Pengembang kontraktor naik harga real estat. Tentang pembelaan pemegang saham. Karena hukum baru, harga real estat akan meningkat. Menjamin biaya Anda sendiri
Pada paruh pertama 2018, sejumlah kompleks perumahan sedang bersiap untuk meninggalkan pasar Moskow bangunan baru.
Foto: Itar-Tass / Interpress / Tatiana Timirkhanova
Pengembang berupaya meluncurkan sebanyak mungkin kompleks perumahan hingga berlakunya permintaan baru untuk pengembangan pengembang perumahan, dikembangkan oleh kantor editorial pengembang dan agen penjual real estat RBC. Menurut perkiraan mereka, volume terbesar bangunan baru tahun ini akan dilepaskan ke pasar Moskow hingga 1 Juli.
Total volume proyek yang akan dijual pada tahun 2018 akan sekitar 1,5 kali lebih banyak daripada di masa lalu, Direktur Pengembangan Strategis Pemimpin FGC Pavel Bryzgalov memprediksi. Jika Anda mengandalkan pengalaman tahun-tahun terakhir, maka, kemungkinan besar, puncak output dari fasilitas baru akan berada di pasaran untuk Maret-April, Natalia Shatalina dicatat oleh Direktur Jenderal Miel-New Building. Secara umum, menurut penilaiannya, peningkatan jumlah pasokan untuk tahun ini harus terjadi di semua segmen.
"Hingga 75% dari volume tahunan (sekitar 1,5 juta meter persegi di Moskow) dapat memasuki pasar dalam enam bulan pertama tahun ini. Oleh karena itu, saham yang tersisa akan dirilis di pasar pada paruh kedua tahun ini, "kata Tatyana Kalyuzhnova, direktur kelompok perkotaan.
Sebelumnya, ahli grup metrik "RBC Real Estate" bahwa pengembang Moskow sekarang sedang dikembangkan sekitar 140 proyek baru. "Pada paruh pertama 2018, setidaknya sekitar 30 objek akan tersedia untuk dijual, dan dengan mempertimbangkan kemungkinan percepatan awal LCD baru, jumlahnya dapat mencapai 40-50," kata mitra manajemen kelompok metrik , Peserta jaringan mitra CBRE Maria Lithinetskaya. Sebagai perbandingan: Pada tahun 2017, 80 kompleks baru dimulai di pasar metropolitan bangunan baru, sedangkan pada tahun 2016 jumlah mereka mencapai 71, dan pada 2015 - 66.
Pada paruh kedua 2018, pasti akan ada penurunan yang signifikan dalam kegiatan perkembangan karena perubahan radikal dari aturan permainan di pasar bangunan baru, Lithinetskaya percaya. "Tidak semua pengembang akan dapat beradaptasi dengan kondisi bisnis baru mengingat meningkatnya biaya. Awal beberapa proyek harus ditunda di kemudian hari, "itu memprediksi.
Apa yang merangsang pengembang
Pengembang, jika memungkinkan tahap proyek, cobalah untuk tidak ketinggalan kesempatan untuk menjalani pemeriksaan dan mendapatkan izin untuk membangun hingga 1 Juli 2018, mencatat Pavel Bryzgalov. Banyak pengembang ingin memiliki waktu untuk transisi ke skema pembiayaan konstruksi baru untuk menarik jumlah pemegang saham terbesar di bawah perjanjian DDU, direktur pelaksana Grup LSR Yuri Ilyin menambahkan. "Untuk pengembang, aturan lama permainan lebih mudah dimengerti. Selain itu, amandemen baru di 214-FZ, yang mulai berlaku pada 1 Juli, akan mengubah model keuangan proyek, "jelas Paul Bryzgalov.
Pada saat yang sama, Tatyana Kalyuzhnova belum mengamati tren menuju akselerasi kesimpulan proyek baru, karena pengembang saat ini berhati-hati untuk meningkatkan volume pasokan di pasar terhadap latar belakang situasi yang dekat dengan perpajakan. Pada saat yang sama, itu tidak mengecualikan bahwa persyaratan baru yang mulai berlaku pada 1 Juli dapat mempengaruhi kecepatan output bangunan yang dijual.
Cara mengubah persyaratan untuk pengembang
Dari 1 Juli 2018, persyaratan baru untuk pengembang perumahan memasuki Rusia. Hampir semua dari mereka berhubungan dengan sisi keuangan bisnis. Pengembang setidaknya 10% dari dana dari biaya membangun kompleks perumahan pada saat persetujuan deklarasi proyek. Selain itu, ukuran keuangan sendiri yang diarahkan pada konstruksi tidak boleh kurang dari 10% dari investasi. Biaya administrasi tidak dapat melebihi 10% dari biaya desain konstruksi, dan jumlah total pembayaran uang muka tidak lebih dari 30%. Tidak terkait dengan konstruksi kewajiban pengembang dibatasi hingga 1% dari total investasi.
Pengembang merampas hak untuk menarik pinjaman mana pun selain target pinjaman kepada proyek. Semua pembiayaan konstruksi harus melalui satu akun berjalan, yang hanya dapat ditemukan di bank yang diotorisasi oleh pihak berwenang. Selain itu, pengembang tidak dapat menghasilkan saham dan obligasi, untuk memastikan kewajiban pihak ketiga untuk properti mereka, menciptakan organisasi komersial dan non-komersial.
Juga terbatas kemampuan untuk menarik dana secara bersamaan untuk beberapa izin konstruksi. Sederhananya, prinsip "satu pengembang adalah satu izin bangunan" diperkenalkan. Dengan demikian, untuk proyek-proyek besar yang menom pada beberapa tahap konstruksi, izin dan dokumentasi proyek harus disetujui sebelum dimulainya implementasi, dan ini akan memerlukan kenaikan biaya.
"Novel-novel-novel ini akhirnya memprovokasi peningkatan yang nyata dalam biaya konstruksi, yang di masa depan akan mengarah pada kenaikan harga, atau untuk penurunan profitabilitas bisnis pengembang. Mengingat situasi saat ini di pasar di mana adaptasi kalimat dirasakan, beberapa pengembang akan dipaksa untuk mengubah kegiatan mereka atau secara serius merevisi parameternya, "kata Maria Lithinetskaya.
Cara Mengubah Harga untuk Bangunan Baru
Para ahli yang disurvei oleh editor tidak mengharapkan signifikan pada bangunan baru Moskow dan wilayah tahun ini. Menurut Pavel Bryzgalov, input besar objek ke pasar pada paruh pertama tahun ini tidak mungkin memiliki dampak signifikan pada harga, sejak berlalunya keahlian dan memperoleh izin konstruksi tidak berarti bahwa proyek akan aktif penjualan. Selain itu, karena penarikan sejumlah besar proyek baru pada paruh pertama tahun ini di kedua, kami akan menerima beberapa penurunan, tambahnya.
Pada saat yang sama, Maria Lithinetska percaya bahwa peningkatan jumlah pasokan, terutama karakter lompatan-goyahnya, akan menyebabkan pukulan berat dinamika positif harga, yang telah diuraikan dalam segmen terpisah pada 2016-2018. Kemungkinan besar, karena pertumbuhan penawaran, harga akan turun pada paruh pertama tahun ini, karena pengembang akan mencoba untuk mencegat pelanggan dari pesaing dengan mengorbankan tingkat menarik, eksaya memprediksi.
Secara umum, Natalia Shatalin diperkirakan akan menjadi dinamika kecil ke arah peningkatan 2018. "Berkenaan dengan kompleks perumahan yang akan tetap pergi ke pasar pada paruh kedua tahun ini, karena kenaikan harga biaya di dalamnya dapat meningkat, tetapi para pengembang cenderung berusaha mencegahnya. Saya percaya bahwa pengembang besar akan dapat menyimpan harga pada tingkat yang menarik dan pada saat yang sama tidak akan mundur dari memenuhi persyaratan 214-фз, "ringkasan Mary Lithinetskaya.
Harga di pasar real estat untuk jangka waktu yang lama tetap tidak berubah, sementara tren dilestarikan untuk berkurang. Pada akhir 2017, kita dapat mengatakan bahwa kondisi yang menguntungkan untuk pembelian real estat yang terkait dengan penurunan suku bunga hipotek, yang mencapai 7% per tahun. Ada program preferensial, subsidi negara, diskon dari pengembang. Jadi apakah layak untuk membeli perumahan atau menunda transaksi dengan lebih baik untuk tahun berikutnya? Apa prospek pasar real estat? Apakah investasi di perumahan yang menguntungkan dan dibenarkan secara ekonomi?
Situasi di pasar real estat pada akhir 2017
Pasar real estat untuk 2017 mencatat tren menuju harga yang lebih rendah, yang memungkinkan Anda untuk membeli perumahan dengan papan moderat. Permintaan populasi terbatas, dan proposal terus berkembang. Di Moskow, ada situasi seperti itu:
Pengembang terus-menerus melakukan promosi, afiliasi dan diskon harga untuk pelanggan, yang disebabkan oleh persaingan ketat di industri ini. Pada akhir 2017, harga tidak meningkat, tetapi commissioning bangunan baru meningkat secara signifikan.
Apakah bermanfaat untuk membeli apartemen dalam hipotek atau lebih baik menunggu tahun depan? Para ahli percaya bahwa situasi pasar real estat saat ini adalah yang paling menguntungkan untuk pembelian perumahan. Tingkat hipotek terendah adalah 6,75%, ini disubsidi oleh pengembang. Tentu saja, dapat diharapkan bahwa tarif saham akan diterapkan pada tahun-tahun mendatang - 6%, tetapi sekarang menguntungkan untuk membeli apartemen.
Saat ini tarif hipotek menurun secara signifikan, dan bank menerapkan berbagai skema untuk membeli objek. Bahkan jika pada 2018 hipotek akan lebih menguntungkan, Anda dapat membiayai kembali pinjaman saat ini.
Membeli perumahan dalam hipotek atau lebih mengakumulasi jumlah yang diperlukan? Tentu saja, itu memecahkan setiap orang sendirian. Jika Anda menemukan apartemen yang cocok yang benar-benar puas dengan harga, ada baiknya mendapatkan pinjaman. Jika belum ada penawaran optimal di pasaran, Anda dapat terus menabung. Benar, ada risiko kekacauan keuangan dan hilangnya tabungan, seperti pada tahun 2014. Mereka yang menghemat, lebih baik dari setengah tabungan untuk menerjemahkan ke dalam mata uang dan dimasukkan ke dalam Sberbank atau VTB - Uang tunai di dalam sel.
Label harga untuk perumahan dari pengembang ternyata lebih rendah mengingat permintaan rendah dan volume meter persegi yang mengesankan diperkenalkan. Berapa jumlah apa yang dibutuhkan untuk mengakuisisi perumahan utama?
Secara umum, membeli apartemen dari pengembang adalah pilihan yang paling menarik. Tidak hanya dipromosikan, penurunan tarif dan harga ditunggu. Jadi, pilih sebuah apartemen di kompleks baru "liner" dan membayar 100% dari biayanya, Anda akan mendapatkan hasil akhir desainer dan dapur yang dilengkapi dengan peralatan modern.
Apakah layak menunggu harga di Moskow pada perumahan akan berkurang, dan membeli apartemen akan jauh lebih menguntungkan daripada sekarang? Tren ini ada, tetapi untuk membangun ramalan jangka panjang bermasalah. Para ahli percaya bahwa dengan harga 2021 mencapai indikator tersebut:
Tetapi tidak layak untuk berbicara tentang harga rata-rata, karena itu tidak hanya tergantung pada prospek untuk pengembangan pasar, tingkat penawaran dan pasokan, tetapi juga objek yang dipilih, lokasinya, ketersediaan infrastruktur.
Daya tarik investasi real estat mari dan berkurang pada akhir tahun terakhir, tetapi tetap tetap. Investasikan uang pada tahap konstruksi, dan kemudian dijual kembali apartemen masih layak. Masih ada investor klasik di pasar, mengakuisisi meter persegi untuk dijual kembali dalam beberapa tahun, serta untuk disewakan.
Tidak perlu menunggu penurunan tajam dalam harga pada tahun 2018, meskipun pembeli dapat menemukan penawaran menarik dengan mengorbankan diskon yang mengesankan dari pengembang. Benar, biasanya saham tidak berlaku untuk seluruh volume apartemen - untuk memastikan bahwa penawaran akan mengatur Anda, itu tidak mungkin. Itu tidak harus mengandalkan penurunan harga yang signifikan - biaya perumahan dan sangat rendah, dan mengingat kenaikan konstan dalam harga lahan, bahan bangunan dan konstruksi, pengembang tidak dapat memungkinkan diskon yang lebih besar.
Membeli apartemen di hipotek hari ini benar-benar layak, terutama jika akumulasi Anda tumbuh cukup cepat. Jika Anda berhasil menunda setidaknya 100-200 ribu per bulan, perlu menunggu untuk tidak mengambil jumlah besar dalam hutang bank.
Prospek Pasar Properti,
Situasi di pasar real estat pada akhir 2017, pasar real estat untuk 2017 mencatat tren harga yang lebih rendah, yang memungkinkan Anda membeli perumahan dengan papan moderat. Permintaan populasi terbatas, dan proposal terus berkembang. Di Moskow, ada situasi seperti itu:
- Real estat kurang dan kurang tertarik pada investor dan spekulan yang berencana untuk berinvestasi dalam jangka pendek;
- Berbeda dengan pasar kota-kota lain, akomodasi mewah yang digunakan dalam permintaan besar - pengembang dibangun oleh bangunan premium. Jadi, di Ramenki segera akan ada lebih dari 140 ribu meter persegi. perumahan kelas bisnis;
- Dianjurkan untuk berinvestasi pada tahap awal konstruksi, jadi, di kompleks "Taman Quarters", harga satu meter adalah 450 ribu rubel, dan pada tahap kesiapan meningkat menjadi 600 ribu;
- Kualitas objek telah meningkat secara signifikan dibandingkan dengan dekade terakhir. Dengan pertumbuhan kompetisi, tingkat kenyamanan tumbuh - fasilitas kelas kenyamanan dilengkapi dengan infrastruktur yang dikembangkan dan solusi perencanaan yang tidak biasa;
- Batas-batas antara kelas perumahan dihapus, dan kenyamanan tingkat kenyamanan bahkan lebih murah daripada segmen ekonomi.
- Apartemen-apartemen kecil dan harga yang sesuai masih sangat diminati. Beli segera apartemen besar dan nyaman di Moskow tidak mampu.
Hipotek - apakah layak diambil pada 2017?
Apakah bermanfaat untuk membeli apartemen dalam hipotek atau lebih baik menunggu tahun depan? Para ahli percaya bahwa situasi pasar real estat saat ini adalah yang paling menguntungkan untuk pembelian perumahan. Tingkat hipotek terendah adalah 6,75%, ini disubsidi oleh pengembang. Tentu saja, dapat diharapkan bahwa tarif saham akan diterapkan pada tahun-tahun mendatang - 6%, tetapi sekarang menguntungkan untuk membeli apartemen. Saat ini tarif hipotek menurun secara signifikan, dan bank menerapkan berbagai skema untuk membeli objek. Bahkan jika pada 2018 hipotek akan lebih menguntungkan, Anda dapat membiayai kembali pinjaman saat ini. Membeli perumahan dalam hipotek atau lebih mengakumulasi jumlah yang diperlukan? Tentu saja, itu memecahkan setiap orang sendirian. Jika Anda menemukan apartemen yang cocok yang benar-benar puas dengan harga, ada baiknya mendapatkan pinjaman. Jika belum ada penawaran optimal di pasaran, Anda dapat terus menabung. Benar, ada risiko kekacauan keuangan dan hilangnya tabungan, seperti pada tahun 2014. Mereka yang menghemat, lebih baik dari setengah tabungan untuk menerjemahkan ke dalam mata uang dan dimasukkan ke dalam Sberbank atau VTB - Uang tunai di dalam sel.Apa yang lebih menguntungkan: perumahan untuk jalan lingkar Moskow atau dalam batasnya?
Label harga untuk perumahan dari pengembang ternyata lebih rendah mengingat permintaan rendah dan volume meter persegi yang mengesankan diperkenalkan. Berapa jumlah apa yang dibutuhkan untuk mengakuisisi perumahan utama?- Jika kedekatan dengan pusat tidak pada dasarnya, Anda dapat memilih banyak pilihan menarik untuk jalan lingkar Moskow. Misalnya, di New Moskow di LCD "Quarter Spanyol" untuk 6,5 juta rubel, apartemen tiga kamar tidur diimplementasikan;
- Jika Anda mencari akomodasi dengan infrastruktur yang dikembangkan di dekatnya, apartemen satu kamar adalah pilihan anggaran yang paling terjangkau. Untuk 5,3 juta. Anda dapat membeli studio di lapangan Khodynsky dengan pusat perbelanjaan taman air, sekolah-sekolah dan taman kanak-kanak di dekatnya;
- Perumahan sekunder diimplementasikan dengan harga, yang langsung tergantung pada lokasi bangunan dan keinginan pemilik.
Prospek untuk pengembangan pasar real estat: Apa yang diharapkan?
Apakah layak menunggu harga di Moskow pada perumahan akan berkurang, dan membeli apartemen akan jauh lebih menguntungkan daripada sekarang? Tren ini ada, tetapi untuk membangun ramalan jangka panjang bermasalah. Para ahli percaya bahwa dengan harga 2021 mencapai indikator tersebut:- Perumahan sekunder - 100-140 ribu rubel per sq. M.;
- Bangunan baru ekonomi - 100 ribu;
- Kenyamanan segmen perumahan - 120-140 ribu;
- Kelas bisnis - kurang dari 200 ribu.
Frasa "pemulihan yang tidak stabil" paling cocok untuk menggambarkan hasil 2017 di pasar perumahan Moskow. Segmen bangunan baru di Moskow "tua" dengan percaya diri tumbuh sepanjang tahun. Namun, studi penuh perhatian pada struktur internal pertumbuhannya dan situasi di segmen lain dan kabupaten yang berbeda belum memberikan kesempatan untuk mencatat tren percaya diri pada pemulihan pasar real estat di wilayah Moskow secara keseluruhan. Pusat analitik Cyan menganalisis indikator pasar real estat yang meningkat, yang menurun, dan yang praktis tidak berubah pada 2017.
Indikator Pasar, pertumbuhan yang diperagakan pada 2017
Tingkat penjualan meningkat di gedung-gedung baru, pendapatan pengembang dan pemeriksaan rata-rata di pasar utama di Moskow di perbatasan "lama"
Rekor peningkatan jumlah transaksi di pasar metropolitan bangunan baru disediakan, pertama-tama, kenyamanan LCD di daerah perifer Moskow di perbatasan "lama" (+ 37% dengan jumlah transaksi, + 44% dari pendapatan dalam kaitannya dengan periode yang sama tahun 2016 di kotamadya ibukota untuk MKAD). Optimum dalam kombinasi harga meter persegi, keberadaan kereta bawah tanah, infrastruktur yang mapan dan status modal menentukan konsentrasi transaksi tertinggi dalam LCD ini. Dari 5 pemimpin teratas dalam hal penjualan, di antara semua LCD, modal 4 fasilitas terletak untuk jalan lingkar Moskow, tetapi di dalam perbatasan kota sebelum ekspansi 2012.
Di Mitino, Solntsevo, Utara, Butovo, Nekrasovka Karena bangunan terintegrasi ini ("Sinar", "Utara", "Hutan Meshchersky", "Greenada", "Metropolitan Polyany", "Nekrasovka") dalam jangka menengah tidak hanya dapat berubah. Penampilan bagian dari kuartal, tetapi juga struktur komposisi sosial kota-kota ini secara umum.
Biaya rata-rata fasilitas real estat dalam Moskow meningkat pada 2017. Kontribusi penting untuk pertumbuhan indikator ini telah membuat pemulihan permintaan dalam fasilitas premium (pada Januari-November 2017, 827 lot diimplementasikan di dalamnya, 1,5 kali lebih banyak daripada pada periode yang sama tahun 2016).
Bagian transaksi pada pemimpin pengembang dan kompleks perumahan terbesar mereka meningkat
Penjualan di gedung-gedung baru yang sedang dibangun di wilayah Moskow semakin terkonsentrasi dari para pemimpin pasar (baik di antara pengembang dan LCD terpisah). Ini dapat mengurangi pendapatan pengembang proyek proyek "Kedua Eselon", yang merupakan risiko untuk pemulihan pasar. Di Moskow, 10 pengembang teratas menyumbang 54% transaksi, di New Moskow 93%, di wilayah Moskow 62%. Setahun yang lalu, indikator serupa masing-masing adalah 51%, 91% dan 51%.
10 Moskow LCD teratas di perbatasan lama berkonsentrasi 31% dari pendaftaran DDU, di Moskow baru 76%, di wilayah Moskow 28% (parameter serupa 2016 - 27%, dan 24%).
Pada tanggal 10-20-20, proyek besar pengembang yang terlihat berada dalam peringkat penjualan, tetapi laju penjualan di dalamnya dalam ekspresi absolut rendah; Tingkat penerapan apartemen di dalamnya tidak akan memungkinkan mayoritas bangunan LCD ini di dalam siklus pengembang 3 tahun standar, yang akan mengarah pada pembentukan residu yang belum direalisasi dari pengembang setelah melewati objek.
Pangsa Rose dari Transaksi Hipotek Di Semua Segmen Pasar dan Lokasi
Pangsa transaksi hipotek di pasar bangunan baru pada tahun 2017 terus meningkat di semua segmen dan lokasi. Menurut pasar secara keseluruhan, telah tumbuh dari 41% pada bulan Februari hingga 53% pada November. Di beberapa LCD di wilayah Moskow, ada lebih dari 2/3 transaksi dengan pembiayaan bank (pemimpin - LCD "terlihat pantai", "dua ibukota", "perempat pirnitsky"; pada 2017, 78% terdaftar, 78% dan 75 % DDD dari jumlah total pendaftaran).
Di Moskow, pada bagian transaksi hipotek memimpin LCD "pemimpin di Chertanovo" (74%), "Ashnevaya 14" (67%), di LCD Moskow Selatan Baru (67%). Di antara bank-bank di wilayah Moskow dengan percaya diri menjelang Sberbank dan VTB (masing-masing 46% dan 30% dari transaksi), bank "kebangkitan" (5% pendaftaran DDU dengan hipotek) menempati tempat 3.
Harga properti meningkat di pasar primer di sebagian besar lokasi
Pada musim gugur 2017, tren terbentuk di pasar. "Harga tumbuh - diskon tumbuh." Pertumbuhan harga dasar di pasar secara keseluruhan dikaitkan dengan jumlah bangunan yang lebih kecil yang dirilis tahun ini dengan implementasi lubang dibandingkan dengan masa lalu. Akibatnya, harga rata-rata meter persegi di Moskow tumbuh 6% sehubungan dengan Desember 2016, pertumbuhan serupa dicatat di kota metropolitan untuk jalan lingkar Moskow dan di Moskow baru.
Pada saat yang sama, diskon mulai tumbuh dan meningkatkan harga paparan dasar. Jika pada musim semi dan musim panas 2017, diskon rata-rata adalah 4-5% dari daftar harga, kemudian pada akhir musim gugur, indikator ini mendekati nilai dua digit.
Pengembang terbesar dari Puncak Perusahaan Wilayah Moskow menawarkan diskon Tahun Baru Pembeli dalam 10%, yang telah menjadi referensi bagi pengembang lain. 10% -20% Diskon dalam Kelas Ekonomi dan Kenyamanan - Bukti tidak langsung prematuritas peluncuran proses pertumbuhan organik harga oleh beberapa pengembang; Pembeli belum siap membayar di pasar yang dirawat, sehingga beberapa keputusan cepat pada indeks harga harus menyembunyikan saham selanjutnya.
Harga saran telah meningkat di pasar sekunder di pusat Moskow, serta di bidang ibukota untuk jalan lingkar Moskow (termasuk MOSKVA baru)
Memperbaiki pertumbuhan harga pasokan di pasar sekunder tidak lebih dari latihan statistik. Penjelasan yang jelas tentang kenaikan harga dalam eksposisi di pasar sekunder hanya dapat ditemukan di pusat Moskow di dalam cincin kebun, di mana pekerjaan peningkatan besar diselesaikan oleh musim gugur. Kenaikan harga tetap di lokasi lain dan metode metode hanya relevan untuk parameter harga kalimat.
Hasil penting 2017 adalah rekor besarnya amandemen. Dia tumbuh sepanjang krisis 2014-2017, menghasilkan 9,6% di Moskow pada akhir tahun, 7,7% di wilayah Moskow. Ini adalah perubahan dalam koefisien panduan yang akan memadai mencerminkan dinamika pasar sekunder dalam beberapa kuartal berikutnya, dan bukan perubahan yang biasa dalam saran.
Tarif sewa telah tumbuh
Selama 3 tahun terakhir (2015, 2016, 2017), penyewa telah mencoba untuk menaikkan harga pada bulan Agustus, tetapi pada bulan-bulan musim dingin di bulan pertama musim bisnis memudar dan tarifnya fluidasi di sekitar tingkat harga yang mapan (29-31 dan 40. -42 ribu. Gosok. Untuk "aneh" yang biasa dan "ganda" di area tidur Moskow, masing-masing).
Tahun ini, kenaikan kecil dalam tarif sewa belum habis menjadi Desember. Untuk tingkat 2-3% meningkat di hampir semua jenis apartemen dan zona aglomerasi Moskow. Persyaratan tuan tanah apartemen 2-3 kamar di daerah bergengsi meningkat lebih kuat, pertumbuhan kelas ekonomi dinyatakan lebih lemah.
Indikator pasar yang telah menurun pada 2017
Jumlah proyek baru di pasar primer telah menurun.
Mengencangkan persyaratan undang-undang pada musim dingin 2017 secara signifikan mengurangi jumlah proyek baru yang berasal dari tahun yang ada. Misalnya, di New Moskow dalam 6 bulan pertama tahun ini, bukan LCD baru yang dimulai. Konsentrasi permintaan konsumen di LCD Moskow telah mengurangi minat pengembang terhadap proyek-proyek di pinggiran kota.
Di wilayah Moskow pada tahun 2017, 2 kali lebih sedikit dari penanda baru dipublikasikan daripada pada tahun 2016, itu dibawa ke paritas dalam hal volume proposal aktif antara modal dan pinggiran kota (42 ribu lot dibawa ke implementasi di Moskow, 10 ribu lot di Moskow Baru dan 73 ribu lot di wilayah Moskow dipamerkan pada Desember 2017).
Penjualan dan pendapatan pengembang di wilayah Moskow jatuh
Peningkatan jumlah transaksi di pasar bangunan baru Moskow dicatat terhadap latar belakang pengurangan minat pembeli ke objek Moskow. Proses-proses ini secara terpotong sebagian, karena justru perkembangan skala besar dari promosi metropolitan, pembangunan kompleks perumahan di area gurun dan cadangan di pinggiran Moskow dengan rasio "harga / kualitas lokasi" yang menarik. Lokasi-lokasi mereka yang dulu berorientasi pada wilayah Moskow atau sama sekali tidak dianggap sebagai skrip untuk pembelian perumahan, dan lebih suka dia untuk menyewanya.
Hal ini menyebabkan kompresi pasar Moskow dekat, dinyatakan dalam mengurangi jumlah transaksi dan pada penurunan pendapatan. Ini paling stabil di kota-kota di tengah dan jauh di dekat Moskow, permintaan untuk kompleks perumahan rendah berkurang.
Penawaran baru telah menurun di pasar perumahan sekunder
Di pasar sekunder, jumlah apartemen yang baru ditolak di wilayah Moskow secara keseluruhan pada 2017 menurun sebesar 15% (dan di segmen sewa 25-30%). Lokasi terpisah (misalnya, wilayah Moskow untuk jalan lingkar Moskow) bahkan lebih kuat (sebesar 24%). Ini sebagian disebabkan oleh perubahan kebijakan integrator iklan (menempatkan harga dan kualitas peningkatan moderasi), yang mengurangi kontribusi apartemen yang tidak ada terhadap jumlah pasokan.
Tetapi memiliki pembuktian intravena. Tren jangka panjang di pasar real estat Rusia menjadi penurunan daya tarik apartemen di pasar sekunder dibandingkan dengan bangunan baru. Alasannya tidak hanya dalam proposal yang lebih menarik pada harga, tetapi juga dalam pertumbuhan yang nyata dalam kualitas produk di pasar primer terhadap latar belakang kehangatan moral dan fisik rumah dan perempat bangunan Soviet.
Indikator pasar tetap hampir tidak berubah 2017
Harga di gedung baru baru praktis tidak berubah
Kenaikan harga di seluruh pasar bangunan baru terjadi terutama karena kenaikan harga di dalam bangunan individu dengan peningkatan kesiapan konstruksi mereka. Pada 2017, pengembang didekati dengan sangat rapi untuk mengindeks harga. Di wilayah Moskow, kenaikan harga dalam proses konstruksi untuk bangunan, di mana ada lebih dari 10 lot dalam pameran di setiap bulan, sebesar 8,8% (terhadap latar belakang indikator serupa pada tahun 2016 sebesar 9,4%) . Itu., Bahkan bertentangan dengan latar belakang meningkatkan konjungtur makroekonomi, pengembang takut untuk meningkatkan harga karena risiko kehilangan klien dalam kondisi persaingan akut dengan LCD lainnya. Kurangnya kenaikan organik dalam harga terlihat ketika membandingkan harga rata-rata untuk proyek-proyek baru (bangunan yang dimulai tahun ini).
Di daerah periferal modal dan pada tahun 2016 dan 2017, pengembang mengambil proyek selama 110-120 ribu rubel. per persegi. Di wilayah Moskow pada Desember 2016, meter persegi dalam banyak bangunan dimulai pada Januari-Desember 2016 biaya 76,6 ribu rubel, pada Desember 2017 indikator serupa (biaya meteran dalam proyek-proyek tahun berjalan) - 75,8 ribu rubel. Proyek-proyek baru kurang jelas dan variasi harga antara sektor kota. Kompleks perumahan di daerah timur modal tetap lebih murah daripada Barat, tetapi perbedaannya selama beberapa tahun terakhir berkurang. Pengembangan proyek infrastruktur (ICC, kontur transplantasi ketiga dari metro, jalan raya chordan), pengembangan kadar promon bertahun-tahun perbedaan dalam prestigsiousness dari wilayah Barat dan Timur di Moskow.
Jumlah penawaran aktif di pasar primer stabil
Terlepas dari pengurangan volume pasokan baru, jumlah lot, yang dalam implementasi aktif (apartemen unik dalam daftar harga pengembang dan lembaga) secara praktis tidak berubah sepanjang tahun. Ini disebabkan sejumlah besar apartemen dan apartemen yang berlokasi di pengembang dalam cadangan. Beberapa volume ini secara bertahap diperkenalkan ke pasar, yang menjaga volumenya dalam kisaran 125-130 ribu lot sepanjang tahun. Seperti semua tahun terakhir, pasar menandai risiko overhang.
Jumlah penawaran aktif dan cadangan yang ada dapat beralih dari pasar pada kecepatan penjualan saat ini selama 30 bulan di Moskow di perbatasan lama, selama 11 bulan di New Moskow, selama 20 bulan di wilayah Moskow. Meskipun tenggat waktu yang ditentukan lebih tinggi (selama 3-4 bulan untuk setiap kapal selam) daripada pada awal tahun, tetapi mereka masih cocok dengan skenario pengembangan pasar yang berkelanjutan, karena mereka tidak melebihi level yang sensitif terhadap tingkat 36 bulan (siklus hidup rata-rata proyek pengembang).
Area lot rata-rata di pasar primer telah berhenti menurun
Mengurangi area tengah apartemen (baik dalam proposal pengembang dan benar-benar terjual) menyertai 3 tahun terakhir pengembangan pasar dalam krisis. Keinginan untuk meningkatkan pangsa lebih banyak studio cair dan apartemen satu kamar untuk menarik pembeli baru ke pasar membuat metrarh rata-rata banyak di gedung-gedung baru kurang dari di rumah panel Soviet. Perumahan, sepenuhnya terdiri dari banyak dengan kuadrat minimum yang mungkin, dapat menjadi sumber potensial pembentukan lingkungan yang kurang beruntung secara sosial dalam jangka menengah.
Di tahun keluar, kehadiran rata-rata apartemen secara praktis tidak berubah, yang sudah dapat dianggap sebagai indikator positif. Pelaku pasar dapat mewujudkan apartemen yang lebih lengkap tahun ini daripada pada 2014-2016. Keputusan untuk mensubsidi tingkat hipotek untuk keluarga dengan 2 anak atau lebih pada tahun 2018 dapat meningkatkan permintaan untuk apartemen 2-3 kamar tidur.
Di Rusia, direncanakan untuk transisi ke skema baru untuk akuisisi perumahan yang sedang dibangun - alih-alih konstruksi ekuitas akan datang pembiayaan proyek. RBC Real Estate menjelaskan skema baru yang berbeda dari penjualan pada DD
Presiden Rusia Vladimir Putin sebelum 15 Desember tahun ini, langkah-langkah pada substitusi bertahap dari pembangunan bersama oleh pinjaman bank dan sumber pembiayaan lainnya. Transisi ke skema pembiayaan proyek pengembang perumahan, yang harus meminimalkan risiko warga negara, akan memakan waktu tiga tahun.
Ini berarti bahwa di masa depan, pengembang tidak akan dapat menarik dana untuk membiayai konstruksi. Praktek serupa dengan partisipasi terbatas individu dalam konstruksi perumahan berlaku di banyak negara asing dan melibatkan pembiayaan konstruksi dengan mengorbankan bank.
Tujuan utama inovasi adalah untuk memecahkan masalah pemegang saham yang tertipu. "Warga tidak akan mengambil risiko dana mereka sendiri, tetapi untuk mengakuisisi perumahan yang sudah dibangun, yang dapat segera dikeluarkan. Tetapi pada saat yang sama, perlu untuk membuat harga per meter persegi menjadi sangat baik, dan bank siap untuk memberikan pinjaman di bawah minat lembut, "jadi dalam komentar real estat RBC menjelaskan perlunya mengubah kepala kementerian Konstruksi pria Mikhail Rusia.
Kantor editorial RBC Real Estate menemukan risiko mana untuk pembeli bangunan baru akan menghapus skema pembiayaan baru dan bagaimana hal itu akan mempengaruhi pasar perumahan di Rusia.
Alternatif untuk konstruksi bersama
Saat ini, sekitar 80% bangunan baru di Rusia dilaksanakan melalui kesimpulan dari kontrak konstruksi bersama (DD). Skema ini menunjukkan bahwa pembangunan perumahan dilakukan pada sarana derajat - individu yang, pada kenyataannya, berbagi semua risiko dengan pengembang.
Saat ini ada tiga sumber pembiayaan proyek konstruksi apa pun: sarana pemegang saham, pembiayaan perbankan (proyek) dan sarana pengembangnya sendiri. "Dana produsen sendiri berkisar antara 20% hingga 40% dari jumlah total investasi modal, yang diperlukan untuk pembangunan [kompleks perumahan terpisah], sarana pemegang saham adalah sekitar 50%. Sisanya meminjam dana dari institusi kredit (pembiayaan proyek, tidak lebih dari 50%), "kata Marina Lyubalogov, wakil direktur jenderal yang menjadi perhatian croste. Tetapi dalam praktiknya, pengembang memilih tidak lebih dari 30% dari batas kredit khusus pada proyek, dan penjualan meter masa depan pada DDA akan dimulai dari awal konstruksi, melengkapi mitra perusahaan konsultan internasional Colirin International Vladimir Sergunin.
Pembiayaan proyek, yang direncanakan akan direncanakan sepenuhnya setelah tiga tahun, mengasumsikan bahwa konstruksi akan lebih didanai kepada Bank. Pada saat yang sama, skema dan ketentuan khusus untuk interaksi bank, pengembang dan pembeli bangunan baru belum disuarakan. Di pasar real estat yang dikembangkan (lihat Crees di bawah), di bawah skema ini, bank berinvestasi dalam pelaksanaan proyek perumahan, yang disarankan dengan kewajiban utang, dan pengembalian lembaga kredit tidak terjadi dengan mengorbankan aset pengembang, tetapi Dengan mengorbankan arus kas yang dibentuk oleh proyek baru. Dengan kata lain, pembangunan rumah dilakukan pada uang bank. Pada saat yang sama, pembiayaan proyek tidak berarti pinjaman: tingkat pembiayaan proyek dapat jauh lebih rendah daripada pinjaman saat ini bagi pembangun.
"Skema baru ini akan mengambil risiko bagi warga negara untuk kehilangan investasi mereka di perumahan yang sedang dibangun, tanpa menerima apartemen sebagai hasilnya. Untuk pengembang, mekanisme penarik dana untuk konstruksi akan disederhanakan (alih-alih banyak individu itu akan menjadi satu atau dua bank dan sejumlah besar investor profesional). Selain itu, risiko ketidakkonsistenan volume pembiayaan yang tertarik oleh tahap konstruksi akan dihilangkan - dana akan dilakukan dalam volume yang disetujui sesuai kebutuhan, "kata pria Mikhail.
Skema pembiayaan perbankan mengurangi risiko dan untuk negara - meminimalkan "probabilitas munculnya dukungan anggaran industri," tambah menteri. Ini berarti bahwa di rumah jika tidak memenuhi kewajiban, pembangun akan bermanfaat dengan mengorbankan anggaran negara, tetapi pada uang bank yang membiayai proyek, atau perusahaan asuransi.
Bagaimana akan pergi ke skema baru
Tahap pertama transisi dari konstruksi ekuitas ke pembiayaan proyek adalah munculnya dana hak perlindungan, di Kementerian Ekonomi. Tahap kedua akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018, norma-norma 218-FZ, yang menyiratkan perubahan pada perundang-undangan pada konstruksi ekuitas. Juga, pada tahap ini, direncanakan untuk membuat sistem terpadu untuk memonitor konstruksi ekuitas di daerah.
Pada tahap selanjutnya secara keseluruhan, akan dievaluasi bagaimana bank akan membiayai pembangunan perumahan. "Jika di daerah ini membenarkan dirinya, maka di masa depan, dengan mempertimbangkan penilaian risiko yang kompeten dan mengurangi biaya sumber daya kredit, itu akan memungkinkan substitusi konstruksi ekuitas yang bertahap untuk pembiayaan proyek, dengan mempertimbangkan ketersediaan perumahan, "RBC Real Estate memberi tahu pria Mikhail.
Kepala Menteri mencatat bahwa investasi individu dalam konstruksi perumahan membentuk sekitar 3,5 triliun rubel. saat ini. "Pertama-tama, kita harus menerima jawaban dari sektor perbankan: untuk jam berapa dan pada berapa harga uang bank akan dapat mengganti 3,5 triliun rubel ini. Apakah itu pembiayaan oleh sistem perbankan? Dan jika demikian, untuk periode berapa? Perlu untuk menghitung sebelum beralih ke hubungan yang lebih beradab ketika pembangunan perumahan dibiayai oleh non-warga negara, tetapi oleh bank, "kata Kepala Menteri.
Konstruksi bersama di Rusia
Saat ini, sekitar 80% dari perumahan yang didirikan di Rusia didanai dengan mengorbankan peserta dalam konstruksi ekuitas - 214-фз. Sekitar 1,1 juta DDU yang ada terdaftar di seluruh negeri untuk kuartal ketiga 2017. Menurut Bank Rusia, hutang warga dalam hipotek yang diambil dijamin oleh DDU, sekitar 1 triliun rubel, dan dengan mempertimbangkan dana kontribusi pertama jumlah ini meningkat menjadi 1,5 triliun rubel.
20% lainnya terutama adalah implementasi apartemen di rumah jadi pada kontrak penjualan awal, penerbitan sertifikat perumahan (sangat jarang) atau skema koperasi perumahan dan konstruksi, yang belum berhasil sepenuhnya dari pasar.
Ketakutan akan pengembang
Secara umum, pengembang dan real estat yang disurvei oleh dewan editorial "RBC Real Estate" setuju dengan posisi pihak berwenang bahwa pembiayaan proyek akan menghapus semua risiko untuk pembeli dan negara dalam hal munculnya pemegang saham baru yang tertipu. Pada saat yang sama, beberapa pemain pasar real estat yang transisi ke skema baru akan meningkatkan biaya perumahan, termasuk karena pinjaman mahal bagi pengembang.
Kesulitan dan hambatan khusus untuk transisi ke pembiayaan proyek tidak melihat Presiden KUH Perdata Fundamental dan mantan kepala Morton, Alexander Ruch. Menurutnya, hari ini pasar untuk skema tersebut bekerja, dan cukup berhasil - tanpa kenaikan harga konstruksi dan kenaikan harga. "Kami, misalnya, kami menerapkan proyek di wilayah Moskow dengan keterlibatan pembiayaan proyek Sberbank Rusia. Ya, sambil menarik uang untuk perkebunan nyata, tetapi mereka tidak memiliki dampak pada pembiayaan konstruksi, dan kami tidak bergantung pada mereka, "kata Streams. Menurutnya, perusahaan kecil yang tidak memiliki stok keberlanjutan akan kehilangan kesempatan untuk menarik uang dari bank dan dapat datang dari pasar.
Secara teoritis, pembiayaan saham dapat diganti oleh proyek, Marina Lubelskaya percaya, tetapi mencatat suatu kondisi: tingkat efektif dari pembiayaan proyek tersebut harus sama dengan ukuran inflasi ditambah remunerasi yang adil. Dengan demikian, jika inflasi 4% per tahun, maka dengan remunerasi untuk risiko, tingkat akhir harus tidak lebih dari 8%. "Tingkat ini akan memungkinkan, mempertahankan tingkat harga saat ini di pasar untuk pengguna akhir, mengganti pangsa proyek yang signifikan dengan keterlibatan dana real estat dengan pembiayaan proyek tanpa kehilangan untuk margin pengembang," jelasnya.
Untuk menghindari kenaikan harga, menurut Natalia Shatalina, perlu untuk meluncurkan dana proyek untuk program pembiayaan proyek, di mana pengembang akan dapat menerima pinjaman dengan harga yang lebih terjangkau. Alasan utama untuk kemungkinan peningkatan harga perumahan Natalya Shatalina menyebut tidak adanya kemampuan untuk membeli objek yang didirikan dengan harga yang lebih terjangkau - misalnya, pada tahap awal konstruksi, Anda dapat membeli apartemen dengan 25-30% lebih murah daripada di 25-30% daripada di rumah jadi. Jika kita menganggap hanya rumah yang sudah jadi, Anda dapat memikul kenaikan harga hingga 10% berdasarkan tingkat pinjaman yang ada untuk pengembang, itu memprediksi.
Pada saat yang sama, menurut kepala untuk bekerja dengan mitra-mitra utama Roman Roman Est-A-TET, lompatan tajam harga tidak persis diharapkan jika terjadi penolakan konstruksi ekuitas, atau dengan alasan apa pun. Pakar menjelaskan bahwa triwulanan di pasar modal datang sejumlah besar proposal baru dengan harga rendah, yang menahan total tingkat nilai proposal di gedung-gedung baru. "Bahkan jika proyek baru telah keluar dengan pembiayaan proyek, pasar akan tetap di pasar perumahan, diimplementasikan dalam kontrak bersama. Untuk implementasi hanya 3,4 juta meter persegi. Perumahan, yang sekarang ditawarkan di gedung-gedung baru, akan membutuhkan setidaknya empat tahun pada laju penjualan saat ini, "Rodionov akan meringkas.
Di masa depan, pendekatan individu untuk menentukan tingkat bunga mungkin akan berlanjut, karena semua proyek memiliki daya tarik yang berbeda dan risiko yang berbeda, diprediksi dalam layanan pers dari Kementerian Dalam Negeri. Pengembang profesional akan bermanfaat untuk bekerja pada model pembiayaan proyek, karena mekanisme menarik dana untuk konstruksi baik secara prosedural maupun dalam hal arus masuk yang dijamin untuk konstruksi dari investor dipertimbangkan dalam kementerian konstruksi.
Cara Menjual Perumahan di Luar Negeri
Di Eropa Barat, pembiayaan proyek digunakan sebagai skema dasar untuk menarik dana untuk konstruksi. Konstruksi perumahan dilakukan pada dana pinjaman, dan uang pembeli datang ke akun persamaan khusus bank, yang diungkapkan hanya setelah memasuki fasilitas, dan hanya kemudian pengembang menerima laba.
Di Jerman, ada penghematan konstruksi di Jerman - pembeli real estat masa depan pertama kali menginvestasikan uang tunai register tunai, dan dalam beberapa tahun pinjaman perumahan dapat dikeluarkan untuk memperoleh perumahan. Dana dari akun tabungan meja kas dapat diarahkan secara eksklusif untuk pembangunan rumah.
Di Inggris, real estat perumahan dijual dengan prinsip-prinsip berikut: Selama siklus konstruksi, pengembang itu sendiri membiayai konstruksi dan mampu mengambil pembayaran di muka hingga 5% per apartemen, sisanya - dana yang dipinjam dari Pengembang atau investor. Ini menerima pembayaran penuh saat memasuki objek ke dalam operasi, dan dalam banyak kasus objek disewa dengan trim. Biaya pembiayaan proyek untuk pengembang tidak melebihi 5-6%, dan biaya pinjaman hipotek adalah 1,5-3%.
Di Israel, skema pembiayaan saham didistribusikan dalam waktu: 10% dari biaya apartemen, pricerer memberi pada tahap penerbitan izin konstruksi, bagian berikut - pada saat keluar dari Bumi, bagian yang tersisa - setelah menyelesaikan semua pekerjaan. Yaitu, pembayaran pemegang saham terkait dengan kesiapan konstruksi objek.