใกล้กับค่าสองหลัก
ผู้พัฒนาที่ใหญ่ที่สุดของ บริษัท ในภูมิภาคมอสโกสูงสุดให้ผู้ซื้อส่วนลดปีใหม่ใน 10% ซึ่งได้กลายเป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับนักพัฒนาอื่น ๆ ส่วนลด 10% -20% ในชั้นประหยัดและระดับความสะดวกสบาย - หลักฐานทางอ้อมของการเปิดตัวขั้นพื้นฐานของการเปิดตัวกระบวนการเติบโตของอินทรีย์ในราคาของนักพัฒนาบางคน; ผู้ซื้อยังไม่พร้อมที่จะจ่ายเงินมากเกินไปในตลาดที่ผ่านการบำบัดดังนั้นการตัดสินใจที่รวดเร็วในดัชนีราคาจะต้องซ่อนหุ้นที่ตามมา
ราคาของข้อเสนอแนะได้เพิ่มขึ้นในตลาดรองในใจกลางกรุงมอสโกเช่นเดียวกับในพื้นที่ของเมืองหลวงสำหรับถนนวงแหวนมอสโก (รวมถึง Moskva ใหม่)
การแก้ไขการเติบโตของราคาอุปทานในตลาดรองไม่เกินการออกกำลังกายทางสถิติ คำอธิบายที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดรองสามารถพบได้เฉพาะในศูนย์กลางของมอสโกภายในวงแหวนสวนที่ซึ่งงานปรับปรุงขนาดใหญ่เสร็จสมบูรณ์โดยฤดูใบไม้ร่วง ราคาที่เพิ่มขึ้นคงที่ในที่ตั้งอื่น ๆ และวิธีการวิธีการมีความเกี่ยวข้องเฉพาะสำหรับพารามิเตอร์ราคาของประโยค
ผลลัพธ์ที่สำคัญของปี 2560 เป็นบันทึกขนาดสูงของการแก้ไขเพิ่มเติม เธอเติบโตตลอดวิกฤต 2014-2017 คิดเป็น 9.6% ในมอสโกภายในสิ้นปี 7.7% ในภูมิภาคมอสโก เป็นการเปลี่ยนแปลงของสัมประสิทธิ์ของคำแนะนำที่จะสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดรองอย่างเพียงพอในอีกไม่กี่ไตรมาสถัดไปและไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงตามปกติในข้อเสนอแนะ
อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น
สำหรับ 3 ปีที่ผ่านมา (2015, 2016, 2017) ผู้เช่าได้พยายามที่จะขึ้นราคาในเดือนสิงหาคม แต่ในช่วงฤดูหนาวของเดือนแรกของฤดูกาลธุรกิจจางหายไปและราคาถูกฟลูมิเนียมรอบราคาที่จัดตั้งขึ้น (29-31 และ 40 -42 พันถูสำหรับธรรมดา "แปลก" และ "สองเท่า" ในพื้นที่นอนหลับของมอสโกตามลำดับ)
ในปีนี้การเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในอัตราค่าเช่าไม่ได้หมดไปจนถึงเดือนธันวาคม สำหรับอัตรา 2-3% เพิ่มขึ้นในอพาร์ทเมนท์เกือบทุกประเภทและโซนของการรวมตัวกันของมอสโก ข้อกำหนดของเจ้าของบ้านของอพาร์ทเมนท์ 2-3 ห้องในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงเพิ่มขึ้นแข็งแกร่งขึ้นการเติบโตในชั้นประหยัดในระดับเศรษฐกิจจะแสดงให้เห็นถึงอ่อนแอกว่า
ตัวชี้วัดการตลาดที่ลดลงในปี 2560
จำนวนโครงการใหม่ในตลาดหลักลดลง
การกระชับความต้องการของกฎหมายในช่วงฤดูหนาวปี 2560 ลดจำนวนโครงการใหม่ที่ได้มาในปีที่มีอยู่อย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่นในมอสโกใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ไม่ใช่จอแอลซีดีใหม่ที่เริ่มต้นใหม่ ความเข้มข้นของความต้องการของผู้บริโภคในมอสโก LCD ได้ลดผลประโยชน์ของนักพัฒนาให้กับโครงการในเขตชานเมือง
ในภูมิภาคมอสโกในปี 2560 น้อยกว่าเครื่องหมายใหม่ที่ได้รับการตีพิมพ์มากกว่าในปี 2559 มันนำมาสู่ความเท่าเทียมกันในแง่ของปริมาณของข้อเสนอที่ใช้งานระหว่างเมืองหลวงและชานเมือง (42,000 ล็อตถูกนำไปใช้ในการดำเนินการในมอสโก 10,000 ล็อตใน Moscow ใหม่และ 73,000 ล็อตในภูมิภาคมอสโกนิทรรศการในเดือนธันวาคม 2017)
การขายและรายได้ของนักพัฒนาในภูมิภาคมอสโกลดลง
การเพิ่มขึ้นของจำนวนการทำธุรกรรมในตลาดของอาคารใหม่ของมอสโกถูกบันทึกไว้กับภูมิหลังของการลดผลประโยชน์ของผู้ซื้อให้กับวัตถุในภูมิภาคมอสโก กระบวนการเหล่านี้มีความสัมพันธ์กันบางส่วนเนื่องจากมีการพัฒนาขนาดใหญ่ของพจนานุกรมเมืองใหญ่การก่อสร้างคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับความสูญเปล่าและพื้นที่สงวนในเขตชานเมืองของมอสโกที่มีอัตราส่วนที่น่าสนใจของ "ราคา / คุณภาพของสถานที่" ดึงดูด ตำแหน่งเหล่านี้ของผู้ที่เคยมุ่งเน้นเฉพาะในภูมิภาคมอสโกหรือไม่ถือว่าสคริปต์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยและต้องการให้เขาเช่า
สิ่งนี้นำไปสู่การบีบอัดของตลาดใกล้มอสโคว์แสดงทั้งในการลดจำนวนการทำธุรกรรมและในการลดลงของรายได้ มันมีเสถียรภาพมากที่สุดในเมืองของกลางและไกลใกล้มอสโกความต้องการคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยในระดับแนวราบลดลง
ข้อเสนอใหม่ได้ลดลงในตลาดที่อยู่อาศัยรอง
ในตลาดรองจำนวนอพาร์ทเมนท์ที่ถูกปฏิเสธใหม่ในภูมิภาคมอสโกโดยรวมในปี 2560 ลดลง 15% (และในส่วนของสัญญาเช่า 25-30%) สถานที่ที่แยกต่างหาก (ตัวอย่างเช่นภูมิภาคมอสโกสำหรับถนนวงแหวนมอสโก) ยิ่งแข็งแกร่ง (24%) ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายของผู้รวบรวมโฆษณา (การวางราคาและคุณภาพของการเพิ่มขึ้นของการกลั่นกรอง) ซึ่งช่วยลดการมีส่วนร่วมของอพาร์ทเมนท์ที่ไม่มีอยู่ต่อปริมาณการจัดหา
แต่มันมีการครอบงำทางหลอดเลือดดำ แนวโน้มระยะยาวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียกำลังลดลงในความน่าดึงดูดใจของอพาร์ทเมนท์ในตลาดรองเมื่อเทียบกับอาคารใหม่ เหตุผลไม่เพียง แต่ในข้อเสนอที่น่าสนใจมากขึ้นในราคา แต่ยังอยู่ในการเติบโตที่ชัดเจนในคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในตลาดหลักต่อพื้นหลังของการล้าสมัยทางศีลธรรมและร่างกายของบ้านและไตรมาสของอาคารโซเวียต
ตัวบ่งชี้การตลาดที่เหลืออยู่เกือบจะไม่เปลี่ยนแปลง 2017
ราคาในอาคารใหม่ใหม่นั้นไม่เปลี่ยนแปลง
การเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดทั้งหมดของอาคารใหม่เกิดขึ้นเป็นหลักเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาภายในอาคารแต่ละหลังเพิ่มขึ้นในความพร้อมในการก่อสร้าง ในปี 2560 นักพัฒนาได้รับการติดต่ออย่างประณีตในการจัดทำดัชนีราคาอย่างเรียบร้อย ในภูมิภาคมอสโกเพิ่มขึ้นของราคาในกระบวนการก่อสร้างสำหรับอาคารที่มีมากกว่า 10 ล็อตในนิทรรศการในแต่ละเดือนมีจำนวน 8.8% (เทียบกับพื้นหลังของตัวบ่งชี้ที่คล้ายกันในปี 2559 โดย 9.4%) . เหล่านั้นแม้กระทั่งกับพื้นหลังของการปรับปรุงการเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจมหภาคนักพัฒนากลัวที่จะเพิ่มราคาเนื่องจากความเสี่ยงในการสูญเสียลูกค้าในเงื่อนไขของการแข่งขันเฉียบพลันกับจอแอลซีดีอื่น ๆ การขาดการเพิ่มขึ้นของราคาอินทรีย์จะเห็นได้ชัดเมื่อเปรียบเทียบราคาเฉลี่ยสำหรับโครงการใหม่ (อาคารที่เริ่มต้นปีนี้)
ในพื้นที่ต่อพ่วงของเงินทุนและในปี 2559 และในปี 2560 นักพัฒนาใช้โครงการสำหรับ 110-120,000 รูเบิล ต่อตาราง ในภูมิภาคมอสโกในเดือนธันวาคม 2559 ตารางเมตรในอาคารที่เริ่มในเดือนมกราคม - ธันวาคม 2559 ราคา 76.6 พันรูเบิลในเดือนธันวาคม 2017 ตัวบ่งชี้ที่คล้ายกัน (ค่าใช้จ่ายของมิเตอร์ในโครงการของปีปัจจุบัน) - 75.8 พัน รูเบิล โครงการใหม่เด่นชัดน้อยกว่าและการเปลี่ยนแปลงของราคาระหว่างภาคเมือง คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัยในภูมิภาคตะวันออกของเงินทุนยังคงราคาถูกกว่าตะวันตก แต่ความแตกต่างในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะลดลง การพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐาน (ICC, รูปทรงการปลูกถ่ายครั้งที่สามของ Metro, Chordan Highways) การพัฒนาของระดับโปรโมชั่นหลายปีที่มีความแตกต่างในความศักดิ์ศันธ์ของภูมิภาคตะวันตกและตะวันออกของมอสโก
จำนวนข้อเสนอที่ใช้งานอยู่ในตลาดหลักมีเสถียรภาพ
แม้จะมีการลดลงของปริมาณของอุปทานใหม่จำนวนล็อตซึ่งอยู่ในการดำเนินงานที่ใช้งานอยู่ (อพาร์ทเมนท์ที่ไม่ซ้ำกันในรายการราคาของนักพัฒนาและหน่วยงาน) ได้เปลี่ยนแปลงไปตลอดทั้งปี นี่เป็นเพราะอพาร์ตเมนต์และอพาร์ทเมนท์จำนวนมากตั้งอยู่ในนักพัฒนาในเขตสำรอง ปริมาณเหล่านี้บางส่วนจะถูกนำมาใช้อย่างค่อยเป็นค่อยไปต่อตลาดซึ่งช่วยให้ปริมาณในช่วง 125-130 พันล็อตตลอดทั้งปี เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมาตลาดเป็นความเสี่ยงของการครอบงำ
จำนวนที่มีอยู่ของข้อเสนอและการสำรองที่ใช้งานอยู่สามารถไปจากตลาดที่การขายปัจจุบันเป็นเวลา 30 เดือนในมอสโกในเขตเก่าเป็นเวลา 11 เดือนในกรุงมอสโกเป็นเวลา 20 เดือนในภูมิภาคมอสโก แม้ว่ากำหนดเวลาที่ระบุจะสูงขึ้น (ประมาณ 3-4 เดือนสำหรับแต่ละเรือดำน้ำ) มากกว่าในช่วงต้นปี แต่พวกเขายังคงเข้าสู่สถานการณ์ของการพัฒนาตลาดที่ยั่งยืนเนื่องจากพวกเขาไม่เกินระดับที่ไวต่อระดับที่ 36 เดือน (วงจรชีวิตเฉลี่ยของโครงการพัฒนา)
พื้นที่ล็อตเฉลี่ยในตลาดหลักได้หยุดลง
การลดพื้นที่กลางของอพาร์ตเมนต์ (ทั้งในข้อเสนอของนักพัฒนาและขายจริง) มาพร้อมกับการพัฒนาตลาด 3 ปีที่ผ่านมาในช่วงวิกฤต ความปรารถนาที่จะเพิ่มส่วนแบ่งของสตูดิโอเหลวมากขึ้นและอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องเพื่อดึงดูดผู้ซื้อใหม่ไปยังตลาดทำให้ Metrarh เฉลี่ยของจำนวนมากในอาคารใหม่น้อยกว่าในบ้านแผงโซเวียต ตัวเรือนประกอบด้วยจำนวนมากที่มีสี่เหลี่ยมขั้นต่ำที่เป็นไปได้สามารถเป็นแหล่งที่มาของการก่อตัวของสภาพแวดล้อมที่ด้อยโอกาสทางสังคมในระยะกลาง
ในปีที่ผ่านมาการเข้าร่วมอพาร์ทเมนท์โดยเฉลี่ยไม่เปลี่ยนแปลงซึ่งสามารถพิจารณาตัวบ่งชี้ในเชิงบวกได้แล้ว ผู้เข้าร่วมการตลาดสามารถตระหนักถึงอพาร์ทเมนท์ที่เต็มเปี่ยมมากขึ้นในปีนี้มากกว่าในปี 2557-2559 การตัดสินใจที่จะอุดหนุนอัตราการจำนองสำหรับครอบครัวที่มีเด็ก 2 คนขึ้นไปในปี 2561 อาจเพิ่มความต้องการอพาร์ทเมนท์ 2-3 ห้องนอน
ในรัสเซียมีการวางแผนที่จะเปลี่ยนไปใช้โครงการใหม่สำหรับการเข้าซื้อกิจการที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้าง - แทนที่จะเป็นการก่อสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นจะมาถึงการจัดหาเงินทุนโครงการ RBC Real Estate อธิบายว่ารูปแบบใหม่แตกต่างจากการขายใน DD
ประธานาธิบดีรัสเซียวลาดิมีร์ปูตินก่อนวันที่ 15 ธันวาคมของปีนี้มาตรการในการทดแทนการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันโดยการให้ยืมธนาคารและแหล่งเงินทุนอื่น ๆ การเปลี่ยนไปสู่โครงการจัดหาเงินทุนโครงการของนักพัฒนาที่อยู่อาศัยซึ่งควรลดความเสี่ยงของประชาชนจะใช้เวลาสามปี
ซึ่งหมายความว่าในอนาคตนักพัฒนาจะไม่สามารถดึงดูดเงินทุนเพื่อการก่อสร้างทางการเงิน การปฏิบัติที่คล้ายกันของการมีส่วนร่วมที่ จำกัด ของบุคคลในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีผลในต่างประเทศหลายแห่งและเกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนการก่อสร้างที่ค่าใช้จ่ายของธนาคาร
เป้าหมายหลักของนวัตกรรมคือการแก้ปัญหาของผู้ถือหุ้นที่หลอกลวง "พลเมืองจะไม่เสี่ยงเงินของตนเอง แต่จะได้รับที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นแล้วซึ่งสามารถออกได้ทันที แต่ในขณะเดียวกันก็มีความจำเป็นต้องทำให้ราคาต่อตารางเมตรกลายเป็นยอดเยี่ยมและธนาคารพร้อมที่จะให้สินเชื่อภายใต้ความสนใจอย่างอ่อนโยน "ดังนั้นในความคิดเห็นด้านอสังหาริมทรัพย์ RBC อธิบายถึงความจำเป็นในการเปลี่ยนหัวหน้าของกระทรวง การก่อสร้างรัสเซีย Mikhail Men
สำนักงานบรรณาธิการของอสังหาริมทรัพย์ RBC คิดว่าความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้ออาคารใหม่จะลบรูปแบบการจัดหาเงินทุนใหม่และวิธีที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในรัสเซีย
ทางเลือกเพื่อการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
ในขณะนี้ประมาณ 80% ของอาคารใหม่ในรัสเซียดำเนินการผ่านข้อสรุปของสัญญาก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (DD) รูปแบบนี้แสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยดำเนินการตามวิธีการขององศา - บุคคลที่ในความเป็นจริงแบ่งปันความเสี่ยงทั้งหมดกับนักพัฒนา
วันนี้มีแหล่งเงินทุนสามแห่งของโครงการก่อสร้างใด ๆ : วิธีการของผู้ถือหุ้นการธนาคาร (โครงการ) การจัดหาเงินทุนและวิธีการของตัวเองในการพัฒนา "เงินทุนของผู้ผลิตมีตั้งแต่ 20% ถึง 40% ของจำนวนเงินลงทุนทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างของ [แยกต่างหากที่อยู่อาศัย) วิธีการของผู้ถือหุ้นประมาณ 50% ส่วนที่เหลือจะยืมเงินจากสถาบันเครดิต (การจัดหาเงินทุนโครงการไม่เกิน 50%) "Marina Lyubalogov รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Croste Concert กล่าว แต่ในทางปฏิบัตินักพัฒนาเลือกไม่เกิน 30% ของวงเงินสินเชื่อเฉพาะในโครงการและการขายเมตรในอนาคตของ DDA จะเริ่มจากการเริ่มต้นการก่อสร้างเติมเต็มพันธมิตรของ บริษัท ที่ปรึกษาระหว่างประเทศ Colliers International Vladimir Sergunin
การจัดหาเงินทุนโครงการซึ่งมีการวางแผนที่จะวางแผนอย่างเต็มที่หลังจากสามปีถือว่าการก่อสร้างจะได้รับทุนมากขึ้นต่อธนาคาร ในเวลาเดียวกันแผนการและเงื่อนไขเฉพาะสำหรับการมีปฏิสัมพันธ์ของธนาคารนักพัฒนาและผู้ซื้ออาคารใหม่ยังไม่ได้ถูกเปล่งออกมา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว (ดู Creees ด้านล่าง) ภายใต้โครงการนี้ธนาคารลงทุนในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งได้รับคำแนะนำจากภาระหนี้สินและการกลับมาของสถาบันสินเชื่อไม่ได้เกิดขึ้นตามค่าใช้จ่ายของสินทรัพย์ของผู้พัฒนา แต่ ที่ค่าใช้จ่ายของกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นโดยโครงการใหม่ กล่าวอีกนัยหนึ่งการก่อสร้างบ้านจะดำเนินการกับเงินของธนาคาร ในเวลาเดียวกันการจัดหาเงินทุนโครงการไม่ได้หมายถึงการให้ยืม: อัตราการจัดหาเงินทุนโครงการอาจต่ำกว่าสินเชื่อปัจจุบันสำหรับผู้สร้าง
"โครงการใหม่จะใช้ความเสี่ยงต่อประชาชนในการสูญเสียเงินลงทุนในที่อยู่อาศัยระหว่างการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอพาร์ทเมนต์เป็นผล สำหรับนักพัฒนากลไกการดึงดูดเงินทุนสำหรับการก่อสร้างจะง่ายขึ้น (แทนที่จะเป็นบุคคลจำนวนมากมันจะเป็นหนึ่งหรือสองธนาคารและนักลงทุนมืออาชีพจำนวน จำกัด ) นอกจากนี้ความเสี่ยงของความไม่สอดคล้องกันของปริมาณการจัดหาเงินทุนที่ดึงดูดโดยขั้นตอนของการก่อสร้างจะถูกลบ - เงินทุนจะดำเนินการภายในปริมาณที่อนุมัติตามต้องการ "Mikhail Men กล่าว
โครงการจัดหาเงินทุนการธนาคารช่วยลดความเสี่ยงและสำหรับรัฐ - ลด "ความน่าจะเป็นของการเกิดขึ้นของการสนับสนุนงบประมาณของอุตสาหกรรม" ให้รัฐมนตรีเสริม ซึ่งหมายความว่าที่บ้านในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันผู้สร้างจะคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายของงบประมาณของรัฐ แต่เกี่ยวกับเงินของธนาคารที่จัดหาเงินทุนโครงการหรือ บริษัท ประกันภัย
จะไปที่โครงการใหม่อย่างไร
ขั้นตอนแรกของการเปลี่ยนแปลงจากการก่อสร้างส่วนได้เสียไปจนถึงการจัดหาเงินทุนโครงการคือการเกิดขึ้นของกองทุนสิทธิคุ้มครองในกระทรวงเศรษฐกิจ ขั้นตอนที่สองจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2018 บรรทัดฐานของ 218-FZ ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนแปลงกฎหมายในการก่อสร้างส่วนได้เสีย นอกจากนี้ในขั้นตอนนี้มีการวางแผนที่จะสร้างระบบแบบครบวงจรสำหรับการติดตามการก่อสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นในภูมิภาค
ในขั้นตอนต่อไปโดยรวมจะได้รับการประเมินว่าธนาคารจะเป็นเงินทุนเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย "หากในพื้นที่นี้จะแสดงให้เห็นถึงตัวเองในอนาคตโดยคำนึงถึงการประเมินความเสี่ยงที่มีความสามารถและการลดต้นทุนของทรัพยากรสินเชื่อจะช่วยให้การทดแทนการก่อสร้างส่วนได้เสียสำหรับการจัดหาเงินทุนโครงการโดยคำนึงถึงความพร้อมของที่พักอาศัย "RBC อสังหาริมทรัพย์บอก Mikhail Men
หัวหน้ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงตั้งข้อสังเกตว่าการลงทุนของบุคคลในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทำขึ้นประมาณ 3.5 ล้านล้านรูเบิล ณ ตอนนี้. "ก่อนอื่นเราต้องได้รับคำตอบจากภาคการธนาคาร: ในเวลาใดและราคาของธนาคารเงินจะสามารถแทนที่รูเบิล 3.5 ล้านล้านนี้ได้ เป็นการจัดหาเงินทุนจากระบบธนาคารหรือไม่? และถ้าเป็นเช่นนั้นในช่วงเวลาใด? มีความจำเป็นต้องคำนวณก่อนที่จะเปลี่ยนเป็นความสัมพันธ์ที่มีอารยธรรมมากขึ้นเมื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากที่ไม่ใช่พลเมือง แต่โดยธนาคาร "หัวหน้ารัฐมนตรีแสดงความคิดเห็น
งานก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในรัสเซีย
วันนี้ประมาณ 80% ของที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นในรัสเซียได้รับทุนจากค่าใช้จ่ายของผู้เข้าร่วมการก่อสร้างในส่วนของผู้ถือหุ้น - 214-з DDU ที่มีอยู่ประมาณ 1.1 ล้านรายการได้จดทะเบียนทั่วประเทศในไตรมาสที่สามของปี 2560 ตามที่ธนาคารของรัสเซียหนี้ของประชาชนในการจำนองที่ได้รับการรักษาความปลอดภัยโดย DDU คือประมาณ 1 ล้านล้านรูเบิลและคำนึงถึงเงินทุนของการบริจาคครั้งแรกจำนวนนี้เพิ่มขึ้นถึง 1.5 ล้านล้านรูเบิล
อีก 20% ส่วนใหญ่เป็นการดำเนินการของอพาร์ทเมนท์ในบ้านสำเร็จรูปในสัญญาการขายเบื้องต้นการออกใบรับรองที่อยู่อาศัย (หายากมาก) หรือโครงการที่อยู่อาศัยและสหกรณ์การก่อสร้างซึ่งยังไม่สามารถดำเนินการได้อย่างสมบูรณ์จากตลาด
กลัวนักพัฒนา
โดยทั่วไปนักพัฒนาและอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจโดยคณะกรรมการบรรณาธิการ "RBC อสังหาริมทรัพย์" เห็นด้วยกับตำแหน่งของหน่วยงานที่จัดหาเงินทุนโครงการจะลบความเสี่ยงทั้งหมดสำหรับผู้ซื้อและรัฐในแง่ของการเกิดขึ้นของผู้ถือหุ้นที่หลอกลวงใหม่ ในเวลาเดียวกันผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางรายที่เปลี่ยนไปใช้โครงการใหม่จะเพิ่มต้นทุนของที่อยู่อาศัยรวมถึงเนื่องจากสินเชื่อที่มีราคาแพงสำหรับนักพัฒนา
ปัญหาพิเศษและอุปสรรคต่อการเปลี่ยนไปสู่การจัดหาเงินทุนโครงการไม่เห็นประธานาธิบดีของประมวลกฎหมายแพ่งพื้นฐานและอดีตหัวหน้าของมอร์ตัน Alexander Ruch ตามที่เขาพูดในวันนี้ตลาดสำหรับโครงการผลงานดังกล่าวและค่อนข้างประสบความสำเร็จ - โดยไม่มีการเพิ่มขึ้นของราคาการก่อสร้างและราคาที่สูงขึ้น "ตัวอย่างเช่นเราใช้โครงการในภูมิภาคมอสโกโดยมีส่วนร่วมของการจัดหาเงินทุนโครงการของ Sberbank ของรัสเซีย ใช่ในขณะที่ดึงดูดเงินสำหรับนิคมอุตสาหกรรมจริง แต่พวกเขาไม่มีผลกระทบต่อการจัดหาเงินทุนของการก่อสร้างและเราไม่ได้ขึ้นอยู่กับพวกเขา "สตรีมกล่าว ในความเห็นของเขา บริษัท ขนาดเล็กที่ไม่มีสต็อกของความยั่งยืนจะสูญเสียโอกาสในการดึงดูดเงินจากธนาคารและอาจมาจากตลาด
ในทางทฤษฎีการจัดหาเงินทุนสามารถถูกแทนที่โดยโครงการ Marina Lubelskaya เชื่อว่า แต่บันทึกเงื่อนไข: อัตราที่มีประสิทธิภาพของการจัดหาเงินทุนโครงการดังกล่าวควรเท่ากับขนาดของเงินเฟ้อบวกค่าตอบแทนที่เป็นธรรม ดังนั้นหากเงินเฟ้อเป็น 4% ต่อปีจากนั้นมีค่าตอบแทนเพื่อความเสี่ยงอัตราสุดท้ายไม่ควรเกิน 8% "อัตรานี้จะช่วยให้คงอยู่ในระดับปัจจุบันของราคาในตลาดสำหรับผู้ใช้ปลายทางแทนที่ส่วนแบ่งอย่างมีนัยสำคัญของโครงการที่มีส่วนร่วมของเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจัดหาเงินทุนโครงการโดยไม่สูญเสียสำหรับระยะขอบของนักพัฒนา" เธออธิบาย
เพื่อหลีกเลี่ยงราคาที่สูงขึ้นตาม Natalia Shatalina จำเป็นต้องเปิดโครงการระดมทุนโครงการสำหรับโครงการจัดหาเงินทุนโครงการซึ่งผู้พัฒนาจะสามารถรับเงินกู้ได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เหตุผลหลักสำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย Natalya Shatalina เรียกว่าการไม่มีความสามารถในการซื้อวัตถุที่สร้างขึ้นในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น - ตัวอย่างเช่นในระยะเริ่มต้นของการก่อสร้างคุณสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ได้ 25-30% ราคาถูกกว่า บ้านสำเร็จรูป หากเราพิจารณาเฉพาะบ้านที่ได้รับการสร้างขึ้นเท่านั้นคุณสามารถคิดราคาเพิ่มขึ้นได้ถึง 10% จากอัตราเงินกู้ที่มีอยู่สำหรับนักพัฒนามันทำนายไว้
ในเวลาเดียวกันตามที่ศีรษะที่จะทำงานกับพันธมิตรที่สำคัญของ EST-A-Tet \u200b\u200bRodionsev การกระโดดที่คมชัดในราคาไม่ได้คาดหวังในกรณีที่เกิดการปฏิเสธการก่อสร้างส่วนของผู้ถือหุ้นหรือด้วยเหตุผลใดก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญอธิบายว่ารายไตรมาสในตลาดทุนมีข้อเสนอใหม่จำนวนมากในราคาที่ต่ำซึ่งถือเป็นมูลค่ารวมของมูลค่าของข้อเสนอในอาคารใหม่ "แม้ว่าโครงการใหม่ได้ออกมาพร้อมกับการจัดหาเงินทุนโครงการแล้วตลาดจะยังคงอยู่ที่ตลาดที่อยู่อาศัยดำเนินการภายใต้สัญญาที่ใช้ร่วมกัน สำหรับการดำเนินการเพียง 3.4 ล้านตารางเมตร ที่อยู่อาศัยซึ่งมีให้ในอาคารใหม่จะต้องมีอย่างน้อยสี่ปีในการขายปัจจุบัน "Rodionov จะสรุป
ในอนาคตวิธีการของแต่ละบุคคลในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยอาจดำเนินต่อไปเนื่องจากโครงการทั้งหมดมีความน่าดึงดูดที่แตกต่างกันและความเสี่ยงที่แตกต่างกันซึ่งคาดการณ์ไว้ในบริการกดของกระทรวงกิจการภายใน นักพัฒนามืออาชีพจะเป็นประโยชน์ในการทำงานในรูปแบบการจัดหาเงินทุนโครงการเนื่องจากกลไกการดึงดูดเงินทุนสำหรับการก่อสร้างทั้งขั้นตอนและในแง่ของการไหลเข้าของเงินทุนเพื่อการก่อสร้างจากนักลงทุนได้รับการพิจารณาในกระทรวงการก่อสร้าง
วิธีขายที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ
ในยุโรปตะวันตกการจัดหาเงินทุนโครงการใช้เป็นโครงการพื้นฐานสำหรับการดึงดูดเงินทุนสำหรับการก่อสร้าง การก่อสร้างที่อยู่อาศัยดำเนินการในกองทุนที่ยืมมาและเงินของผู้ซื้อมาถึงบัญชีสมการพิเศษของธนาคารซึ่งถูกเปิดเผยหลังจากเข้าสู่สิ่งอำนวยความสะดวกและจากนั้นผู้พัฒนาเท่านั้นที่ได้รับผลกำไร
ในประเทศเยอรมนีมีการออมการก่อสร้างในเยอรมนี - ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตครั้งแรกลงทุนเงินสดในการลงทะเบียนเงินสดออมทรัพย์และในอีกไม่กี่ปีที่ผ่านมาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสามารถออกให้ที่อยู่อาศัยได้ เงินทุนจากบัญชีของ Desks of Savings สามารถกำกับได้เฉพาะสำหรับการก่อสร้างบ้าน
ในสหราชอาณาจักรมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยภายใต้หลักการดังต่อไปนี้: ในระหว่างวงจรการก่อสร้างผู้พัฒนาเองการเงินการก่อสร้างและสามารถจ่ายเงินล่วงหน้าได้มากถึง 5% ต่ออพาร์ทเมนท์ส่วนที่เหลือ - เงินของตัวเองและยืมเงินของ นักพัฒนาหรือนักลงทุน มันได้รับการชำระเงินเต็มจำนวนเมื่อป้อนวัตถุในการดำเนินการและในวัตถุส่วนใหญ่จะถูกเช่าด้วยการตัดแต่ง ค่าใช้จ่ายในการจัดหาเงินทุนโครงการสำหรับนักพัฒนาไม่เกิน 5-6% และค่าใช้จ่ายของสินเชื่อจำนองคือ 1.5-3%
ในอิสราเอลโครงการทางการเงินที่มีการกระจายอยู่ในเวลา: 10% ของค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์ราคาให้ในขั้นตอนของการออกใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้างส่วนต่อไปนี้ - ในช่วงเวลาของการออกจากวัตถุจากโลก ส่วนที่เหลือ - เมื่อเสร็จสิ้นการทำงานทั้งหมด นั่นคือการจ่ายเงินของผู้ถือหุ้นจะถูกเชื่อมโยงกับความพร้อมในการก่อสร้างของวัตถุ