Šalies turgus: daugiau namų nei reikia

Brangus priemiesčio nekilnojamojo turto segmentas visada yra didesnės rizikos zonoje nei ekonominių projektų rinka. Čia kūrėjai paprasčiausiai neturi teisės suklysti: norėdami išgyventi šiandien, jie privalo teikti nepriekaištingą paslaugą, o svarbiausia - pagaminti aukščiausios kokybės produktą, kuris atsižvelgtų į visus pirkėjo poreikius.

Atgaivinimas arba nuosmukis

Ekspertų teigimu, priemiesčio nekilnojamojo turto rinka pradeda kilti iš sąstingio. Tai iš dalies lemia padidėjęs hipotekų prieinamumas, taip pat kūrėjų siūlomos finansinės priemonės - įmokos, bendros individualios programos su bankais, hipotekos atostogos ir akcijos. Į rinką pradėjo ateiti nauji projektai, kurių jau keletą metų nebuvo galima pastebėti. Nuo metų pradžios pardavimai pradėti Maskvos gyvenamajame komplekse „Sostinės pakrantė“, taip pat gyvenvietėse ArtEco ir Park Fonte Novorizhskoye plente. Nauja tiekimo apimtys padėjo padidinti pardavimus ir sumažinti vidutines segmento kainas. Dėl to, sako „Villagio Estate“ komercijos direktorius Aleksejus Korotkikhas, metų paklausa padidėjo 24%, o turto kaina sumažėjo 19%.

Pagrindinis reikalavimas yra Rublevo-Uspenskoe magistralė, nes ši kryptis išlieka labiausiai infrastruktūriškai išvystyta, populiaruose Rublevka kaimuose galite nueiti iki visų reikalingų objektų, pažymi Jekaterina Rumjanceva, „Kalinka Group“ direktorių valdybos pirmininkė.

Svarbi šių metų tendencija priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje yra vartotojų susidomėjimo perėjimas nuo žemės sklypų be sutarties (anksčiau paklausiausias produktas) prie paruoštų namų. Palyginti su 2016 m., UBP dalis bendroje sandorių apimtyje sumažėjo 10%, o sandorių su užbaigtais nameliais procentas padidėjo 7%.

Pagrindinė šios tendencijos priežastis yra ta, kad šiandien yra pelningiau pirkti gatavą namą iš kūrėjo, nei pirkti tuščią žemės sklypą ir statyti savarankiškai, - aiškina Vladimiras Yakhontovas, „MIEL-Zagorodnaya Real Estate“ vadovaujantis partneris.

Priemiesčio nekilnojamojo turto paklausos struktūra pagal formatą

Finansavimo struktūra taip pat iliustruoja namų vertės mažėjimo tendenciją. Beveik penktadaliui (17%) viso galutinių pirkėjų finansavimo šaltinis yra hipotekos paskola.

Tikruosius pinigus turintys pirkėjai sudaro ne daugiau kaip 11% visos sandorių struktūros. Pirkimo tikslas - sau ar savo tėvams. Šiai grupei, be kitų, priklauso tie, kurie jau spėjo parduoti miesto butą ir atvyko į priemiesčio turgų su pinigais, neįeinant į prekybos sistemą.

Didžiausia grupė, kuriai tenka 68 proc., Yra alternatyvių sandorių dalyviai, kai žmonės ketina įsigyti namą ar didesnio ploto kaimo butą parduodami savo butą.

Kaip pritraukti pirkėją

Šiandieninė rinka yra pirkėjų rinka, ir pardavėjai daro viską, kad pritrauktų klientus, siūlydami įvairias premijas. „Optiland“ sugalvojo naują bendravimo su klientais formatą - kūrėjo ir kaimo gyventojų susitikimą, pavadintą „Akistatos konfrontacija“, - sako bendrovės pardavimų skyriaus vadovas Alexey Odnoral. Toks renginys padeda vietoje išspręsti visas iškylančias problemas, taip pat sulaukti aukštos kokybės pirkėjų atsiliepimų. Be to, tai rodo kūrėjo atvirumą, nes vienas iš kriterijų renkantis projektą yra kūrėjo patikimumas.

Paruošti namai iki raktų tampa vis populiaresni. Kaimo namo apdailos buvimas padidina jo likvidumą ir leidžia įgyvendinti tokį objektą per trumpiausią įmanomą laiką. Nina Reznichenko, Rusijos „Savills“ priemiesčio nekilnojamojo turto pardavimo departamento direktorė, mano, kad dauguma pirkėjų šiandien nenori skirti laiko ir pastangų remontui, tačiau linkę judėti iškart po sandorio sudarymo.

Apskritai, kai trūksta laiko rinkti informaciją ir priimti sprendimą, tiksli, išsami, patikima, aktuali informacija taupo laiką ieškant norimo objekto ir padeda greičiau pasiekti tikslą. Todėl svarbi klientų populiarinimo ir pritraukimo priemonė yra maklerio įmonės svetainė. Portalo logika ir naršymas turėtų būti intuityvus ir paprastas, o turinys - informatyvus. IT technologijos taip pat paveikė darbo su klientu procesą. Daugelis maklerių naudojasi SMS žinutėmis ir tiesioginiais pasiuntiniais pranešdami savininkams-pardavėjams apie jų turto, paklausos aktyvumo ir pardavimo prognozių pokyčius.

„KASKAD Family“ įmonių grupė savo projektuose pradėjo naudoti VR (virtuali realybė) ir AR (papildyta realybė) technologijas, kad klientas, pirkdamas statomą objektą, galėtų suprasti, kaip jo miestelio namas ar butas, taip pat viešosios patalpos atrodys dar prieš perkant, sako Jekaterina. Koganas, rinkodaros skyriaus vadovas. Šios technologijos leidžia sukurti erdvinį, vaizdinį suvokimą ir aiškiai suprasti vietą, kurioje žmogus ketina gyventi. Jei virtualios realybės nepakanka, kai kurie kūrėjai siūlo išbandyti, būtent galimybę praleisti savaitgalį pirkėją dominančiame name. Nuoma su vėlesniu pirkimu taip pat įdomi: tai svarbu gataviems namams. Yra keletas pasiūlymų, susijusių su kompensavimu: buto keitimas į kaimo namą. Tačiau, anot Vladimiro Jakontovo, tokie veiksmai nesukelia rimto didėjančio pardavimo efekto.

Kartais kūrėjai savo klientams siūlo labai specifines paslaugas. Pavyzdžiui, Istrinskaja Dolinoje dauguma kaimų yra netoli rezervuaro, todėl įmonės darbuotojai teikia teisines konsultacijas. Jie ne tik padeda surašyti dokumentus, bet ir pasakoja, kokia yra vandens apsaugos zona ir rezervuaro išlaikymo lygis, kur galite pastatyti namą, kad nekiltų problemų su įstatymais.

Yra ir daugiau neįprastų būdų pritraukti klientą. Pavyzdžiui, įmonėje „MIEL-Zagorodnaya Real Estate“ pirkėjams grąžinami pinigai nuo objekto vertės, tai yra kompensuojama dalis objekto vertės. Anksčiau ši paslauga buvo teikiama tik bankų sektoriuje ir buvo siūloma banko kortelių turėtojams.

Aukciono būdas rinkoje populiarėja, jį naudoja nekilnojamojo turto agentūros, parduodamos mažo likvidumo namus, sako Olegas Michailikas. Anksčiau aukciono metodas dažnai buvo naudojamas miesto ekonominės klasės būsto rinkoje, dabar jį taiko kiti nekilnojamojo turto segmentai. Aukciono esmė yra tokia: savininkas žymiai sumažina kainą ir organizuoja didinimo aukcionus tarp potencialių pirkėjų.

Pasak plėtros bendrovės „Troika RED“ komercijos direktorės Natalijos Nesterovos, atkreipti dėmesį į projektą reikėtų vykdyti visapusiškai, tokiu atveju strategija veiks efektyviai. Visų pirma paties objekto ir jo koncepcijos lygiu - vieta, infrastruktūros prieinamumas, buto formatų pasirinkimas, apželdinimas. Ne paslaptis, kad priemiesčio nekilnojamojo turto srityje kraštovaizdžio tvarkymo klausimas yra ypač svarbus - būtent jo dėka projekte išlaikoma priemiesčio gyvenimo atmosfera. Taigi projektai, esantys šalia didelių miško parkų, vandens telkinių ir originalios apželdinimo koncepcijos, pritraukia daugiau potencialių pirkėjų dėmesio.

Dovanos

Dovanos priemiesčio rinkoje yra skirtingos - tai gali būti papildomos kūrėjo nuolaidos, paslaugų partnerių įmonėse nuolaidos ar kai kurie materialūs dalykai. Pavyzdžiui, bendrovė „Optiland“, pirkdama miestelio namą, paskutiniams naujiems metams suteikė naują „iPhone 7“. Iki vasario 14 dienos klientai gavo romantišką kelionę į Sočį dviems, taip pat įsigydami nekilnojamojo turto. Šiais metais bendrovė planuoja padovanoti naują „Iphone 10“, galbūt artėjančių švenčių garbei bus dar keletas papildomų premijų.

„KASKAD Family“ yra pirmoji kompanija tarp kūrėjų, pradėjusi precedento neturinčią akciją - „Aeroflot“ mylios perkant miestelio namą, tai yra, tiesą sakant, tai bilietas į Kiniją ar JAV. Įsigijus, už 100 rublių įskaitoma 1 „Aeroflot“ mylia. Kampanija apima daugybę gyvenviečių: Fedoskino parką, Serednikovo parką, Zelenogradskį. Be to, „Zelenogradskiy KP“ rengiamas specialus pasiūlymas: perkant kai kuriuos dupleksus - „Mini Cooper“ kaip dovaną.

Kaina ir reputacija yra svarbiau už dovanas

Žinoma, pardavėjai įvairiais būdais bando pritraukti klientus. Tačiau aukščiausios klasės segmente tokios premijos nėra tokios efektyvios kaip produkto kokybė, rinkos kaina ir patogios pirkimo sąlygos.

Kai kurie ekspertai yra įsitikinę, kad jokių priemokų ir nuolaidų priemiesčio rinkoje ir apskritai nekilnojamojo turto rinkoje negalima palyginti su kūrėjo patikimumu ir jo projekto kokybe. Visų pirma, pirkėjas visada atkreips dėmesį į statybų kokybę, į veikiančią kaimo viduje esančią infrastruktūrą, į tai, kaip gyvena žmonės šiame kaime, į socialinį-kultūrinį projekto gyvenimą. Visa tai, kas išdėstyta pirmiau, visada bus pirmoji kūrėjo „premija“, pritraukianti pirkėjus. Antras pliusas - specialios pelningos hipotekos programos pirmaujančiuose šalies bankuose arba patogios išsimokėtinai programos. Šiandieniniai pirkėjai nebeieško tik namų žemės sklype. Vieno gražaus įvyniojimo jiems nepakanka, tačiau svarbu, kas yra viduje. Kaip rodo praktika, projektai, kuriuose kūrėjas apgalvojo ir įdiegė vidinę infrastruktūrą, pasirinko greitai veikiančią valdymo įmonę, padėjo sukurti komfortą ir atmosferą gyventojams, organizavo socialinius ir pramoginius renginius - visada bus parduodami neatsižvelgiant į sezoną ar ekonominę situaciją šalyje.

Ypač portalui „Visi nauji pastatai“

„Metrium Group“ analitikai apibendrino metų rezultatus pirminėje priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje. Tiekimo apimtis padidėjo 5%. Vidutinė kv. m sumažėjo 24%.

„Metrium Group“ duomenimis, 2017 metais priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje įvyko tam tikras atgimimas. Parduodamos dvi naujos gyvenvietės. Vasario mėnesį Naujojoje Rygoje pradėta parduoti gatavus kotedžus elito KP „ArtEco“. Taip pat pirmąjį pusmetį sklypai su sutartimi pateko į rinką naujame aukščiausios klasės „KP Wright Village“ (25 km Kijevo kryptimi).

Be gautų projektų, pasiūlymas buvo atnaujintas dėl naujų linijų pardavimo pradžios trijuose kaimuose: Uspensky Les, Fedoskino parke ir Razdory-2.

Palyginimui, visus 2016 metus rinka buvo papildyta tik vienu projektu ir viena nauja linija jau įgyvendinamame kaime.

Elitiniame KP „Rubin Estate“ paskutinė partija buvo parduota pernai.

Taigi 2017 m. Pabaigoje pirminėje Maskvos srities priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje buvo 42 kotedžai, kurių aprūpinimo apimtys sudarė apie 1025 namų ūkius. Metinėje dinamikoje imtis padidėjo 5%.

Kaip pastebi „Metrium Group“ analitikai, 2017 m. Pabaigoje beveik 2/3 visos pasiūlos, kalbant apie namų ūkių skaičių, sutelkta dviejose srityse: Novorizhskoe ir Kievskoe (po 30,8%). Per metus pirmųjų dalis sumažėjo 9,7 procentinio punkto. plaunant tiekimą keliuose kaimuose. Antrojo dalis, priešingai, padidėjo 15,8%, atsižvelgiant į naują į rinką ateinantį KP. Po jų eina greitkelis Rublevo-Uspenskoe (20,4%, -6,6 pp). Dmitrovskoe plento dalis buvo 13,4% (+0,2 pp), Minsko plento - 4,6% (+ 0,3 pp).

Vyraujanti tiekimo apimtis (58,4%) yra 21-30 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio (-3,4 pp per metus). Šiek tiek daugiau nei trečdalis rinkos (31,7%) yra sutelkta 11-20 km spinduliu nuo Maskvos žiedinio kelio (+1,0 pp). Tik 6,9% namų ūkių yra atokiausiose teritorijose (daugiau nei 31 km), o 3% - artimiausioje zonoje (iki 10 km). Jų ataskaitinio laikotarpio akcijos parodė +2,1 procentinio punkto dinamiką. ir +0,3 p.p. atitinkamai.

Pasiūlos struktūroje pagal klases pagrindinis kiekis tenka elito gyvenviečių dalims (61,5%, +5,1 pp). Ketvirtadalis pasiūlymo (25,2%, -7,1 pp) parduodamas verslo klasės komerciniame pasiūlyme. Tradiciškai mažo biudžeto lėšų dalis tirtose vietovėse yra nedidelė (13,3%, +2,1 pp).

Ryškiausi pokyčiai įvyko greitkelyje Kievskoe. Išleidus naują didelio biudžeto KP, elito pasiūlymai toje vietoje išaugo dvigubai (iki 56,2%, +53,5 pp nuo metų pradžios).

Metų pabaigoje vidutinė namų nuosavybės medžiaga priemiesčio rinkoje buvo 538,2 kvadratiniai metrai. m (-6,6% YTD). Kalbant apie kryptis, neigiama dinamika buvo stebima Dmitrovskoje (-10,9%) ir Novorizhskoye magistralėse (-9,5%). Kitose vietose vidutinis partijų plotas padidėjo: Rublevo-Uspenskoe 17,4%, Kievsky 15,5%, Minske 4,5%. Pokyčių priežastis buvo dviejų veiksnių derinys: mažesnio ploto pasiūlymų gavimas ir mažesnių namų ūkių išplovimas.

Pasak „Metrium Group“ analitikų, 2017 metų gruodį vidutinė kv. m pirminėje priemiesčių rinkoje pasirinktose vietovėse siekė 127 980 rublių. Palyginti su praėjusiais metais, rodiklis gerokai sumažėjo - 24%. Taip yra dėl to, kad išleidžiama nauja pasiūla patraukliomis pradinėmis kainomis. Be to, dalyje jau eksponuotų projektų kūrėjai ėmėsi tiesioginio kainų mažinimo.

Vidutinės kv. Kainos sumažinimas. m būsto nuosavybės už ataskaitinį laikotarpį buvo pastebėta visomis kryptimis. Didžiausia korekcija buvo užfiksuota Kievskoje (-30,3%), Rublevo-Uspenskoje (-27,6%) ir Novorizhskoye shosse (-18,4%). Minsko ir Dmitrovskio kryptimis pokytis buvo ne toks reikšmingas: atitinkamai -10,2% ir -8,9%.

Vidutinio būsto nuosavybės ploto sumažėjimas kartu su vidutinės kvadratinio metro kainos sumažėjimu. m buvo koreguojama vidutinė sklypo kaina. 2017 m. Pabaigoje ji siekė 60,9 mln. Rublių. (-41,4%). Didžiausią įtaką padarė tiekimo struktūros pasikeitimas Novorizhskoe kryptimi. Vietoje vidutinė aikštelės kaina sumažėjo perpus - iki 53,3 mln. (-56,4%).

Brangiausios partijos pateikiamos Minske (vidutiniškai - 162,7 mln. Rublių) ir Rublevo-Uspenskoje greitkelyje (vidutiniškai - 114,8 mln. Rublių). Per metus jos sumažėjo atitinkamai 6,3% ir 16,1%.

Pagrindinės tendencijos

Plėtros veikla

„Pagrindinė priemiesčio nekilnojamojo turto rinka išsiskiria mažu vystymo aktyvumu“, - komentuoja Ilya Menzhunov, „Metrium Group“ priemiesčio nekilnojamojo turto departamento direktorius, CBRE partnerių tinklo narys. - Tačiau, palyginti su ankstesniu ataskaitiniu laikotarpiu, 2017 m. Palyginimui - 2016 m. Rinka buvo papildyta tik vienu objektu ir viena nauja linija. Priežastis yra ta, kad, nepaisant didelės konkurencijos (įskaitant antrinės rinkos) lygį, rinkoje tikrai nėra pakankamai likvidžios pasiūlos “.

Padidėjęs tiekimo likvidumas

"Vienas iš paklausos generavimo įrankių, kurį kūrėjai naudojo 2017 m., Buvo gatavų namų tiekimas", - tęsia Ilja Menzhunovas. - Taigi, į rinką įžengusiame „ArtEco KP“ visi nameliai turėtų būti perduoti pirkėjams su apdaila. Be to, daugelyje jau eksponuotų projektų kūrėjai pradėjo siūlyti dalis su paruoštu remontu.

Verta atkreipti dėmesį į didelę nuolaidą, teikiamą daugelyje kaimų. Praėjusiais metais jis siekė 40 proc. Tačiau reikia pažymėti, kad toks didelis rodiklis pastebimas daugiausia projektuose, kurie ilgą laiką buvo eksponuojami rinkoje - taip kūrėjai stengiasi įgyvendinti mažai likvidų pasiūlymą “.

Paklausa

"2017 m. Padidėjo pirkėjų susidomėjimas pagrindine priemiesčio nekilnojamojo turto rinka", - atkreipia dėmesį Ilja Menzhunovas. - Prie to prisidėjo keli pagrindiniai veiksniai. Pirma, buvo išleista nauja pasiūla patraukliomis kainomis. Antra, esant didesnei konkurencijai, kai kurie kūrėjai nusprendė sumažinti kainas jau eksponuojamuose kaimuose. Be to, jie naudojo kitas priemones tiekimo likvidumui didinti. Trečia, yra atidėtos paklausos suvokimas - jei anksčiau kai kurie potencialūs pirkėjai laikėsi laukimo, norėdami nusipirkti užmiesčio namą už mažesnę kainą, tai dabar pasiūlymas, kurio pardavimo biudžetas yra patrauklus, pastūmėjo juos veikti “.

Prognozė

„Atsižvelgiant į naujas realijas (tiek ekonominę, tiek priemiesčio nekilnojamojo turto rinką), reikšmingų padėties pokyčių 2018 metais nenumatoma“, - apibendrina Ilya Menzhunov, „Metrium Group“ priemiesčio nekilnojamojo turto departamento direktorius, CBRE partnerių tinklo narys. - Siekdami parduoti mažai likvidžias partijas, kūrėjai ir toliau tiesiogiai mažins kainas, arba toliau teiks itin dideles nuolaidas. Iš tiesų, ilgą laiką kaimuose esantis pasiūlymas tampa vis mažiau aktualus ir tenkina šiuolaikinių pirkėjų poreikius. Atsižvelgiant į tai, vidutinė kaina arba nuslūgs, arba sustos. Pagrindinė paklausa bus sutelkta į naujus, pirkėjų poreikius tenkinančius projektus. Atsižvelgiant į tai, kad dalis atidėto poreikio buvo realizuota praėjusiais metais, 2018 m.

Priemiesčio būstas visada buvo klestėjimo ženklas ir prabangos elementas, o ne pagrindinė būtinybė, todėl šio segmento krizė pasireiškė anksčiau, tačiau nėra tokia ryški kaip mieste. Rinkos analizė rodo, kad 2017 m. Nekilnojamojo turto kainos mažės ir toliau, o rinkos laukia didelis perskirstymas, kurį lydi silpnesnių bendrovių susijungimai ir įsigijimai. Naujųjų metų krizės reiškiniai dar labiau pablogės, sumažės sandorių apimtis ir kris kainos.

Ko tikėtis

2017-ieji prasidėjo fone ir žada būti gana sunkūs „kosmoso rinkai“. Šiais metais ekspertai prognozuoja, kad „dugnas“ praeis: augs pasiūlymų apimtis ir sumažės gyventojų galimybės atsiskaityti. Tam tikras stabilizavimas įmanomas iki rudens, kainos nustos mažėti ir pasiekti minimalų lygį.

Priemiesčio nekilnojamojo turto rinka taip pat pradeda prisitaikyti prie ekonominės realijos. Daugumai rusų būstas provincijose yra prabanga, tačiau šiandien tendencijos šiek tiek pasikeitė. Parduodamo buto mieste gautas lėšas klientai pradėjo naudoti namui pirkti. Tokio elgesio priežastis buvo noras optimizuoti nekilnojamojo turto išlaikymo išlaidas ir noras atsikratyti nereikalingo būsto. Dabar net dideles pajamas gaunantys pirkėjai bando sutaupyti. Tačiau atsižvelgiant į tai, 2016 m. Geriausi pirkėjai buvo elito ir aukščiausios klasės namai, nes krizės metu galima nusipirkti išskirtinių nekilnojamojo turto objektų labai patraukliomis kainomis.

Dauguma šioje srityje dirbančių ekspertų teigia, kad nuomonė apie krizę yra neteisinga, iš tikrųjų 2015 m. Šiame segmente nebuvo didelio nuosmukio. Pirmąjį pusmetį buvo sezoninis pirkėjų aktyvavimas, o antrąjį pusmetį sandorių apimtis sumažėjo 30% dėl to, kad daugelis klientų jau įsigijo pirkinius. Kūrėjai, besispecializuojantys elito segmente, pabrėžia, kad penkioliktaisiais metais (kaip ir ankstesniais metais) buvo sunku atsekti tam tikrus modelius: vienose įmonėse pardavimai išaugo, kitose išliko to paties lygio.

Pavyzdžiui, „Villagio Estate“ sandorių apimtis padidėjo 30%, palyginti su tuo pačiu 2014 m. Tai rodo, kad paklausiausi jau yra pastatyti namai kaimuose, kuriuose yra didelis pasirengimas ir antrinis būstas. Neseniai pradėtų projektų populiarumas brangiame segmente taip pat auga - taip yra dėl to, kad skysti namai baigiasi, tačiau jų paklausa išlieka. Pavyzdžiui, Renesanso parko gyvenvietėje vasarą buvo parduota dviem namais daugiau nei pavasarį.

Nuomos perspektyvos

Užmiesčio namų nuomos paklausa praėjusiais metais išliko gana stabili, o nuosmukis neviršijo 7%. Atsižvelgiant į tai, kad pasiūla padidėjo 12%, konkurencija tarp pardavėjų sustiprėjo. Populiariausi, kaip ir parduodant, yra elitiniai namai, čia paklausa padidėjo 3% dėl konkurencijos sukeltų tarifų korekcijos. Vidutinės kainos kategorijoje komforto klasės namai, esantys 40–45 kilometrų atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio, domisi stabiliu susidomėjimu.

Sunku nustatyti aiškius rinkos plėtros modelius, nes priemiesčių nekilnojamasis turtas labai skiriasi likvidumo ir kokybės lygiu. Todėl kai kurioms nuosavybėms buvo galima gauti iki 30% nuolaidas, o skysti namai visą sezoną buvo paklausūs be jokių nuolaidų. Įdomu tai, kad yra daugiau nuomininkų, kurie nori išsinuomoti būstą ne vasaros sezonui, o gyvenimui ištisus metus.

2015 m. Rezultatai elitinių pasiūlymų rinkoje

Nepaisant gero aktyvumo rinkoje, krizė pakoregavo pirkėjų poreikius ir vidutines objektų kainas. Jei pagal sandorių skaičių 2015 m. Nebuvo prastesni už praeitį, tai biudžeto apimtis labai pasikeitė. Elito segmente pirkimo sumos gerokai sumažėjo, pirkėjai siekė sudaryti sandorius rubliais arba JAV doleriais su nuolaida iki 50 proc.

2014 m. Vasarą namų pirkimas, kurio vertė 5–10 mln. USD, buvo laikomas įprastu dalyku, o 2015 m. Tai tapo retenybe (biudžetas, viršijantis 3 000 000 USD, yra 25% visų pardavimų). Miestų namai, kurių apdaila siekė iki 25 000 000 rublių, namai, kurių biudžetas siekė 50 000 000 rublių, ir sklypai, kurių šimtas kvadratinių metrų sudarė apie 1 000 000 rublių šimtui kvadratinių metrų, buvo labai paklausūs. Vidutinis priemiesčio elito būsto įsigijimo biudžetas siekia 2,5–2,8 milijono JAV dolerių, pasirodo, palyginti su 2014 m., Jis sumažėjo perpus.

„Blackwood“ apibendrino pirmojo pusmečio rezultatus segmente ir paaiškėjo, kad iš viso parduota 179 nekilnojamojo turto objektai. Populiariausi buvo namai „premium“ klasės kaimuose (55 proc. Visos sandorių apimties), dažniausiai buvo perkami kotedžai, jų dalis „premium“ klasėje siekė 62 proc., O „prabangios“ - 76 proc.

Plėtros perspektyvos

Penkioliktaisiais metais elito pasiūlymų rinkoje nebuvo stiprių pakilimų ir nuosmukių; apskritai sandorių apimtis, palyginti su 2014 m., Sumažėjo 25 proc., Todėl kainos sumažėjo 10–15 proc. Tačiau prestižinė nekilnojamojo turto rinka nėra tokia įtempta, o prabangių patalpų paklausa išlieka stabili.

Objektų pardavimo dinamika rodo tokius rezultatus: sausio, kovo ir balandžio mėnesiais buvo aktyviai pirkti ekonominės klasės namai, vasario ir gegužės mėnesiais - verslo klasės namai, tačiau vasaros laikotarpiu vyravo sandoriai su verslo ir aukščiausios klasės objektais. Pirmąjį 2015 m. Ketvirtį kilo karštligiškas poreikis, klientai norėjo išsaugoti savo santaupas ir nedelsdami priėmė sprendimą pirkti turtą. Paklausos nykimas įvyko taip greitai, kaip prasidėjo. Pavasarį pirkėjai vėl kreipėsi į rinką, tačiau rudenį įvyko naujas devalvavimo etapas, kuris iškart paveikė rusų perkamąją galią.

Naujų projektų skaičius kotedžų gyvenviečių segmente gerokai sumažėjo. Šiuo metu 160 projektų yra įšaldyti, trečdalis jų periodiškai pradeda reanimuoti ir yra išduodami kaip nauji. Sodininkystės vasarnamių ir sklypų pardavimai parodė nevienodą dinamiką: paklausos šuolį pakeitė užmigimas rinkoje, kurį lėmė ne sezoniniai veiksniai, o panikos priepuoliai, žiūrėjus naujienas. Todėl šio segmento pardavimai sumažėjo 50%, palyginti su 2014 m. Norėčiau pažymėti, kad praėjusiais metais populiariausi demokratinio priemiesčio segmento objektai buvo nedideli, bet su patogumais maži namai.

Dabar sąlygas rinkoje diktuoja vartotojai, o paklausiausi objektai yra tie, kurių kainos yra nustatytos rubliais. Naujausia tendencija elitinėje rinkoje buvo kainų nustatymas rubliais - 35-50 rublių už JAV dolerį. Ekspertai pažymi, kad, nepaisant ekonomikos problemų, klientai yra pasirengę toliau pirkti priemiesčio nekilnojamąjį turtą. Daugelis pirkėjų turi santaupų užsienio valiuta, todėl šiais metais bus galima sudaryti gerą sandorį už gerą kainą. Tačiau verta paskubėti, nes likvidžiausios savybės visuose priemiesčio rinkos segmentuose palaipsniui nyksta, o artimiausiu metu nereikėtų tikėtis naujų pasiūlymų.

Gyvenvietių kūrėjai, kurie yra paskutiniame etape, skuba parduoti savo likučius ir toliau uždirba pinigus už infrastruktūrą, nuomą ir esamų įrenginių priežiūrą. Tikėtina, kad likę projektai susidurs su sunkumais ir bus įšaldyti. Nekilnojamojo turto agentūrų atstovai tikisi, kad iki pavasario vasarnamių paklausa vėl sugrįš, nes dabar daugelis kurortų rusams uždaryti, o JAV dolerio kursas neleidžia jiems atsipalaiduoti užsienyje. Galime sakyti, kad šalies šventė šiandien yra aktualesnė nei bet kada.

Šiuo metu analitikai neprisiima prognozių: ekonomistai prognozuoja Rusijos ekonomikos kritimą. Trumpai tariant, nematyti stabilizuojančių veiksnių, galinčių prisidėti prie teigiamų ateinančių metų prognozių, ir atsižvelgiant į tai, kad provincijos būsto rinka apskritai yra blogai nuspėjama, beveik neįmanoma padaryti išvadų apie ateities perspektyvas.

Nuo 2016 m. Sausio pabaigos priemiesčio elito nekilnojamojo turto rinkoje pastebimas pirkimo aktyvumo padidėjimas. Namų peržiūros užklausų skaičius dabar yra beveik 30% didesnis nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Nepaisant to, daugelį pirkėjų žavi stereotipai, kad rinka yra „verta“, ir nereikia skubėti pirkti kaimo namo. „Metrium Group“ bendrovės ekspertai išanalizavo, kokios krizės metu susidarė klaidingos nuomonės tarp potencialių prabangaus priemiesčio nekilnojamojo turto pirkėjų.

1. Dabar elito kaimo namą galima nusipirkti su 50% nuolaida

Beveik kas antras pirkėjas šiandien pradeda namų apžiūrą reikalaudamas iš pardavėjų nuolaidos. Daugelis yra įsitikinę, kad krizės metu galite lengvai sumažinti kainą perpus ir nusipirkti „kanarėlę už centą“. Tačiau realūs pardavimai rodo labai skirtingą vaizdą. Su 40-50% nuolaida šiandien galite nusipirkti tik objektus, kurių vertė yra 10 mln.

2015 m. Pabaigoje - 2016 m. Pradžioje vidutinė nuolaida sandoriams su namais, kurių vertė iki 50 milijonų rublių, buvo 9%, kainų diapazone nuo 50 iki 150 milijonų rublių - 17%, o objektams, kurių vertė didesnė nei 150 milijonų rublių - 24%. Tuo pačiu metu, kalbant apie ypač likvidžius namus, esančius prestižiniuose rajonuose, turinčius gerą išplanavimą, sėkmingą architektūrą ir tinkamą kainą, apie jokį derybą apskritai negali būti nė kalbos.

„Ne paslaptis, kad brangiausių kaimo namų kaina prieš krizę buvo aiškiai pervertinta ir dažnai neatitiko rinkos realijos“, - sako Ilja Menzhunov, „Metrium Group“ elito nekilnojamojo turto departamento direktorius. - Be to, prieš metus buvo įprasta kainas nurodyti doleriais, o dabar - rubliais. Atsižvelgiant į valiutos kursą ir 50% nuolaidą nuo dolerio kainų, namų kaina rubliais išliko praktiškai tokia pati. Tuo pačiu metu tokių brangių objektų, kurių kaina yra 10 mln. USD, paklausa, kaip ir ankstesniais metais, nėra didelė, o sandoriai yra reti. Pagrindinė pardavimo apimtis šiandien tenka „nebrangiems“ šios rinkos namams, kuriems arba nėra nuolaidos, arba jos yra minimalios “.

2. Dabar priemiesčių rinkoje yra per daug

Per pastaruosius metus kartas nuo karto sklido kalbos, kad daugelis savininkų puolė parduoti savo brangius kaimo namus, o rinką užplūdo nauji pasiūlymai. Tai buvo siejama su kita turtingų žmonių šeimų banga, paliekančia šalį šalies krizės „siautėjimo“ fone, ir su savininkų noru gauti kuo daugiau naudos iš doleriais išreikšto turto pardavimo. Iš tikrųjų 10 pažįstamų galėjo išvykti, o fantazija pridūrė, kad dauguma didelio kapitalo savininkų palieka šalį.

"Tiesą sakant, rinkos viršijimas yra dar viena fantazija", - sako Ilja Menzhunovas. - Ne specialistams galėjo susidaryti įspūdis, kad prasidėjus krizei kelis kartus išaugo parduodamų objektų skaičius. Bet pažiūrėjus į statistiką paaiškėja, kad, palyginti su 2014-ųjų pradžia, 2016-aisiais pasiūlymų skaičius išaugo daugiausia 10%. Mėnesinė naujų objektų atsiradimo antrinėje rinkoje dinamika visiškai atitinka ikikrizinį laikotarpį. Bet kurios didelės nekilnojamojo turto bendrovės duomenų bazėje šiuo metu yra 2–3 tūkstančiai elitinių priemiesčio objektų. Jų skaičius jau keletą metų nesikeičia “.

3. Prabangių kaimo namų paklausa dabar yra minimali

„Metrium Group“ duomenimis, per vieną savaitę įmonė gauna mažiausiai 200 prašymų peržiūrėti priemiesčio nekilnojamąjį turtą. Tai beveik 30% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir tai galima palyginti su prieškriziniais rodikliais. Per dieną vyksta 4-5 pasirodymai. "Per visą antrąjį 2015 m. Pusmetį rinka kaupė atidėtą paklausą", - komentuoja Ilja Menzhunov. - Potencialūs pirkėjai laikėsi laukimo, stebėdami kainų dinamiką. Daugelis pardavėjų iš tiesų pakoregavo kainas, o dominuojančių nekilnojamojo turto objektų skaičius, atitinkantis dabartinę rinkos realiją, pradėjo dominuoti. Po Naujųjų metų švenčių kilo vartotojų aktyvumas. Klientai suprato, kad krizė gali trukti tiek, kiek nori, tačiau tuo pačiu gyvenimas tęsiasi. Todėl daugelis tų, kurie atidėjo kaimo namo pirkimą „vėlesniam laikui“, užsiėmė tikra tinkamų objektų paieška ir apžiūra “.

4. Jums nereikia skubėti pirkti namo

Ši klaidinga nuomonė yra ankstesnių stereotipų pasekmė: rinka yra perpildyta pasiūlos, o brangaus priemiesčio nekilnojamojo turto paklausa nėra. „Net jei klientas žiūrėjimo metu namui patiko ir jam pavyko susitarti su pardavėju dėl priimtinos kainos, daugelis pirkėjų neskuba sudaryti sandorio“, - sako Ilja Menzhunovas. - Išėję iš objekto, jie ir toliau „tiria rinką“ ir tiria kitus pasiūlymus, įsitikinę, kad rinka stovi ir pasiūlymas niekur nedings. Tuo tarpu šį namą perka kažkas kitas. Vasarį turėjome atvejį, kai trys daiktai iš eilės „išėjo“ iš vienos šeimos savo minčių procese. Maskvoje yra maždaug 500 tūkstančių dolerių milijonierių, o kokybiškų, tinkamų kainų savybių paklausa egzistuoja, nepaisant krizės “.

5. Prabangių kaimo namų kainos vis tiek turėtų kristi

Beveik visi potencialūs pirkėjai tuo įsitikinę. Tačiau, pasak „Metrium Group“ ekspertų, nėra jokių prielaidų dar labiau sumažinti prabangaus priemiesčio nekilnojamojo turto kainą. Tų objektų, kurių savininkai iš tikrųjų suinteresuoti pardavimu, kainos jau buvo koreguotos. Likę pardavėjai yra pasirengę „laikytis linijos“ iki paskutinio ir neketina daryti nuolaidų pirkėjams. "Jei dabartinė padėtis išliks - be didelių valiutų kursų svyravimų ir naujų sukrėtimų užsienio politikos aplinkoje - elito priemiesčio nekilnojamojo turto kaina išliks dabartinė", - įsitikinęs Ilja Menzhunovas. - Kai kurie klientai, apžiūrėję objektą, kurio vertė, tarkime, yra 150 milijonų rublių, pareiškia, kad jiems viskas patiko, tačiau jie yra pasirengę be jokių argumentų šį namą nusipirkti tik už 75 milijonus rublių. Svarbu suprasti, kad jei objekto kaina iš pradžių nebuvo pervertinta, tai kainos padvigubinimas yra nerealus. Ypač kalbant apie „nebrangius“ pasiūlymus šiai rinkai “.

"Pirkėjams, planuojantiems įsigyti elitinį priemiesčio nekilnojamąjį turtą, kurio kainos svyruoja iki 150 milijonų rublių, rekomenduočiau neatidėti sandorio, jei jie pasirinko kokį nors objektą ir jis jiems tinka visais atžvilgiais", - apibendrina Ilja Menzhunov. - Šiandien patraukliausi pasiūlymai palieka rinką daug greičiau nei pernai. Remiantis mūsų pastebėjimais, apie 50 klientų šiuo metu domisi aukštos kokybės namais, kurių kaina yra tinkama. Tuo pačiu metu artimiausiais mėnesiais tikimės dar didesnio pirkėjų aktyvumo. Tradiciškai vasaros sezonas yra geriausias laikotarpis priemiesčio nekilnojamojo turto pirkimui, nes šiuo metu matomi visi objektų pliusai ir minusai. Esame įsitikinę, kad sandoriai bus atliekami skirtinguose kainų segmentuose. Tačiau didžiausia paklausa numatoma iki 150 milijonų rublių vertės objektams. Paprastai tai namai, kurių plotas 300-500 kv. m su 20–50 arų sklypu, esančiu prestižiniuose rajonuose “.

Maskvos regiono rinkoje dabar yra pervertintos ne tik dachos, bet ir praktiškai visi priemiesčio nekilnojamojo turto formatai

Nuotrauka: Depositphotos / Andrey

Šiandien vasarnamių prie Maskvos pasiūlymai peržengė jų klasikinį įvaizdį - šviesūs pastatai sodo kooperatyve arba namai vadinamuosiuose „senamadiškuose“ kaimuose (sovietinio elito priemiesčio gyvenimo vietose - pareigūnai, mokslininkai, kariškiai, menininkai). Per pastaruosius dešimtmečius rinkoje atsirado naujų formatų, į kuriuos vartotojų paklausa iš esmės persiorientavo. Pirmiausia kalbame apie sklypus be sutarties pirminėje rinkoje, kur naujieji savininkai savo nuožiūra stato ne tik kapitalinius pastatus, bet ir vasarnamius. „RBC Real Estate“ redakcinė kolegija išanalizavo, kurios dachos šiandien yra populiariausios ir kokios yra šių formatų perspektyvos rinkoje.

Priemiesčio nekilnojamojo turto rinkos ekspertai šiuolaikinius vasarnamių projektus apibūdina taip: namas, kurio plotas ne didesnis kaip 100 kv. m, maždaug 6 arų sklype, kuris nėra skirtas gyventi ištisus metus. Šie namai gali būti tiek gatavi, tiek kaip projektai, kuriuos pirkėjas įgyvendina pats arba sudaro sutartį su pardavėju.

Tačiau apskritai susidomėjimas priemiesčio nekilnojamuoju turtu Maskvos regione per pastaruosius penkerius ar šešerius metus nedidėjo. Pasak maklerių, dėl to kalti pardavėjai, kurių apetitas yra išpūstas. Tačiau priemiesčio nekilnojamojo turto rinkoje dabar yra pervertinamos ne tik dachos, bet ir praktiškai visi priemiesčio nekilnojamojo turto formatai - kotedžai, miesto namai, daugiabučiai namai.

Anot „Inkom-Nedvizhimost“, vidutinė pasiūlymo kaina priemiesčio rinkoje 2,2 karto viršija vidutinę pardavimo kainą (7,7 mln. RUB, palyginti su 3,5 mln. RUB). Konkretiems formatams šis perviršis yra toks: 2,8 karto - sklypams be sutarties ir tiek pat nameliams, 1,5 karto - butams mažaaukščiuose gyvenamuosiuose pastatuose, 1,5 karto - miesto namams ir dviejų aukštų namams. Pasak „Inkom-Realty“ analitinio centro vadovo Dmitrijaus Taganovo, iš viso 2014 m. Maskvos srities rinkoje buvo užfiksuota 18 tūkst. Sandorių, o tai yra 14% mažiau nei 2013 m. Iš jų daugiausia - 56 proc. - sumažėjo sklypų be sutarties dalis, 25 proc. - butams mažaaukščiuose gyvenamuosiuose namuose, 10 proc. - miestelių namams ir daugiabučiams namams, 9 proc. - nameliams ir sklypams, turintiems sutartį.

Vasaros rezidencijos kaina, atsižvelgiant į atstumą nuo Maskvos žiedinio kelio ir krypties, milijonai rublių

Greitkelis	iki 30 km	30-50 km	50–85 km	už 85 km
Dmitrovskoe plentas	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Kaluzhskoe plentas	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Kashirskoe plentas	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Kievskoe plentas	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Mošaisko plentas Minsko plentas	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Novoryazanskoe plentas Egoryevskoe plentas	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Nosovikhinskoe plentas Gorkovskoe plentas	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Pyatnitskoe plentas Leningradskoe plentas	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Rublevo-Uspenskoe plentas Novorizhskoe plentas	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Simferopolio greitkelis	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Jaroslavskės plentas	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Šaltinis: „Miel-Country Property“

Nei auga, nei krenta

Dabar priemiesčio nekilnojamojo turto rinka yra sustabarėjusi. Šis segmentas į krizes reaguoja skaudžiausiai - „antrieji namai“ nėra esminis daiktas, todėl jo įsigijimas dažniausiai atidedamas geresniems laikams. Apskritai, priemiesčio nekilnojamojo turto rinka pateko į sąstingio fazę net po 2009 m. Krizės, dabar ši tendencija dar labiau sustiprėjo, sakė IRN.RU nekilnojamojo turto rinkos rodiklių analitinio centro vadovas Olegas Repčenko.

2013 m. Vidutinės kainos dachos rinkoje sumažėjo 30%. „Praėjusiais metais kainos išliko tame pačiame lygyje, tačiau vien dėl pardavėjų, kurie nenorėjo atsisakyti savo kainų pozicijų, apetito“, - sakė Igoris Bykovsky, korporacijos „Megapolis-Service“ viceprezidentas.

2015 m. Kovo mėn. Šalia Maskvos esančių dachų paklausa pasirodė esanti didesnė nei atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu (nors ir gerokai mažesnė nei 2013 m.), Ko net ir makleriai nesitikėjo. "Praėjusiais metais, rudens viduryje, bijojome, kad 2015 m. Žmonės visiškai nustos pirkti dachas", - sako Igoris Bykovsky. "Tačiau dabar pirkėjų vasarnamių paraiškų skaičius išaugo beveik 15%, palyginti su atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu."

Daugiausia paklausa susijusi su pigiu vasarnamių segmentu (iki 1,5 mln. Rublių). Ši tendencija ypač pasireiškė 2014–2015 m. Sandūroje, smarkiai žlugus rubliui, kai piliečiai bandė taupyti rublio santaupas nuo nuvertėjimo.

„Nuplaunant skysčių tiekimą naujų pastatų rinkoje, žmonės,„ bėgdami nuo rublio “, ėmė ieškoti kitų galimybių sutaupyti. Todėl daugelis atėjo į „dacha“ nekilnojamojo turto rinką, kur galite nusipirkti šešių šimtų kvadratinių metrų namą už 1,5 milijono rublių “, - sako korporacijos„ Megapolis-Service “prezidentas Sergejus Vlasenko.

Pavasarį paklausą ėmė kaisti sezoninis faktorius. Tačiau nekilnojamojo turto agentai sako, kad tai netaikoma visoms vasarnamių nuosavybėms.

Perspektyvus formatas

Sklypai be sutarties, kaip tikina makleriai, šiandien yra susiję su vasarnamių segmento plėtros galimybėmis: didžiausia sandorių dalis tenka šiam segmentui. „Iš pradžių dauguma potencialių pirkėjų ateina į rinką pirkti gatavų vasarnamių“, - sako Vladimiras Yakhontovas, „Miel-Zagorodnaya Real Estate“ vadovaujantis partneris. "Tačiau 80% jų galiausiai pakeičia planus ir perka UBP priemiesčio statyboms." Todėl UBP dalis dachos rinkoje sudaro apie 75% pasiūlymų.

Norint įsigyti sklypą ir pastatyti namą, reikia maždaug tiek pat, kiek perkant gatavą vasarnamį antrinėje rinkoje. Pasak Vladimiro Jakontovo, šiandien dauguma pirkėjų nėra pasirengę išleisti daugiau nei 5 milijonus rublių vasaros rezidencijai pirkti. Tuo pačiu metu yra pasirinkimas: pirkti gatavą vasarnamį antrinėje rinkoje už visą sumą iš karto arba įsigyti sklypą be sutarties už 1 milijoną ir pastatyti jame namą už 4 milijonus rublių. Tačiau antruoju atveju yra daugiau galimybių pasirinkti svetainės vietą, pastatyti namą pagal jūsų pageidavimus ir sutaupyti pinigų.

Šio UBP segmento kaina, pasak Sergejaus Tsyvino iš „Inkom-Real Estate“ priemiesčio nekilnojamojo turto departamento, vidutiniškai siekia 3,5 milijono rublių, ekonomine klase - 2,4 milijono rublių. Tačiau vasarnamio statybos rinkoje galite rasti sklypą už 450-500 tūkstančių rublių.

Pervertintas formatas

Taip pat yra daug pasiūlymų antrinėje vasarnamių rinkoje sodų ir vasarnamių bendrijose. Tačiau segmentas yra labai nevienalytis ir jo beveik neįmanoma suformuoti. Namai siūlomi įvairių dydžių, medžiagų ir dėvėjimo normų. Sandoriai čia gali būti atliekami ir kelis kartus padidėjus realiai vertei, ir daugkartiškai sumažėjus, ir dažnai nedalyvaujant makleriams.

"Šio segmento negalima patikimai įvertinti", - paaiškino Sergejus Tsyvinas. „Pardavėjai yra privatūs savininkai, rinka nėra sutvarkyta ir nepaklūsta vienodiems bendriesiems įstatymams - kainos gali būti nepateisinamai aukštos.“ Kai kuriais atvejais pasiūlymai neatitinka rinkos realijų tiek, kad jie parduodami metų metus.

„Segmentas yra pervertintas mažiausiai 20%, - sakė Igoris Bykovsky,„ Megapolis-Service “viceprezidentas. - Pateiksiu du iliustracinius pavyzdžius. Pardavėjas bandė už 1 milijoną rublių per metus parduoti skydinį namą 6 ha plote Balašihos rajone. Tačiau per šį laiką nebuvo gautas nė vienas prašymas dėl jo pasiūlymo. Kai makleris įtikino savininką sumažinti kainą 400 tūkstančių rublių, dacha buvo parduota kitą dieną.

Antrasis pavyzdys yra dacha, esanti labiau nutolusi nuo Maskvos, Pavlovo Posado rajone, o turinti daug geresnes vartotojų savybes: izoliuota, su židiniu - tinkama gyventi žiemą. Šis objektas ilgą laiką buvo eksponuojamas rinkoje už 4,8 milijono rublių. Sumažinus kainą iki 4,2 milijono rublių. objektas rado savo pirkėją.

Tuo pačiu metu Sergejus Vlasenko pažymi, kad pasiūlymai kainuoja iki 1,5 milijono rublių. ilgai neužsibūna rinkoje. Pavyzdžiui, pietryčių ir rytų kryptimis už tokią kainą galite nusipirkti paruoštą vasarnamį 30 kilometrų zonoje nuo Maskvos žiedo. Šiaurėje ar vakaruose galima rasti pusantro milijono variantą ne arčiau kaip 80–90 km nuo Maskvos.

Antrinės priemiesčio nekilnojamojo turto rinkos paradoksas yra tas, kad pigiausias „dacha“ segmento pasiūlymas nėra paklausus, teigia „Inkom-Nedvizhimost“. Kaip pavyzdys: namas iš medienos 10 arų sklype, 55 km nuo Maskvos žiedo už 1,97 milijono rublių. Dabar ši kaina yra mažesnė nei žemės sklypo be sutarties kaina pirminėje rinkoje, tačiau, atsižvelgiant į bendrą susidomėjimo „dacha“ formatu sumažėjimą (taip pat į augančius pirkėjų poreikius jiems), objektas buvo rodomas metus.

Mieli nameliai „Senamadiškų“ gyvenviečių formatas šiandien tirpsta mažaaukščių pastatų projektuose, kurie statomi artimiausiame Maskvos regione. Todėl daugelis jų pamažu praranda išskirtinumą ir elitiškumą. Gerų pasiūlymų vis mažiau ir mažiau, o antrinėje kaimo namų rinkoje segmentas praktiškai neturi jokio skirtumo. Pasak išskirtinės nekilnojamojo turto agentūros „Usadba“ generalinės direktorės Nadeždos Khazovos, brangių dachų segmente populiariausios kryptys vis dar yra Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe, Kievskoe, Kaluzhskoe, Minskoe ir Mozhayskoe magistralės, taip pat objektai šalia didelių rezervuarų šiaurinėmis kryptimis. Pasiūlymų senose vietose, kaip ir SNT atveju, negalima atskirti pagal kainų lygius. „Nov“ senamiestyje Barvikhoje yra ne pačios geriausios būklės namas, kainuojantis daugiau nei 1 milijoną dolerių (pagal dabartinį kursą). Tuo pačiu metu panaši galimybė „Novoperedelkino“ yra 500–600 tūkst.

Išeinantis formatas

Pagrindinės rinkos sodo ir dachos kaimai, kuriuose siūlomi namai, kurie nėra skirti gyventi ištisus metus, su komunikacijomis, keliais, parduotuvėmis, yra optimaliausias formatas atsižvelgiant į vartotojų ypatybes, sako nekilnojamojo turto agentai. „Šiuolaikiniai kūrėjų projektai„ dacha “apima viską, ko reikia sezoninei viešnagei už miesto ribų“, - sako Sergejus Tsyvinas.

Pasak jo, „dacha“ rinka kūrėjams nėra įdomi, todėl šis formatas lieka be alternatyvaus finansinio šaltinio ir plėtros perspektyvų.

Pasak Vladimiro Jakontovo iš „Miel-Zagorodnaya Nedvizhimost“, tie kaimo namai, kurie anksčiau buvo statomi vykdant USP projektus, dabar parduodami. Minimali šių pasiūlymų kaina, pasak „Inkom-Real Estate“, yra 2,5 milijono rublių, o maksimali kaina - 9–10 milijonų rublių. - priklausomai nuo atstumo nuo Maskvos (zonoje nuo 30 iki 55-60 km nuo Maskvos žiedinio kelio).

Kovo 20 dieną įsigaliojo FZ-46 „Dėl Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodekso pakeitimų“. Be kita ko, numatyta padidinti baudas už „įsipareigojimų nevykdyti žemės tinkamos būklės nevykdymą, žemės sklypo, skirto būstui ar kitai statybai, sodininkystei ir sunkvežimių ūkiui, nenaudojimą“. Igorio Bykovsky teigimu, tokia priemonė gali labai paskatinti pardavėjus sumažinti kainas ir parduoti tas dachas, kurių jie nenaudojo, bet paliko iki geresnių laikų.

Žemės sklypų aktyvavimas pagal sutartį rinkoje galimas stabilizavus ekonominę situaciją šalyje, kai vasarnamių projektai tampa patrauklūs verslui.

Žemės nenaudojimasskirti gyvenamosioms patalpoms ar kitoms statyboms, sodininkystei, sunkvežimių ūkiui, užtraukia administracinę baudą. Jei nustatoma žemės sklypo kadastrinė vertė: - piliečiams - 1 suma- 1,5% žemės sklypo kadastrinės vertės, bet ne mažiau kaip 20 tūkstančių rublių; - pareigūnams - nuo 1,5- 2% žemės sklypo kadastrinės vertės, bet ne mažiau kaip 50 tūkstančių rublių; - juridiniams asmenims - 3- 5% žemės sklypo kadastrinės vertės, bet ne mažiau kaip 400 tūkstančių rublių. Jei kadastro vertė nenustatyta: - piliečiams - 20- 50 tūkstančių rublių; - pareigūnams - 50- 100 tūkstančių rublių; - juridiniams asmenims - 400- 700 tūkstančių rublių Iš FZ-46 „Dėl Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodekso pakeitimų“

Vladimiras Mironovas