Ölkə bazarı: lazım olduğundan daha çox ev var. Şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarının cəlbediciliyi

MIEL-Zagorodnaya Daşınmaz Əmlakın İdarəedici Tərəfdaşı, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı üçün 2017-ci ilin nəticələrini yekunlaşdırır və 2018-ci il üçün bir proqnoz verir.

Verilən məlumatlara görə, 2017-ci il bağ evləri və torpaq sahələri bazarındakı iştirakçılar tərəfindən yaxşı müsbət tendensiyalarla yadda qalmadı. Beləliklə, 2017-ci ildə bazara daxil olan 60 yeni yaşayış məntəqəsindən həqiqi likvid təklifinin üçdə birindən az hissəsi həqiqətən likviddir.

“Bu gün əksər inkişafçılar bədbindirlər və marketinq və qiymət baxımından 2017-ci il, həqiqətən, bazara fəal daxil olmaq üçün ən yaxşı vaxt deyildi. Effektiv tələb, alıcının çox şey gözləmədiyi və qərar qəbul edərkən yalnız alış büdcəsinə əsaslandığı rahatlıq sinifinin aşağı hissəsində cəmlənmişdir. Ümumiyyətlə, tələbat ildən-ilə azalır və layihələrə maraq indi nəqliyyatın əlçatanlığından, konsepsiyasından, infrastrukturun mövcudluğundan və ya olmamasından zəif asılıdır - büdcə satın alma davranışından məsuldur ”dedi MIEL-Zagorodnaya Daşınmaz əmlakın idarəedici tərəfdaşı Vladimir Yakhontov.

Ancaq 2018-ci ildə MIEL-Zagorodnaya Daşınmaz əmlak analitiklərinin proqnozlarına görə inkişaf aktivliyindəki azalma müsbət bir tendensiya ilə əvəz edilə bilər: yeni şəhərətrafı ev inşaatçıları bazara girəcəklər. İndi yeni ildən başlayaraq Moskva bölgəsində 10-dan çox yüksək keyfiyyətli kənddən danışa bilsək də, ilin ikinci yarısında yeni layihələr elan edilə bilər. Şəhərətrafı bazarda işləyənlər, 1 iyul 2018-ci il tarixində qüvvəyə minən 214 Federal Qanununda Moskvada çoxmərtəbəli mənzil tikintisi üçün bazar iştirakçılarını ən azı 10.000 kv. m satılan yaşayış daşınmaz əmlakı və eyni zamanda şirkət başına 1-dən çox tikinti icazəsi verilməsinə icazə verilmir.

“Moskvadakı özəl kommersiya inkişaf etdiriciləri üçün şəhərətrafı layihələrə diqqət yetirməyin mənalı olduğu bir dövr gəlir. Mövcud reallıqlarda işləmək üçün yeni strategiyalar qura bilməyən şirkətlər şəhərətrafı bazarlara daxil ola bilərlər. Eyni zamanda 10.000 kv.m limitini aşaraq. m bina icazəsi almaq üçün kottec qəsəbələrinin inşası da daxil olmaqla mümkündür: bu həcm sahədən asılı olaraq 50-100 evlik yaşayış məntəqəsi ilə müqayisə edilə bilər; və hazır evlərə tələbat bu gün tədricən böyüyür və bu, şəhərətrafı bazarın təcrübəsiz inkişaf etdiriciləri üçün müsbət bir təşviq ola bilər ”deyə ekspert bildirir.

Vladimir Yakhontovun sözlərinə görə, 2018-ci ildə tələb müqavilə olmadan torpaq sahələri seqmentindən bitmiş mənzil seqmentinə - şəhər evləri və kotteclərə keçməyə davam edəcək. Klassik kotteclərə alternativ olaraq aşağı mərtəbəli yaşayış kompleksləri də tamaşaçıların sabit marağına səbəb olur: “Şəhərətrafı seqmentdə ən sərfəli bitmiş məhsul sayılan azmərtəbəli binalarda mənzillərə sabit tələbi də qeyd edirik. Məsələn, Yeni Moskvadakı Erin Ostrov yaşayış kompleksində 3 milyon rubl və ya daha çox büdcəsi olan iki otaqlı mənzillərə ən çox ehtiyac var: gənc ailələr üçün bu, şəhər həyat tərzini daha rahat bir şəhərətrafı həyatına çevirmək üçün ən yaxşı fürsətdir. mütəxəssis mübahisə edir.

Büdcə amilləri də tələbin hazır mənzil seqmentinə keçməsi üçün obyektiv ilkin şərtlərə çevrilir: “Müqaviləsiz bir torpaq sahəsində bir evin öz-özünə tikilməsi ilə hazır məhsulun açar teslim şərtində alınması arasındakı məsrəf fərqi, layihə sinfindən və istifadə olunan materiallardan asılı olaraq indi 5-15% -dir. Eyni zamanda, bu alıcılar getdikcə daha çox rahatlıq və daha yaxşı ekoloji səviyyəsinə sahib şəhərin xaricindəki bir ev müvəqqəti mənzil deyil, şəhər mənzilinə alternativ olan hazırlayıcının hazır evlərinə diqqət yetirirlər ”dedi. 2018-ci ildə əsas istehlakçı meyllərini anlayan ilk inkişaf etdiricilər, ilin sonuna qədər tələbin ümumi azalmasını nəzərə alaraq bazar paylarını mənfəətlə artırmaq və mövcud layihələri həyata keçirmək üçün hər cür şansa sahibdirlər.

2016-cı il yanvar ayının sonundan bəri şəhərətrafı elit daşınmaz əmlak bazarında alış fəaliyyətində artım müşahidə olunur. Ev görünüşü istəklərinin sayı hazırda keçən ilin eyni dövrünə nisbətən təxminən 30% çoxdur. Buna baxmayaraq, bir çox alıcı bazarın “dəyər” olduğuna dair stereotiplərin təsiri altındadır və bağ evi almaq üçün tələsməyə ehtiyac yoxdur. Metrium Group şirkətinin mütəxəssisləri, elit şəhərətrafı daşınmaz əmlak alıcıları arasında böhran zamanı hansı səhv fikirlərin formalaşdığını təhlil etdilər.

1. Elit bir bağ evi artıq 50% endirimlə almaq olar

Demək olar ki, hər ikinci alıcı bu gün satıcılardan endirim tələb etməklə evi yoxlamağa başlayır. Çoxları əmindir ki, böhranda qiyməti asanlıqla yarıya endirə və "bir qəpiyə bir kanarya" ala bilərsiniz. Bununla birlikdə, real satışlar çox fərqli bir mənzərə göstərir. 40-50% endirimlə bu gün yalnız 10 milyon dollar və ya daha çox dəyərində obyekt ala bilərsiniz.

2015-ci ilin sonu - 2016-cı ilin əvvəlində, 50 milyon rubla qədər olan evlərlə aparılan əməliyyatlarda orta endirim 9%, qiymətlər aralığında 50 ilə 150 \u200b\u200bmilyon rubla - 17%, dəyəri 150 milyon rubldan çox olan obyektlər üçün isə 24% təşkil etmişdir. Eyni zamanda, prestijli ərazilərdə yerləşən, yaxşı bir plana, müvəffəqiyyətli bir memarlığa və uyğun bir qiymətə sahib olan xüsusilə maye evlər vəziyyətində, heç bir bazarlıqdan söhbət gedə bilməz.

Metrium Group-un Elit Daşınmaz Əmlak Departamentinin direktoru İlya Menzhunov “Böhrandan əvvəl ən bahalı bağ evlərinin qiymətinin açıq şəkildə şişirdildiyi və əksər hallarda bazarın reallıqlarına uyğun gəlmədiyi heç kimə sirr deyil” dedi. “Bundan əlavə, bir il əvvəl qiymətləri dollarla, indi isə rublla göstərmək adət idi. Məzənnə və dollar qiymətlərinin 50% endirimi nəzərə alındıqda, evlərin rubldakı dəyəri praktik olaraq dəyişməz qaldı. Eyni zamanda, əvvəlki illərdə olduğu kimi 10 milyon dollar dəyərində olan bu cür bahalı obyektlərə tələb yüksək deyil və əməliyyatlar nadir hallarda baş verir. Bu gün satışların əsas həcmi bu bazar üçün ya endirim olmadığı, ya da minimal olduğu “ucuz” evlərin payına düşür ”.

2. Şəhərətrafı bazarda artıq məhsul var

Son bir ildə bir çox sahibin bahalı bağ evlərini satmağa tələsdikləri və bazarın yeni təkliflərlə dolu olduğu barədə şayiələr yayıldı. Bu, ölkədəki böhranın “üsyanı” fonunda xaricə gedən varlı insanların ailələrinin növbəti dalğası və sahiblərin dollarla göstərilən aktivlərin satışından maksimum yararlanmaq istəyi ilə əlaqələndirildi. Əslində 10 tanış çıxa bilərdi və xəyal əlavə etdi ki, böyük kapital sahiblərinin əksəriyyəti ölkəni tərk edir.

"Əslində bazarın həddən artıq çox olması başqa bir fantasmagoriya" deyir İlya Menzhunov. - Qeyri-mütəxəssislər, böhranın başlanğıcı ilə satışa qoyulan obyektlərin sayının bir neçə dəfə artdığı barədə təəssürat yarada bilər. Ancaq statistikaya baxdıqda məlum olur ki, 2014-cü ilin əvvəlinə nisbətən 2016-cı ildə təkliflərin sayı ən çox 10% artıb. Təkrar bazarda yeni obyektlərin meydana çıxmasının aylıq dinamikası böhrandan əvvəlki dövrə tamamilə uyğundur. Hər hansı bir böyük əmlak şirkətinin məlumat bazasında hazırda 2-3 min elit şəhərətrafı əmlak var. Onların sayı artıq bir neçə ildir dəyişməz olaraq qalır. "

3. Lüks bağ evlərinə tələbat indi minimaldır

Metrium Group-a görə, bir həftə ərzində şirkət şəhərətrafı daşınmaz əmlaka baxmaq üçün ən az 200 müraciət qəbul edir. Bu, keçən ilin eyni dövrünə nisbətən təxminən 30% çoxdur və böhrandan əvvəlki göstəricilərlə müqayisə edilə bilər. Gündə 4-5 şou var. "2015-ci ilin ikinci yarısı boyunca bazarda təxirə salınmış tələb yığılır" deyə İlya Menjunov qeyd etdi. - Potensial alıcılar qiymət dinamikasını izləyərək gözləmə mövqeyi tutdular. Bir çox satıcı həqiqətən qiymətlərini düzəltdi və mövcud bazar həqiqətlərinə uyğun olaraq adekvat dəyəri olan əmlak sayı üstünlük təşkil etməyə başladı. Yeni il tətilindən sonra istehlakçı aktivliyində artım oldu. Müştərilər böhranın istədikləri müddətə davam edə biləcəyini başa düşdülər, eyni zamanda həyat davam edir. Bu səbəbdən bir bağ evi satın almağı "daha sonra" təxirə salanların çoxu, uyğun obyektlərin gerçək bir axtarışı və baxışı ilə məşğul oldu. "

4. Ev almaq üçün tələsmək lazım deyil

Bu yanlış təsəvvür əvvəlki stereotiplərin nəticəsidir: bazar tədarükü ilə doludur və bahalı şəhərətrafı daşınmaz əmlaka tələb yoxdur. "Müştəri evə baxış zamanı xoşuna gəlsə də və satıcı ilə məqbul bir qiymət barədə razılığa gəlməyi bacarsa da, bir çox alıcı razılaşmağa tələsmir" deyir İlya Menjunov. - Müəssisədən çıxdıqdan sonra bazarın dayandığından və təklifin heç yerə getməyəcəyindən əmin olaraq “bazarı araşdırmağa” və digər təklifləri araşdırmağa davam edirlər. Bu vaxt bu evi başqası alır. Fevral ayında bir ailənin üst-üstə üç obyektin düşüncə prosesi boyunca “ayrıldığı” bir halımız oldu. Moskvada təxminən 500 min dollarlıq milyoner var və uyğun qiymətlərlə keyfiyyətli mülklərə tələb böhrana baxmayaraq mövcuddur. "

5. Lüks bağ evlərinin qiymətləri hələ də aşağı düşməlidir

Demək olar ki, bütün potensial alıcılar buna əmindirlər. Bununla birlikdə, Metrium Group mütəxəssislərinə görə, lüks şəhərətrafı daşınmaz əmlakın qiymətinin daha da aşağı düşməsi üçün heç bir şərt yoxdur. Sahibləri həqiqətən satışla maraqlanan obyektlər üçün artıq qiymət tənzimləmələri aparılmışdır. Qalan satıcılar sona qədər "xətti tutmağa" hazırdırlar və alıcılara güzəşt etmək niyyətində deyillər. "Mövcud vəziyyət davam edərsə - valyuta məzənnələrində ciddi dəyişikliklər və xarici siyasət mühitində yeni sarsıntılar olmadan - elit şəhərətrafı daşınmaz əmlakın dəyəri mövcud səviyyədə qalacaq", - İlya Menjunov əmindir. - Bəzi müştərilər, deyək ki, 150 milyon rubl dəyərində bir obyektə baxdıqdan sonra hər şeyi bəyəndiklərini bildirirlər, lakin heç bir əsas olmadan bu evi yalnız 75 milyon rubla almağa hazırdırlar. Anlamaq vacibdir ki, obyektin dəyəri əvvəlcə şişirdilməyibsə, qiymətin iki dəfə artırılması real deyil. Xüsusilə bu bazar üçün "ucuz" təkliflərdən söz düşəndə. "

"150 milyon rubla qədər olan elit şəhərətrafı daşınmaz əmlak almağa hazırlaşan alıcılar üçün, hansısa bir obyekt seçsələr və bu, hər cəhətdən onlara uyğun gəlsə, əməliyyatı təxirə salmamağı məsləhət görərdim", - deyə İlya Menjunov söyləyir. - Bu gün ən cəlbedici təkliflər bazarı keçən ilə nisbətən daha sürətli tərk edir. Müşahidələrimizə görə, hazırda təxminən 50 müştəri eyni yerdə uyğun qiymətə malik yüksək keyfiyyətli evlərlə maraqlanır. Eyni zamanda, önümüzdəki aylarda müştəri fəallığının daha da artacağını gözləyirik. Ənənəvi olaraq, yay mövsümü şəhərətrafı daşınmaz əmlak almaq üçün ən yaxşı dövrdür, çünki obyektlərin bütün müsbət və mənfi tərəfləri bu anda görünür. Əməliyyatların fərqli qiymət seqmentlərində həyata keçiriləcəyinə əminik. Ancaq ən böyük tələbin dəyəri 150 milyon rubla qədər olan obyektlər üçün gözlənilir. Bir qayda olaraq, bunlar sahəsi 300-500 kv olan evlərdir. prestijli ərazilərdə yerləşən 20-50 hektar sahə ilə m. "

Şəhərətrafı mənzillər həmişə bir ehtiyacdan daha çox bir firavanlıq əlaməti və lüks ünsürü olmuşdur, bu səbəbdən bu seqmentdəki böhran daha əvvəl özünü göstərmiş, lakin şəhərdəki kimi aydın deyil. Bazar təhlili göstərir ki, 2017-ci ildə daşınmaz əmlak qiymətlərindəki eniş davam edəcək və bazar daha zəif şirkətlərin birləşməsi və birləşmələri ilə müşayiət olunan böyük bölüşdürmə ilə üzləşəcək. Yeni ildə böhran hadisələri daha da pisləşəcək, əməliyyatların həcmi azalacaq və qiymətlər düşəcək.

Nə gözləmək lazımdır

2017-ci il arxa planla başladı və "kosmik bazar" üçün olduqca çətin olacağını vəd etdi. Bu il mütəxəssislər “dibin” keçəcəyini proqnozlaşdırırlar: təkliflərin həcmi artacaq və əhalinin ödəmə qabiliyyəti azalacaq. Payıza qədər bir qədər sabitləşmə mümkündür, qiymətlər minimum səviyyəyə çatmaqla enməyi dayandıracaq.

Şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı da iqtisadi reallıqlara uyğunlaşmağa başlayır. Əksər ruslar üçün əyalətlərdə mənzil lüksdür, amma bu gün trendlər bir qədər dəyişdi. Müştərilər şəhərdəki bir mənzilin satışından əldə etdiyi gəliri ev almaq üçün istifadə etməyə başladılar. Bu davranışın səbəbi daşınmaz əmlakın saxlanılması xərclərini optimallaşdırmaq istəyi və ehtiyac olmayan mənzildən qurtulmaq istəyi idi. İndi hətta yüksək gəlirli alıcılar da pul qazanmağa çalışırlar. Bununla birlikdə, 2016-cı ildə bu fonda ən yaxşı alıcı elit və premium sinif evlər idi, çünki böhran dövründə çox cəlbedici qiymətlərlə müstəsna əmlak ala bilərsiniz.

Bu sahədə çalışan əksər mütəxəssislər böhranla bağlı fikirlərin yanlış olduğunu iddia edirlər, əslində bu seqmentdə 2015-ci ildə böyük bir azalma olmamışdır. İlin birinci yarısında alıcıların mövsümi aktivləşməsi baş verdi və ikinci yarıda bir çox müştərinin artıq alış-veriş etməsi səbəbindən əməliyyatların həcmi 30% azaldı. Elit seqmentdə ixtisaslaşmış inkişaf etdiricilər, 15-ci ildə (əvvəlki illərdə olduğu kimi) müəyyən nümunələri izləməyin çətin olduğunu qeyd etdilər: bəzi şirkətlərdə satışlar artdı, bəzilərində eyni səviyyədə qaldı.

Məsələn, Villagio Estate-də əməliyyatların həcmi 2014-cü ilin eyni dövrünə nisbətən% 30 artdı. Ən çox tələbatın onsuz da yüksək səviyyədə olan kəndlərdə inşa edilmiş evlər və ikinci dərəcəli mənzil olduğunu göstərir. Bahalı seqmentdə bu yaxınlarda başlamış layihələrin populyarlığı da artır - bu maye evlərin tükənməsi, lakin onlara olan tələbin qalması ilə əlaqədardır. Məsələn, Rönesans Parkı kəndində, yazda yazdan daha iki ev satıldı.

İcarə perspektivləri

Keçən il bağ evlərinin kirayə tələbi kifayət qədər sabit qaldı və azalma 7% -i keçmədi. Təklifin 12% artması fonunda satıcılar arasında rəqabət daha da gücləndi. Satışda olduğu kimi ən populyar da elit evlərdir, burada rəqabətin səbəb olduğu qiymətlərin düzəldilməsi səbəbindən tələb 3% artdı. Orta qiymət kateqoriyasında, Moskva dairəvi yolundan 40-45 kilometr məsafədə yerləşən komfort sinif evləri sabit maraq göstərir.

Bazarın inkişafının aydın qanunauyğunluqlarını ayırmaq çətindir, çünki şəhərətrafı daşınmaz əmlak likvidlik və keyfiyyət səviyyəsində çox fərqlənir. Nəticədə, bəzi əmlaklara görə 30% -ə qədər endirimlər əldə etmək mümkün oldu, maye evlər isə mövsüm ərzində heç bir endirim olmadan tələb olunurdu. Maraqlıdır ki, mənzili yay mövsümü üçün deyil, il boyu yaşamaq üçün kirayəyə götürmək istəyən daha çox kirayəçi ortaya çıxdı.

2015-ci ilin elit təkliflər bazarındakı nəticələri

Bazarda yaxşı fəaliyyətə baxmayaraq, böhran alıcıların ehtiyaclarını və obyektlər üçün orta qiymətləri tənzimlədi. 2015-ci il əməliyyat sayı baxımından keçmişdən geri qalmırdısa, büdcələrin həcmi əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdi. Elit seqmentdə alış məbləğləri əhəmiyyətli dərəcədə azalıb, alıcılar rubl və ya ABŞ dolları ilə əməliyyatlarını% 50-ə qədər endirimlə həyata keçirməyə çalışdılar.

2014-cü ilin yayında 5-10 milyon dollarlıq evlərin alınması adi bir şey kimi qəbul edildi və 2015-ci ildə nadir hala gəldi (3.000.000 dollardan çox büdcə ümumi satışın 25% -i). Dekorasiya üçün 25.000.000 rubla qədər olan şəhər evləri, 50.000.000 rubla qədər büdcəsi olan evlər və yüz kvadrat metrə görə 1.000.000 rubla qədər sahələr çox tələb olunurdu. Şəhərətrafı elit mənzillərin alınması üçün orta büdcə 2,5-2,8 milyon ABŞ dollarıdır, 2014-cü illə müqayisədə yarıbayarı azaldı.

Blackwood, seqmentdə ilin ilk yarısının nəticələrini yekunlaşdırdı və cəmi 179 əmlakın satıldığı ortaya çıxdı. Ən populyar “premium” sinif kəndlərindəki evlər (əməliyyatların ümumi həcminin 55% -i), çox vaxt kotteclər almış, “mükafat” sinifindəki payları 62% -ə, “lüks” siniflərdə isə 76% -ə çatmışdır.

İnkişaf perspektivləri

15-ci ildə elit təklif bazarında güclü eniş-yoxuş olmayıb; ümumilikdə əməliyyatların həcmi 2014-cü illə müqayisədə 25% azaldı və bu, qiymətlərin 10-15% azalmasına səbəb oldu. Ancaq prestijli daşınmaz əmlak bazarı o qədər də vurğulanmır və lüks məkana tələb sabit olaraq qalır.

Obyektlərin satış dinamikası aşağıdakı nəticələri göstərir: yanvar, mart və aprel aylarında ekonom sinif evləri aktiv olaraq alındı, fevral və may aylarında biznes sinif, lakin yaz dövründə ticarət və premium sinif obyektləri ilə əməliyyatlar üstünlük təşkil etdi. 2015-ci ilin birinci rübündə qızğın bir tələb var idi, müştərilər əmanətlərini saxlamaq istədi və əmlak almaq üçün dərhal qərar verdi. Tələb çürüməsi başladığı anda tez oldu. Yazda alıcılar yenidən bazara müraciət etdilər, lakin payızda rusların alıcılıq qabiliyyətini dərhal təsir edən yeni bir devalvasiya dövrü baş verdi.

Kottec məskunlaşma seqmentində yeni layihələrin sayı xeyli azalıb. Hal-hazırda, 160 layihə dondurulub, bunların üçdə biri vaxtaşırı yenidən canlanmağa başlayır və yeni layihələr kimi verilir. Bağçılıqdakı bağ evlərinin və bağ sahələrinin satışı qeyri-bərabər dinamika göstərdi: tələb artımı bazarda sakitliklə əvəz olundu, buna mövsümi amillər deyil, xəbərləri izlədikdən sonra çaxnaşma hücumları səbəb oldu. Nəticədə bu seqmentdə satışlar 2014-cü ilə nisbətən% 50 azaldı. Qeyd etmək istərdim ki, keçən il demokratik şəhərətrafı seqmentin ən populyar obyektləri fırfırlar olmayan, lakin şəraiti olan kiçik evlər idi.

İndi bazardakı şərtlər istehlakçılar tərəfindən diktə edilir və ən çox tələb olunan obyektlər qiymətləri rublla sabitlənmiş obyektlərdir. Elit bazarda son tendensiya qiymətlərin ABŞ dolları başına 35-50 rubl nisbətində rublla təyin edilməsi oldu. Mütəxəssislər iqtisadiyyatdakı problemlərə baxmayaraq müştərilərin şəhərətrafı daşınmaz əmlak almağa davam etməyə hazır olduqlarını qeyd edirlər. Bir çox alıcının xarici valyuta ilə əmanətləri var, bu il yaxşı bir qiymətə yaxşı bir razılaşma əldə etmək mümkün olacaq. Bununla birlikdə, tələsməyə dəyər, çünki şəhərətrafı bazarın bütün seqmentlərində ən çox maye xüsusiyyətlər tədricən yoxa çıxır və yaxın gələcəkdə yeni təkliflər gözlənilməməlidir.

Son mərhələdə olan yaşayış məntəqələrinin işçiləri qalıqlarını satmağa tələsirlər və mövcud obyektlərin infrastrukturu, kirayəsi və saxlanılması üçün pul qazanmağa davam edirlər. Layihələrin qalan hissəsi çətinliklə üzləşəcək və dondurulacaq. Əmlak agentliklərinin nümayəndələri, bahar ayına qədər bağ evlərinə olan tələbin geri dönəcəyinə ümid edirlər, çünki indi bir çox istirahət mərkəzi ruslar üçün bağlıdır və ABŞ dolları məzənnəsi xaricdə istirahət etməyə imkan vermir. Bu gün ölkə tətilinin həmişəkindən daha aktual olduğunu söyləyə bilərik.

Hazırda analitiklər proqnoz vermək öhdəliyini götürmürlər: iqtisadçılar Rusiya iqtisadiyyatının düşəcəyini proqnozlaşdırırlar. Bir sözlə, önümüzdəki illər üçün müsbət proqnozlara kömək edə biləcək sabitləşdirici amillər görülmür və əyalət mənzil bazarının ümumiyyətlə pis proqnozlaşdırıla biləcəyini nəzərə alsaq, gələcəyin perspektivləri barədə nəticə çıxarmaq demək olar ki, mümkün deyil.

Bir çox mütəxəssis bu baharda və yayın ilk üçdə birində Rusiyanın şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarının nəinki canlanacağını, həm də böyüməyə başlayacağını gözləyirdi. Ancaq əslində hər şeyin bir qədər fərqli olduğu ortaya çıxdı.

Əvvəlki kimi, təkliflərin sayı tələbdən xeyli çoxdur və şəhərətrafı bazarda aktivlik yalnız Moskva bölgəsində mövcuddur. Inkom-Nedvizhimost şəhərətrafı daşınmaz əmlak departamentinin mütəxəssisləri, böhran öncəsi 2013-cü ildən bəri, Moskva vilayətinin "çəpərindəki" ev təsərrüfatlarının və torpaq sahələrinin necə dəyişdiyini təhlil etdilər. Təklif olunan obyektlərin görüntülərini alıcılar arasında həqiqi tələbat olanlarla müqayisə etsək, ortalama birincinin ikincisindən yüzdə 24 daha çox olduğu ortaya çıxdı.

Hazırda şəhərətrafı bazarda minimalizm dinamikası sözün əsl mənasında inkişaf edir - dörd il ərzində mənfi 37,3 faiz. Bunun səbəbi, "çəpər" dəki təklifdə az miqdarda az miqdarda böyük sahələrin olması idi. Bu, bağ evlərinin orta görüntülərinin zaman keçdikcə artdığına dair təəssürat yaratsa da, əslində belə deyil.

Demək olar ki, bütün inkişaf etdiricilər və inşaatçılar, bacardıqları qədər bazarın yeni reallıqlarına uyğunlaşmağa çalışaraq, layihələrinin gedən növbələri daxilindəki ərazini azaldırlar. Nəticədə, 2013-cü ilin birinci rübündən 2017-ci ilin eyni dövrünə qədər şəhərətrafı mənzillərin orta sahə sahəsi tədricən azalaraq cari 131,4 kvadratmetrə çatdı. Böhrandan əvvəlki 2013-cü ilə nisbətən 209,7 kvadrat metrə bərabər olduqda, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, düşmə olduqca mənalı - yüzdə 37,3 idi.

Bu mənfi tendensiyanın bütün formatları təsir etdiyini qeyd etmək vacibdir. Beləliklə, dörd il ərzində kotteclərin orta sahəsi yüzdə 14 azalıb və 271,4 kvadrat metrə qədərdir. Şəhər evlərinin sahəsi yüzdə 7,1 - 163,1 kvadrat metrə, dublekslərlə - yüzdə 18,2 azaldı və ya 157,5 kvadratmetrə qədər azaldı. Azmərtəbəli yaşayış binalarındakı (MZD) mənzillər yüzdə 11,6 azaldı və hazırda onların sahəsi orta hesabla 63,9 kvadratmetrdir.

Bununla birlikdə, dörd il ərzində üçdə birindən çox azalmış şəhərətrafı evlərin sahəsi də bugünkü alıcıların tələblərinə tam cavab vermir. Beləliklə, əldə edilən ev mülkiyyətinin orta ölçüsü indi yalnız 100 kvadratmetrdir, bu da təklif olunan lotların orta sahəsindən yüzdə 23,9 azdır.

Təchizatdakı evlərin sahəsindəki azalmanın ardıcıl dinamikasından fərqli olaraq, satılan obyektlərin ölçüsündə dəyişiklik meylləri daha müxtəlifdir. 2013-cü ildən 2017-ci ilə qədər olan müddətdə təklif olunan partiyaların sahəsindən asılı olaraq həm aşağı, həm də yuxarı qalxdılar.

İnkom-Daşınmaz Əmlakın şəhərətrafı əmlak departamentinin direktorunun dediyinə görə Andrey Kroytor, şəhərətrafı seqmentdəki bütün mütəxəssislər istehlakçı tələbini canlandırmaq üçün yerin minimuma endirilməsinin lazım olduğunu söyləyirlər. Mütəxəssisin fikrincə, inkişaf etdiricilər bu cür çağırışlara cavab verməkdən məmnun olardılar, lakin bir çoxuna bazarın ətaləti və ən əsası, layihələrinə düzəlişlər etmək üçün pulsuz vəsait çatışmazlığı mane olur.

"Bu vəsaiti əldə etmək üçün yaxşı satışlara sahib olmalısınız və" hasar "dakı təklif indi köhnəlmiş aşağı maye partiyalarla doludur. İnanıram ki, hazırkı bazar vəziyyətini nəzərə alaraq inkişaf etdiricilərin bu qarmaqarışıq dairəni sındırması üçün ən azı beş il vaxt lazım olacaq". xülasə edir Andrey Kroytor.

Moskva bölgəsinin bazarında indi yalnız dachalar deyil, həm də şəhərətrafı daşınmaz əmlakın praktiki olaraq bütün formatları çox qiymətləndirilir

Foto: Depositphotos / AndreySt

Bu gün Moskva yaxınlığındakı bağ evləri üçün təkliflər klassik imiclərindən kənara çıxdı - bir bağ kooperativindəki yüngül binalar və ya "köhnə moda" adlandırılan kəndlərdəki evlər (Sovet elitasının şəhərətrafı yaşayış yerləri - məmurlar, elm adamları, hərbçilər, sənətçilər). Son onilliklər ərzində bazarda istehlakçı tələbinin böyük ölçüdə yenidən istiqamətləndirildiyi yeni formatlar meydana çıxdı. Hər şeydən əvvəl, yeni sahiblərin öz mülahizələrinə görə yalnız kapital binaları deyil, həm də bağ evləri tikdikləri ilkin bazarda müqaviləsi olmayan sahələrdən danışırıq. RBC-Real Estate-in redaksiya heyəti bu gün hansı dachaların ən populyar olduğunu və bazarda bu formatlar üçün hansı perspektivlərin olduğunu təhlil etdi.

Şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarının mütəxəssisləri müasir yaz kottec layihələrini aşağıdakı kimi xarakterizə edirlər: sahəsi 100 kv-dən çox olmayan bir ev. m, il boyu yaşamaq üçün nəzərdə tutulmayan təxminən 6 sot ərazidə. Bu evlər ya hazır, ya da alıcının özünü həyata keçirdiyi və ya satıcı ilə müqavilə bağladığı layihələr şəklində ola bilər.

Bununla birlikdə, ümumiyyətlə, Moskva bölgəsindəki şəhərətrafı daşınmaz əmlaka maraq son beş-altı ildə artmırdı. Rieltorların fikrincə, şişirdilmiş iştahası olan satıcılar bunun günahkarıdır. Bununla birlikdə, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarında indi yalnız dachalar deyil, həm də şəhərətrafı daşınmaz əmlakın praktik olaraq bütün formatları - kotteclər, şəhər evləri, yaşayış binaları çox qiymətləndirilir.

Inkom-Nedvizhimost-a görə, şəhərətrafı bazarda orta təklif qiyməti orta satış qiymətini 2,2 dəfə üstələyir (3,5 milyon RUB-a qarşı 7,7 milyon RUB). Xüsusi formatlar üçün bu artıqlıq aşağıdakı kimidir: 2.8 dəfə - müqaviləsi olmayan sahələr üçün və kotteclər üçün eyni, 1.5 dəfə - az mərtəbəli yaşayış binalarındakı mənzillər üçün, 1.5 dəfə - şəhər evləri və duplekslər üçün. Inkom-Realty analitik mərkəzinin rəhbəri Dmitri Taqanovun dediyinə görə, ümumilikdə, 2014-cü ildə Moskva bölgəsi bazarında 18 min əməliyyat qeydə alınıb ki, bu da 2013-cü illə müqayisədə 14% azdır. Bunlardan ən çox satış - 56% - müqavilə olmadan, 25% - azmərtəbəli yaşayış binalarındakı mənzillər, 10% - şəhər evləri və dublekslər, 9% - müqavilə ilə bağ evləri və torpaq sahələrinin payına düşdü.

Moskva dairəvi yolundan və istiqamətindən məsafədən asılı olaraq bir yazlıq yaşayış yeri, milyon rubl

Mənbə: "Miel-Country Property"

Nə böyüyür, nə də düşür

İndi şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı durğunluq vəziyyətindədir. Bu seqment böhranlara ən ağrılı reaksiya göstərir - "ikinci ev" vacib bir maddə deyil, buna görə də əldə edilməsi ümumiyyətlə daha yaxşı zamana qədər təxirə salınır. Ümumiyyətlə, şəhərətrafı daşınmaz əmlak bazarı, 2009-cu il böhranından sonra da bir durğunluq mərhələsinə qədəm qoydu, indi bu tendensiya daha da gücləndi, deyə IRN.RU Əmlak Bazarı Göstəriciləri analitik mərkəzinin rəhbəri Oleq Repçenko bildirib.

2013-cü ildə bağ bazarında orta qiymət azalması% 30 olmuşdur. Megapolis-Service rieltorları korporasiyasının vitse-prezidenti İqor Bykovski, "Keçən il qiymətlər eyni səviyyədə qaldı, ancaq yalnız qiymət mövqelərindən imtina etmək istəməyən satıcıların iştahı üzündən" dedi.

2015-ci ilin mart ayında Moskva yaxınlığındakı bağlara tələbat, rieltorların belə gözləmədikləri keçən ilin müvafiq dövrünə nisbətən daha yüksək oldu (2013-cü ilə nisbətən xeyli az olsa da). "Keçən il, payızın ortalarında, 2015-ci ildə insanların dacha satın almağı tamamilə dayandıracağından qorxduq" deyir İqor Bykovski. "Bununla belə, indi alıcılardan yaz kottecləri üçün müraciətlərin sayı keçən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə təxminən 15% artmışdır."

Tələb əsasən yaz kotteclərinin ucuz seqmentinə aiddir (1,5 milyon rubla qədər). Bu tendensiya xüsusilə 2014-2015-ci illərin əvvəllərində, rublun kəskin çöküşündən sonra, vətəndaşlar rubl qənaətini devalvasiyadan xilas etməyə çalışdıqda özünü göstərdi.

“Yeni tikililərin bazarında maye tədarükü yuyulduqca“ rubldan qaçan ”insanlar pul qazanmaq üçün başqa variantlar axtarmağa başladılar. Nəticədə, çoxları 1,5 milyon rubl qiymətinə altı yüz kvadratmetrlik bir ev ala biləcəyiniz dacha əmlak bazarına gəldilər ”dedi Megapolis-Service korporasiyasının prezidenti Sergey Vlasenko.

Yazda tələb mövsümi amil ilə istilənməyə başladı. Lakin bu, bütün yaz kotteclərinə aid deyil, deyirlər rieltorlar.

Perspektiv format

Rieltorların təmin etdiyi kimi, müqavilə olmayan sahələr ilə bu gün dacha seqmentinin inkişaf şansları əlaqələndirilir: əməliyyatların ən böyük payı bu seqmentin payına düşür. Miel-Zagorodnaya Daşınmaz Əmlakın idarəedici tərəfdaşı Vladimir Yakhontov "Əvvəlcə potensial alıcıların əksəriyyəti hazır yaz kottecləri almaq üçün bazara gəlir" deyir. "Bununla birlikdə, bunların% 80-i nəhayət planlarını dəyişdirir və şəhərətrafı tikinti üçün UBP satın alır." Nəticədə, UBP-nin bağ bazarındakı payı təkliflərin təxminən 75% -ni təşkil edir.

Bir sahənin alınması və bir evin tikintisi, təkrar bazarda bitmiş bir yaz kottecinin alınması ilə eyni miqdarda tələb olunur. Vladimir Yakhontovun sözlərinə görə, bu gün alıcıların çoxu bir yazlıq yaşayış yeri almaq üçün 5 milyon rubldan çox pul xərcləməyə hazır deyil. Eyni zamanda bir seçim var: ikinci dərəcəli bazarda bir anda bütün məbləğə hazır yaz kottecini almaq və ya 1 milyonluq müqavilə olmadan torpaq sahəsi almaq və üzərində 4 milyon rubla ev tikmək. Ancaq ikinci vəziyyətdə saytın yerini seçmək, istəklərinizə uyğun bir ev tikmək və pul qazanmaq üçün daha çox fürsət var.

Bu UBP seqmentindəki qiymət, Inkom-Real Estate şəhərətrafı əmlak departamentindən Sergey Tsyvinə görə, orta hesabla 3,5 milyon rubl, ekonom sinifində - 2,4 milyon rubl. Bununla birlikdə, bir yaz evi tikmək üçün bazarda 450-500 min rubla bir sahə tapa bilərsiniz.

Yüksək qiymətləndirilmiş format

Bağ və yay bağları birliyində yay kotteclərinin təkrar bazarında da bir çox təklif var. Bununla birlikdə, seqment çox heterojendir və qurulması demək olar ki, mümkün deyil. Evlər müxtəlif ölçülərdə, materiallarda və aşınma dərəcələrində təklif olunur. Buradakı əməliyyatlar həm real dəyər artımı, həm də çox azalma ilə, həm də çox vaxt rieltorların iştirakı olmadan edilə bilər.

"Bu seqment etibarlı şəkildə qiymətləndirilə bilməz" dedi Sergey Tsyvin. "Satıcılar xüsusi mülkiyyətçilərdir, bazar mütəşəkkil deyil və vahid ümumi qanunlara tabe olmur - qiymətlər əsassız olaraq yüksək ola bilər." Bəzi hallarda təkliflər bazar həqiqətlərindən o qədər düşür ki, illərlə satılır.

Megapolis-Service şirkətinin vitse-prezidenti İqor Bykovski “Seqment ən azı 20% -dən çox qiymətləndirilir” dedi. - İki illüstrasiya nümunəsi verəcəyəm. Satıcı Balaşixa ərazisindəki 6 sot ərazidə bir panel evi bir il ərzində 1 milyon rubla satmağa çalışdı. Lakin bu müddət ərzində onun təklifi üçün bir dənə də olsun müraciət daxil olmayıb. Emlakçı sahibini qiyməti 400 min rubl endirməyə razı saldıqdan sonra, ertəsi gün dacha satıldı.

İkinci nümunə, daha yaxşı istehlakçı xüsusiyyətlərinə sahib olduğu halda, Moskvadan Pavlov Posad sahəsindəki bir bağçadır: izolyasiya edilmiş, şömineli - qışda yaşamaq üçün əlverişlidir. Bu obyekt uzun müddət 4.8 milyon rubla bazarda sərgiləndi. Qiyməti 4.2 milyon rubla endirdikdən sonra. obyekt öz alıcısını tapdı.

Eyni zamanda, Sergey Vlasenko qeyd edir ki, təkliflər 1,5 milyon rubla qədərdir. bazarda uzun müddət qalmayın. Məsələn, cənub-şərq və şərq istiqamətlərində belə bir qiymətə Moskva dairəvi yolundan 30 kilometrlik bir zonada hazır yaz kotteci ala bilərsiniz. Halbuki şimalda və ya qərbdə, Moskvadan 80-90 km-dən daha yaxın olmayan bir milyon yarım üçün bir seçim tapa bilərsiniz.

İnkom-Nedvizhimost-a görə, ikincil şəhərətrafı əmlak bazarının paradoksu, dacha seqmentindəki ən ucuz təklifin tələb olunmamasıdır. Nümunə olaraq: 1.97 milyon rubla Moskva dairəvi yolundan 55 km məsafədə, 10 sotluq bir ərazidə ağacdan hazırlanmış bir ev. İndi bu qiymət ilkin bazarda müqaviləsi olmayan bir torpaq sahəsinin qiymətindən daha aşağıdır, bununla birlikdə dacha formatına olan marağın ümumi azalması (həmçinin alıcıların onlar üçün artan tələbləri) nəzərə alınmaqla, obyekt bir ildir sərgilənir.

Gedən format

Rieltorlar deyir ki, il boyu yaşamaq üçün nəzərdə tutulmayan, rabitə, yollar, dükanlara sahib evlərin təklif olunduğu ilkin bazarın bağ və bağ kəndləri istehlakçı xüsusiyyətləri baxımından ən optimal formatdır. "İnkişaf etdiricilərin müasir bağ layihələri şəhər xaricində mövsümi bir qalmaq üçün lazım olan hər şeyi ehtiva edir" deyir Sergey Tsyvin.

Onun sözlərinə görə, bağ evi bazarı inkişaf etdiricilər üçün maraqlı deyil, ona görə də bu format alternativ maliyyə mənbəyi və inkişaf perspektivləri olmadan qalır.

Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost'dan Vladimir Yakhontov'a görə, əvvəllər USP layihələri çərçivəsində tikilən bağ evləri indi satılır. Inkom-Real Estate-ə görə bu təkliflər üçün minimum qiymət 2,5 milyon rubl, maksimum qiymət isə 9-10 milyon rubl təşkil edir. - Moskvadan məsafədən asılı olaraq (Moskva dairəvi yolundan 30 ilə 55-60 km aralığında).

20 mart tarixində "Rusiya Federasiyasının İnzibati Xətalar Məcəlləsində dəyişikliklər edilməsi haqqında" FZ-46 qüvvəyə mindi. Digər şeylər arasında, "torpağı uyğun vəziyyətə gətirmək üçün öhdəliklərə əməl edilməməsi, mənzil və ya digər tikinti, bağçılıq və yük maşını əkilməsi üçün nəzərdə tutulan torpaq sahəsindən istifadə edilməməsi" üçün cərimələrin artırılması nəzərdə tutulur. İgor Bykovskinin sözlərinə görə, belə bir tədbir satıcıları qiymətləri endirməyə və istifadə etmədikləri, lakin daha yaxşı zamana qədər qalan bu dachaları satmağa çox stimul verə bilər.

Torpaq sahələrinin bazarda müqavilə ilə aktivləşdirilməsi, ölkədəki iqtisadi vəziyyətin sabitləşməsindən sonra, bağ layihələri iş üçün cəlbedici olduqda mümkündür.

Vladimir Mironov