Darbuzņēmēji izstrādātāji nekustamā īpašuma cenu pieaugums. Par akcionāru aizstāvēšanu. Jaunā likuma dēļ pieaugs nekustamā īpašuma cenas. Garantijas par saviem rēķina
2018. gada pirmajā pusē rekordliels dzīvojamo kompleksu skaits gatavojas atstāt jaunu ēku Maskavas tirgu.
Foto: ITAR-TASS / INTERPRESS / TATIANA TIMIRKHANOVA
Izstrādātāji cenšas uzsākt tik daudz dzīvojamo kompleksu, cik vien iespējams, kamēr stājas spēkā jaunas prasības attiecībā uz mājokļu izstrādātāju attīstību, ko izstrādājusi RBC nekustamā īpašuma attīstītāju un realtors redakcijas birojs. Saskaņā ar to prognozēm, vislielākais jauno ēku apjoms šogad tiks izlaists Maskavas tirgū līdz 1. jūlijam.
Kopējais projektu apjoms, kas tiks pārdots 2018. gadā, būs aptuveni 1,5 reizes vairāk nekā agrāk, FGC Leader Pavel Bryzgalova stratēģiskās attīstības direktors prognozē. Ja jūs paļauties uz pēdējo gadu pieredzi, tad, visticamāk, jaunu iekārtu produkcijas maksimums būs tirgū marta-aprīlī, Natālija Shatalina atzīmē Miel-jaunavas ģenerāldirektors. Kopumā saskaņā ar tās novērtējumu visos segmentos vajadzētu rasties gada piedāvājuma apjoma pieaugums.
"Līdz 75% no gada apjoma (aptuveni 1,5 miljoni kvadrātmetru Maskavā) var iekļūt tirgū šā gada pirmajos sešos mēnešos. Līdz ar to atlikušā daļa tiks izlaista tirgū gada otrajā pusē, "sacīja pilsētas grupas direktors Tatjana Kalyuzhnova.
Agrāk metrikas grupas eksperti "RBC nekustamais īpašums", ka Maskavas izstrādātāji tagad tiek izstrādāti aptuveni 140 jauni projekti. "2018. gada pirmajā pusē būs pieejami vismaz aptuveni 30 objekti pārdošanai, un ņemot vērā jaunā LCD sākuma iespējamo paātrinājumu, to skaits var sasniegt 40-50," sacīja metrikas grupas vadības partneris , Partneru tīkla dalībnieks CBRE Maria Lithinetskaya. Salīdzinājumam: 2017. gadā jauno ēku metropoles tirgū sākās 80 jauni kompleksi, bet 2016. gadā to skaits sasniedza 71, un 2015. gadā - 66.
2018. gada otrajā pusē, protams, būs ievērojams attīstības aktivitātes kritums sakarā ar radikālām izmaiņām no spēles jaunajās ēkās, Lithinetskaya uzskata. "Ne visi izstrādātāji varēs pielāgoties jauniem uzņēmējdarbības apstākļiem, ņemot vērā pieaugošās izmaksas. Dažu projektu sākumam būs jāatliek vēlāk, "tas prognozē.
Kas stimulē izstrādātājus
Izstrādātāji, ja tas ļauj projekta posmā, nemēģiniet palaist garām iespēju iziet pārbaudi un saņemt atļauju būvēt līdz 2018. gada 1. jūlijam, atzīmē Pavel Bryzgalov. Daudzi izstrādātāji vēlas, lai būtu laiks pārejai uz jaunu būvniecības finansēšanas shēmu, lai piesaistītu lielāko akcionāru summu saskaņā ar DDU līgumiem, LSR grupas Yuri Ilyin rīkotājdirektors piebilst. "Attīstītājiem vecie spēles noteikumi ir saprotami. Turklāt jaunie grozījumi 214-Fz, kas stājas spēkā 1.jūlijā, mainīs projekta finanšu modeli, "skaidro Paul Bryzgalov.
Tajā pašā laikā Tatjana Kalyuzhnova vēl nav ievērojusi tendences uz jaunu projektu paātrināto noslēgšanu, jo šodien izstrādātāji ir piesardzīgi, lai palielinātu piegādes apjomu tirgū, ņemot vērā situāciju tuvu nodokļu jomā. Tajā pašā laikā tas neizslēdz, ka jaunās prasības, kas stājas spēkā 1. jūlijā, var ietekmēt pārdošanas ēku produkcijas ātrumu.
Kā mainīt izstrādātāju prasības
No 2018. gada 1. jūlija jaunās prasības attiecībā uz mājokļu izstrādātājiem ienāk Krievijā. Gandrīz visi no tiem attiecas uz uzņēmuma finanšu pusi. Izstrādātājs vismaz 10% no līdzekļiem no dzīvojamā kompleksa būvniecības izmaksām līdz projekta deklarācijas apstiprināšanas brīdim. Turklāt pašu finanšu lielumam, kas vērsti uz konstrukcijām nedrīkst būt mazāks par 10% no ieguldījumiem. Administratīvās izmaksas nedrīkst pārsniegt 10% no konstrukcijas izmaksām, un kopējais avansa maksājumu apjoms nav lielāks par 30%. Nav saistīts ar attīstītāja saistību izbūvi, ir ierobežoti līdz 1% no kopējiem ieguldījumiem.
Izstrādātājs atņem tiesības piesaistīt jebkādus aizdevumus papildus mērķa aizdevumam projektam. Visam būvniecības finansējumam vajadzētu iet cauri vienam norēķinu kontam, ko var atklāt tikai iestāžu pilnvarotā bankā. Turklāt attīstītājs nevar ražot akcijas un obligācijas, lai nodrošinātu trešo personu pienākumus savā īpašumā, izveidot komerciālas un nekomerciālas organizācijas.
Arī ierobežoja spēju piesaistīt līdzekļus vienlaicīgi vairākiem būvniecības atļaujām. Vienkārši sakot, tiek ieviests princips "viens attīstītājs ir viens celtniecības atļauja". Līdz ar to lieliem projektiem, kas numurē vairākus būvniecības posmus, atļaujas un projekta dokumentācijas būs jāapstiprina pirms īstenošanas uzsākšanas, un tas radīs izmaksu pieaugumu.
"Šie romāni galu galā izraisīja pamanāmu būvniecības izmaksu pieaugumu, kas nākotnē radīs vai nu cenu pieaugumu, vai samazinās attīstītāja biznesa rentabilitāti. Ņemot vērā pašreizējo situāciju tirgū, kur ir jūtama teikuma pielāgošana, daži no izstrādātājiem būs spiesti pārvērst savu darbību vai nopietni pārskatīt savus parametrus, "sacīja Maria Lithinetskaya.
Kā mainīt cenas jaunām ēkām
Redaktoru aptaujātie eksperti negaida būtiski jaunajās Maskavas un reģiona ēkās šogad. Saskaņā ar Pavel Bryzgalov, lielais ieejas objektu uz tirgu pirmajā pusgadā ir maz ticams, ka būtiski ietekmēs cenas, jo ekspertīzes eja un iegūt būvniecības atļauju nenozīmē, ka projekts būs ieslēgts pārdošana. Turklāt, sakarā ar lielu skaitu jaunu projektu pirmajā pusgadā otrajā pusē, mēs saņemsim kritumu, viņš piebilst.
Tajā pašā laikā Maria Lithinetska uzskata, ka piedāvājuma apjoma pieaugums, it īpaši viņa lēkt-shaky raksturs, radīs smagu triecienu uz vāju pozitīvu cenu dinamiku, kas ir izklāstīta atsevišķos segmentos 2016. - 2018. Gadā. Visticamāk, pateicoties piedāvājuma pieaugumam, cenas samazināsies gada pirmajā pusgadā, jo attīstītāji centīsies pārtvert patērētājus no konkurentiem uz pievilcīgu likmju rēķina, eksperts prognozē.
Kopumā sagaidāms, ka Natālija Shatalin būs neliela dinamiska gada virzienā 2018. gadā. "Attiecībā uz tiem dzīvojamo kompleksiem, kas vēl joprojām dosies uz tirgu otrajā pusgadā, sakarā ar pieaugošo izmaksu cenu tām var palielināties, bet attīstītāji varētu mēģināt to novērst. Es uzskatu, ka lielie izstrādātāji varēs saglabāt cenas pievilcīgā līmenī, un tajā pašā laikā netiks atkāpšanās no 214-ФЗ prasību izpildes, "Mary Lithinetetskaya apkopo.
Nekustamā īpašuma tirgus cenas ilgstoši paliek nemainīgs, bet tendence ir saglabāta samazināšanos. 2017. gada beigās mēs varam teikt, ka labvēlīgi nosacījumi nekustamā īpašuma iegādei, kas saistīti ar hipotēku likmes samazināšanos, kas sasniedz 7% gadā. Ir preferenciālas programmas, valsts subsīdijas, atlaides no izstrādātājiem. Tātad tas ir vērts iegādāties mājokli vai labāk atlikt darījumu nākamajam gadam? Kādas ir nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas? Vai ieguldījumi mājokļos labvēlīgi un ekonomiski pamatoti?
Situācija nekustamā īpašuma tirgū 2017. gada beigās
Nekustamā īpašuma tirgus 2017. norāda, ka tendence uz zemākām cenām, kas ļauj iegādāties mājokli ar mērenu padomi. Iedzīvotāju pieprasījums ir ierobežots, un priekšlikums pastāvīgi pieaug. Maskavā ir šāda situācija:
Izstrādātāji pastāvīgi veic veicinājumus, filiāles un cenu atlaides klientiem, ko izraisa grūts konkurenci nozarē. 2017. gada beigās cenas nepalielinājās, bet jauno ēku nodošana ievērojami palielinājās.
Vai ir vērts iegādāties dzīvokļus hipotēkā vai labāk, lai gaidītu nākamo gadu? Eksperti uzskata, ka šodienas nekustamā īpašuma tirgus situācija ir visizdevīgākā mājokļa iegādei. Zemākā hipotēku likme ir 6,75%, to subsidē attīstītājs. Protams, var sagaidīt, ka akciju likme tiks piemērota turpmākajos gados - 6%, bet tagad ir izdevīgi iegādāties dzīvokļus.
Šodien hipotēku likmes ievērojami samazinājās, un bankas īsteno dažādas shēmas, pērkot objektus. Pat ja 2018. gadā hipotēka būs izdevīgāka, jūs varat refinansēt pašreizējo aizdevumu.
Pirkt mājokli hipotēkā vai labāk uzkrāt nepieciešamo summu? Protams, tas atrisina katru personu vien. Ja jūs atradāt piemērotu dzīvokli, kas ir pilnīgi apmierināts ar cenu, ir vērts saņemt aizdevumu. Ja tirgū vēl nav optimālu piedāvājumu, varat turpināt saglabāt. Tiesa, pastāv risks, ka finanšu satricinājums un uzkrājumu zudums, kā tas bija 2014. gadā. Tie, kas glābj, labāk nekā puse no ietaupīt uz valūtu un ievieto Sberbank vai VTB - skaidrā naudā šūnā.
Cenu atzīme mājokļiem no izstrādātāja izrādās zemāks, ņemot vērā zemo pieprasījumu un iespaidīgs kvadrātmetru apjoms ieviests. Kāda ir nepieciešama summa, lai iegūtu primāro mājokli?
Kopumā dzīvokļa iegāde no izstrādātāja ir vispievilcīgākā iespēja. Tiek veicināti ne tikai, tiek gaidītas samazinātas likmes un cenas. Tātad, izvēloties dzīvokli jaunajā kompleksā "Liner" un maksājot 100% no tās izmaksām, jūs saņemsiet dizainera apdari un virtuvi, kas aprīkota ar modernām ierīcēm.
Vai ir vērts gaidīt cenas Maskavā mājokļu samazināšanos, un iegādāties dzīvokļus būs daudz izdevīgāk nekā tagad? Šī tendence pastāv, bet, lai izveidotu ilgtermiņa prognozes ir problemātiska. Eksperti uzskata, ka līdz 2021 cenas sasniedza šādus rādītājus:
Bet nav vērts runāt par vidējo cenu, jo tas ir atkarīgs ne tikai par tirgus attīstības perspektīvām, piegādes līmeni un piegādi, bet arī izvēlēto objektu, tās atrašanās vietu, infrastruktūras pieejamību.
Ieguldījumu pievilcība nekustamā īpašuma ļauj un samazinās beigās pēdējos gados, bet joprojām paliek. Ieguldot naudu būvniecības stadijā, un pēc tam pārdot atsevišķi dzīvokļi joprojām ir lietderīgi. Joprojām ir klasiskie ieguldītāji tirgū, iegādājoties kvadrātmetru tālākpārdošanai dažu gadu laikā, kā arī noma.
Tas nav nepieciešams gaidīt strauju cenu kritumu 2018. gadā, lai gan pircēji var atrast interesantu piedāvājumu uz iespaidīgu atlaižu rēķina no izstrādātāja. Tiesa, parasti akcijas nav derīgas visam dzīvokļu apjomam - lai nodrošinātu, ka piedāvājums organizēs jūs, tas nav iespējams. Tai nav jāuzskata par ievērojamu cenu samazinājumu - mājokļu izmaksas un tik ļoti zemu un ņemot vērā pastāvīgu zemes, būvmateriālu un būvniecības cenu pieaugumu, izstrādātāji vienkārši nevar pieļaut vēl lielākas atlaides.
Pērkot dzīvokli hipotēkā šodien tiešām ir tā vērts, jo īpaši, ja jūsu uzkrājumi aug nepietiekami ātri. Ja jums izdodas atlikt vismaz 100-200 tūkstošus mēnesī, ir vērts gaidīt, lai neņemtu lielu summu bankas parādos.
Īpašuma tirgus perspektīvas, \\ t
Situācija nekustamā īpašuma tirgū 2017. gada beigās, nekustamā īpašuma tirgus 2017. atzīmē tendenci uz zemākām cenām, kas ļauj iegādāties mājokli ar mērenu padomi. Iedzīvotāju pieprasījums ir ierobežots, un priekšlikums pastāvīgi pieaug. Maskavā ir šāda situācija:
- Nekustamais īpašums ir mazāk ieinteresēts ieguldītājiem un spekulantiem, kas plāno ieguldīt īstermiņā;
- Atšķirībā no citu pilsētu tirgus, luksusa izmitināšana izmanto lielu pieprasījumu - izstrādātāji tiek būvēti ar augstākās klases ēkām. Tātad, Ramenki drīz būs vairāk nekā 140 tūkstoši kvadrātmetru. Biznesa klases mājoklis;
- Ir ieteicams ieguldīt būvniecības sākumposmā, tāpēc "dārza ceturkšņu" kompleksā skaitītāja cena ir 450 tūkstoši rubļu, un gatavības pakāpē palielināsies līdz 600 tūkstošiem;
- Objektu kvalitāte ir ievērojami uzlabojusies, salīdzinot ar pēdējo desmit gadu laikā. Ar konkurences pieaugumu, komforta līmenis pieaug - komforta klases iekārtas ir aprīkotas ar attīstītu infrastruktūru un neparastiem plānošanas risinājumiem;
- Robežas starp mājokļu klasēm tiek izdzēsti, un komforta līmeņa komforts ir vēl lētāks nekā ekonomikas segments.
- Mazās kvadrāta dzīvokļi un atbilstošā cena joprojām ir ļoti pieprasīti. Nopirkt tūlīt liels un ērts dzīvoklis Maskavā var atļauties ne visiem.
Hipotēku - vai tas ir vērts veikt 2017. gadā?
Vai ir vērts iegādāties dzīvokļus hipotēkā vai labāk, lai gaidītu nākamo gadu? Eksperti uzskata, ka šodienas nekustamā īpašuma tirgus situācija ir visizdevīgākā mājokļa iegādei. Zemākā hipotēku likme ir 6,75%, to subsidē attīstītājs. Protams, var sagaidīt, ka akciju likme tiks piemērota turpmākajos gados - 6%, bet tagad ir izdevīgi iegādāties dzīvokļus. Šodien hipotēku likmes ievērojami samazinājās, un bankas īsteno dažādas shēmas, pērkot objektus. Pat ja 2018. gadā hipotēka būs izdevīgāka, jūs varat refinansēt pašreizējo aizdevumu. Pirkt mājokli hipotēkā vai labāk uzkrāt nepieciešamo summu? Protams, tas atrisina katru personu vien. Ja jūs atradāt piemērotu dzīvokli, kas ir pilnīgi apmierināts ar cenu, ir vērts saņemt aizdevumu. Ja tirgū vēl nav optimālu piedāvājumu, varat turpināt saglabāt. Tiesa, pastāv risks, ka finanšu satricinājums un uzkrājumu zudums, kā tas bija 2014. gadā. Tie, kas glābj, labāk nekā puse no ietaupīt uz valūtu un ievieto Sberbank vai VTB - skaidrā naudā šūnā.Kas ir izdevīgāk: mājokļi Maskavas apvedceļam vai tās robežās?
Cenu atzīme mājokļiem no izstrādātāja izrādās zemāks, ņemot vērā zemo pieprasījumu un iespaidīgs kvadrātmetru apjoms ieviests. Kāda ir nepieciešama summa, lai iegūtu primāro mājokli?- Ja tuvums centram nav būtībā, jūs varat izvēlēties daudz interesantu iespēju Maskavas apvedceļam. Piemēram, jaunajā Maskavā LCD "Spānijas ceturtdaļas" 6,5 miljoni rubļu tiek īstenoti trīs guļamistabu dzīvokļi;
- Ja jūs meklējat izmitināšanu ar attīstītu infrastruktūru tuvumā, viena istaba dzīvokļi ir visvairāk pieejamu budžeta iespēju. Par 5,3 miljoniem. Jūs varat iegādāties studiju Khodinskas laukā ar ūdens atrakciju parku tirdzniecības centru, skolām un bērnu bērnudārziem tuvumā;
- Sekundārais mājoklis tiek īstenots par cenu, kas tieši ir atkarīga no ēkas atrašanās vietas un īpašnieka vēlmēm.
Nekustamā īpašuma tirgus attīstības perspektīvas: Ko sagaidīt?
Vai ir vērts gaidīt cenas Maskavā mājokļu samazināšanos, un iegādāties dzīvokļus būs daudz izdevīgāk nekā tagad? Šī tendence pastāv, bet, lai izveidotu ilgtermiņa prognozes ir problemātiska. Eksperti uzskata, ka līdz 2021 cenas sasniedza šādus rādītājus:- Sekundārais mājoklis - 100-140 tūkstoši rubļu uz kvadrātmetru m.;
- Jaunas ēkas - 100 tūkstoši;
- Mājokļu segmenta komforts - 120-140 tūkstoši;
- Biznesa klase - mazāk nekā 200 tūkstoši.
Frāze "nestabila atveseļošanās" ir vislabāk piemērota, lai aprakstītu 2017. gada Maskavas mājokļu tirgū. Jaunu ēku segments "vecajā" Maskavā pārliecinoši pieauga visu gadu. Tomēr uzmanīgs pētījums par tās izaugsmes iekšējo struktūru un situāciju citos segmentos un dažādos rajonos vēl nav sniegta iespēja reģistrēt pārliecinošu tendenci par nekustamā īpašuma tirgus atjaunošanu Maskavas reģionā kopumā. Ciāna analītiskais centrs analizēja nekustamā īpašuma tirgus rādītājus, kas samazinājās, un kas praktiski nemainījās 2017. gadā.
Tirgus rādītāji, parādīja izaugsmi 2017. gadā
Pārdošanas likmes palielinājās jaunās ēkās, attīstītāju ieņēmumi un vidējā čeka primārā tirgus Maskavā "vecās" robežās
Ieraksta pieaugums darījumu skaita metropoles tirgū jauno ēku tika nodrošināta, pirmkārt, komforta LCD vasarnīcā Maskavas perifērijās "vecās" robežās (+ 37% no darījumu skaita, + 44% no ieņēmumiem saistībā ar to pašu periodu 2016. gadā pašvaldībās kapitāla MKAD). Optimāls kombinācijā kvadrātmetru cenas, klātbūtne metro, izveidotā infrastruktūra un kapitāla statuss noteica vislielāko koncentrāciju darījumu šajos LCD. No top 5 līderiem pārdošanas ziņā, starp visiem LCD, kapitāla 4 iekārtām atrodas Maskavas apvedceļa, bet robežās pilsētas pirms paplašināšanas 2012. gadā.
Mitino, Solntsevo, North, Butovo, Nekrasovka, ņemot vērā šīs integrētās ēkas ("Rays", "Northern", "MeshChersky Forest", "Greenada", "Metropolitan Polyany", "Nekrasovka") vidējā termiņā var mainīt ne tikai Ceturkšņu daļas izskats, bet arī šo pašvaldību sociālā sastāva struktūra kopumā.
Vidējās izmaksas par nekustamā īpašuma iekārtas Maskavā palielinājās 2017. gadā. Nozīmīgs ieguldījums šīs rādītāja pieaugumā ir veikusi pieprasījuma atjaunošanu piemaksu iekārtās (2017. gada janvārī-novembrī, 827 partijas tika īstenotas tajās, 1,5 reizes vairāk nekā tajā pašā periodā 2016).
Palielinājās darījumu īpatsvars izstrādātāju līderos un to lielākajos dzīvojamo ēku kompleksos
Pārdošana jaunajās būvniecības ēkās Maskavas reģionā arvien vairāk koncentrējas no tirgus līderiem (gan starp attīstītājiem, gan atsevišķā LCD). Tas var samazināt ieņēmumus izstrādātājiem projektu "otrā Echelon" projektu, kas ir risks tirgus atveseļošanai. Maskavā, top 10 izstrādātāji veido 54% no darījumiem, jaunajā Maskavā 93%, Maskavas reģionā 62%. Pirms gada, līdzīgi rādītāji bija attiecīgi 51%, 91% un 51%.
Top 10 Maskavas LCD vecajās robežās koncentrēties 31% no DDU reģistrāciju, jaunajā Maskavā 76%, Maskavas reģionā 28% (līdzīgi parametri 2016. - 27%, 74% un 24%).
Par 10s-20s, lieli projekti ievērojamu izstrādātāju ir reitingu pārdošanas, bet pārdošanas temps tajos absolūtā izteiksmē ir zems; Dzīvokļu ieviešanas likme tajās neļaus lielākajai daļai šo LCD ēku standarta 3 gadu vecajā attīstītāja ciklā, kas novedīs pie nerealizēto atlieku veidošanās no izstrādātājiem pēc objekta nokārtošanas.
Hipotekāro darījumu īpatsvars visos tirgus segmentos un vietās
Hipotekāro darījumu īpatsvars jaunajās ēku tirgū 2017. gadā ir nepārtraukti palielinājies visos segmentos un vietās. Saskaņā ar tirgu kopumā tā ir pieaudzis no 41% februārī līdz 53% novembrī. Dažās LCD Maskavas reģionā ir vairāk nekā 2/3 darījumi ar banku finansējumu (līderi - LCD "redzējis pludmali", "divi galvaspilsēti", "Pyatnitsky ceturtdaļas"; 2017. gadā tika reģistrēti 79%, 78% un 75 % DDD no kopējā reģistrāciju skaita).
Maskavā, pie hipotekāro darījumu daļa vada LCD "līderi Chertanovo" (74%), "Ashnevaya 14" (67%), jaunajā Maskavas LCD South bunino (67%). Starp bankām Maskavas reģionā pārliecinoši pirms Sberbank un VTB (attiecīgi 46% un 30% no darījumiem), Banka "atdzimšana" (5% no DDU reģistrācijas ar hipotēku) aizņem 3. vietu.
Īpašuma cenas pieauga primārajā tirgū lielākajā daļā vietu
2017. gada rudenī tendence tika izveidota tirgū. "Cenas pieaug - atlaides pieaug." Būtisko cenu pieaugums tirgū kopumā ir saistīta ar mazāku skaitu ēku, kas izlaista šogad, lai īstenotu bedres, salīdzinot ar pagātni. Rezultātā vidējā kvadrātmetra cena Maskavā pieauga par 6% attiecībā pret 2016. gada decembri, līdzīga izaugsme tika reģistrēta Metropolitan pašvaldībās Maskavas apvedceļa un jaunajā Maskavā.
Tajā pašā laikā atlaides sāka augt un palielināt iedarbības pamatprincipus. Ja 2017. gada pavasarī un vasarā vidējā atlaide bija 4-5% no cenu saraksta, tad līdz rudens beigām šis rādītājs bija tuvu divciparu vērtībām.
Lielākais Maskavas reģiona kompānijas augstākā attīstītājs piedāvā pircējiem Jaungada atlaidi 10% apmērā, kas kļuvusi par atsauci uz citiem izstrādātājiem. 10% -20% atlaide ekonomikā un komforta klasē - netiešie pierādījumi par to, ka dažu izstrādātāju bioloģiskās izaugsmes procesa uzsākšana; Pircējs vēl nav gatavs pārmaksāt par apstrādāto tirgu, tāpēc dažiem ātrajiem lēmumiem par cenu indeksu ir jāslēpj turpmākās akcijas.
Ieteikumu cenas ir palielinājušās otrreizējā tirgū Maskavas centrā, kā arī Kapitāla jomās Maskavas apvedceļa (tostarp jaunā Moskva)
Piegādes cenu pieauguma noteikšana sekundārajā tirgū ir ne vairāk kā statistikas uzdevums. Skaidru skaidrojumu par cenu pieaugumu ekspozīcijā otrreizējā tirgū var atrast tikai centrā Maskavas iekšpusē dārza gredzenu, kur liela mēroga uzlabošanas darbi tika pabeigti rudenī. Fiksētais cenu kāpums citās vietās un metožu metodēs ir svarīga tikai par teikuma cenu parametriem.
Svarīgs rezultāts 2017 ir rekordliels liels grozījuma apjoms. Viņa pieauga visā krīzē 2014-2017, veidojot 9,6% Maskavā līdz gada beigām, 7,7% Maskavas reģionā. Tas ir izmaiņas koeficientu vadlīnijām, kas būs adekvāti atspoguļo dinamiku otrreizējā tirgus tuvāko ceturksnī, nevis parastās izmaiņas ieteikumos.
Nomas likmes ir pieaudzis
Attiecībā uz 3 pēdējiem gadiem (2015, 2016, 2017), īrnieki ir mēģinājuši paaugstināt cenas augustā, bet ziemas mēnešos pirmajā mēnesī biznesa sezonas izbalējis un likmes tika fluidēts ap noteikto cenu līmeni (29-31 un 40) -42 tūkstoši. Parasto "Oddens" un "dubultojas" guļvietās Maskavā, attiecīgi).
Šogad neliels nomas likmju pieaugums nav beidzies decembrī. Par 2-3% likmi pieauga gandrīz visu veidu dzīvokļos un zonas Maskavas aglomerācijas. 2-3 istabu dzīvokļu īpašnieku prasības prestižās teritorijās palielinājās spēcīgākas, ekonomiskās klases izaugsme ir izteikta vājāka.
Tirgus rādītāji, kas ir samazinājušies 2017. gadā
Ir samazinājies jauno projektu skaits primārajā tirgū.
Tiesību aktu pastiprināšana 2017. gada ziemā ievērojami samazināja jauno projektu skaitu, kas iegūti esošajā gadā. Piemēram, jaunajā Maskavā šā gada pirmajos 6 mēnešos nav sākusies viena jauna LCD. Patērētāju pieprasījuma koncentrācija Maskavā LCD ir samazinājusi izstrādātāju intereses projektiem priekšpilsētās.
Maskavas reģionā 2017. gadā 2 reizes mazāk nekā jaunie marķieri tika publicēti nekā 2016. gadā, tas radīja paritāti attiecībā uz aktīvā priekšlikuma apjomu starp kapitālu un tās priekšpilsētām (42 tūkstoši partiju tika ievesti Maskavā, 10 tūkstoši partiju jaunā Maskavā un 73 tūkstoši partijās Maskavas reģionā izstādīti 2017. gada decembrī).
Maskavas reģiona attīstītāju pārdošana un ieņēmumi samazinājās
Darījumu skaita pieaugums jaunu Maskavas ēku tirgū tiek atzīmēts, ņemot vērā pircēju interesi par objektiem Maskavas reģionā. Šie procesi ir daļēji savstarpēji savstarpēji saistīti, jo tas ir precīzi liela mēroga attīstība metropoles izplatīšanos, būvniecības dzīvojamo kompleksu uz Wasteland un rezervju apgabalos uz nomalē Maskavas ar pievilcīgu attiecību "Cena / atrašanās vietas kvalitāte" piesaistīts Šīs vietas, kuras bija orientētas tikai uz Maskavas reģionā vai vispār netika uzskatīts par mājokļu iegādes skriptu un dod priekšroku tam, lai to iznomātu.
Tas noveda pie tuvākās Maskavas tirgus saspiešanas, kas izteikts gan darījumu skaita samazināšanā, gan ieņēmumu kritīšanā. Tas ir visvairāk stabils pilsētās vidū un tālu pie Maskavas, pieprasījums pēc mazstāvu dzīvojamo kompleksu tiek samazināts.
Jaunais piedāvājums ir samazinājies sekundārajā mājokļu tirgū
Otrreizējā tirgū jaunizveidoto dzīvokļu skaits Maskavas reģionā kopumā 2017. gadā samazinājās par 15% (un nomas segmentā 25-30%). Atsevišķas vietas (piemēram, Maskavas reģioni Maskavas apvedceļam) bija vēl spēcīgāki (par 24%). Tas daļēji ir saistīts ar reklāmu integratoru politikas izmaiņām (cenām un mērenības paaugstināšanas kvalitāti), kas samazina neeksistējošu dzīvokļu ieguldījumu piegādes apjomā.
Bet tai ir intravenoza pamatojums. Ilgtermiņa tendence Krievijas nekustamā īpašuma tirgū kļūst par dzīvokļu pievilcības samazināšanos otrreizējā tirgū, salīdzinot ar jaunām ēkām. Iemesls ir ne tikai pievilcīgākajos priekšlikumos par cenu, bet arī ievērojamu produkta kvalitātes pieaugumu primārajā tirgū, ņemot vērā padomju ēku morālās un fiziskās novecošanas un fizisko novecošanu un ceturkšņiem.
Tirgus rādītāji paliek gandrīz nemainīgi 2017
Cenas jaunajās jaunajās ēkās praktiski nav mainītas
Cenu pieaugums visā jauno ēku tirgū notiek galvenokārt cenu pieauguma dēļ atsevišķās ēkās, palielinot to būvniecības gatavību. 2017. gadā izstrādātāji bija ļoti kārtīgi vērsti uz indeksēšanas cenām. Maskavas reģionā cenu kāpums būvniecības procesā ēku, kur bija vairāk nekā 10 partijas izstādē katrā no mēnešiem, sasniedza 8,8% (pret fona līdzīga rādītāja 2016. gadā par 9,4%) . Tie, pat pret fonu uzlabot makroekonomisko konjunktūru, attīstītāji baidās palielināt cenas sakarā ar risku zaudēt klientu apstākļos akūtu konkurenci ar citu LCD. Bioloģiskās cenu pieauguma trūkums ir ievērojams, salīdzinot vidējās cenas jauniem projektiem (ēkas, kas sākās šogad).
Kapitāla perifērajos reģionos un 2016. gadā un 2017. gadā izstrādātāji veica projektus 110-120 tūkstošiem rubļu. uz kvadrātmetru. Maskavas reģionā 2016. gada decembrī kvadrātmetru daudzās ēkās sākās 2016. gada janvārī-decembrī, 2017. gada decembrī ir 76,6 tūkstoši rubļu līdzīgs rādītājs (skaitītāja izmaksas kārtējā gada projektos) - 75,8 tūkstoši rubļi. Jaunie projekti ir mazāk izteikti un variācijas cenas starp pilsētas sektoriem. Dzīvojamie kompleksi galvaspilsētas austrumu reģionos joprojām ir lētāki nekā rietumi, bet starpība pēdējo gadu laikā samazinās. Infrastruktūras projektu izstrāde (ICC, Trešās transplantācijas kontūras metro, Chordan Handways), promonas līmeņa attīstība daudzu gadu atšķirības Maskavas rietumu un austrumu reģionu prestižumā.
Aktīvā piedāvājuma apjoms primārajā tirgū ir stabils
Neskatoties uz jaunā piedāvājuma apjoma samazinājumu, partiju skaits, kas ir aktīvā īstenošanā (unikāli dzīvokļi izstrādātāju un aģentūru cenu sarakstā) ir praktiski nemainījušies visu gadu. Tas ir saistīts ar daudziem dzīvokļiem un dzīvokļiem, kas atrodas izstrādātājiem rezervātā. Daži no šiem apjomiem ir pakāpeniski ieviesti tirgū, kas saglabā savu apjomu diapazonā no 125-130 tūkstošiem partiju visu gadu. Tāpat kā ar visiem pēdējiem gadiem, tirgus iezīmē pārkares risku.
Esošais aktīvās piedāvājuma un rezervju daudzums var doties no tirgus pašreizējā pārdošanas tempā 30 mēnešiem Maskavā vecajās robežās, 11 mēnešus jaunajā Maskavā, 20 mēnešus Maskavas reģionā. Lai gan norādītie termiņi ir augstāki (par 3-4 mēnešiem katrai zemūdenim) nekā gada sākumā, bet tie joprojām iederas ilgtspējīgas tirgus attīstības scenārijā, jo tie nepārsniedz līdzekli jutīgu līmeni 36 mēnešos (attīstītāja projekta vidējais dzīves cikls).
Vidējā partijas platība primārajā tirgū vairs nav samazinājusies
Dzīvokļa vidējā platība (gan izstrādātāju priekšlikumā, gan faktiski pārdota) kopā pēdējo 3 gadu tirgus attīstību krīzes laikā. Vēlme palielināt vairāku šķidro studiju un vienistabu dzīvokļu īpatsvaru, lai piesaistītu jaunus pircējus tirgū, padarīja vidējo partiju vidējo metrāru jaunajās ēkās mazāk nekā padomju paneļu mājās. Korpusi, kas pilnībā sastāv no partijām ar minimālajiem iespējamiem laukumiem, var būt potenciālie sociāli nelabvēlīgā vides veidošanās avoti vidējā termiņā.
Izejošais gads vidējais dzīvokļu apmeklējums ir praktiski nemainījies, ko jau var uzskatīt par pozitīvu rādītāju. Tirgus dalībnieki varēja īstenot vairāk pilntiesīgu dzīvokļu šogad nekā 2014. - 2016. Gadā. Lēmums subsidēt hipotēku likmi ģimenēm ar 2 vai vairāk bērniem 2018. gadā var vēl vairāk palielināt pieprasījumu pēc 2-3 guļamistabu dzīvokļiem.
Krievijā, tas ir plānots pāriet uz jaunu shēmu mājokļu iegādei būvniecībā - tā vietā, lai kapitāla būvniecība nāks projekta finansējums. RBC Real Estate izskaidro, kāda jauna shēma atšķiras no pārdošanas DD
Krievijas prezidents Vladimirs Putins pirms šā gada 15. decembra pasākumiem, kas saistīti ar banku aizdevumiem un citiem finansējuma avotiem. Pāreja uz projekta finansēšanas shēmu mājokļu izstrādātājiem, kas samazinātu iedzīvotāju risku, ilgs trīs gadus.
Tas nozīmē, ka nākotnē izstrādātāji nevarēs piesaistīt līdzekļus, lai finansētu būvniecību. Līdzīga privātpersonu līdzdalība mājokļu būvniecībā ir derīga daudzās ārvalstīs un ietver būvniecības finansēšanu uz banku rēķina.
Inovāciju galvenais mērķis ir atrisināt maldināto akcionāru problēmu. "Pilsoņi neapdraudēs savus līdzekļus, bet, lai iegūtu jau būvētu mājokli, ko var nekavējoties izdot. Bet tajā pašā laikā, ir nepieciešams, lai cenu par vienu kvadrātmetru kļūtu lieliska, un bankas bija gatavas sniegt aizdevumus maigā interesēs, "Tātad RBC nekustamā īpašuma komentāros paskaidroja nepieciešamību mainīt galvu ministrijas Krievijas Mihailu vīriešu būvniecība.
RBC nekustamā īpašuma redakcionālais birojs noskaidroja, kādi riski jaunu ēku pircējiem noņems jaunu finansēšanas shēmu un kā tas ietekmēs mājokļu tirgu Krievijā.
Alternatīva koplietojamā konstrukcija
Šobrīd aptuveni 80% jauno ēku Krievijā tiek īstenotas, noslēdzot kopīgus būvniecības līgumus (DD). Šī shēma ierosina, ka mājokļu būvniecība tiek veikta ar grādu līdzekļiem - indivīdiem, kas faktiski ir visi riski ar attīstītāju.
Šodien ir trīs būvniecības projekta finansēšanas avoti: akcionāru līdzekļi, banku (projekta) finansējums un tās paša izstrādātāju līdzekļi. "Ražotāju pašu kapitāls svārstās no 20% līdz 40% no kopējā kapitāla ieguldījumu apjoma, kas nepieciešami, lai izveidotu [atsevišķu dzīvojamo kompleksu], akcionāru līdzekļi ir aptuveni 50%. Pārējie ir aizņemtie līdzekļi no kredītiestādēm (projekta finansējums, ne vairāk kā 50%), "sacīja Marina Lyubalogovs, Croste bažas ģenerāldirektora vietnieks. Bet praksē attīstītājs izvēlas ne vairāk kā 30% no īpašā kredīta limita projektā, un pārdošanas nākotnes skaitītāji DDA sāksies no būvniecības sākuma, papildina Starptautisko konsultāciju kompānijas Colliers International Vladimir Sergunin partneri.
Projekta finansējums, kuru plānots pilnībā plānot pēc trim gadiem, pieņem, ka būvniecība tiks finansēta bankai. Tajā pašā laikā vēl nav izteiktas īpašas shēmas un nosacījumi banku, izstrādātāju un jaunu ēku pircēju mijiedarbībai. Izstrādātajos nekustamā īpašuma tirgos (skatīt zemi), saskaņā ar šo shēmu Banka iegulda dzīvojamo ēku projektu īstenošanā, ko sniedz parāda saistības, un kredītiestādes atgriešana nenotiek uz attīstītāja aktīvu rēķina, bet uz jaunā projekta radīto naudas plūsmu rēķina. Citiem vārdiem sakot, mājas būvniecība tiek veikta uz bankas naudas. Tajā pašā laikā projekta finansējums nenozīmē kreditēšanu: projektu finansēšanas likmes var būt daudz zemākas nekā pašreizējiem aizdevumiem celtniekiem.
"Jaunā shēma uzņemsies risku pilsoņiem zaudēt savus ieguldījumus mājokļu būvniecībā, nesaņemot dzīvokli kā rezultātā. Attīstītājiem tiks vienkāršots mehānisma piesaistes fondu būvniecībai (nevis daudziem indivīdiem būs viena vai divas bankas un ierobežots skaits profesionālo investoru). Turklāt tiks noņemti riski, kas saistīti ar piesaistīto finansējuma apjomu, ko veic būvniecības posmi - finansējums tiks veikts apstiprinātajā apjomā, ja nepieciešams, "sacīja Mihails vīrieši.
Banku finansēšanas shēma samazina riskus un valstij - samazina "nozares budžeta atbalsta rašanās varbūtību", "pievienoja ministrs. Tas nozīmē, ka mājās, ja nav izpildītas saistības, celtnieki būs vērts uz valsts budžeta rēķina, bet gan par bankām, kas finansēja projektu vai apdrošināšanas sabiedrības.
Kā dosies uz jauno shēmu
Pirmais posms pārejas no pašu kapitāla būvniecības uz projektu finansējumu bija parādīšanās aizsardzības tiesību fonda, Ekonomikas ministrijā. Otrais posms būs stāšanās spēkā 2018. gada 1. jūlijā, 218-Fz normas, kas nozīmē izmaiņas tiesību aktos par pašu kapitāla būvniecību. Arī šajā posmā ir plānots izveidot vienotu sistēmu pašu kapitāla būvniecības uzraudzībai reģionos.
Nākamajā posmā kopumā tiks novērtēts, kā bankas būs finansēt mājokļu būvniecību. "Ja šajā jomā tas attaisno sevi, tad nākotnē, ņemot vērā kompetentu riska novērtējumu un samazinot kredīta resursu izmaksas, tas ļaus pakāpeniski aizstāt pašu kapitāla būvniecību projektu finansēšanai, ņemot vērā mājokļa pieejamību, \\ t "RBC nekustamais īpašums teica Mihailu vīriešiem.
Ministra vadītājs norādīja, ka ieguldījumi indivīdu mājokļu būvē veido aptuveni 3,5 triljonus rubļu. šobrīd. "Pirmkārt, mums ir jāsaņem atbilde no banku sektora: par kādu laiku un kādā naudas cenu bankās varēs aizstāt šos 3,5 triljonus rubļus. Vai banku sistēmas finansējums ir šāds finansējums? Un, ja jā, kādā periodā? Pirms pāriet uz civilizēto attiecību, kad mājokļu būvniecību finansē nepilsoņu būvniecība, bet gan banku vadītājs komentēja.
Kopīga būvniecība Krievijā
Šodien aptuveni 80% no mājokļa uzcelts Krievijā tiek finansēts uz pašu kapitāla būvniecības dalībnieku rēķina - 214-ФЗ. Aptuveni 1,1 miljoni esošo DDU ir reģistrēti visā valstī 2017. gada 3. ceturksnī. Pēc Krievijas Bankas domām, pilsoņu parāds hipotēkā, kas nodrošinātas ar DDU, ir aptuveni 1 triljonu rubļu un ņemot vērā pirmo iemaksu līdzekļus, kas palielinās līdz 1,5 triljoniem rubļiem.
Vēl 20% galvenokārt īsteno dzīvokļus gatavajās mājās par iepriekšējiem pārdošanas līgumiem, mājokļu sertifikātu izsniegšanu (ārkārtīgi reti) vai mājokļu un būvniecības kooperatīvu shēmu, kas vēl nav izdevies pilnībā doties no tirgus.
Bailes izstrādātājiem
Kopumā redkolēģijas "RBC Real Estate" aptaujāto attīstītāji un nekustamais īpašums piekrīt iestāžu nostājai, ka projekta finansējums noņems visus pircēju un valsts riskus attiecībā uz jaunu maldinātu akcionāru rašanos. Tajā pašā laikā daži nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki, kurus pāreja uz jaunu shēmu palielinās mājokļu izmaksas, tostarp dārgu aizdevumu dēļ izstrādātājiem.
Īpašas grūtības un šķēršļi pārejai uz projekta finansējumu neredz Pamata Civilkodeksa priekšsēdētāju un bijušo Mortona vadītāju, Aleksandru Ruch. Pēc viņa teiktā, šodien tirgus šādas shēmas darbojas, un diezgan veiksmīgi - bez pieauguma cenu būvniecības un cenu pieaugumu. "Mēs, piemēram, mēs īstenojam projektu Maskavas reģionā, iesaistot Krievijas Sberbank projekta finansējumu. Jā, piesaistot naudu reāliem īpašumiem, bet viņiem nav ietekmes uz būvniecības finansēšanu, un mēs neesam atkarīgi no tiem, "saka plūsmas. Pēc viņa domām, mazie uzņēmumi, kuriem nav ilgtspējības krājumi zaudēs iespēju piesaistīt naudu no bankām un var nākt no tirgus.
Teorētiski dalīties finansējumu var aizstāt ar projektu, Marina Lubelsskaya uzskata, bet atzīmē nosacījumu: efektīvai šāda projekta finansējuma likmei jābūt vienādam ar inflācijas lielumu, kā arī taisnīgu atalgojumu. Tādējādi, ja inflācija ir 4% gadā, tad ar atlīdzību par risku, galīgā likme nedrīkst būt ne vairāk kā 8%. "Šī likme ļaus, saglabājot pašreizējo cenu līmenis tirgū gala lietotājiem, aizstāt ievērojamu daļu projektu, iesaistot nekustamā īpašuma fondus ar projekta finansējumu bez zaudējumiem par attīstītāja rezervi," viņa skaidro.
Lai izvairītos no pieaugošām cenām, saskaņā ar Natālijas Shatalina, ir nepieciešams uzsākt projekta finansējumu projektu finansēšanas programmai, kurā izstrādātāji varēs saņemt aizdevumus par pieņemamām likmēm. Galvenie iemesli iespējamo mājokļu cenu pieaugumu Natalya Shatalina prasa nepastāv iespēju iegādāties uzceltos objektus par pieņemamām cenām - piemēram, sākotnējā būvniecības posmā, jūs varat iegādāties dzīvokli par 25-30% lētāk nekā gatavo māju. Ja mēs uzskatām tikai gatavas mājas, jūs varat uzņemties cenu pieaugumu līdz 10%, pamatojoties uz esošajām aizdevumu likmēm izstrādātājiem, prognozē.
Tajā pašā laikā, saskaņā ar galvu, lai strādātu ar galvenajiem partneriem EST-A-TET Roman Rodionsev, strauja lēciena cenu nav precīzi gaidīts, ja atteikums par pašu kapitāla būvniecības, ne nekādu iemeslu dēļ. Eksperts skaidro, ka ceturkšņa kapitāla tirgū nāk liels daudzums jaunu priekšlikumu par zemām cenām, kas atbilst kopējam vērtības līmenim priekšlikuma jaunajās ēkās. "Pat ja jauni projekti jau ir iznākuši ar projekta finansējumu, tirgus paliks mājokļu tirgū, īstenojot kopīgus līgumus. Lai īstenotu tikai tos 3,4 miljonus kvadrātmetru. Mājokļu, kas tagad tiek piedāvātas jaunajās ēkās, būs nepieciešams vismaz četrus gadus pašreizējā pārdošanas tempā, "Rodionov apkopos.
Nākotnē, iespējams, turpināsies individuāla pieeja procentu likmju noteikšanai, jo visiem projektiem ir atšķirīga pievilcība un dažādi riski, prognozēti Iekšlietu ministrijas preses dienestā. Profesionāls attīstītājs būs izdevīgi strādāt pie projekta finansēšanas modeli, jo mehānisms piesaistīt līdzekļus būvniecībai gan procesuāli, gan attiecībā uz garantēto līdzekļu ieplūdi būvniecībai no ieguldītāja tiek uzskatīta būvniecības ministrijā.
Kā pārdot mājokli ārzemēs
Rietumeiropā projekta finansējums tiek izmantots kā pamata shēma, lai piesaistītu līdzekļus būvniecībai. Mājokļu būvniecība tiek veikta ar aizņemtiem līdzekļiem, un pircēju nauda nāk uz banku īpašiem vienādojuma kontiem, kas atklājas tikai pēc ieiešanas iekārtām, un tikai tad attīstītājs saņem peļņu.
Vācijā ir būvniecības ietaupījumi Vācijā - nākotnes nekustamā īpašuma pircējs vispirms iegulda naudu ietaupījumu kases aparātos, un dažu gadu laikā mājokļu aizdevumu var izsniegt, lai iegūtu mājokli. Līdzekļi no uzkrājumu naudas galdiem var tikt novirzīti tikai māju celtniecībai.
Apvienotajā Karalistē dzīvojamo nekustamo īpašumu pārdod saskaņā ar šādu principu: būvniecības cikla laikā pats attīstītājs finansē būvniecību un var atļauties pieņemt priekšapmaksu līdz 5% dzīvoklim, pārējiem un aizņemtajiem līdzekļiem Attīstītājs vai investors. Tā saņem pilnu maksājumu, ievadot objektu ekspluatācijā, un vairumā gadījumu objekti tiek izīrēti ar apdari. Projekta finansējuma izmaksas izstrādātājiem nepārsniedz 5-6%, un hipotekāro kredītu izmaksas ir 1,5-3%.
Izraēlā, akciju finansēšanas shēma tiek sadalīta laikā: 10% no dzīvokļa izmaksām, cenarim sniedz būvniecības atļauju izsniegšanas posmus, šādu daļu - objekta izejas laikā no zemes, atlikušā daļa - pēc visu darbu pabeigšanas. Tas ir, akcionāra samaksa ir saistīta ar objekta būvniecības gatavību.