Ölkə bazarı: lazım olduğundan daha çox ev

Şəhərətrafı daşınmaz əmlakın bahalı seqmenti həmişə iqtisadi layihələr bazarından daha çox risk zonasındadır. Burada, inkişaf etdiricilərin sadəcə bir səhv etmək hüququ yoxdur: bu gün sağ qalmaq üçün qüsursuz bir xidmət göstərməli və ən əsası alıcının bütün ehtiyaclarını nəzərə alacaq ən yüksək keyfiyyətli məhsul hazırlamalıdırlar.

Canlanma və ya azalma

Mütəxəssislərin fikrincə, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı durğunluqdan çıxmağa başlayır. Bu, qismən ipotekanın mövcudluğunun və inkişaf etdiricilər tərəfindən təklif olunan maliyyə alətlərinin - taksitlərin, banklarla birgə fərdi proqramların, ipoteka məzuniyyətlərinin və promosyonların artırılması ilə əlaqədardır. Bazara bir neçə ildir müşahidə olunmayan yeni layihələr daxil olmağa başladı. İlin əvvəlindən satışlar Moskvanın “Paytaxt Sahili” Yaşayış Kompleksində, eləcə də Novorizhskoe magistral yolundakı ArtEco və Park Fonte qəsəbələrində başladı. Yeni tədarük həcmi satışların artmasına və seqmentdə orta qiymətlərin aşağı düşməsinə kömək etdi. Nəticədə, Villagio Estate şirkətinin kommersiya direktoru Alexey Korotkikh deyir ki, il üçün tələb 24% artdı, əmlakın dəyəri isə 19% azaldı.

Kalinka Group direktorlar şurasının sədri Ekaterina Rumyantseva qeyd edir ki, əsas tələb Rublevo-Uspenskoe magistral yoludur, çünki bu istiqamət ən infrastruktur cəhətdən inkişaf etmişdir.

Bu il şəhərətrafı əmlak bazarında əhəmiyyətli bir tendensiya istehlakçı marağının müqaviləsiz torpaq sahələrindən (əvvəllər ən populyar məhsul) hazır evlərə keçməsidir. 2016-cı illə müqayisədə UBP-nin ümumi əməliyyat həcmindəki payı 10% azalmış, başa çatmış kotteclərlə əməliyyatların nisbəti 7% artmışdır.

Bu tendensiyanın əsas səbəbi bu gün boş bir torpaq sahəsi almaq və özbaşına tikməkdənsə, bir inşaatçıdan bitmiş ev almaq daha sərfəlidir, deyə MIEL-Zagorodnaya Daşınmaz əmlakının idarəedici tərəfdaşı Vladimir Yakhontov izah edir.

Formata görə şəhərətrafı daşınmaz əmlak üçün tələb strukturu

Maliyyələşdirmə quruluşu həm də ev dəyərlərinin azalma tendensiyasının bir nümunəsidir. Son alıcıların ümumi sayının təxminən beşdə biri (% 17) üçün maliyyələşdirmə mənbəyi ipoteka krediti.

Həqiqi pulu olan alıcılar əməliyyatların ümumi strukturunun 11% -dən çoxunu təşkil etmir. Satınalmanın məqsədi özünüz və ya valideynləriniz üçündür. Bu qrupa bir şəhər mənzilini satmağı bacaran və ticarət sisteminə girmədən şəhərətrafı bazara pulla gələnlər daxildir.

% 68 paya sahib olan ən böyük qrup, insanların mənzillərini sataraq daha böyük bir ərazidə bir ev və ya bağ evi almaq niyyətində olduqları zaman alternativ əməliyyatların iştirakçılarıdır.

Alıcını necə cəlb etmək olar

Bugünkü bazar bir alıcı bazarıdır və satıcılar müxtəlif bonuslar təklif edərək müştəriləri cəlb etmək üçün əllərindən gələni edirlər. Şirkət satış şöbəsinin müdiri Aleksey Odnoral deyir ki, Optiland müştərilərlə yeni bir ünsiyyət formatı - inkişaf etdirici ilə kənd sakinləri arasında “Üz-üzə qarşıdurma” adlı görüş keçirdi. Belə bir hadisə ortaya çıxan bütün problemləri yerindəcə həll etməyə və alıcılardan yüksək keyfiyyətli rəy almağa kömək edir. Bundan əlavə, inkişaf etdiricinin açıqlığını göstərir, çünki bir layihə seçərkən meyarlardan biri də geliştiricinin etibarlılığıdır.

Açar teslim hazır evlər getdikcə daha populyarlaşır. Bir ölkə evini bitirməyin olması onun likvidliyini artırır və belə bir obyektin ən qısa müddətdə həyata keçirilməsini mümkün edir. Rusiyadakı Savills şəhərətrafı daşınmaz əmlak satış departamentinin direktoru Nina Reznichenko, bu gün alıcıların çoxunun təmir üçün vaxt və səy sərf etmək istəmədiklərini, ancaq əməliyyat bağlandıqdan dərhal sonra hərəkət etməyə meylli olduqlarına inanır.

Məlumat toplamaq və qərar qəbul etmək üçün ümumi bir vaxt qıtlığı kontekstində dəqiq, tam, etibarlı, uyğun məlumatlar istədiyiniz obyektin axtarışına vaxt sərf edir və hədəfə tez çatmağa kömək edir. Buna görə, müştərilərin tanıtımı və cəlb edilməsi üçün vacib bir vasitə bir rieltor şirkətinin veb saytıdır. Portal məntiqi və naviqasiya intuitiv və sadə, məzmunu isə məlumatlı olmalıdır. İT texnologiyaları bir müştəri ilə işləmə prosesini də təsir etdi. Bir çox rieltor, mülkiyyətindəki dəyişikliklər, tələb aktivliyi və satış proqnozu barədə sahib-satıcıları xəbərdar etmək üçün SMS mesajları və ani mesajlaşma vasitələrindən istifadə edir.

Ekaterina deyir ki, KASKAD Ailə şirkətlər qrupu layihələrində VR (virtual reallıq) və AR (genişlənmiş reallıq) texnologiyalarından istifadə etməyə başladı ki, müştəri tikilməkdə olan bir obyekti satın alarkən şəhər evi və ya mənzilinin, eləcə də ictimai sahələrin necə görünəcəyini anlaya bilsin. Kogan, Marketinq şöbəsinin müdiri. Bu texnologiyalar məkan, xəyali qavrayış və bir insanın yaşayacağı yer haqqında aydın bir anlayış yaratmağa imkan verir. Virtual reallıq kifayət deyilsə, bəzi inkişaf etdiricilər bir test sürücüsü təklif edirlər, yəni bir həftə sonunu alıcını maraqlandıran bir evdə keçirmək imkanı. Sonrakı alış ilə icarə də maraqlıdır: bu hazır evlər üçün vacibdir. Ofset baxımından bir neçə təklif var: bir mənzilin bağ evi üçün dəyişdirilməsi. Lakin Vladimir Yakhontovun sözlərinə görə, bu cür hərəkətlər satışların artmasına ciddi təsir göstərmir.

Bəzən inkişaf etdiricilər müştərilərinə çox spesifik xidmətlər təklif edirlər. Məsələn, İstrinskaya Dolinada kəndlərin çoxu su anbarının yaxınlığında yerləşdiyindən şirkətin işçiləri hüquqi məsləhətlər verirlər. Yalnız sənədlər hazırlamağa kömək etmir, həm də qanunla problem yaşamamaq üçün bir ev qoya biləcəyiniz bir su mühafizə zonası və bir su anbarının qorunma səviyyəsinin nə olduğunu da izah edirlər.

Müştəri cəlb etmək üçün daha qeyri-adi yollar da var. Məsələn, "MIEL-Zagorodnaya Real Estate" şirkətində alıcılara obyektin dəyərindən geri qaytarma, yəni obyektin dəyərinin bir hissəsinin qaytarılması təmin edilir. Əvvəllər bu xidmət yalnız bank sektorunda mövcud idi və bank kartı sahiblərinə təklif olunurdu.

Oleq Mixaylikik deyir ki, hərrac metodu bazarda populyarlıq qazanır, əmlak agentlikləri aşağı likvidliyi olan evləri satarkən istifadə edirlər. Əvvəllər hərrac metodu şəhər iqtisadiyyatı sinif mənzil bazarında tez-tez istifadə olunurdu, indi daşınmaz əmlakın digər seqmentləri tərəfindən tətbiq olunur. Hərracın mahiyyəti belədir: sahibi qiyməti xeyli aşağı salır və potensial alıcılar arasında artım təklifini təşkil edir.

Troika RED inkişaf şirkətinin kommersiya direktoru Natalya Nesterovanın sözlərinə görə, layihəyə diqqət çəkmək hərtərəfli şəkildə həyata keçirilməlidir, bu halda strategiya səmərəli işləyəcək. Hər şeydən əvvəl, obyektin özü və konsepsiyası səviyyəsində - yerləşmə, infrastrukturun mövcudluğu, mənzil formatlarının seçimi, abadlıq. Heç kimə sirr deyil ki, şəhərətrafı daşınmaz əmlakda abadlıq məsələsi xüsusi əhəmiyyət kəsb edir - məhz onun sayəsində layihədə şəhərətrafı həyat atmosferi qorunur. Beləliklə, böyük meşə parkları, su hövzələri və orijinal abadlıq konsepsiyalarının yanında yerləşən layihələr potensial alıcıların daha çox diqqətini çəkir.

Hədiyyə

Şəhərətrafı bazarda hədiyyələr fərqlidir - inkişaf etdiricidən əlavə endirimlər, tərəfdaş şirkətlərdəki xidmətlərdə endirimlər və ya bəzi maddi şeylər ola bilər. Məsələn, Optiland şirkəti bir qəsəbə evi alarkən son yeni ilə yeni bir Iphone 7 hədiyyə etdi.14 fevral tarixinə qədər müştərilər daşınmaz əmlak aldıqlarına görə iki nəfərlik Soçiyə romantik bir səyahət aldılar. Bu il şirkət yeni bir Iphone 10 hədiyyə etməyi planlaşdırır, bəlkə də yaxınlaşan tətillər şərəfinə əlavə bonuslar olacaqdır.

KASKAD Ailəsi, inkişaf etdiricilər arasında misilsiz bir kampaniya başlatan ilk şirkətdir - bir şəhər evi alarkən Aeroflot milləri, yəni əslində Çin ya da ABŞ-a biletdir. Satın alındıqda, hər 100 rubl üçün 1 Aeroflot mili kredit verilir. Kampaniya bir sıra kəndləri əhatə edir: Fedoskino Parkı, Serednikovo Parkı, Zelenogradskiy. Bundan əlavə, Zelenogradskiy KP-də xüsusi bir təklif həyata keçirilir: bəzi dublekslər satın alındıqda - Mini Cooper hədiyyə olaraq.

Qiymət və şöhrət hədiyyələrdən daha vacibdir

Əlbətdə ki, satıcılar müxtəlif yollarla müştəri cəlb etməyə çalışırlar. Ancaq yüksək səviyyəli seqmentdə bu cür bonuslar məhsulun keyfiyyəti, bazar qiyməti və əlverişli alış şərtləri qədər təsirli deyil.

Bəzi mütəxəssislər əmindir ki, şəhərətrafı bazarda və daşınmaz əmlak bazarında heç bir bonus və endirim, inkişaf etdirənin etibarlılığı və layihəsinin keyfiyyəti ilə müqayisə oluna bilməz. Əvvəla, alıcı hər zaman tikintinin keyfiyyətinə, kənd daxilindəki iş infrastrukturuna, insanların bu kənddə necə yaşamasına, layihənin sosial-mədəni həyatına diqqət yetirəcəkdir. Yuxarıda deyilənlərin hamısı həmişə inkişaf etdiricidən alıcıları cəlb etmək üçün ilk "bonus" olacaqdır. İkinci artı, ölkənin aparıcı banklarında xüsusi gəlirli ipoteka kreditləşdirmə proqramları və ya rahat taksit proqramlarıdır. İndiki alıcılar artıq yalnız bir torpaq sahəsindəki ev axtarmırlar. Bircə gözəl sarğı onlar üçün yetərli deyil, amma içəridə olanlar vacibdir. Təcrübədə göstərildiyi kimi, inkişaf etdiricinin daxili infrastrukturu düşündüyü və tətbiq etdiyi, operativ şəkildə fəaliyyət göstərən bir idarəetmə şirkəti seçdiyi, sakinlər üçün rahatlıq və atmosfer yaratmağa kömək etdiyi, sosial və əyləncə tədbirləri təşkil etdiyi layihələr - ilin vaxtından və ölkədəki iqtisadi vəziyyətdən asılı olmayaraq həmişə satılacaqdır.

Xüsusilə "Bütün yeni binalar" portalı üçün

Metrium Group analitikləri ilkin şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarında ilin nəticələrini yekunlaşdırdılar. Təklif həcmi 5% artmışdır. Bir kvadrat başına orta qiymət m% 24 azalıb.

Metrium Group-a görə 2017-ci ildə şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarında bir az canlanma oldu. İki yeni qəsəbə satışdadır. Fevral ayında Yeni Riqada elit KP ArtEco-da bitmiş kotteclərin satışı başladı. Həm də ilin birinci yarısında yeni premium sinif KP Wright Village-da (Kiyev istiqamətində 25 km) müqavilə ilə sahələr bazara girdi.

Alınan layihələrə əlavə olaraq, təklif üç kənddə: Uspensky Les, Fedoskino Park və Razdory-2-də yeni xətlərin satışına başlanması ilə əlaqədar olaraq yeniləndi.

Müqayisə üçün - 2016-cı il ərzində bazar artıq həyata keçirilmiş bir kənddə yalnız bir layihə və bir yeni xətt ilə tamamlandı.

Elit KP Rubin əmlakında, son lot keçən il satıldı.

Beləliklə, 2017-ci ilin sonunda Moskva bölgəsinin ilkin şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarında təxminən 1025 ailənin tədarük həcmi olan 42 kottec qəsəbəsi var idi. İllik dinamikada nümunə 5% artmışdır.

Metrium Group analitiklərinin qeyd etdiyi kimi, 2017-ci ilin sonunda, ev təsərrüfatlarının sayı baxımından ümumi təklifin demək olar ki, 2/3 hissəsi iki ərazidə cəmlənmişdir: Novorizhskoe və Kievskoe (hər biri 30,8%). İl ərzində birincinin payı 9,7 faiz bəndi azalıb. bir neçə kənddə tədarükü yuyaraq. İkincinin payı, əksinə, bazara yeni bir KP daxil olması fonunda% 15,8 artdı. Onları Rublevo-Uspenskoe şossesi izləyir (% 20.4, -6.6 pp). Dmitrovskoe magistralının payı 13.4% (+0.2 pp), Minsk şosesi - 4.6% (+ 0.3 pp) idi.

Mövcud tədarük həcmi (% 58.4) Moskva dairəvi yolundan 21-30 km məsafədə yerləşir (ildə -3.4 pp). Bazarın üçdə bir hissəsindən bir qədər çoxu (% 31.7) Moskva dairəvi yolundan 11-20 km radiusda cəmləşmişdir (+1.0 səh). Evlərin yalnız 6.9% -i ən ucqar ərazilərdə (31 km-dən çox), 3% -i isə yaxın zonada (10 km-ə qədər) təmsil olunur. Hesabat dövründəki payları +2.1 ballıq dinamikanı göstərdi. və +0.3 səh. müvafiq olaraq.

Təqdimatın sinif üzrə strukturunda əsas həcm elit yaşayış məntəqələrindəki partiyaların payına düşür (61,5%, +5,1 s.). Təklifin dörddə biri (% 25.2, -7.1 pp) biznes sinif kommersiya təklifində satılır. Ənənəvi olaraq tədqiq olunan ərazilərdə aşağı büdcəli obyektlərin payı azdır (13,3%, +2,1 səh.).

Ən diqqət çəkən dəyişikliklər Kievskoe şossesində baş verdi. Yeni yüksək büdcəli KP-nin sərbəst buraxılması yerdəki elit təkliflərin iki qat artmasına səbəb oldu (ilin əvvəlindən bu yana% 56,2, +53,5 bal).

İlin sonunda şəhərətrafı bazarda ev mülkiyyətinin orta sahəsi 538,2 kvadrat metr idi. m (-6.6% YTD). İstiqamətlər baxımından mənfi dinamika Dmitrovskoye (-10.9%) və Novorizhskoye magistral yollarında (-9.5%) müşahidə edilmişdir. Digər yerlər üçün ortalama lot sahəsi artdı: Rublevo-Uspenskoe-də 17.4%, Kiyevskidə 15.5%, Minskdə 4.5%. Dəyişikliklərin səbəbi iki amilin birləşməsi idi: daha kiçik bir əraziyə dair təkliflərin qəbulu və daha kiçik ev təsərrüfatlarının yuyulması.

Metrium Qrupunun analitiklərinin fikrincə, 2017-ci ilin dekabr ayında kvadrat başına orta qiymət m seçilmiş sahələrin ilkin şəhərətrafı bazarında 127.980 rubl təşkil etmişdir. Əvvəlki ilə nisbətən göstərici xeyli azalıb - 24%. Bu, yeni tədarük həcminin cəlbedici başlanğıc qiymətləri ilə sərbəst buraxılması ilə əlaqədardır. Bundan əlavə, artıq nümayiş olunan layihələrin bir hissəsi olaraq, inkişaf etdiricilər birbaşa qiymət endiriminə getdilər.

Kvadrat başına orta qiymət azalması Hesabat dövrü üçün ev mülkiyyəti hər istiqamətdə qeyd edilmişdir. Ən böyük düzəliş Kievskoye (-30,3%), Rublevo-Uspenskoye (-27,6%) və Novorizhskoye shosse (-18,4%) qeydə alınıb. Minsk və Dmitrovski istiqamətlərində dəyişiklik daha az nəzərə çarpırdı: müvafiq olaraq -10.2% və -8.9%.

Bir kvadrat metrin ortalama qiymət azalması ilə birlikdə ev sahibliyinin orta sahəsindəki bir azalma. m partiyanın orta qiymətində bir düzəlişə səbəb oldu. 2017-ci ilin sonunda 60,9 milyon rubl təşkil etdi. (-41.4%). Ən böyük təsir Novorizhskoe istiqamətində tədarük strukturundakı dəyişikliklə göstərilmişdir. Bir yerdə, çox şeyin ortalama dəyəri iki dəfə azalaraq 53,3 milyon RUB-a düşdü. (-56.4%).

Ən bahalı lotlar Minskdə (orta hesabla - 162,7 milyon rubl) və Rublevo-Uspenskoye avtomobil yolunda (orta hesabla - 114,8 milyon rubl) təqdim olunur. İl ərzində onlar sırasıyla 6,3% və 16,1% düşdü.

Əsas tendensiyalar

İnkişaf fəaliyyəti

CBRE tərəfdaş şəbəkəsinin üzvü olan Metrium Group-un şəhərətrafı əmlak departamentinin direktoru İlya Menjunov "İlkin şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı aşağı inkişaf aktivliyi ilə xarakterizə olunur" deyir. - Bununla birlikdə, əvvəlki hesabat dövrü ilə müqayisədə 2017-ci ildə bir az canlanma oldu - iki kənd və onsuz da sərgilənən üç layihədə yeni növbələr həyata keçirməyə başladı. Müqayisə üçün 2016-cı ildə bazar yalnız bir obyekt və bir yeni xətt ilə tamamlandı. Səbəb, yüksək rəqabət səviyyəsinə (təkrar bazar daxil olmaqla) baxmayaraq, bazarda həqiqətən likvid təklifin az olmasıdır. "

Artırılmış təklif likvidliyi

"İnkişafçıların 2017-ci ildə istifadə etdikləri tələbat yaratmaq vasitələrindən biri də bitmiş evlərin təchizatı idi" deyə İlya Menjunov davam edir. - Deməli, bazara çıxan ArtEco KP-də bütün kotteclərin alıcılara bitirmə ilə verilməsi nəzərdə tutulur. Bundan əlavə, artıq nümayiş olunan bir sıra layihələrdə, inkişaf etdiricilər hazır təmirli çox təklif etməyə başladılar.

Bir çox kənddə verilən endirim səviyyəsini qeyd etmək lazımdır. Keçən il 40% -ə çatdı. Ancaq qeyd etmək lazımdır ki, belə bir yüksək nisbət əsasən bazarda uzun müddətdir nümayiş olunan layihələrdə müşahidə olunur - bu, inkişaf etdiricilər aşağı maye təklifi həyata keçirməyə çalışırlar.

Tələb

"2017-ci ildə alıcıların şəhərətrafı ilkin daşınmaz əmlak bazarına marağı artdı" dedi İlya Menjunov. - Buna bir neçə əsas amil təsir etdi. Birincisi, cəlbedici qiymətlərlə yeni bir təklif həcmi çıxdı. İkincisi, sərt rəqabət fonunda bəzi inkişafçılar onsuz da nümayiş olunan kəndlərdə qiymətləri endirmək qərarına gəldilər. Bundan əlavə, tədarükün likvidliyini artırmaq üçün digər alətlərdən istifadə etdilər. Üçüncüsü, təxirə salınmış tələbin reallaşması var - əvvəllər bəzi potensial alıcılar daha ucuz qiymətə bir bağ evi almaq üçün gözləmə mövqeyi tutsaydı, indi satışa çıxarılan cəlbedici büdcələri olan təklif onları işə sövq etdi. "

Proqnoz

"Yeni reallıqlar (həm iqtisadi, həm də şəhərətrafı əmlak bazarı) nəzərə alınmaqla, 2018-ci ildə vəziyyətdə ciddi bir dəyişiklik gözlənilmir" deyə CBRE tərəfdaş şəbəkəsinin üzvü olan Metrium Group-un şəhərətrafı əmlak departamentinin direktoru İlya Menjunov öz sözünü deyir. - Aşağı likvidli lotların satışı məqsədi ilə inkişaf etdiricilər ya birbaşa qiymətləri endirməyə davam edəcəklər, ya da son dərəcə yüksək endirimlər etməyə davam edəcəklər. Həqiqətən, zaman keçdikcə kəndlərdə uzun müddətdir satılan təklif getdikcə daha az aktuallaşır və müasir alıcıların ehtiyaclarını qarşılayır. Bununla əlaqədar olaraq, orta qiymət ya sürünəcək, ya da durğun olacaq. Əsas tələb alıcıların ehtiyaclarına cavab verən yeni layihələrdə cəmləşdiriləcəkdir. Təxirə salınmış tələbin bir hissəsinin son bir ildə reallaşdığını nəzərə alsaq, 2018-ci ildə artım gözlənilmir. "

Şəhərətrafı yaşayış evləri əsas zərurətdən çox həmişə rifah əlaməti və lüks ünsürü olmuşdur, bu səbəbdən bu seqmentdəki böhran daha əvvəl özünü göstərmiş, lakin şəhərdəki kimi aydın deyil. Bazar təhlili göstərir ki, 2017-ci ildə daşınmaz əmlak qiymətlərindəki eniş davam edəcək və bazar daha zəif şirkətlərin birləşməsi və birləşmələri ilə müşayiət olunan böyük bölüşdürmə ilə üzləşəcəkdir. Yeni ildə böhran hadisələri daha da pisləşəcək, əməliyyatların həcmi azalacaq və qiymətlər düşəcək.

Nə gözləmək lazımdır

2017-ci il arxa plana keçdi və "kosmik bazar" üçün olduqca çətin olacağını vəd etdi. Bu il mütəxəssislər “dibin” keçəcəyini proqnozlaşdırırlar: təkliflərin həcmi artacaq və əhalinin ödəmə qabiliyyəti azalacaq. Payıza qədər bir qədər sabitləşmə mümkündür, qiymətlər minimum səviyyəyə çatmaqla enməyi dayandıracaq.

Şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı da iqtisadi reallıqlara uyğunlaşmağa başlayır. Əksər ruslar üçün əyalətlərdə mənzil lüksdür, amma bu gün trendlər bir qədər dəyişdi. Müştərilər şəhərdəki bir mənzil satışından əldə etdiyi gəliri ev almaq üçün istifadə etməyə başladılar. Bu davranışın səbəbi daşınmaz əmlakın saxlanılması xərclərini optimallaşdırmaq istəyi və ehtiyac olmayan mənzildən qurtulmaq istəyi idi. İndi yüksək gəlirli alıcılar da pul qazanmağa çalışırlar. Bununla birlikdə, bu fonda 2016-cı ildə ən yaxşı alıcılar elit və premium sinif evlər idi, çünki böhran zamanı çox cəlbedici qiymətlərlə müstəsna əmlak almaq olar.

Bu sahədə çalışan əksər mütəxəssislər böhranla bağlı fikirlərin yanlış olduğunu iddia edirlər, əslində bu seqmentdə 2015-ci ildə böyük bir azalma olmamışdır. İlin birinci yarısında alıcıların mövsümi aktivləşməsi baş verdi və ikinci yarıda bir çox müştərinin artıq alış-veriş etməsi səbəbindən əməliyyatların həcmi 30% azaldı. Elit seqmentdə ixtisaslaşmış inkişaf etdiricilər, 15-ci ildə (əvvəlki illərdə olduğu kimi) müəyyən nümunələri izləməyin çətin olduğunu qeyd etdilər: bəzi şirkətlərdə satışlar artdı, bəzilərində isə eyni səviyyədə qaldılar.

Məsələn, Villagio Estate-də əməliyyatların həcmi 2014-cü ilin eyni dövrünə nisbətən% 30 artdı. Ən çox tələbatın onsuz da yüksək səviyyədə olan kəndlərdə inşa edilmiş evlər və ikinci dərəcəli mənzil olduğunu göstərir. Bahalı seqmentdə yaxınlarda başlanmış layihələrin populyarlığı da artır - bu maye evlərin tükənməsi və onlara olan tələbin qalması ilə əlaqədardır. Məsələn, Renaissance Park qəsəbəsində yazda bahardan daha iki ev satıldı.

İcarə perspektivləri

Keçən il bağ evlərinin kirayə tələbi kifayət qədər sabit qaldı və azalma 7% -i keçmədi. Təklifin 12% artması fonunda satıcılar arasında rəqabət daha da gücləndi. Satışda olduğu kimi ən populyar da elit evlərdir, burada rəqabətin səbəb olduğu qiymətlərin düzəldilməsi səbəbindən tələb 3% artdı. Orta qiymət kateqoriyasında, Moskva dairəvi yolundan 40-45 kilometr məsafədə yerləşən komfort sinif evləri sabit maraq göstərir.

Bazarın inkişafının aydın qanunauyğunluqlarını müəyyənləşdirmək çətindir, çünki şəhərətrafı daşınmaz əmlak likvidlik və keyfiyyət səviyyəsində çox fərqlənir. Nəticədə, bəzi əmlaklarda% 30-a qədər endirimlər əldə etmək mümkün oldu, maye evlər isə mövsüm ərzində heç bir endirim olmadan tələb olunurdu. Maraqlıdır ki, yay mövsümü üçün deyil, il boyu yaşamaq üçün mənzil kirayəyə götürmək istəyən daha çox kirayəçi var.

2015-ci ilin elit təkliflər bazarındakı nəticələri

Bazarda yaxşı fəaliyyətə baxmayaraq, böhran alıcıların ehtiyaclarını və obyektlər üçün orta qiymətləri tənzimlədi. 2015-ci il əməliyyat sayı baxımından keçmişdən geri qalmırdısa, büdcələrin həcmi əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdi. Elit seqmentdə alış məbləğləri əhəmiyyətli dərəcədə azalmışdır, alıcılar əməliyyatlarını rubl və ya ABŞ dolları ilə 50% -ə qədər endirimlə həyata keçirmək istəmişlər.

2014-cü ilin yayında 5-10 milyon dollarlıq evlərin alınması adi bir şey kimi qəbul edildi və 2015-ci ildə nadir hala gəldi (3.000.000 dollardan çox büdcə ümumi satışın 25% -i). Bitirmək üçün 25.000.000 rubla qədər olan şəhər evləri, 50.000.000 rubla qədər büdcəsi olan evlər və yüz kvadrat metrə görə 1.000.000 rubla qədər sahələr çox tələb olunurdu. Şəhərətrafı elit mənzillərin alınması üçün orta büdcə 2,5-2,8 milyon ABŞ dollarıdır, 2014-cü illə müqayisədə yarıbayarı azaldı.

Blackwood, seqmentdə ilin ilk yarısının nəticələrini yekunlaşdırdı və cəmi 179 əmlakın satıldığı ortaya çıxdı. Ən populyar “premium” sinif kəndlərindəki evlər (əməliyyatların ümumi həcminin 55% -i), çox vaxt kotteclər almış, “mükafat” sinifindəki payları 62% -ə, “lüks” siniflərdə isə 76% -ə çatmışdır.

İnkişaf perspektivləri

Elit təklif bazarında 15-ci ildə güclü eniş-yoxuş olmayıb; ümumilikdə əməliyyatların həcmi 2014-cü illə müqayisədə 25% azaldı və bu, qiymətlərin 10-15% azalmasına səbəb oldu. Ancaq prestijli daşınmaz əmlak bazarı o qədər də vurğulanmır və lüks məkana tələb sabit olaraq qalır.

Obyektlərin satış dinamikası aşağıdakı nəticələri göstərir: yanvar, mart və aprel aylarında ekonom sinif evləri, fevral və may aylarında biznes sinif evləri aktiv şəkildə alındı, lakin yay dövründə ticarət və premium sinif obyektləri ilə əməliyyatlar üstünlük təşkil etdi. 2015-ci ilin birinci rübündə qızğın bir tələb var idi, müştərilər əmanətlərini saxlamaq istədi və dərhal əmlak almaq üçün qərar verdi. Tələb çürüməsi başladığı anda baş verdi. Yazda alıcılar yenidən bazara müraciət etdilər, lakin payızda rusların alıcılıq qabiliyyətini dərhal təsir edən yeni bir devalvasiya dövrü baş verdi.

Kottec məskunlaşma seqmentində yeni layihələrin sayı xeyli azalmışdır. Hal-hazırda, 160 layihə dondurulub, bunların üçdə biri vaxtaşırı yenidən canlanmağa başlayır və yeni layihələr kimi verilir. Bağçılıqdakı bağ evlərinin və bağ sahələrinin satışı qeyri-bərabər dinamika nümayiş etdirdi: tələb artımı bazarda lalə ilə əvəz olundu, buna mövsümi amillər deyil, xəbərləri izlədikdən sonra çaxnaşma hücumları səbəb oldu. Nəticədə bu seqmentdə satışlar 2014-cü illə müqayisədə% 50 azaldı. Qeyd etmək istərdim ki, keçən il demokratik şəhərətrafı seqmentin ən populyar obyektləri fırfırlar olmayan, lakin şəraiti olan kiçik evlər idi.

İndi bazardakı şərtlər istehlakçılar tərəfindən diktə edilir və ən çox tələb olunan obyektlər qiymətləri rublla sabitlənmiş obyektlərdir. Elit bazarda son tendensiya ABŞ dolları üçün 35-50 rubl nisbətində rubllarda qiymətlərin müəyyənləşdirilməsi oldu. Mütəxəssislər iqtisadiyyatdakı problemlərə baxmayaraq müştərilərin şəhərətrafı daşınmaz əmlak almağa davam etməyə hazır olduqlarını qeyd edirlər. Bir çox alıcının xarici valyutada əmanətləri var, buna görə də bu il yaxşı bir qiymətə yaxşı bir razılaşma əldə etmək mümkün olacaq. Bununla birlikdə, tələsməyə dəyər, çünki şəhərətrafı bazarın bütün seqmentlərində ən maye xüsusiyyətlər tədricən yoxa çıxır və yaxın gələcəkdə yeni təkliflər gözlənilməməlidir.

Son mərhələdə olan yaşayış məntəqələrinin işçiləri qalıqlarını satmağa tələsirlər və mövcud obyektlərin infrastrukturu, kirayəsi və saxlanılması üçün pul qazanmağa davam edirlər. Layihələrin qalan hissəsi çətinliklə üzləşəcək və dondurulacaq. Əmlak agentliklərinin nümayəndələri bahar ayına qədər bağ evlərinə olan tələbin qayıdacağına ümid edirlər, çünki indi bir çox kurort ruslar üçün bağlıdır və ABŞ dolları xaricə getmələrinə imkan vermir. Bu gün ölkə tətilinin həmişəkindən daha aktual olduğunu söyləyə bilərik.

Hazırda analitiklər proqnoz vermək öhdəliyini götürmürlər: iqtisadçılar Rusiya iqtisadiyyatının düşəcəyini proqnozlaşdırırlar. Bir sözlə, önümüzdəki illər üçün müsbət proqnozlara kömək edə biləcək sabitləşdirici amillər görülmür və əyalət mənzil bazarının ümumiyyətlə pis proqnozlaşdırıla biləcəyini nəzərə alsaq, gələcəyin perspektivləri barədə nəticə çıxarmaq demək olar ki, mümkün deyil.

2016-cı il yanvar ayının sonundan bəri şəhərətrafı elit daşınmaz əmlak bazarında alış fəaliyyətində artım müşahidə olunur. Ev görünüşü istəklərinin sayı hazırda keçən ilin eyni dövrünə nisbətən təxminən 30% çoxdur. Buna baxmayaraq, bir çox alıcı bazarın “dəyər” olduğuna dair stereotiplərin təsiri altındadır və bağ evi almaq üçün tələsməyə ehtiyac yoxdur. Metrium Group şirkətinin mütəxəssisləri, lüks şəhərətrafı daşınmaz əmlak alıcıları arasında böhran zamanı hansı səhv fikirlərin formalaşdığını təhlil etdilər.

1. Elit bir bağ evi artıq 50% endirimlə almaq olar

Demək olar ki, hər ikinci alıcı bu gün satıcılardan endirim tələb etməklə ev yoxlamasına başlayır. Çoxları əmindir ki, böhranda qiyməti asanlıqla yarıya endirə və "bir qəpiyə bir kanarya" ala bilərsiniz. Ancaq real satışlar çox fərqli bir mənzərə göstərir. % 40-50 endirimlə bu gün yalnız 10 milyon dollar və ya daha çox dəyərində obyekt ala bilərsiniz.

2015-ci ilin sonu - 2016-cı ilin əvvəlində, 50 milyon rubla qədər olan evlərlə aparılan əməliyyatlarda orta endirim 9%, qiymətlər aralığında 50 ilə 150 \u200b\u200bmilyon rubl arasında - 17%, dəyəri 150 milyon rubldan çox olan obyektlərdə isə 24% təşkil etmişdir. Eyni zamanda, prestijli ərazilərdə yerləşən, yaxşı bir plana, müvəffəqiyyətli bir memarlığa və uyğun bir qiymətə sahib olan xüsusilə maye evlər üçün, heç bir bazarlıqdan söhbət gedə bilməz.

Metrium Group-un Elit Daşınmaz Əmlak Departamentinin direktoru İlya Menzhunov “Böhrandan əvvəl ən bahalı bağ evlərinin qiymətinin açıq şəkildə şişirdildiyi və əksər hallarda bazarın reallıqlarına uyğun gəlmədiyi heç kimə sirr deyil” dedi. - Bundan əlavə, bir il əvvəl qiymətləri dollarla, indi isə rublla göstərmək adət idi. Məzənnə və dollar qiymətlərindən% 50 endirim nəzərə alındıqda, rubldakı evlərin qiyməti praktik olaraq dəyişməz qaldı. Eyni zamanda, əvvəlki illərdə olduğu kimi bu cür bahalı obyektlərə - dəyəri 10 milyon dollar olan tələb yüksək deyil və əməliyyatlar nadir hallarda baş verir. Bu gün satışların əsas həcmi bu bazar üçün ya endirim olmadığı, ya da minimal olduğu “ucuz” evlərin payına düşür ”.

2. Şəhərətrafı bazarda artıq məhsul var

Son bir ildə çox-çox sahiblərin bahalı bağ evlərini satmağa tələsdikləri barədə şayiələr hərdən-birə dolaşırdı və yeni təkliflər bazarı basdı. Bu, ölkədəki böhranın "kükrəməsi" fonunda ölkəni tərk edən varlı insanların ailələrinin növbəti dalğası və sahiblərin dollarla ifadə edilən aktivlərin satışından ən çox faydalanmaq istəyi ilə əlaqələndirildi. Əslində 10 tanış çıxa bilərdi və xəyal əlavə etdi ki, böyük kapital sahiblərinin əksəriyyəti ölkəni tərk edir.

"Əslində bazarın həddən artıq çox olması başqa bir fantasmagoridir" deyir İlya Menzhunov. - Mütəxəssis olmayan insanlar, satışa çıxarılan obyektlərin sayının böhranın başlanğıcı ilə bir neçə dəfə artdığı təəssüratını ala bilər. Ancaq statistikaya baxdıqda məlum olur ki, 2014-cü ilin əvvəli ilə müqayisədə 2016-cı ildə təkliflərin sayı ən çox 10% artıb. Təkrar bazarda yeni obyektlərin meydana çıxmasının aylıq dinamikası böhrandan əvvəlki dövrə tamamilə uyğundur. Hər hansı bir böyük əmlak şirkətinin məlumat bazasında hazırda 2-3 min elit şəhərətrafı əmlak var. Onların sayı artıq bir neçə ildir dəyişməz olaraq qalır. "

3. Lüks bağ evlərinə tələbat indi minimaldır

Metrium Group-a görə, bir həftə ərzində şirkət şəhərətrafı daşınmaz əmlaka baxmaq üçün ən az 200 müraciət qəbul edir. Bu, keçən ilin eyni dövrünə nisbətən təxminən 30% çoxdur və böhrandan əvvəlki göstəricilərlə müqayisə edilə bilər. Gündə 4-5 şou var. "2015-ci ilin ikinci yarısı boyunca bazarda təxirə salınmış tələb yığılır" deyə İlya Menjunov qeyd etdi. - Potensial alıcılar qiymət dinamikasını izləyərək gözləmə mövqeyi tutdular. Bir çox satıcı həqiqətən qiymətlərini düzəltdi və mövcud bazar reallıqlarına uyğun olaraq uyğun dəyəri olan əmlak sayı üstünlük təşkil etməyə başladı. Yeni il tətilindən sonra istehlakçı aktivliyində artım oldu. Müştərilər bir böhranın istədikləri müddətə davam edə biləcəyini başa düşdülər, amma eyni zamanda həyat davam edir. Bu səbəbdən bir bağ evi satın almağı "daha sonra" təxirə salanların çoxu, uyğun obyektlərin gerçək bir axtarışı və baxışı ilə məşğul oldu. "

4. Ev almaq üçün tələsmək lazım deyil

Bu səhv düşüncə əvvəlki stereotiplərin nəticəsidir: bazar tədarükü ilə doludur və bahalı şəhərətrafı daşınmaz əmlaka tələb yoxdur. "Müştəri evə baxma prosesi zamanı xoşuna gəlsə və satıcı ilə məqbul bir qiymət barədə danışıqlar aparmağı bacarsa da, bir çox alıcı razılaşmağa tələsmir" deyir İlya Menjunov. - Müəssisədən çıxdıqdan sonra, bazarın dayandığından və təklifin heç yerə getməyəcəyindən əmin olaraq “bazarı araşdırmağa” və digər təklifləri araşdırmağa davam edirlər. Bu vaxt bu evi başqası alır. Fevral ayında bir ailənin üst-üstə üç obyektin düşüncə prosesi boyunca “ayrıldığı” bir halımız oldu. Moskvada təxminən 500 min dollarlıq milyoner var və uyğun qiymətlərlə keyfiyyətli mülklərə tələb böhrana baxmayaraq mövcuddur. "

5. Lüks bağ evlərinin qiymətləri hələ də aşağı düşməlidir

Demək olar ki, bütün potensial alıcılar buna əmindirlər. Bununla birlikdə, Metrium Group mütəxəssislərinə görə, lüks şəhərətrafı daşınmaz əmlakın qiymətinin daha da aşağı salınması üçün heç bir şərt yoxdur. Sahibləri həqiqətən satışda maraqlı olan obyektlər üçün artıq qiymət tənzimləmələri aparılmışdır. Qalan satıcılar sona qədər "xətti tutmağa" hazırdırlar və alıcılara güzəşt etmək niyyətində deyillər. "Mövcud vəziyyət davam edərsə - xarici siyasət mühitində valyuta məzənnələrində ciddi dəyişikliklər və yeni sarsıntılar olmadan - elit şəhərətrafı daşınmaz əmlakın dəyəri mövcud səviyyədə qalacaq", - İlya Menjunov əmindir. - Bəzi müştərilər, deyək ki, 150 milyon rubl dəyərində bir obyektə baxdıqdan sonra hər şeyi bəyəndiklərini bildirirlər, lakin heç bir əsas olmadan bu evi yalnız 75 milyon rubla almağa hazırdırlar. Anlamaq vacibdir ki, obyektin dəyəri əvvəlcə şişirdilməyibsə, qiymətin iki dəfə artırılması real deyil. Xüsusilə bu bazar üçün "ucuz" təkliflərdən söz düşəndə. "

"150 milyon rubla qədər olan elit şəhərətrafı daşınmaz əmlak almağa hazırlaşan alıcılar üçün, hansısa bir obyekt seçsələr və bu, hər cəhətdən onlara uyğun gəlsə, müqaviləni təxirə salmamağı məsləhət görərdim", - deyə İlya Menjunov söyləyir. - Bu gün ən cəlbedici təkliflər bazarı keçən ilə nisbətən daha sürətli tərk edir. Müşahidələrimizə görə, hazırda təxminən 50 müştəri eyni yerdə uyğun qiymətə malik yüksək keyfiyyətli evlərlə maraqlanır. Eyni zamanda, önümüzdəki aylarda müştəri fəaliyyətində daha da böyük bir artım gözləyirik. Ənənəvi olaraq, yay mövsümü şəhərətrafı daşınmaz əmlak almaq üçün ən yaxşı dövrdür, çünki obyektlərin bütün müsbət və mənfi tərəfləri bu anda görünür. Əməliyyatların fərqli qiymət seqmentlərində həyata keçiriləcəyinə əminik. Ancaq ən böyük tələbin dəyəri 150 milyon rubla qədər olan obyektlər üçün gözlənilir. Bir qayda olaraq, bunlar sahəsi 300-500 kv olan evlərdir. prestijli ərazilərdə yerləşən 20-50 hektar sahə ilə m. "

Moskva bölgəsinin bazarında indi yalnız dachalar deyil, həm də şəhərətrafı daşınmaz əmlakın praktiki olaraq bütün formatları çox qiymətləndirilir

Foto: Depositphotos / AndreySt

Bu gün Moskva yaxınlığındakı bağ evləri üçün təkliflər klassik imiclərindən kənara çıxdı - bir bağ kooperativindəki yüngül binalar və ya "köhnə moda" adlandırılan kəndlərdəki evlər (sovet elitasının şəhərətrafı həyat yerləri - məmurlar, elm adamları, hərbçilər, sənətçilər). Son onilliklər ərzində bazarda istehlakçı tələbinin əsasən yenidən istiqamətləndirildiyi yeni formatlar meydana çıxdı. Hər şeydən əvvəl, yeni sahiblərin öz mülahizələrinə görə yalnız kapital binaları deyil, həm də bağ evləri tikdikləri ilkin bazarda müqaviləsi olmayan sahələrdən danışırıq. RBC Real Estate-in redaksiya heyəti bu gün hansı dachaların ən populyar olduğunu və bazarda bu formatlar üçün hansı perspektivlərin olduğunu təhlil etdi.

Şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarının mütəxəssisləri müasir yaz kottec layihələrini aşağıdakı kimi xarakterizə edirlər: sahəsi 100 kv-dən çox olmayan bir ev. m, il boyu yaşamaq üçün nəzərdə tutulmayan təxminən 6 sot ərazidə. Bu evlər ya hazır, həm də alıcının təkbaşına həyata keçirdiyi və ya satıcı ilə müqavilə bağladığı layihələr şəklində ola bilər.

Bununla birlikdə, ümumiyyətlə, Moskva bölgəsindəki şəhərətrafı daşınmaz əmlaka maraq son beş-altı ildə artmırdı. Rieltorların fikrincə, şişirdilmiş iştahası olan satıcılar bunun günahkarıdır. Bununla birlikdə, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarında indi yalnız dachalar deyil, həm də şəhərətrafı daşınmaz əmlakın praktik olaraq bütün formatları - kotteclər, şəhər evləri, yaşayış binaları çox qiymətləndirilir.

Inkom-Nedvizhimost-a görə, şəhərətrafı bazarda orta təklif qiyməti orta satış qiymətini 2,2 dəfə üstələyir (7,7 milyon rubl, 3,5 milyon rubla qarşı). Xüsusi formatlar üçün bu artıqlıq aşağıdakı kimidir: 2.8 dəfə - müqaviləsi olmayan sahələr üçün və kotteclər üçün eyni, 1.5 dəfə - az mərtəbəli yaşayış binalarındakı mənzillər üçün, 1.5 dəfə - şəhər evləri və duplekslər üçün. Inkom-Realty analitik mərkəzinin rəhbəri Dmitri Taqanovun sözlərinə görə, 2014-cü ildə ümumilikdə, Moskva vilayət bazarında 18 min əməliyyat qeydə alınıb ki, bu da 2013-cü illə müqayisədə 14% azdır. Bunlardan ən çox satış - 56% - müqavilə olmadan, 25% - çoxmərtəbəli yaşayış binalarındakı mənzillər, 10% - şəhər evləri və dublekslər, 9% - müqaviləsi olan kotteclər və torpaq sahələrinin payına düşdü.

Moskva dairəvi yolundan və istiqamətindən məsafədən asılı olaraq bir yazlıq yaşayış yeri, milyon rubl

Magistral	30 km-ə qədər	30-50 km	50-85 km	85 km
Dmitrovskoe şossesi	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Kaluzhskoe şossesi	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Kaşirskoe şossesi	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Kievskoe şossesi	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Mozhaisk şossesi Minsk şossesi	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Novoryazanskoe şossesi Egoryevskoe şossesi	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Nosovikhinskoe şossesi Gorkovskoe şossesi	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Pyatnitskoe şossesi Leninqrad şossesi	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Rublevo-Uspenskoe şossesi Novorizhskoe şossesi	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Simferopol şossesi	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Yaroslavskoe şossesi	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Mənbə: "Miel-Country Property"

Nə böyüyür, nə də düşür

İndi şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı durğunluq vəziyyətindədir. Bu seqment böhranlara ən ağrılı reaksiya göstərir - "ikinci ev" vacib bir maddə deyil, buna görə də əldə edilməsi ümumiyyətlə daha yaxşı zamana qədər təxirə salınır. Ümumiyyətlə, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı, 2009-cu il böhranından sonra da bir durğunluq mərhələsinə qədəm qoydu, indi bu tendensiya daha da gücləndi, deyə IRN.RU Əmlak Bazarı Göstəriciləri analitik mərkəzinin rəhbəri Oleq Repçenko bildirib.

2013-cü ildə bağ bazarında orta qiymətin düşməsi% 30 olmuşdur. Megapolis-Service rieltorları korporasiyasının vitse-prezidenti İqor Bykovski, "Keçən il qiymətlər eyni səviyyədə qaldı, ancaq yalnız qiymət mövqelərindən imtina etmək istəməyən satıcıların iştahı üzündən" dedi.

2015-ci ilin martında, Moskva yaxınlığındakı bağlara tələbat, rieltorların belə gözləmədikləri keçən ilin müvafiq dövrünə nisbətən daha çox oldu (2013-cü ilə nisbətən xeyli aşağı). "Keçən il, payızın ortalarında, 2015-ci ildə insanların dacha satın almağı tamamilə dayandıracağından qorxduq" deyir İqor Bykovski. "Bununla birlikdə, indi alıcılardan bağ evləri üçün müraciətlərin sayı keçən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə təxminən 15% artmışdır."

Tələb əsasən yaz kotteclərinin ucuz seqmentinə aiddir (1,5 milyon rubla qədər). Bu tendensiya xüsusilə 2014-2015-ci illərin əvvəllərində, rublun kəskin çöküşündən sonra, vətəndaşlar rubl qənaətini devalvasiyadan xilas etməyə çalışdıqda özünü göstərdi.

“Yeni tikililərin bazarında maye tədarükü yuyulduqca“ rubldan qaçan ”insanlar pul qazanmaq üçün başqa variantlar axtarmağa başladılar. Nəticədə, çoxları 1,5 milyon rubl qiymətinə altı sot kvadratlıq bir ev ala biləcəyiniz dacha əmlak bazarına gəldilər ”dedi Megapolis-Service korporasiyasının prezidenti Sergey Vlasenko.

Yazda tələb mövsümi amil ilə istilənməyə başladı. Lakin bu, bütün yaz kotteclərinə aid deyil, daşınmaz əmlak şirkətləri deyir.

Perspektiv format

Mülkiyyətçilərin təmin etdiyi kimi, müqaviləsiz torpaq sahələri ilə bu gün yaz kottec seqmentinin inkişaf ehtimalı əlaqələndirilir: əməliyyatların ən böyük payı bu seqmentin payına düşür. Miel-Zagorodnaya Daşınmaz Əmlakın idarəedici tərəfdaşı Vladimir Yakhontov "Əvvəlcə potensial alıcıların əksəriyyəti hazır yaz kottecləri almaq üçün bazara gəlir" deyir. "Bununla birlikdə, bunların% 80-i nəhayət planlarını dəyişdirir və şəhərətrafı tikinti üçün UBP satın alır." Nəticədə, UBP-nin bağ bazarındakı payı təkliflərin təxminən 75% -ni təşkil edir.

Bir sahənin alınması və bir evin tikintisi ikinci dərəcəli bazarda bitmiş bir yaz kottecinin alınması ilə təxminən eyni miqdarda tələb olunur. Vladimir Yakhontovun sözlərinə görə, bu gün alıcıların çoxu bir yazlıq yaşayış yeri almaq üçün 5 milyon rubldan çox pul xərcləməyə hazır deyil. Eyni zamanda bir seçim var: ikinci dərəcəli bazarda bir anda bütün məbləğə hazır yaz kottecini almaq və ya 1 milyonluq müqavilə olmadan torpaq sahəsi almaq və üzərində 4 milyon rubla ev tikmək. Ancaq ikinci vəziyyətdə saytın yerini seçmək, istəklərinizə uyğun bir ev tikmək və pul qazanmaq üçün daha çox fürsət var.

Bu UBP seqmentindəki qiymət, Inkom-Real Estate şəhərətrafı əmlak departamentindən Sergey Tsyvinə görə, orta hesabla 3,5 milyon rubl, ekonom sinifində - 2,4 milyon rubl. Bununla birlikdə, bir yaz evi tikmək üçün bazarda 450-500 min rubla bir sahə tapa bilərsiniz.

Yüksək qiymətləndirilmiş format

Bağ və yay bağları birliyində yay kotteclərinin təkrar bazarında da bir çox təklif var. Bununla birlikdə, seqment çox heterojendir və qurulması demək olar ki, mümkün deyil. Evlər müxtəlif ölçülərdə, materiallarda və aşınma dərəcələrində təklif olunur. Buradakı əməliyyatlar həm real dəyər artımı, həm də çox azalma ilə, həm də çox vaxt rieltorların iştirakı olmadan edilə bilər.

"Bu seqment etibarlı şəkildə qiymətləndirilə bilməz" dedi Sergey Tsyvin. "Satıcılar xüsusi mülkiyyətçilərdir, bazar mütəşəkkil deyil və vahid ümumi qanunlara tabe olmur - qiymətlər əsassız olaraq yüksək ola bilər." Bəzi hallarda təkliflər bazar həqiqətlərindən o qədər düşür ki, illərlə satılır.

Megapolis-Service şirkətinin vitse-prezidenti İqor Bykovski “Seqment ən azı 20% -dən çox qiymətləndirilir” dedi. - İki illüstrasiya nümunəsi verəcəyəm. Satıcı Balaşixa ərazisindəki 6 sot ərazidə bir panel evi bir il ərzində 1 milyon rubla satmağa çalışdı. Lakin bu müddət ərzində onun təklifi üçün bir dənə də olsun müraciət daxil olmayıb. Daşınmaz əmlak sahibini qiyməti 400 min rubl endirməyə razı saldıqdan sonra, ertəsi gün dacha satıldı.

İkinci nümunə, daha yaxşı istehlakçı xüsusiyyətlərinə sahib olduğu halda, Moskvadan Pavlov Posad sahəsindəki bir bağçadır: izolyasiya edilmiş, şömineli - qışda yaşamaq üçün əlverişlidir. Bu obyekt uzun müddət 4.8 milyon rubla bazarda sərgiləndi. Qiyməti 4.2 milyon rubla endirdikdən sonra. obyekt öz alıcısını tapdı.

Eyni zamanda, Sergey Vlasenko qeyd edir ki, təkliflər 1,5 milyon rubla qədərdir. bazarda uzun müddət qalmayın. Məsələn, cənub-şərq və şərq istiqamətlərində belə bir qiymətə Moskva dairəvi yolundan 30 kilometrlik bir zonada hazır yaz kotteci ala bilərsiniz. Halbuki şimalda və ya qərbdə, Moskvadan 80-90 km məsafədə bir milyon yarım üçün bir seçim tapa bilərsiniz.

İnkom-Nedvizhimost-a görə, ikincil şəhərətrafı əmlak bazarının paradoksu, dacha seqmentindəki ən ucuz təklifin tələb olunmamasıdır. Nümunə olaraq: 1.97 milyon rubla Moskva dairəvi yolundan 55 km məsafədə, 10 sotluq bir ərazidə ağacdan hazırlanmış bir ev. İndi bu qiymət ilkin bazarda müqaviləsi olmayan bir torpaq sahəsinin qiymətindən daha aşağıdır, bununla birlikdə dacha formatına olan marağın ümumi azalması (həmçinin alıcıların onlar üçün artan tələbləri) nəzərə alınmaqla, obyekt bir ildir sərgilənir.

Hörmətli kotteclər Bu gün "köhnə" yaşayış yerlərinin formatı ən yaxın Moskva bölgəsində inşa edilən azmərtəbəli binaların layihələrində həll olunur. Nəticədə, onların çoxu tədricən müstəsna və elitizmlərini itirirlər. Həm də daha yaxşı təkliflər daha azdır və seqment praktik olaraq ölkə evlərinin təkrar bazarında heç bir fərq yaratmır. Eksklüziv əmlak agentliyi "Usadba" nın baş direktoru Nadejda Xazovanın sözlərinə görə, bahalı dachalar seqmentində ən populyar istiqamətlər yenə də Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Kievskoe, Kaluzhskoe, Minskoe və Mozhayskoe magistral yolları, həmçinin şimal istiqamətlərdəki böyük su anbarlarının yaxınlığındakı obyektlərdir. Köhnə yerlərdə təkliflər, SNT vəziyyətində olduğu kimi, qiymət səviyyələrinə görə fərqlənə bilməz. “Barvikhanın Nov 'köhnə qəsəbəsində ən yaxşı vəziyyətdə olmayan bir ev var, qiyməti 1 milyon dollardan çoxdur (cari məzənnə ilə). Eyni zamanda, Novoperedelkinoda bənzər bir variantın 500-600 min dollar olduğu təxmin edilir.

Gedən format

Rieltorlar deyir ki, il boyu yaşamaq üçün nəzərdə tutulmayan, rabitə, yollar, dükanlara sahib evlərin təklif olunduğu ilkin bazarın bağ və bağ kəndləri istehlakçı xüsusiyyətləri baxımından ən optimal formatdır. "İnkişaf etdiricilərin müasir bağ layihələri şəhər xaricində mövsümi bir qalmaq üçün lazım olan hər şeyi ehtiva edir" deyir Sergey Tsyvin.

Onun sözlərinə görə, bağ evi bazarı inkişaf etdiricilər üçün maraqlı deyil, ona görə də bu format alternativ maliyyə mənbəyi və inkişaf perspektivləri olmadan qalır.

Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost'dan Vladimir Yakhontov'a görə, əvvəllər USP layihələri çərçivəsində tikilən bağ evləri indi satılır. Inkom-Real Estate-ə görə bu təkliflər üçün minimum qiymət 2,5 milyon rubl, maksimum qiymət isə 9-10 milyon rubl təşkil edir. - Moskvadan məsafədən asılı olaraq (Moskva dairəvi yolundan 30 ilə 55-60 km aralığında).

20 mart tarixində "Rusiya Federasiyasının İnzibati Xətalar Məcəlləsində dəyişikliklər edilməsi haqqında" FZ-46 qüvvəyə mindi. Digər şeylər arasında, "torpağı uyğun vəziyyətə gətirmək üçün öhdəliklərə əməl edilməməsi, mənzil və ya digər tikinti, bağçılıq və yük maşını əkilməsi üçün nəzərdə tutulan torpaq sahəsindən istifadə edilməməsi" üçün cərimələrin artırılması nəzərdə tutulur. İgor Bykovskinin sözlərinə görə, belə bir tədbir satıcıları qiymətləri endirməyə və istifadə etmədikləri, lakin daha yaxşı zamana qədər qalan bu dachaları satmağa çox stimul verə bilər.

Bazarda müqavilə ilə sahələrin aktivləşdirilməsi, ölkədəki iqtisadi vəziyyətin sabitləşməsindən sonra, yaz kottecləri layihələri iş üçün cəlbedici olduqda mümkündür.

Torpaqdan istifadə edilməməsimənzil və ya digər tikinti, bağçılıq, yük maşını əkilməsi üçün nəzərdə tutulmuşsa, inzibati cərimə tətbiq edilir. Torpaq sahəsinin kadastr dəyəri müəyyən edildikdə: - vətəndaşlar üçün - 1 miqdarda- Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin 1,5% -i, lakin ən azı 20 min rubl; - məmurlar üçün - 1,5-dən- Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin 2% -i, lakin ən azı 50 min rubl; - hüquqi şəxslər üçün - 3- Torpaq sahəsinin kadastr dəyərinin 5% -i, lakin 400 min rubldan az olmamalıdır. Kadastr dəyəri müəyyən edilmədikdə: - vətəndaşlar üçün - 20- 50 min rubl; - məmurlar üçün - 50- 100 min rubl; - hüquqi şəxslər üçün - 400- 700 min rubl FZ-46-dan "Rusiya Federasiyasının İnzibati Xətalar Məcəlləsinə dəyişikliklər edilməsi barədə"

Vladimir Mironov