Lauku tirgus: vairāk māju nekā nepieciešams

Dārgais piepilsētas nekustamo īpašumu segments vienmēr ir lielāka riska zonā nekā ekonomikas projektu tirgus. Šeit izstrādātājiem vienkārši nav tiesību kļūdīties: lai izdzīvotu šodien, viņiem ir pienākums sniegt nevainojamu servisu, un pats galvenais - izgatavot visaugstākās kvalitātes produktu, kurā tiks ņemtas vērā visas pircēja vajadzības.

Revitalizācija vai samazināšanās

Pēc ekspertu domām, piepilsētas nekustamā īpašuma tirgus sāk iznākt no stagnācijas. Daļēji tas ir saistīts ar paaugstinātu hipotēku pieejamību, kā arī izstrādātāju piedāvātajiem finanšu instrumentiem - nomaksu, kopīgām individuālām programmām ar bankām, hipotēku brīvdienām un akcijām. Tirgū sāka ienākt jauni projekti, kas nebija novēroti vairākus gadus. Kopš gada sākuma pārdošana ir sākusies Maskavas dzīvojamajā kompleksā "Capital Coast", kā arī apmetnēs ArtEco un Park Fonte uz Novorizhskoe šosejas. Jaunais piegādes apjoms palīdzēja palielināt pārdošanas apjomus un pazemināt vidējās cenas segmentā. Rezultātā, saka Villagio Estate komercdirektors Aleksejs Korotkihs, pieprasījums pēc gada pieauga par 24%, savukārt īpašuma izmaksas samazinājās par 19%.

Galvenais pieprasījums ir pēc Rublevo-Uspenskoe šosejas, jo šis virziens joprojām ir infrastruktūras ziņā visattīstītākais, populārajos Rubļevkas ciematos visas nepieciešamās iespējas var sasniegt ar kājām, atzīmē Jekaterina Rumjanceva, Kalinka grupas direktoru padomes priekšsēdētāja.

Nozīmīga tendence šogad piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū ir patērētāju intereses maiņa no zemes gabaliem bez līguma (iepriekš populārākais produkts) uz gatavām mājām. Salīdzinot ar 2016. gadu, UBP īpatsvars kopējā darījumu apjomā samazinājās par 10%, savukārt darījumu ar pabeigtām mājiņām procents pieauga par 7%.

Galvenais šīs tendences iemesls ir tas, ka šodien ir izdevīgāk iegādāties gatavu māju no attīstītāja, nekā pirkt tukšu zemes gabalu un būvēt patstāvīgi, skaidro Vladimirs Jahontovs, MIEL-Zagorodnaya Real Estate vadošais partneris.

Piepilsētas nekustamā īpašuma pieprasījuma struktūra pēc formāta

Finansēšanas struktūra ir arī mājas vērtību samazināšanās tendences ilustrācija. Gandrīz piektajai daļai (17%) no kopējā gala pircēju skaita finansējuma avots ir hipotēkas aizdevums.

Pircēji ar reālu naudu kopējā darījumu struktūrā veido ne vairāk kā 11%. Pirkuma mērķis ir jums pašiem vai jūsu vecākiem. Šajā grupā ietilpst tie, kuri jau ir paspējuši pārdot pilsētas dzīvokli un piepilsētas tirgū nonāk ar naudu, neieejot tirdzniecības sistēmā.

Lielākā grupa ar 68% īpatsvaru ir alternatīvu darījumu dalībnieki, kad cilvēki plāno iegādāties māju vai lielākas teritorijas lauku dzīvokli, pārdodot savu dzīvokli.

Kā piesaistīt pircēju

Mūsdienu tirgus ir pircēju tirgus, un pārdevēji dara visu iespējamo, lai piesaistītu klientus, piedāvājot dažādas prēmijas. Optiland ir izdomājis jaunu saziņas formātu klientiem - tikšanās starp attīstītāju un ciemata iedzīvotājiem ar nosaukumu “Acu pret aci konfrontācija”, stāsta uzņēmuma pārdošanas nodaļas vadītājs Aleksejs Odnorāls. Šāds pasākums palīdz uz vietas atrisināt visus radušos jautājumus, kā arī iegūt augstas kvalitātes atsauksmes no pircējiem. Turklāt tas parāda izstrādātāja atvērtību, jo viens no kritērijiem, izvēloties projektu, ir izstrādātāja uzticamība.

Gatavas mājas ar gatavu gatavību kļūst arvien populārākas. Lauku mājas apdares klātbūtne palielina tā likviditāti un ļauj īstenot šādu objektu pēc iespējas īsākā laikā. Ņina Rezničenko, Krievijas piepilsētas nekustamo īpašumu pārdošanas departamenta direktore Krievijā, uzskata, ka lielākā daļa pircēju šodien nevēlas tērēt laiku un pūles remontam, bet mēdz pārcelties uzreiz pēc darījuma noslēgšanas.

Informācijas apkopošanas un lēmuma pieņemšanas laika trūkuma kontekstā precīza, pilnīga, uzticama, atbilstoša informācija ietaupa laiku, meklējot vēlamo objektu, un palīdz ātrāk sasniegt mērķi. Tāpēc svarīgs klientu popularizēšanas un piesaistīšanas rīks ir nekustamo īpašumu aģentūras vietne. Portāla loģikai un navigācijai jābūt intuitīvai un vienkāršai, un saturam jābūt informatīvam. IT tehnoloģijas ietekmēja arī procesu ar klientu. Daudzi nekustamo īpašumu speciālisti izmanto īsziņas un tūlītējos kurjerus, lai īpašniekiem-pārdevējiem paziņotu par izmaiņām viņu īpašumā, pieprasījuma aktivitātē un pārdošanas prognozēs.

KASKAD ģimenes uzņēmumu grupa savos projektos sāka izmantot VR (virtuālā realitāte) un AR (paplašinātā realitāte) tehnoloģijas, lai klients, iegādājoties būvniecības stadijā esošu objektu, varētu saprast, kā viņa pilsētas māja vai dzīvoklis, kā arī sabiedriskās telpas izskatīsies vēl pirms pirkšanas, stāsta Jekaterina. Kogans, Mārketinga nodaļas vadītājs. Šīs tehnoloģijas ļauj radīt telpisku, iztēles uztveri un skaidru izpratni par vietu, kur cilvēks dzīvo. Ja ar virtuālo realitāti nepietiek, tad daži izstrādātāji piedāvā izmēģinājuma braucienu, proti, iespēju pavadīt nedēļas nogali mājā, kas interesē pircēju. Interesanta ir arī īre ar turpmāku pirkumu: tas ir svarīgi gatavām mājām. Kompensācijas ziņā ir maz priekšlikumu: dzīvokļa apmaiņa pret lauku māju. Tomēr, pēc Vladimira Jahontova teiktā, šāda rīcība nerada nopietnu pārdošanas pieauguma efektu.

Dažreiz izstrādātāji saviem klientiem piedāvā ļoti specifiskus pakalpojumus. Piemēram, Istrinskaya Dolina lielākā daļa ciematu atrodas netālu no ūdenskrātuves, tāpēc uzņēmuma darbinieki sniedz juridiskas konsultācijas. Viņi ne tikai palīdz noformēt dokumentus, bet arī stāsta, kāda ir ūdens aizsargjosla un rezervuāra saglabāšanas līmenis, kur jūs varat ievietot māju, lai nerastos problēmas ar likumu.

Ir vairāk neparastu veidu, kā piesaistīt klientu. Piemēram, uzņēmumā "MIEL-Zagorodnaya Real Estate" pircējiem tiek nodrošināta skaidras naudas atmaksa no objekta vērtības, tas ir, objekta daļas daļas atmaksa. Iepriekš šis pakalpojums bija pieejams tikai banku sektorā un tika piedāvāts bankas karšu īpašniekiem.

Izsoles metode tirgū kļūst arvien populārāka, to izmanto nekustamā īpašuma aģentūras, pārdodot mājas ar zemu likviditāti, stāsta Oļegs Mihailiks. Iepriekš izsoles metodi bieži izmantoja pilsētas ekonomiskās klases mājokļu tirgū, tagad to pieņem citi nekustamā īpašuma segmenti. Izsoles būtība ir šāda: īpašnieks ievērojami samazina cenu un organizē solīšanu par pieaugumu potenciālo pircēju vidū.

Kā norāda attīstības uzņēmuma Troika RED komercdirektore Natālija Ņesterova, uzmanības pievēršana projektam jāveic visaptveroši, tādā gadījumā stratēģija darbosies efektīvi. Pirmkārt, paša objekta un tā koncepcijas līmenī - atrašanās vieta, infrastruktūras pieejamība, dzīvokļu formātu izvēle, labiekārtošana. Nav noslēpums, ka piepilsētas nekustamajā īpašumā ainavas jautājums ir īpaši svarīgs - tieši pateicoties viņam projektā tiek saglabāta piepilsētas dzīves atmosfēra. Tādējādi projekti, kas atrodas blakus lieliem meža parkiem, ūdenstilpēm un oriģinālām ainavu koncepcijām, piesaista lielāku potenciālo pircēju uzmanību.

Dāvanas

Dāvanas piepilsētas tirgū ir dažādas - tās var būt papildu atlaides no izstrādātāja, atlaides pakalpojumiem partneru uzņēmumos vai dažas būtiskas lietas. Piemēram, uzņēmums Optiland, pērkot savrupmāju, pagājušajam jaunajam gadam piešķīra jaunu tālruni Iphone 7. Līdz 14. februārim klienti saņēma romantisku ceļojumu uz Sočiem diviem arī par nekustamā īpašuma pirkšanu. Šogad uzņēmums plāno dāvināt jaunu Iphone 10, iespējams, būs vēl dažas papildu prēmijas par godu gaidāmajām brīvdienām.

KASKAD Family ir pirmais uzņēmums starp izstrādātājiem, kas uzsācis vēl nebijušu akciju - Aeroflot jūdzes, pērkot pilsētas namu, tas ir, faktiski tā ir biļete uz Ķīnu vai ASV. Pēc pirkuma par katriem 100 rubļiem tiek ieskaitīta 1 Aeroflot jūdze. Kampaņa aptver vairākas apmetnes: Fedoskino parku, Serednikovo parku, Zelenogradski. Turklāt Zelenogradskiy KP tiek rīkots īpašs piedāvājums: iegādājoties dažus dupleksus - dāvanā Mini Cooper.

Cena un reputācija ir svarīgāka par dāvanām

Protams, pārdevēji dažādos veidos cenšas piesaistīt klientus. Bet augstākās klases segmentā šādas piemaksas nav tik efektīvas kā produkta kvalitāte, tirgus cena un ērti pirkšanas apstākļi.

Daži eksperti ir pārliecināti, ka nekādas prēmijas un atlaides piepilsētas tirgū un nekustamā īpašuma tirgū kopumā nevar salīdzināt ar attīstītāja uzticamību un viņa projekta kvalitāti. Pirmkārt, pircējs vienmēr pievērsīs uzmanību būvniecības kvalitātei, darbojošajai infrastruktūrai ciemata iekšienē, cilvēku dzīvesveids šajā ciematā, projekta sociālkulturālajai dzīvei. Viss iepriekš minētais vienmēr būs pirmais izstrādātāja "bonuss", kas piesaistīs pircējus. Otrais plus ir īpašas rentablas hipotekārās kreditēšanas programmas valsts vadošajās bankās vai ērtas nomaksas programmas. Mūsdienu pircēji vairs nemeklē tikai māju zemes gabalā. Viņiem nepietiek ar vienu skaistu iesaiņojumu, bet tas, kas atrodas iekšā, ir svarīgs. Kā rāda prakse, projekti, kuros izstrādātājs izdomāja un ieviesa iekšējo infrastruktūru, izvēlējās ātri darbojošos pārvaldības uzņēmumu, palīdzēja radīt komfortu un atmosfēru iedzīvotājiem, organizēja sociālus un izklaides pasākumus - vienmēr tiks pārdoti neatkarīgi no sezonas vai ekonomiskās situācijas valstī.

Īpaši portālam "Visas jaunās ēkas"

Metrium grupas analītiķi apkopojuši gada rezultātus primārajā piepilsētas nekustamo īpašumu tirgū. Piegādes apjoms palielinājās par 5%. Vidējā cena par kv. m samazinājās par 24%.

Pēc Metrium Group datiem, 2017. gadā piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū bija vērojama zināma atdzimšana. Tiek pārdotas divas jaunas apmetnes. Februārī Jaunajā Rīgā sākās gatavo kotedžu tirdzniecība elitārajā KP ArtEco. Tāpat pirmajā pusgadā zemes gabali ar līgumu ienāca tirgū jaunā premium klases KP Wright Village (25 km Kijevas virzienā).

Papildus saņemtajiem projektiem piedāvājums tika atjaunināts sakarā ar jaunu fāžu pārdošanas sākumu trīs ciematos: Uspensky Les, Fedoskino parkā un Razdory-2.

Salīdzinājumam - visu 2016. gadu tirgus tika papildināts ar tikai vienu projektu un vienu jaunu līniju jau īstenotajā ciematā.

Elitārajā KP Rubin Estate pēdējā partija tika pārdota pagājušajā gadā.

Tādējādi Maskavas reģiona primārajā piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū 2017. gada beigās bija 42 lauku apmetnes ar piegādes apjomu aptuveni 1025 mājsaimniecības. Gada dinamikā izlase palielinājās par 5%.

Kā atzīmē Metrium grupas analītiķi, 2017. gada beigās gandrīz 2/3 no kopējā piedāvājuma mājsaimniecību skaita izteiksmē ir koncentrēti divās jomās: Novorizhskoe un Kievskoe (katrā pa 30,8%). Gada laikā bijušo īpatsvars samazinājās par 9,7 procentpunktiem. izmazgājot krājumus vairākos ciematos. Otrā daļa, gluži pretēji, pieauga par 15,8% uz jauna KP ienākšanas tirgū fona. Tiem seko Ruļļevas-Uspensko šoseja (20,4%, -6,6 pp). Dmitrovskoe šosejas īpatsvars bija 13,4% (+0,2 pp), Minskas šosejas - 4,6% (+ 0,3 pp).

Dominējošais piedāvājums (58,4%) atrodas 21-30 km attālumā no Maskavas apvedceļa (-3,4 pp gadā). Nedaudz vairāk nekā trešdaļa tirgus (31,7%) ir koncentrēta 11-20 km rādiusā no Maskavas apvedceļa (+1,0 pp). Tikai 6,9% mājsaimniecību ir pārstāvētas visattālākajās teritorijās (virs 31 km), bet 3% - tuvākajā zonā (līdz 10 km). Viņu akcijas pārskata periodā parādīja +2,1 pp dinamiku. un +0,3 p.p. attiecīgi.

Piedāvājuma struktūrā pa klasēm galvenais apjoms attiecas uz partijām elitārajās apdzīvotās vietās (61,5%, +5,1 pp). Ceturtā daļa piedāvājuma (25,2%, -7,1 pp) tiek pārdota biznesa klases komerciālajā piedāvājumā. Tradicionāli mazbudžeta objektu īpatsvars pētāmajās jomās ir mazs (13,3%, +2,1 pp).

Ievērojamākās izmaiņas notikušas uz Kievskoe šosejas. Jauna augsta budžeta KP izlaišana izraisīja elitāro piedāvājumu divkāršu pieaugumu šajā vietā (līdz 56,2%, +53,5 pp kopš gada sākuma).

Gada beigās mājokļu vidējā platība piepilsētas tirgū bija 538,2 kvadrātmetri. m (-6,6% YTD). Virzienu ziņā negatīva dinamika tika novērota uz Dmitrovskoje (-10,9%) un Novorizhskoye šosejas (-9,5%). Pārējās vietās vidējā partiju platība palielinājās: Rubļevo-Uspenskoje par 17,4%, Kijevskā par 15,5%, Minskā par 4,5%. Izmaiņu iemesls bija divu faktoru apvienojums: priekšlikumu saņemšana par mazāku platību un mazāku mājsaimniecību mazgāšana.

Pēc Metrium grupas analītiķu domām, 2017. gada decembrī vidējā kv. m izvēlēto teritoriju primārajā piepilsētas tirgū sasniedza 127 980 rubļus. Salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu rādītājs ir ievērojami samazinājies - par 24%. Tas ir saistīts ar jauna piedāvājuma apjoma atbrīvošanu par pievilcīgām sākuma cenām. Turklāt dažos jau izstādītajos projektos izstrādātāji veica tiešu cenu samazinājumu.

Vidējās kvadrātmetra cenas samazināšana m mājas īpašumtiesības uz pārskata periodu tika atzīmētas visos virzienos. Lielākā korekcija reģistrēta uz Kievskoje (-30,3%), Rubļevas-Uspenskoje (-27,6%) un Novorizhskoje šosejām (-18,4%). Minskas un Dmitrovska virzienā izmaiņas bija mazāk nozīmīgas: attiecīgi -10,2% un -8,9%.

Mājokļa vidējās platības samazināšanās apvienojumā ar vidējās kvadrātmetru cenas samazināšanos. m rezultātā tika koriģētas partijas vidējās izmaksas. 2017. gada beigās tā bija 60,9 miljoni rubļu. (-41,4%). Vislielāko ietekmi ietekmēja piegādes struktūras izmaiņas Novorizhskoe virzienā. Vietā vidējās partijas izmaksas ir samazinājušās uz pusi līdz 53,3 miljoniem RUB. (-56,4%).

Dārgākās partijas tiek uzrādītas Minskā (vidēji - 162,7 miljoni rubļu) un Rubļevo-Uspenskoje šosejā (vidēji - 114,8 miljoni rubļu). Gada laikā tie samazinājās attiecīgi par 6,3% un 16,1%.

Galvenās tendences

Attīstības aktivitāte

"Primārajam piepilsētas nekustamā īpašuma tirgum ir raksturīga zema attīstības aktivitāte," komentē Iļja Menžunovs, Metrium Group piepilsētas nekustamo īpašumu departamenta direktors, CBRE partneru tīkla dalībnieks. - Tomēr, salīdzinot ar iepriekšējo pārskata periodu, 2017. gadā bija vērojama zināma atdzimšana - īstenošanā ienāca divi ciemati un jaunas rindas trijos jau izstādītos projektos. Salīdzinājumam - 2016. gadā tirgus tika papildināts tikai ar vienu objektu un vienu jaunu līniju. Iemesls ir tāds, ka, neraugoties uz augsto konkurences līmeni (tostarp no otrreizējā tirgus), tirgū patiešām ir maz likvīda piedāvājuma.

Palielināta piegādes likviditāte

"Viens no pieprasījuma ģenerēšanas rīkiem, ko izstrādātāji izmantoja 2017. gadā, bija gatavo māju piegāde," turpina Iļja Menzhunov. - Tātad tirgū ienākošajā ArtEco KP visas mājiņas ir paredzēts nodot pircējiem ar apdari. Turklāt vairākos jau izstādītos projektos izstrādātāji sāka piedāvāt partijas ar gatavu remontu.

Ir vērts atzīmēt augsto atlaižu līmeni, kas tiek nodrošināts daudzos ciematos. Pagājušajā gadā tas sasniedza 40%. Tomēr jāatzīmē, ka tik augsts rādītājs galvenokārt tiek novērots projektos, kuri jau ilgu laiku ir izstādīti tirgū - šādi izstrādātāji cenšas īstenot zemu likvīdu piedāvājumu ”.

Pieprasījums

"2017. gadā palielinājās pircēju interese par piepilsētas primāro nekustamā īpašuma tirgu," uzmanību pievērš Iļja Meņhunovs. - To veicināja vairāki galvenie faktori. Pirmkārt, ir izlaists jauns piegādes apjoms par pievilcīgām cenām. Otrkārt, uz spēcīgākas konkurences fona daži izstrādātāji nolēma samazināt cenas jau apskatāmajos ciematos. Turklāt viņi izmantoja citus instrumentus, lai palielinātu piegādes likviditāti. Treškārt, tiek realizēts atliktais pieprasījums - ja agrāk daži no potenciālajiem pircējiem bija nogaidījuši un redzējuši attieksmi, lai nopirktu lauku māju par zemākām izmaksām, tagad piedāvājums ar pievilcīgu budžetu pārdošanā mudināja viņus uz darbību. "

Prognoze

"Ņemot vērā jauno realitāti (gan ekonomisko, gan piepilsētas nekustamā īpašuma tirgu), būtiskas situācijas izmaiņas 2018. gadā nav gaidāmas," rezumē Iļja Meņčunovs, Metrium Group Priekšpilsētas nekustamo īpašumu departamenta direktors, CBRE partneru tīkla dalībnieks. - Ar mērķi pārdot zemu likvīdu partijas attīstītāji vai nu turpinās tieši samazināt cenas, vai arī turpinās piedāvāt ārkārtīgi lielas atlaides. Patiešām, laika gaitā piedāvājums ilgi pārdotajos ciematos kļūst arvien mazāk aktuāls un atbilst mūsdienu pircēju vajadzībām. Šajā sakarā vidējā cena vai nu pazemināsies, vai arī stagnēs. Galvenais pieprasījums tiks koncentrēts jaunos projektos, kas atbilst pircēju vajadzībām. Ņemot vērā faktu, ka daļa atliktā pieprasījuma tika realizēta pagājušajā gadā, pieaugums 2018. gadā nav gaidāms. "

Mājokļi piepilsētā vienmēr ir bijuši labklājības pazīme un greznības elements, nevis pamata nepieciešamība, tāpēc krīze šajā segmentā izpaudās agrāk, bet nav tik izteikta kā pilsētā. Tirgus analīze rāda, ka 2017. gadā nekustamā īpašuma cenu kritums turpināsies, un tirgu gaida liela pārdale, ko papildina vājāku uzņēmumu apvienošanās un iegādes. Krīzes parādības jaunajā gadā pasliktināsies, darījumu apjoms samazināsies un cenas samazināsies.

Ko sagaidīt

2017. gads sākās uz fona un "kosmosa tirgum" solās būt diezgan grūts. Šogad eksperti prognozē, ka “apakša” pāries: pieaugs priekšlikumu apjoms un samazināsies iedzīvotāju maksātspēja. Zināma stabilizēšanās ir iespējama līdz rudenim, cenas pārstās pazemināties, sasniedzot minimālo līmeni.

Arī piepilsētas nekustamā īpašuma tirgus sāk pielāgoties ekonomiskajai realitātei. Lielākajai daļai krievu mājoklis provincēs ir greznība, taču šodien tendences ir nedaudz mainījušās. Iegūtos ienākumus no dzīvokļa pārdošanas klienti sāka izmantot mājas iegādei. Šīs uzvedības iemesls bija vēlme optimizēt nekustamā īpašuma uzturēšanas izmaksas un vēlme atbrīvoties no nevajadzīgiem mājokļiem. Tagad pat pircēji ar augstiem ienākumiem cenšas ietaupīt naudu. Tomēr uz šī fona 2016. gadā labākie pircēji bija elites un premium klases mājas, jo krīzes laikā jūs varat iegādāties ekskluzīvus īpašumus par ļoti pievilcīgām cenām.

Lielākā daļa ekspertu, kas strādā šajā jomā, apgalvo, ka viedoklis par krīzi ir nepareizs, patiesībā 2015. gadā šajā segmentā nebija lielu kritumu. Pirmajā pusgadā notika sezonāla pircēju aktivizēšanās, un otrajā pusē darījumu apjoms samazinājās par 30%, jo daudzi klienti jau veica pirkumu. Izstrādātāji, kas specializējas elites segmentā, norāda, ka 15. gadā (tāpat kā iepriekšējos gados) bija grūti izsekot noteiktiem modeļiem: dažos uzņēmumos pārdošanas apjomi pieauga, citos tie palika tajā pašā līmenī.

Piemēram, Villagio Estate darījumu apjoms pieauga par 30%, salīdzinot ar to pašu periodu 2014. gadā. Tas norāda, ka vispieprasītākās ir jau uzceltas mājas ciematos ar augstu gatavības pakāpi un sekundāru mājokli. Pieaug arī nesen uzsākto projektu popularitāte dārgajā segmentā - tas ir saistīts ar faktu, ka šķidrās mājas beidzas, un pieprasījums pēc tām saglabājas. Piemēram, Renesanses parka apmetnē vasarā tika pārdotas divas mājas vairāk nekā pavasarī.

Nomas iespējas

Lauku māju īres pieprasījums pagājušajā gadā saglabājās diezgan stabils, un kritums nepārsniedza 7%. Uz fakta, ka piedāvājums palielinājās par 12%, konkurence starp pārdevējiem saasinājās. Vispopulārākās, tāpat kā pārdošanā, ir elitārās mājas, šeit konkurences izraisīto likmju korekciju dēļ pieprasījums pieauga par 3%. Vidējā cenu kategorijā komforta klases mājas, kas atrodas 40-45 kilometru attālumā no Maskavas apvedceļa, bauda stabilu interesi.

Ir grūti noteikt skaidrus tirgus attīstības modeļus, jo piepilsētas nekustamais īpašums lielā mērā atšķiras pēc likviditātes un kvalitātes līmeņa. Tā rezultātā dažiem īpašumiem bija iespējams iegūt atlaidi līdz 30%, savukārt šķidrās mājas bija pieprasītas visu sezonu bez jebkādām atlaidēm. Interesanti, ka ir vairāk īrnieku, kuri vēlas īrēt mājokli nevis vasaras sezonai, bet gan visu gadu dzīvošanai.

2015. gada rezultāti elitāro piedāvājumu tirgū

Neskatoties uz labo aktivitāti tirgū, krīze ir koriģējusi pircēju vajadzības un objektu vidējās cenas. Ja darījumu skaita ziņā 2015. gads nebija zemāks par pagātni, tad budžeta apjoms ievērojami mainījās. Elites segmentā pirkumu summas ir ievērojami samazinājušās, pircējiem cenšoties noslēgt darījumus rubļos vai ASV dolāros ar atlaidi līdz 50%.

2014. gada vasarā māju iegāde 5-10 miljonu ASV dolāru vērtībā tika uzskatīta par parastu lietu, un 2015. gadā tā kļuva par retumu (budžets, kas pārsniedz 3 000 000 USD, ir 25% no kopējā pārdošanas apjoma). Ļoti pieprasītas bija savrupmājas, kuru apdare izmaksāja līdz 25 000 000 rubļu, mājas ar budžetu līdz 50 000 000 rubļu un zemes gabali aptuveni 1 000 000 rubļu uz simts kvadrātmetriem. Vidējais piepilsētas elites mājokļu iegādes budžets ir 2,5-2,8 miljoni ASV dolāru, izrādās, ka salīdzinājumā ar 2014. gadu tas ir samazinājies uz pusi.

Blekvuds apkopoja segmenta pirmā pusgada rezultātus un izrādījās, ka kopumā tika pārdoti 179 īpašumi. Vispopulārākās bija “premium” klases ciematu mājas (55% no kopējā darījumu apjoma), visbiežāk tika pirktas kotedžas, to īpatsvars “premium” klasē sasniedza 62%, bet “luksusa” klasē - 76%.

Attīstības perspektīvas

Elites piedāvājumu tirgū 15. gadā nebija spēcīgu kāpumu un kritumu, kopumā darījumu apjoms salīdzinājumā ar 2014. gadu samazinājās par 25%, un tas izraisīja cenu kritumu par 10% -15%. Tomēr prestižais nekustamā īpašuma tirgus nav tik saspringts, un pieprasījums pēc luksusa platībām joprojām ir stabils.

Objektu pārdošanas dinamika rāda šādus rezultātus: janvārī, martā un aprīlī aktīvi tika pirktas ekonomiskās klases mājas, februārī un maijā - biznesa klases mājas, bet vasaras periodā dominēja darījumi ar biznesa un premium klases objektiem. 2015. gada pirmajā ceturksnī bija drudžains pieprasījums, klienti vēlējās saglabāt savus uzkrājumus un nekavējoties pieņēma lēmumu iegādāties īpašumu. Pieprasījuma samazināšanās notika tikpat ātri, cik sākās. Pavasarī pircēji atkal vērsās pie tirgus, bet rudenī notika jauna devalvācijas kārta, kas nekavējoties ietekmēja krievu pirktspēju.

Ievērojami samazinājies jauno projektu skaits kotedžu apmetņu segmentā. Pašlaik 160 projekti ir iesaldēti, no kuriem trešdaļa periodiski sāk reanimēties un tiek izdoti kā jauni. Vasarnīcu un zemes gabalu pārdošana dārzkopībā uzrādīja nevienmērīgu dinamiku: pieprasījuma pieaugumu tirgū nomainīja miers, ko izraisīja nevis sezonāli faktori, bet gan panikas lēkmes pēc ziņu skatīšanās. Tā rezultātā pārdošanas apjomi šajā segmentā samazinājās par 50%, salīdzinot ar 2014. gadu. Es gribētu atzīmēt, ka pagājušajā gadā vispopulārākie objekti demokrātiskajā piepilsētas segmentā bija mazas mājas, kurās nebija nekādu volānu, bet ar ērtībām.

Tagad tirgus apstākļus diktē patērētāji, un visvairāk pieprasītie objekti ir tie, kuru cenas ir noteiktas rubļos. Jaunākā tendence elites tirgū bija cenu noteikšana rubļos ar likmi 35-50 rubļi par ASV dolāru. Eksperti atzīmē, ka, neskatoties uz ekonomikas problēmām, klienti ir gatavi turpināt pirkt piepilsētas nekustamo īpašumu. Daudziem pircējiem ir uzkrājumi ārvalstu valūtā, tāpēc šogad būs iespējams noslēgt labu darījumu par labu cenu. Tomēr ir vērts pasteigties, jo likvīdākie īpašumi visos piepilsētas tirgus segmentos pamazām izzūd, un tuvākajā nākotnē nevajadzētu gaidīt jaunus piedāvājumus.

Apmetņu attīstītāji, kas atrodas pēdējā posmā, steidz pārdot atlikumus un turpina nopelnīt naudu par infrastruktūru, īri un esošo objektu uzturēšanu. Pārējie projekti, visticamāk, saskarsies ar grūtībām un tiks iesaldēti. Nekustamā īpašuma aģentūru pārstāvji cer, ka līdz pavasarim pieprasījums pēc vasarnīcām atgriezīsies, jo tagad daudzi kūrorti krieviem ir slēgti, un ASV dolāra kurss neļauj viņiem atpūsties ārzemēs. Mēs varam teikt, ka lauku svētki šodien ir aktuālāki nekā jebkad agrāk.

Šobrīd analītiķi neuzņemas prognozēt: ekonomisti prognozē Krievijas ekonomikas kritumu. Īsāk sakot, nav redzami stabilizējoši faktori, kas varētu veicināt pozitīvas prognozes nākamajiem gadiem, un, ņemot vērā to, ka provinces mājokļu tirgus parasti ir slikti prognozējams, ir gandrīz neiespējami izdarīt secinājumus par nākotnes perspektīvām.

Kopš 2016. gada janvāra beigām piepilsētas elites nekustamo īpašumu tirgū ir vērojams pirkšanas aktivitātes pieaugums. Mājas skata pieprasījumu skaits tagad ir gandrīz par 30% lielāks nekā tajā pašā laika posmā pagājušajā gadā. Neskatoties uz to, daudzus pircējus aizrauj stereotipi, ka tirgus ir tā vērts, un nav jāsteidzas iegādāties lauku māju. Uzņēmuma Metrium Group eksperti analizēja, kādi krīzes laikā krīzes laikā veidojās maldīgi priekšstati par luksusa piepilsētas nekustamo īpašumu pircējiem.

1. Elites lauku māju tagad var iegādāties ar 50% atlaidi

Gandrīz katrs otrais pircējs šodien sāk mājas pārbaudi, pieprasot no pārdevējiem atlaidi. Daudzi ir pārliecināti, ka krīzes laikā jūs varat viegli samazināt cenu uz pusi un nopirkt "kanārijputniņu par pensu". Tomēr reālā pārdošana parāda ļoti atšķirīgu ainu. Ar 40-50% atlaidi šodien jūs varat iegādāties tikai objektus, kuru vērtība ir 10 miljoni USD vai vairāk.

2015. gada beigās - 2016. gada sākumā vidējā atlaide darījumiem ar mājām līdz 50 miljonu rubļu vērtībā bija 9%, cenu diapazonā no 50 līdz 150 miljoniem rubļu - 17%, bet objektiem, kuru vērtība pārsniedz 150 miljonus rubļu, - 24%. Tajā pašā laikā īpaši likvīdo māju gadījumā, kas atrodas prestižos rajonos, ar labu plānojumu, labu arhitektūru un adekvātu cenu, vispār nevar būt ne runas par kaulēšanos.

"Nav noslēpums, ka dārgāko lauku māju izmaksas pirms krīzes bija nepārprotami pārspīlētas un bieži vien neatbilda tirgus realitātei," saka Iļja Menzhunov, Metrium Group Elites nekustamā īpašuma departamenta direktors. - Turklāt pirms gada bija ierasts norādīt cenas dolāros, bet tagad - rubļos. Ņemot vērā maiņas kursu un 50% atlaidi no dolāra cenām, māju izmaksas rubļos palika praktiski nemainīgas. Tajā pašā laikā pieprasījums pēc tik dārgiem objektiem - kuru izmaksas ir 10 miljoni ASV dolāru - tāpat kā iepriekšējos gados, nav liels, un darījumi notiek reti. Galvenais pārdošanas apjoms šodien attiecas uz “lētām” mājām šim tirgum, kurām vai nu nav atlaides, vai arī tās ir minimālas ”.

2. Tagad piepilsētas tirgus ir pārpildīts

Pagājušā gada laikā šad un tad izplatījās baumas, ka daudzi īpašnieki steidzās pārdot savas dārgās lauku mājas, un tirgu pārpludināja jauni piedāvājumi. Tas bija saistīts ar nākamo turīgo cilvēku ģimeņu vilni, kas pamet valsti uz valsts krīzes "trakošanas" fona, un ar īpašnieku vēlmi maksimāli izmantot dolāros denominēto aktīvu pārdošanu. Patiesībā varēja aiziet 10 paziņas, un fantāzija piebilda, ka lielākā daļa liela kapitāla īpašnieku pamet valsti.

"Patiesībā tirgus pārpalikums ir vēl viena fantāzijas," saka Iļja Menzhunov. - Nespeciālistiem varēja rasties iespaids, ka līdz ar krīzes iestāšanos pārdošanai nodoto objektu skaits ir vairākkārt pieaudzis. Bet, ja paskatās statistiku, izrādās, ka salīdzinājumā ar 2014. gada sākumu 2016. gadā piedāvājumu skaits pieauga ne vairāk kā par 10%. Jaunu objektu parādīšanās sekundārajā tirgū ikmēneša dinamika pilnībā atbilst pirmskrīzes periodam. Jebkuras lielas nekustamo īpašumu kompānijas datu bāzē pašlaik ir 2-3 tūkstoši elitāru piepilsētas īpašumu. To skaits jau vairākus gadus nav mainījies. "

3. Pieprasījums pēc luksusa lauku mājām tagad ir minimāls

Saskaņā ar Metrium Group datiem, vienas nedēļas laikā uzņēmums saņem vismaz 200 pieprasījumus par piepilsētas nekustamo īpašumu apskati. Tas ir par gandrīz 30% vairāk nekā tajā pašā periodā pērn, un tas ir salīdzināms ar pirmskrīzes rādītājiem. Dienā notiek 4-5 izrādes. "Visā 2015. gada otrajā pusē tirgū ir uzkrājies atliktais pieprasījums," komentē Iļja Menzhunov. - Potenciālajiem pircējiem bija nogaidoša attieksme, vērojot cenu dinamiku. Daudzi pārdevēji patiešām ir koriģējuši cenas, un dominēt sāka tādu īpašumu skaits, kuru vērtība ir atbilstoša un atbilst pašreizējai tirgus realitātei. Pēc Jaungada brīvdienām notika strauja patērētāju aktivitāte. Klienti ir sapratuši, ka krīze var ilgt tik ilgi, cik viņi vēlas, bet tajā pašā laikā dzīve turpinās. Tāpēc daudzi no tiem, kas atlika lauku mājas iegādi "uz vēlāku laiku", iesaistījās reālā piemērotu objektu meklēšanā un apskatīšanā. "

4. Jums nav jāsteidzas nopirkt māju

Šis nepareizais uzskats ir iepriekšējo stereotipu sekas: tirgus ir pārpildīts ar piedāvājumu, un nav pieprasījuma pēc dārgiem piepilsētas nekustamajiem īpašumiem. "Pat ja klientam skatīšanās laikā māja patika, un viņam izdevās vienoties ar pārdevēju par pieņemamu cenu, daudzi pircēji nesteidzas noslēgt darījumu," saka Iļja Meņhunovs. - Pēc aiziešanas no objekta viņi turpina “pārbaudīt tirgu” un pētīt citus piedāvājumus, pārliecinoties, ka tirgus stāv un piedāvājums nekur nepazudīs. Pa to laiku šo māju nopērk kāds cits. Februārī mums bija gadījums, kad trīs priekšmeti pēc kārtas domu procesā “aizgāja” no vienas ģimenes. Maskavā ir aptuveni 500 tūkstoši dolāru miljonāru, un pieprasījums pēc kvalitatīviem īpašumiem ar atbilstošām cenām pastāv, neskatoties uz krīzi. "

5. Greznu lauku māju cenām joprojām vajadzētu kristies

Par to ir pārliecināti gandrīz visi potenciālie pircēji. Tomēr, pēc Metrium grupas ekspertu domām, nav priekšnoteikumu vēl lielākam luksusa piepilsētas nekustamo īpašumu izmaksu samazinājumam. Tiem objektiem, kuru īpašnieki patiešām ir ieinteresēti pārdot, cenu korekcijas jau ir notikušas. Pārējie pārdevēji ir gatavi "turēt līniju" līdz pēdējam un negrasās piekāpties pircējiem. "Ja pašreizējā situācija saglabājas - bez ievērojamām valūtas kursu svārstībām un jauniem satricinājumiem ārpolitiskajā vidē - piepilsētas elitārā nekustamā īpašuma izmaksas paliks pašreizējā līmenī," pārliecināts ir Iļja Menžunovs. - Daži klienti, apskatījuši, teiksim, 150 miljonu rubļu vērtu objektu, paziņo, ka viņiem viss patika, taču viņi ir gatavi bez jebkāda pamatojuma iegādāties šo māju tikai par 75 miljoniem rubļu. Ir svarīgi saprast, ka, ja objekta izmaksas sākotnēji netika pārspīlētas, tad cenas dubultošana ir nereāla. It īpaši, ja runa ir par "lētiem" piedāvājumiem šim tirgum. "

"Pircējiem, kuri plāno iegādāties elitāru piepilsētas nekustamo īpašumu cenu diapazonā līdz 150 miljoniem rubļu, es ieteiktu neatlikt darījumu, ja viņi ir izvēlējušies kādu objektu un tas viņiem ir piemērots visos aspektos," rezumē Iļja Meņhunovs. - Šodien vispievilcīgākie piedāvājumi aiziet no tirgus daudz ātrāk nekā pērn. Saskaņā ar mūsu novērojumiem aptuveni 50 klienti šobrīd ir ieinteresēti augstas kvalitātes mājās ar atbilstošu cenu tajā pašā vietā. Tajā pašā laikā nākamajos mēnešos mēs sagaidām vēl lielāku pircēju aktivitātes pieaugumu. Tradicionāli vasaras sezona ir labākais periods piepilsētas nekustamo īpašumu iegādei, jo šobrīd ir redzami visi objektu plusi un mīnusi. Mēs esam pārliecināti, ka darījumi tiks veikti dažādos cenu segmentos. Bet vislielākais pieprasījums gaidāms pēc objektiem, kuru vērtība ir līdz 150 miljoniem rubļu. Parasti tās ir mājas, kuru platība ir 300-500 kv. m ar zemes gabalu 20-50 akriem, kas atrodas prestižos rajonos. "

Maskavas reģiona tirgū tagad ir pārvērtētas ne tikai dachas, bet arī praktiski visi piepilsētas nekustamo īpašumu formāti

Foto: Depositphotos / Andrejs

Šodien priekšlikumi vasarnīcām netālu no Maskavas ir pārsnieguši to klasisko tēlu - gaismas ēkas dārzu kooperatīvā vai mājas tā dēvētajos "vecmodīgajos" ciematos (padomju elites piepilsētas dzīves vietās - amatpersonas, zinātnieki, militāristi, mākslinieki). Pēdējo desmitgažu laikā tirgū ir parādījušies jauni formāti, uz kuriem patērētāju pieprasījums lielā mērā ir pārorientēts. Pirmkārt, mēs runājam par zemes gabaliem bez līguma primārajā tirgū, kur jaunie īpašnieki pēc saviem ieskatiem uzceļ ne tikai kapitālās ēkas, bet arī vasarnīcas. RBC Real Estate redakcija analizēja, kuras dachas mūsdienās ir vispopulārākās un kādas ir šo formātu izredzes tirgū.

Priekšpilsētas nekustamā īpašuma tirgus eksperti mūsdienu vasarnīcu projektus raksturo šādi: māja ar platību ne vairāk kā 100 kv. m, uz zemes gabala apmēram 6 akriem, kas nav paredzēts dzīvošanai visu gadu. Šīs mājas var būt vai nu gatavas, vai arī projektu veidā, kurus pircējs īsteno pats vai noslēdz līgumu ar pārdevēju.

Tomēr kopumā interese par piepilsētas nekustamajiem īpašumiem Maskavas reģionā pēdējo piecu vai sešu gadu laikā nav pieaugusi. Pēc mākleru domām, pie tā vainojami pārdevēji ar uzpūtīgu apetīti. Tomēr piepilsētas nekustamo īpašumu tirgū tagad tiek pārvērtētas ne tikai dachas, bet arī praktiski visi piepilsētas nekustamo īpašumu formāti - kotedžas, savrupmājas, daudzdzīvokļu ēkas.

Pēc Inkom-Nedvizhimost datiem, vidējā piedāvājuma cena piepilsētas tirgū par 2,2 reizes pārsniedz vidējo pārdošanas cenu (7,7 miljoni rubļu pret 3,5 miljoniem rubļu). Konkrētiem formātiem šis pārsniegums ir šāds: 2,8 reizes - zemes gabaliem bez līguma un tas pats vasarnīcām, 1,5 reizes - dzīvokļiem mazstāvu dzīvojamās ēkās, 1,5 reizes - savrupmājām un dupleksiem. Pēc Inkom-Realty analītiskā centra vadītāja Dmitrija Taganova teiktā, kopumā 2014. gadā Maskavas reģiona tirgū tika reģistrēti 18 tūkstoši darījumu, kas ir par 14% mazāk nekā 2013. gadā. No tiem lielākais pārdošanas apjoms - 56% - samazinājās uz zemes gabalu īpatsvaru bez līguma, 25% - dzīvokļiem mazstāvu dzīvojamās ēkās, 10% - savrupmājām un dupleksiem, 9% - mājiņām un zemes gabaliem ar līgumu.

Vasaras rezidences izmaksas, atkarībā no attāluma no Maskavas apvedceļa un virziena, miljoni rubļu

Lielceļš	līdz 30 km	30-50 km	50-85 km	85 km garumā
Dmitrovskoe šoseja	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Kaluzhskoe šoseja	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Kashirskoe šoseja	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Kievskoe šoseja	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Mošaiskas šoseja Minskas šoseja	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Novoryazanskoe šoseja Egoryevskoe šoseja	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Nosovikhinskoe šoseja Gorkovskoe šoseja	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Pjatņicko šoseja Ļeņingradas šoseja	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Rublevo-Uspenskoe šoseja Novorizhskoe šoseja	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Simferopoles šoseja	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Jaroslavskas šoseja	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Avots: "Miel-Country Property"

Ne aug, ne krīt

Tagad piepilsētas nekustamā īpašuma tirgus ir stagnācijas stāvoklī. Šis segments uz krīzēm reaģē vissāpīgāk - "otrās mājas" nav būtisks priekšmets, tāpēc tā iegāde parasti tiek atlikta uz labākiem laikiem. Kopumā piepilsētas nekustamā īpašuma tirgū iestājās stagnācijas fāze arī pēc 2009. gada krīzes, tagad šī tendence ir vēl vairāk nostiprinājusies, sacīja IRN.RU nekustamā īpašuma tirgus rādītāju analītiskā centra vadītājs Oļegs Repčenko.

2013. gadā vidējo izmaksu kritums dacha tirgū bija 30%. "Pagājušajā gadā cenas palika tajā pašā līmenī, bet tikai pārdevēju apetītes dēļ, kuri nevēlējās atteikties no savām cenu pozīcijām," sacīja Igor Bykovsky, korporācijas Megapolis-Service nekustamo īpašumu viceprezidents.

2015. gada martā pieprasījums pēc dachām pie Maskavas izrādījās lielāks nekā attiecīgajā periodā pērn (lai arī ievērojami mazāks nekā 2013. gadā), ko pat nekustamo īpašumu negaidīja. "Pērn rudens vidū mēs baidījāmies, ka 2015. gadā cilvēki vispār pārtrauks dachas pirkšanu," saka Igors Bikovskis. "Tomēr tagad pircēju iesniegto vasarnīcu pieteikumu skaits ir pieaudzis par gandrīz 15%, salīdzinot ar attiecīgo periodu pērn."

Pārsvarā pieprasījums attiecas uz lētu vasarnīcu segmentu (līdz 1,5 miljoniem rubļu). Šī tendence īpaši izpaudās 2014. – 2015. Gada mijā, pēc straujā rubļa sabrukuma, kad iedzīvotāji mēģināja ietaupīt rubļa uzkrājumus no devalvācijas.

“Kad šķidruma piegāde jaunu ēku tirgū tika izskalota, cilvēki,“ bēgot no rubļa ”, sāka meklēt citas iespējas, kā ietaupīt naudu. Tā rezultātā daudzi ir nonākuši nekustamā īpašuma dacha tirgū, kur jūs varat iegādāties māju ar sešiem simtiem kvadrātmetru par cenu 1,5 miljoni rubļu, ”komentē korporācijas Megapolis-Service prezidents Sergejs Vlasenko.

Pavasarī pieprasījumu sāka sasildīt sezonālais faktors. Tomēr tas neattiecas uz visiem vasarnīcu īpašumiem, saka nekustamo īpašumu tirgotāji.

Perspektīvais formāts

Ja nekustamie īpašumi apliecina zemes gabalus bez līguma, šodien vasarnīcu segmenta attīstības iespējas ir saistītas: lielākā daļa darījumu ietilpst tieši šajā segmentā. "Sākotnēji lielākā daļa potenciālo pircēju nāk tirgū, lai iegādātos gatavas vasarnīcas," saka Vladimirs Jahontovs, nekustamā īpašuma "Miel-Zagorodnaya Real" vadošais partneris. "Tomēr 80% no viņiem galu galā maina plānus un pērk UBP piepilsētas būvniecībai." Tā rezultātā UBP daļa dahas tirgū veido aptuveni 75% no piedāvājumiem.

Zemes gabala iegādei un mājas celtniecībai ir nepieciešama aptuveni tāda pati summa kā gatavās vasarnīcas iegādei otrreizējā tirgū. Pēc Vladimira Jahontova teiktā, šodien lielākā daļa pircēju nav gatavi tērēt vairāk nekā 5 miljonus rubļu vasaras rezidences iegādei. Tajā pašā laikā ir izvēle: nopirkt gatavu vasarnīcu otrreizējā tirgū par visu summu uzreiz vai iegādāties zemes gabalu bez līguma par 1 miljonu un uz tā uzcelt māju par 4 miljoniem rubļu. Tomēr otrajā gadījumā ir vairāk iespēju izvēlēties vietnes atrašanās vietu, uzcelt māju atbilstoši jūsu pieprasījumiem un ietaupīt naudu.

Cena šajā UBP segmentā, pēc Sergeja Civina teiktā no Inkom-Real Estate piepilsētas nekustamo īpašumu departamenta, vidēji ir 3,5 miljoni rubļu, ekonomiskajā klasē - 2,4 miljoni rubļu. Tomēr vasarnīcas celtniecības tirgū jūs varat atrast zemes gabalu par 450-500 tūkstošiem rubļu.

Pārvērtēts formāts

Arī dārzu un vasarnīcu apvienībās vasarnīcu otrreizējā tirgū ir daudz piedāvājumu. Tomēr segments ir ļoti neviendabīgs, un to gandrīz nav iespējams strukturēt. Mājas tiek piedāvātas dažādos izmēros, materiālos un nodiluma līmeņos. Darījumus šeit var veikt gan ar vairākkārtēju reālās vērtības pieaugumu, gan ar vairākkārtēju samazinājumu, un bieži vien bez nekustamo īpašumu pārdošanas dalībnieku piedalīšanās.

"Šo segmentu nevar ticami novērtēt," skaidroja Sergejs Civins. "Pārdevēji ir privātīpašnieki, tirgus nav organizēts un nepakļaujas vienotiem vispārējiem likumiem - cenas var būt nepamatoti augstas." Dažos gadījumos piedāvājumi neatbilst tirgus realitātei tik daudz, ka tie tiek pārdoti gadiem ilgi.

"Segments ir pārvērtēts vismaz par 20%," sacīja Igors Bikovskis, Megapolis-Service viceprezidents. - Es minēšu divus ilustratīvus piemērus. Pārdevējs mēģināja pārdot paneļu māju uz 6 akriem Balašihas apgabalā par 1 miljonu rubļu uz gadu. Tomēr šajā laikā par viņa priekšlikumu netika saņemts neviens pieprasījums. Pēc tam, kad nekustamais īpašnieks pārliecināja īpašnieku pazemināt cenu par 400 tūkstošiem rubļu, dacha tika pārdota nākamajā dienā.

Otrais piemērs ir daha, kas atrodas attālāk no Maskavas Pavlov Posad apgabalā, bet ar daudz labākām patērētāja īpašībām: izolēta, ar kamīnu - piemērota ziemas dzīvošanai. Šis objekts ilgu laiku tika izstādīts tirgū par 4,8 miljoniem rubļu. Pēc cenas pazemināšanas līdz 4,2 miljoniem rubļu. objekts ir atradis savu pircēju.

Tajā pašā laikā Sergejs Vlasenko atzīmē, ka priekšlikumi par cenu līdz 1,5 miljoniem rubļu. ilgi neuzturas tirgū. Piemēram, dienvidaustrumu un austrumu virzienā par šādu cenu jūs varat iegādāties gatavu vasarnīcu 30 kilometru zonā no Maskavas apvedceļa. Savukārt ziemeļos vai rietumos pusotra miljona iespēju var atrast ne tuvāk kā 80-90 km no Maskavas.

Otrreizējā piepilsētas nekustamā īpašuma tirgus paradokss ir tāds, ka lētākais piedāvājums dašas segmentā nav pieprasīts, norāda Inkom-Nedvizhimost. Kā piemērs: māja no koka uz 10 hektāru zemes gabala 55 km attālumā no Maskavas apvedceļa par 1,97 miljoniem rubļu. Tagad šī cena ir zemāka par zemes gabala bez līguma izmaksām primārajā tirgū, tomēr, ņemot vērā vispārējo intereses kritumu par dacha formātu (kā arī pieaugošās pircēju prasības pēc tiem), objekts ir bijis apskatāms gadu, sacīja nekustamo īpašumu speciālists.

Mīļās mājiņas Mūsdienās "vecmodīgu" apmetņu formāts izšķīst mazstāvu ēku projektos, kas tiek būvēti tuvākajā Maskavas apgabalā. Tā rezultātā daudzi no viņiem pamazām zaudē savu ekskluzivitāti un elitārismu. Labu piedāvājumu ir arvien mazāk, un lauku māju sekundārajā tirgū segmentam praktiski nav nekādas atšķirības. Kā norāda ekskluzīvās nekustamo īpašumu aģentūras "Usadba" ģenerāldirektore Nadežda Khazova, dārgo dahu segmentā vispopulārākie virzieni joprojām ir Ruļevo-Uspensko, Novorizhskoe, Kievskoe, Kaluzhskoe, Minskoe un Mozhayskoe šosejas, kā arī objekti netālu no lieliem rezervuāriem ziemeļu virzienos. Piedāvājumus vecās vietās, tāpat kā SNT gadījumā, nevar atšķirt pēc cenu līmeņiem. “Novvecpilsētā Barvihā ir māja, kas nav vislabākajā stāvoklī un kura cena pārsniedz USD 1 miljonu (pēc pašreizējā valūtas kursa). Tajā pašā laikā līdzīga opcija Novoperedelkino tiek lēsta 500-600 tūkstošu ASV dolāru apmērā.

Izejošais formāts

Primārā tirgus dārza un dahas ciemati, kur tiek piedāvātas mājas, kas nav paredzētas dzīvošanai visa gada garumā, ar komunikācijām, ceļiem, veikaliem, ir visoptimālākais formāts patērētāju īpašību ziņā, saka nekustamo īpašumu tirgotāji. "Mūsdienu izstrādātāju dacha projekti ietver visu nepieciešamo sezonālai atpūtai ārpus pilsētas," saka Sergejs Civins.

Pēc viņa teiktā, dacha tirgus izstrādātājiem nav interesants, tāpēc šis formāts paliek bez alternatīva finanšu avota un attīstības perspektīvām.

Pēc Vladimira Jahontova no Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost teiktā, tagad tiek pārdotas tās lauku mājas, kas iepriekš tika uzceltas USP projektu ietvaros. Minimālā cena par šiem priekšlikumiem, pēc Inkom-Real Estate datiem, ir 2,5 miljoni rubļu, bet maksimālā cena ir 9-10 miljoni rubļu. - atkarībā no attāluma no Maskavas (zonā no 30 līdz 55-60 km no Maskavas apvedceļa).

20. martā stājās spēkā FZ-46 “Par grozījumiem Krievijas Federācijas Administratīvo pārkāpumu kodeksā”. Cita starpā tas paredz palielināt naudas sodus par "pienākumu nepildīšanu, lai zeme nonāktu piemērotā stāvoklī, zemes gabala neizmantošana, kas paredzēta mājokļiem vai citai celtniecībai, dārzkopībai un kravas automašīnu lauksaimniecībai". Pēc Igora Bikovska teiktā, šāds pasākums var ļoti stimulēt pārdevējus samazināt cenas un pārdot tās dahas, kuras viņi nelietoja, bet atstāja līdz labākiem laikiem.

Zemes gabalu aktivizēšana ar līgumu tirgū ir iespējama pēc ekonomiskās situācijas stabilizācijas valstī, kad dacha projekti kļūst pievilcīgi uzņēmējdarbībai.

Zemes neizmantošanaparedzētas izmitināšanai vai citai celtniecībai, dārzkopībai, kravas automašīnu lauksaimniecībai, uzliek administratīvu naudas sodu. Ja tiek noteikta zemesgabala kadastrālā vērtība: - pilsoņiem - 1 apmērā- 1,5% no zemes gabala kadastrālās vērtības, bet ne mazāk kā 20 tūkstoši rubļu; - ierēdņiem - no 1.5- 2% no zemes gabala kadastrālās vērtības, bet ne mazāk kā 50 tūkstoši rubļu; - juridiskām personām - 3- 5% no zemes gabala kadastrālās vērtības, bet ne mazāk kā 400 tūkstoši rubļu. Ja kadastrālā vērtība nav noteikta: - pilsoņiem - 20- 50 tūkstoši rubļu; - ierēdņiem - 50- 100 tūkstoši rubļu; - juridiskām personām - 400- 700 tūkstoši rubļu No FZ-46 "Par grozījumiem Krievijas Federācijas administratīvo pārkāpumu kodeksā"

Vladimirs Mironovs