Rangovų plėtotojai didina nekilnojamojo turto kainas. Apsaugoti akcininkų savininkus. Dėl naujo įstatymo nekilnojamojo turto kainos kils. Garantijos savo sąskaita
Pirmąjį 2018 m. Pusmetį į Maskvos naujų pastatų rinką ruošiasi patekti rekordinis skaičius gyvenamųjų kompleksų
Nuotrauka: ITAR-TASS / „Interpress“ / Tatjana Timirkhanova
Kūrėjai siekia parduoti kuo daugiau gyvenamųjų namų kompleksų, kol įsigalios nauji reikalavimai būsto vystytojams, teigė „RBK-Nedvizhimost“ kalbinti kūrėjai ir nekilnojamojo turto agentai. Remiantis jų prognozėmis, didžiausia šių metų naujų pastatų apimtis į Maskvos rinką pateks iki liepos 1 d.
Bendra projektų, kurie bus parduodami 2018 m., Apimtys bus maždaug 1,5 karto didesnės nei anksčiau, prognozuoja FGC „Leader“ strateginės plėtros direktorius Pavelas Bryzgalovas. Jei remsimės praėjusių metų patirtimi, greičiausiai naujų objektų pateikimo į rinką pikas bus kovo – balandžio mėnesiais, pažymi „Miel-Novostroyki“ generalinė direktorė Natalya Shatalina. Apskritai, jos vertinimu, tiekimo apimtis metų pabaigoje turėtų padidėti visuose segmentuose.
„Per pirmuosius šešis šių metų mėnesius į rinką gali patekti iki 75% metinio kiekio (apie 1,5 milijono kvadratinių metrų Maskvoje). Atitinkamai likusi dalis bus išleista į rinką antrąjį metų pusmetį “, - sako„ Urban Group “rinkodaros direktorė Tatiana Kalyuzhnova.
Anksčiau ekspertai iš „RBC-Real Estate“ grupės „Metrium“ grupės, kurią Maskvos vystytojai šiuo metu kuria apie 140 naujų projektų. „Pirmąjį 2018 m. Pusmetį bus parduodama mažiausiai apie 30 objektų, o atsižvelgiant į galimą naujų gyvenamųjų kompleksų pradžios pagreitį, jų skaičius gali siekti 40–50“, - teigė Maria Litinetskaya, „Metrium Group“ vadovaujančioji partnerė, CBRE partnerių tinklo narė. ... Palyginimui: 2017 m. Sostinės naujų pastatų rinkoje pradėti įgyvendinti 80 naujų kompleksų, o 2016 m. Jų skaičius siekė 71, o 2015 m. - 66.
2018 m. Antroje pusėje greičiausiai smarkiai sumažės plėtros veikla dėl radikalių žaidimo taisyklių pakeitimų naujų pastatų rinkoje, sakė Litinetskaja. „Ne visi kūrėjai dėl padidėjusių išlaidų galės prisitaikyti prie naujos verslo aplinkos. Kai kurių projektų pradžią teks atidėti vėlesniam laikui “, - prognozuoja ji.
Kas skatina kūrėjus
Kūrėjai, jei leidžia projekto etapas, stengiasi nepraleisti progos atlikti egzaminą ir gauti statybos leidimą iki 2018 m. Liepos 1 d., Pažymi Pavelas Bryzgalovas. Daugelis kūrėjų nori spėti pritraukti didžiausią nuosavybės turėtojų lėšų kiekį pagal ikimokyklinio ugdymo sutartis prieš pereinant prie naujos statybos finansavimo schemos, priduria Jurijus Iljinas, „LSR Group“ generalinis direktorius. „Kūrėjams senosios žaidimo taisyklės yra aiškesnės. Be to, nauji 214-FZ pakeitimai, įsigalioję liepos 1 d., Pakeis finansinį projekto modelį “, - aiškina Pavelas Bryzgalovas.
Tuo pačiu metu Tatjana Kaljužnova dar nepastebėjo spartesnio naujų projektų atšaukimo tendencijos, nes šiandien vystytojai atsargiai vertina didėjančią pasiūlą rinkoje esant situacijai, kuri yra artima atsargų viršijimui. Kartu ji neatmeta galimybės, kad nauji reikalavimai, įsigalioję nuo liepos 1 d., Gali turėti įtakos parduodamų korpusų greičiui.
Kaip pasikeis reikalavimai kūrėjams
Nuo 2018 m. Liepos 1 d. Įsigalioja nauji reikalavimai būsto plėtotojams Rusijoje. Beveik visi jie susiję su finansine verslo puse. Projekto vykdytojas turi patvirtinti bent 10% gyvenamojo komplekso statybos išlaidų, kol bus patvirtinta projekto deklaracija. Be to, nuosavų finansų, nukreiptų į statybą, dydis neturėtų būti mažesnis nei 10% investicijų apimties. Administracinės išlaidos negali viršyti 10% projekto statybos išlaidų, o bendra avansinių išmokų suma negali viršyti 30%. Kūrėjo su statybomis nesusiję įsipareigojimai neviršija 1% visų investicijų.
Kūrėjui atimta teisė pritraukti bet kokias paskolas, išskyrus tikslinę paskolą projektui. Visas statybų finansavimas turi būti vykdomas per vieną einamąją sąskaitą, kurią galima atidaryti tik valdžios įgaliotame banke. Be to, kūrėjas negali išleisti akcijų ir obligacijų, savo turtu užtikrinti trečiųjų šalių įsipareigojimų ir kurti komercines bei nekomercines organizacijas.
Jie taip pat apribojo galimybes vienu metu rinkti lėšas keliems statybų leidimams gauti. Paprasčiau tariant, įvedamas principas „vienas kūrėjas - vienas statybą leidžiantis dokumentas“. Atitinkamai dideliems projektams, turintiems kelis statybos etapus, leidimai ir projektinė dokumentacija turės būti patvirtinti iki įgyvendinimo pradžios, o tai padidins išlaidas.
„Šios naujovės galiausiai išprovokuos pastebimą statybų kainos padidėjimą, o tai ateityje arba padidins kainas, arba sumažins plėtros verslo pelningumą. Atsižvelgiant į dabartinę situaciją rinkoje, kur yra per didelė pasiūla, kai kurie kūrėjai bus priversti apriboti savo veiklą arba rimtai peržiūrėti savo parametrus “, - sako Maria Litinetskaya.
Kaip keisis naujų pastatų kainos
Redakcijos apklausti ekspertai nesitiki, kad šiemet Maskvoje ir regione atsiras reikšmingų naujų pastatų pokyčių. Pavelo Bryzgalovo teigimu, didelis objektų paleidimas į rinką pirmąjį pusmetį greičiausiai neturės reikšmingos įtakos kainoms, nes egzamino išlaikymas ir statybą leidžiančio dokumento nereiškia, kad projektas bus parduodamas. Be to, dėl daugybės naujų projektų atšaukimo per pirmąjį pusmetį antrąjį, mes gausime tam tikrą sumažinimą, priduria jis.
Tuo pačiu metu Maria Litinetskaya mano, kad padidėjus tiekimo apimčiai, ypač jos staigiam pobūdžiui, bus sunkus smūgis silpnai teigiamai kainų dinamikai, kuri buvo apibrėžta tam tikruose segmentuose 2016–2018 m. Labiausiai tikėtina, kad dėl pasiūlos padidėjimo kainos sumažės pirmąjį pusmetį, nes kūrėjai bandys perimti klientus iš konkurentų patrauklių kainų sąskaita, prognozuoja ekspertas.
Apskritai Natalja Shatalina tikisi nereikšmingos 2018 m. „Kalbant apie tuos gyvenamuosius kompleksus, kurie vis tiek pateks į rinką antroje metų pusėje, dėl padidėjusių savikainos kainos juose gali pakilti, tačiau kūrėjai greičiausiai bandys to išvengti. Tikiu, kad stambūs kūrėjai galės išlaikyti kainas patraukliu lygiu ir tuo pačiu nenukrypti nuo 214-FZ reikalavimų “, - apibendrina Maria Litinetskaya.
Kainos nekilnojamojo turto rinkoje ilgą laiką nepakito, o mažėjimo tendencija tęsiasi. 2017 metų pabaigoje galime sakyti, kad susikūrė palankios sąlygos pirkti nekilnojamąjį turtą, kuris taip pat susijęs su hipotekos palūkanų normos sumažėjimu, kuris siekia 7% per metus. Yra lengvatinės programos, vyriausybės subsidijos, kūrėjų nuolaidos. Taigi ar verta pirkti namą, ar geriau atidėti sandorį kitiems metams? Kokios yra nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos? Ar investuoti pinigus į būstą yra pelninga ir ekonomiškai naudinga?
Nekilnojamojo turto rinkos padėtis 2017 m. Pabaigoje
2017 m. Pabaigoje nekilnojamojo turto rinka pastebi kainų mažėjimo tendenciją, kuri leidžia būstą įsigyti už vidutinį mokestį. Gyventojų paklausa yra ribota, o pasiūla nuolat auga. Maskvoje susidaro tokia padėtis:
Kūrėjai nuolat vykdo akcijas, partnerystes ir nuolaidas klientams, o tai lemia arši konkurencija pramonėje. 2017 m. Pabaigoje kainos nedidėjo, tačiau naujų pastatų eksploatacijos pradžia labai išaugo.
Ar sostinės gyventojai turėtų pirkti butus su hipoteka, ar geriau laukti kitų metų? Ekspertai mano, kad dabartinė padėtis nekilnojamojo turto rinkoje yra palankiausia būstui įsigyti. Mažiausia hipotekos norma yra 6,75%, ją subsidijuoja kūrėjas. Žinoma, galima tikėtis, kad ateinančiais metais bus taikoma 6% reklamos norma, tačiau pirkti butus jau dabar yra pelninga.
Šiandien hipotekos palūkanos labai sumažėjo, o bankai taiko įvairias objektų pirkimo schemas. Net jei 2018 m. Hipoteka pasirodys pelningesnė, galite refinansuoti esamą paskolą.
Namo pirkimas su hipoteka ar geriau sutaupyti reikiamą sumą? Žinoma, kiekvienas asmuo tai nusprendžia savarankiškai. Jei radote tinkamą butą, kuris jums visiškai tinka už kainą, verta imti paskolą. Jei rinkoje dar nėra optimalių pasiūlymų, galite tęsti taupymą. Tiesa, gresia finansinė suirutė ir santaupų praradimas, kaip buvo 2014 m. Sutaupantiems geriau daugiau nei pusę savo santaupų pervesti į užsienio valiutą ir įdėti į „Sberbank“ ar VTB - grynaisiais į kamerą.
Plėtotojo būsto kainos etiketė yra mažesnė dėl mažos paklausos ir įspūdingo užsakomų kvadratinių metrų kiekio. Kiek reikia norint įsigyti pagrindinį būstą?
Apskritai butas iš kūrėjo yra patraukliausias pasirinkimas. Yra ne tik akcijos, lengvatiniai tarifai ir kainos yra prieinamos. Taigi, pasirinkdami butą naujame „Liner“ komplekse ir sumokėdami 100% jo kainos, gausite dizainerio apdailą ir virtuvę su modernia technika.
Ar turėtume tikėtis, kad būsto kainos Maskvoje kris, o butų pirkimas bus daug pelningesnis nei dabar? Ši tendencija egzistuoja, tačiau ilgalaikis prognozavimas yra problemiškas. Ekspertai mano, kad iki 2021 m. Kainos pasieks šiuos rodiklius:
Bet neverta kalbėti apie vidutinę kainą, nes tai priklauso ne tik nuo rinkos plėtros perspektyvų, pasiūlos ir paklausos lygio, bet ir nuo pasirinkto objekto, jo vietos ir infrastruktūros prieinamumo.
Investicinis nekilnojamojo turto patrauklumas, nors ir sumažintas ankstesnių metų rezultatų, vis tiek išliks. Dar patariama investuoti pinigus statybų etape, o paskui butus perparduoti pagal pavedimą. Rinkoje vis dar yra klasikinių investuotojų, kurie per kelerius metus perka kvadratinius metrus perpardavimui, taip pat nuomai.
Nėra pagrindo tikėtis staigaus kainų kritimo 2018 m., Nors pirkėjai gali rasti įdomų pasiūlymą dėl įspūdingų kūrėjo nuolaidų. Tiesa, paprastai akcijos negalioja visam butų kiekiui - jūs negalite garantuoti, kad pasiūlymas jums tiks. Nereikia tikėtis reikšmingo kainų sumažėjimo - būsto kaina ir taip yra itin maža, o atsižvelgiant į nuolatinį žemės, statybinių medžiagų ir statybų kainų kilimą, kūrėjai tiesiog negali sau leisti dar didesnių nuolaidų.
Šiandien tikrai verta įsigyti butą su hipoteka, ypač jei jūsų santaupos auga nepakankamai greitai. Jei pavyksta sutaupyti bent 100-200 tūkstančių per mėnesį, turėtumėte palaukti, kad nesiskolintumėte iš banko didelės sumos.
nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos,
Nekilnojamojo turto rinkos padėtis 2017 m. Pabaigoje Nekilnojamojo turto rinka 2017 m. Pabaigoje pastebi kainų mažėjimo tendenciją, kuri leidžia būstą įsigyti už vidutinį mokestį. Gyventojų paklausa yra ribota, o pasiūla nuolat auga. Maskvoje susidaro tokia padėtis:
- Nekilnojamasis turtas mažiau domina investuotojus ir spekuliantus, kurie planuoja investuoti per trumpą laiką;
- Skirtingai nuo kitų miestų rinkos, elito būstas sostinėje yra labai paklausus - plėtotojai stato aukščiausios kokybės pastatus. Taigi Ramenkiuose netrukus bus daugiau nei 140 tūkstančių kv. Verslo klasės būstas;
- Pinigus patartina investuoti ankstyvose statybų stadijose, pavyzdžiui, „Sadovye Kvartaly“ komplekse metro kaina iš pradžių yra 450 tūkstančių rublių, o pasirengimo stadijoje ji pakyla iki 600 tūkstančių;
- Pastarąjį dešimtmetį įrenginių kokybė žymiai pagerėjo. Didėjant konkurencijai, auga ir komforto lygis - komforto klasės patalpose įrengta išvystyta infrastruktūra ir neįprasti planavimo sprendimai;
- Ribos tarp būsto klasių neryškios, o komforto lygio butą galite nusipirkti net pigiau nei ekonominio segmento.
- Mažo ploto butai ir atitinkamos kainos vis dar yra labai paklausūs. Ne visi gali sau leisti nusipirkti didelį ir patogų butą iš karto Maskvoje.
Hipotekos - ar verta imti 2017 m.
Ar sostinės gyventojai butus turėtų pirkti su hipoteka, ar geriau laukti kitų metų? Ekspertai mano, kad dabartinė padėtis nekilnojamojo turto rinkoje yra palankiausia būstui įsigyti. Mažiausia hipotekos norma yra 6,75%, ją subsidijuoja kūrėjas. Žinoma, galima tikėtis, kad ateinančiais metais bus taikoma 6% reklamos norma, tačiau pirkti butus jau dabar yra pelninga. Šiandien hipotekos palūkanos labai sumažėjo, o bankai taiko įvairias objektų pirkimo schemas. Net jei 2018 m. Hipoteka pasirodys pelningesnė, galite refinansuoti esamą paskolą. Namo pirkimas su hipoteka ar geriau sutaupyti reikiamą sumą? Žinoma, kiekvienas asmuo tai nusprendžia savarankiškai. Jei radote tinkamą butą, kuris jums visiškai tinka už kainą, verta imti paskolą. Jei rinkoje dar nėra optimalių pasiūlymų, galite tęsti taupymą. Tiesa, gresia finansinė suirutė ir santaupų praradimas, kaip buvo 2014 m. Sutaupantiems geriau daugiau nei pusę savo santaupų pervesti į užsienio valiutą ir įdėti į „Sberbank“ ar VTB - grynaisiais į kamerą.Kas yra pelningiau: būstas už Maskvos žiedinio kelio ar jo viduje?
Plėtotojo būsto kainos etiketė yra mažesnė dėl mažos paklausos ir įspūdingo užsakomų kvadratinių metrų kiekio. Kiek reikia norint įsigyti pagrindinį būstą?- Jei arti centro nėra principo reikalas, už Maskvos žiedinio kelio yra daugybė įdomių variantų. Pavyzdžiui, Naujojoje Maskvoje, Ispanijos kvartalų gyvenamajame komplekse, trijų kambarių butai parduodami už 6,5 milijono rublių;
- Jei ieškote būsto su išvystyta infrastruktūra netoliese, vieno kambario apartamentai yra pigiausias biudžeto pasirinkimas. Už 5,3 milijono galite nusipirkti studiją Khodynskoye Pole su netoliese esančiu prekybos ir pramogų centru „Aquapark“, mokyklomis ir darželiais;
- Antrinis būstas parduodamas už kainą, kuri tiesiogiai priklauso nuo pastato vietos ir savininko norų.
Nekilnojamojo turto rinkos perspektyvos: ko tikėtis?
Ar turėtume tikėtis, kad būsto kainos Maskvoje kris, o butų pirkimas bus daug pelningesnis nei dabar? Ši tendencija egzistuoja, tačiau ilgalaikis prognozavimas yra problemiškas. Ekspertai mano, kad iki 2021 m. Kainos pasieks šiuos rodiklius:- Antrinis būstas - 100-140 tūkstančių rublių už kvadratinį metrą;
- Ekonominės klasės nauji pastatai - 100 tūkst .;
- Nakvynė komforto segmente - 120-140 tūkst.
- Verslo klasė - mažiau nei 200 tūkst.
Frazė „netvarus atsigavimas“ geriausiai tinka apibūdinti 2017 m. Rezultatus Maskvos būsto rinkoje. Naujų pastatų segmentas „senojoje“ Maskvoje per metus stabiliai augo. Tačiau atidus vidinės jo augimo struktūros ir situacijos kituose segmentuose bei skirtinguose regionuose tyrimas dar neleidžia nustatyti patikimos nekilnojamojo turto rinkos atsigavimo tendencijos visoje Maskvos srityje. CIAN analitinis centras išanalizavo, kurie nekilnojamojo turto rinkos rodikliai kilo, kurie sumažėjo ir kurie praktiškai nesikeitė 2017 m. Pabaigoje.
Rinkos rodikliai, rodantys augimą 2017 m
Augo naujų pastatų pardavimo tempai, kūrėjų pajamos ir vidutinis patikrinimas pirminėje Maskvos rinkoje „senosiose“ sienose
Rekordinį sandorių skaičiaus augimą naujų pastatų kapitalo rinkoje visų pirma užtikrino komforto klasės gyvenamieji kompleksai periferiniuose Maskvos rajonuose „senosiose“ sienose (+37% sandorių skaičiumi, + 44% pagal pajamas, palyginti su tuo pačiu 2016 m. Laikotarpiu sostinės savivaldybėse). MKAD). Optimalus kvadratinio metro kainų derinys, metro buvimas, esama infrastruktūra ir kapitalo būklė nulėmė didžiausią sandorių koncentraciją šiuose gyvenamuosiuose kompleksuose. Iš 5 geriausių lyderių pagal pardavimo rodiklius tarp visų sostinės gyvenamųjų kompleksų 4 objektai yra už Maskvos žiedinio kelio, bet miesto ribose iki 2012 m. Plėtros.
Mitine, Solntsevo, Severny, Butovo, Nekrasovka dėl šių sudėtingų plėtros projektų („Luchi“, „Severny“, „Meshchersky Les“, „Grinada“, „Stolichnye Polyany“, „Nekrasovka“) vidutinės trukmės laikotarpiu, ne tik kvartalų dalies atsiradimas, bet ir visos šių savivaldybių socialinės sudėties struktūra.
2017 m. Pabaigoje padidėjo ir vidutinės parduoto nekilnojamojo turto objekto savikaina Maskvoje. Svarbų indėlį į šio rodiklio augimą įnešė aukščiausios klasės nekilnojamojo turto paklausos atsigavimas (2017 m. Sausio – lapkričio mėn. Juose parduota 827 dalys, 1,5 karto daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu 2016 m.).
Padidėjo pirmaujančių kūrėjų ir didžiausių jų gyvenamųjų namų kompleksų sandorių dalis
Naujų statomų pastatų pardavimas Maskvos regione vis labiau sutelktas tarp rinkos lyderių (tiek tarp vystytojų, tiek individualiuose gyvenamuosiuose kompleksuose). Tai gali sumažinti antrojo lygio projektų rengėjų pajamas, o tai kelia pavojų rinkos atsigavimui. Maskvoje 10 geriausių kūrėjų sudaro 54% sandorių, Naujojoje Maskvoje 93%, Maskvos srityje 62%. Prieš metus panašūs rodikliai buvo atitinkamai 51%, 91% ir 51%.
Dešimt geriausių būstų Maskvoje senosiose sienose sutelkė 31% ikimokyklinių įstaigų registracijų, Naujojoje Maskvoje - 76%, Maskvos regione - 28% (panašūs parametrai 2016 m. - 27%, 74% ir 24%).
10–20 vietas reitinge pagal pardavimo rodiklius užima dideli žymių kūrėjų projektai, tačiau pardavimo rodikliai juose yra žemi absoliučiais skaičiais; butų pardavimo juose greitis neleis įgyvendinti daugumos šių gyvenamųjų kompleksų pastatų per standartinį 3 metų plėtros ciklą, o tai sukurs nerealizuotą balansą tarp vystytojų po objekto paleidimo.
Hipotekos sandorių dalis išaugo visuose rinkos segmentuose ir vietose
Hipotekos sandorių dalis naujų pastatų rinkoje 2017 m. Nuolat didėjo visuose segmentuose ir vietose. Visoje rinkoje jis išaugo nuo 41% vasario mėn. Iki 53% lapkričio mėn. Kai kuriuose Maskvos srities mikrorajonuose sandoriai su banko finansavimu sudaro daugiau nei 2/3 sandorių (lyderiai yra gyvenamieji kompleksai Vidny Bereg, Dve Stolitsy, Pyatnitskiye Kvartaly; 2017 m. - 79%, 78% ir 75% visų registracijų DDU).
Maskvoje, kalbant apie hipotekos sandorių dalį, lyderiai yra RC „Lyderis Chertanove“ (74 proc.), „Yasenevaya 14“ (67 proc.), Naujojoje Maskvoje RC „Južno Bunino“ (67 proc.). Tarp Maskvos srities bankų užtikrintai lenkia „Sberbank“ ir VTB (atitinkamai 46 proc. Ir 30 proc. Sandorių), trečioje vietoje - „Bank Vozrozhdenie“ (5 proc. DDU, turinčių hipotekas, registracijų).
Padidėjusios pasiūlymų kainos pirminėje rinkoje daugumoje vietų
2017 metų rudenį rinkoje atsirado tendencija „kainos auga - auga nuolaidos“. Bazinių kainų kilimas visoje rinkoje yra susijęs su mažesniu pastatų, kurie šiemet buvo parduoti kasimo duobėje, skaičiumi, palyginti su praėjusiais metais. Dėl to vidutinė kvadratinio metro kaina Maskvoje, palyginti su 2016 m. Gruodžio mėn., Padidėjo 6 proc., Panašus augimas buvo užfiksuotas didmiesčių savivaldybėse už Maskvos žiedinio kelio ir Naujojoje Maskvoje.
Kartu su ekspozicijos bazinių kainų padidėjimu, pradėjo augti nuolaidos. Jei 2017 metų pavasarį ir vasarą vidutinė nuolaida siekė 4–5% kainoraščio, tai rudens pabaigoje šis rodiklis priartėjo prie dviženklių verčių.
Didžiausias kūrėjas Maskvos regione PIK klientams siūlo 10% Naujųjų metų nuolaidą, kuri tapo etalonu ir kitiems kūrėjams. 10–20% nuolaidos ekonominėms ir komforto klasėms yra netiesioginis įrodymas, kad kai kurie kūrėjai per anksti pradėjo organiško kainų augimo procesą; pirkėjas dar nėra pasirengęs permokėti per didelėje rinkoje, todėl kai kuriuos neapgalvotus sprendimus dėl kainų indeksavimo tenka slėpti paskesnėmis akcijomis.
Tiekimo kainos padidėjo antrinėje rinkoje Maskvos centre, taip pat sostinės rajonuose už MKAD ribų (įskaitant Naująją Maskvą).
Tiekimo kainų kilimo šalinimas antrinėje rinkoje yra ne kas kita, kaip statistikos užduotis. Aiškų paaiškinimą apie antrinės rinkos ekspozicijos kainų kilimą galima rasti tik Maskvos centre, sodo žiede, kur iki rudens buvo baigti plataus masto tobulinimo darbai. Fiksuotas kainos padidėjimas kitose filmavimo vietose ir tipuose yra aktualus tik pasiūlymo kainų parametrams.
Svarbus 2017 m. Rezultatas yra rekordiškai didelė derybų koregavimo vertė. Ji augo per 2014–2017 m. Krizę ir metų pabaigoje pasiekė 9,6% Maskvoje ir 7,7% Maskvos regione. Būtent derybų santykio pokytis labiau atspindės antrinės rinkos dinamiką per ateinančius kelis ketvirčius, o ne įprastus tiekimo kainų pokyčius.
Padidėjo nuomos kainos
Per pastaruosius 3 metus (2015, 2016, 2017) nuomininkai įprastai bandė kelti kainas rugpjūčio mėnesį, tačiau žiemos mėnesiais pirmo verslo sezono mėnesio impulsas išnyko, o žiemą kainos svyravo apie esamą kainų lygį (29–31 ir 40–42 tūkst.). rublių už įprastus „odnushki“ ir „kapeikos gabaliukus“ atitinkamai Maskvos miegamuosiuose rajonuose).
Šiemet šiek tiek padidėjusios nuomos kainos iki gruodžio neišnaudojo savęs. Kainos išaugo 2-3% beveik visų tipų apartamentuose ir Maskvos aglomeracijos zonose. 2-3 kambarių butų nuomotojų reikalavimai prestižiniuose rajonuose stipriau išaugo, ekonominės klasės augimas ne toks ryškus.
Rinkos rodikliai mažėjo 2017 m
Naujų projektų skaičius pirminėje rinkoje sumažėjo
Griežtinant teisėkūros reikalavimus 2017 m. Žiemą, gerokai sumažėjo naujų projektų, pradėtų išeinančiais metais, skaičius. Pavyzdžiui, Naujojoje Maskvoje pirmuosius 6 šių metų mėnesius nebuvo paleistas nė vienas naujas gyvenamasis kompleksas. Vartotojų paklausos koncentracija Maskvos gyvenamuosiuose kompleksuose sumažino kūrėjų susidomėjimą projektais Maskvos regione.
2017 m. Maskvos regione buvo išleista 2 kartus mažiau rinkos naujovių nei 2016 m., Tai priartino prie pariteto pagal aktyvaus tiekimo tarp sostinės ir jos priemiesčių apimtį (Maskvoje buvo parduota 42 tūkst., Naujojoje Maskvoje - 10 tūkst. Partijų). ir 73 tūkst. lotų Maskvos regione eksponuojami 2017 m. gruodžio mėn.).
Sumažėjo Maskvos srities kūrėjų pardavimo ir pajamų apimtys
Sandorių skaičiaus augimas Maskvos naujos statybos rinkoje pastebimas pirkėjų susidomėjimo nekilnojamojo turto Maskvos regione sumažėjimu. Šie procesai yra iš dalies susiję, nes būtent didelio masto sostinės pramoninių zonų plėtra, gyvenamųjų kompleksų statyba tuščiuose sklypuose ir rezervinėse teritorijose Maskvos pakraštyje su patraukliu kainos ir kokybės santykiu patraukė tuos, kurie anksčiau galėjo vadovautis tik Maskvos sritimi arba jų visai negalėjo. svarstė būsto pirkimo scenarijų, tačiau mieliau jį išsinuomojo.
Tai lėmė Maskvos srities rinkos susitraukimą, išreikštą tiek sandorių skaičiaus sumažėjimu, tiek pajamų sumažėjimu. Tai ryškiausia Vidurio ir Tolimosios Maskvos regiono miestuose, mažaaukščių gyvenamųjų kompleksų paklausa mažėja.
Sumažėjo naujos pasiūlos antrinėje būsto rinkoje
Antrinėje rinkoje naujai parduodamų butų skaičius visame Maskvos regione 2017 m. Sumažėjo 15% (o nuomos segmente - 25-30%). Tam tikros vietos (pavyzdžiui, Maskvos rajonai už Maskvos žiedinio kelio) nuskendo dar labiau (24%). Iš dalies taip yra dėl pasikeitusių skelbimų integratorių svetainių politikos (auga patalpinimo kainos ir saiko kokybė), o tai sumažina neegzistuojančių butų indėlį į tiekimo apimtį.
Tačiau tam yra ir intramarketinis pagrindas. Ilgalaikė Rusijos nekilnojamojo turto rinkos tendencija yra butų patrauklumo sumažėjimas antrinėje rinkoje, palyginti su naujais pastatais. Priežastis yra ne tik patrauklesni pasiūlymai už kainą, bet ir pastebimas produkto kokybės padidėjimas pirminėje rinkoje moralinio ir fizinio sovietinės statybos namų ir blokų senėjimo fone.
Rinkos rodikliai, kurie beveik nepakito 2017 m. Pabaigoje
Naujų pastatų kainos praktiškai nesikeičia
Kainos visoje naujų pastatų rinkoje kyla visų pirma dėl kainų padidėjimo atskiruose pastatuose ir padidėjusio jų pasirengimo statyboms. 2017 m. Kūrėjai labai atsargiai vertino kainų indeksavimą. Maskvos regione kainų padidėjimas statant pastatus, kuriuose kiekvieną mėnesį buvo demonstruojama daugiau nei 10 dalių, sudarė 8,8% (2016 m. Panašaus rodiklio fone - 9,4%). Tai yra, net gerėjant makroekonominei aplinkai, kūrėjai bijo didinti kainas, nes gali prarasti klientą susidūrę su intensyvia konkurencija su kitais gyvenamaisiais kompleksais. Ekologiško kainų augimo trūkumas pastebimas lyginant vidutines naujų projektų (šiais metais prasidėjusių pastatų) kainas.
Periferiniuose sostinės rajonuose tiek 2016, tiek 2017 m. Kūrėjai išvedė projektus už 110–120 tūkst. Rublių. už kv. m. Maskvos regione 2016 m. gruodžio mėn. kvadratinis metras pastatuose, kurie prasidėjo 2016 m. sausio – gruodžio mėn., kainavo 76,6 tūkst. rublių, 2017 m. gruodžio mėn. tas pats rodiklis (metro kaina einamųjų metų projektuose) - 75,8 tūkstantis rublių. Naujuose projektuose kainų pasiskirstymas tarp miesto sektorių yra ne toks ryškus. Gyvenamieji kompleksai rytiniuose sostinės rajonuose išlieka pigesni nei vakariniai, tačiau pastaraisiais metais skirtumas mažėja. Infrastruktūros projektų (MCC, „Third Interchange Metro Circuit“, „Chord Highways“) ir pramoninių zonų plėtra išlygina ilgalaikius vakarinio ir rytinio Maskvos rajonų prestižo lygio skirtumus.
Aktyvaus tiekimo apimtys pirminėje rinkoje yra stabilios
Nepaisant sumažėjusios naujos pasiūlos, per metus aktyviai parduodamų sklypų (unikalių butų kūrėjų ir agentūrų kainynuose) skaičius praktiškai nepakito. Taip yra dėl daugybės butų ir butų, kuriuos kūrėjai laiko atsargoje. Kai kurios iš šių apimčių palaipsniui pateikiamos rinkai, kuri ištisus metus išlaiko 125–130 tūkst. Kaip ir visais pastaraisiais metais, rinkoje yra perteklius.
Esama aktyvaus tiekimo ir atsargų apimtis gali palikti rinką dabartine pardavimo norma per 30 mėnesių Maskvoje senosiose sienose, per 11 mėnesių Naujojoje Maskvoje, per 20 mėnesių Maskvos srityje. Nors nurodyti laikotarpiai yra didesni (po 3–4 mėnesius kiekvienai antrinei rinkai) nei metų pradžioje, jie vis tiek atitinka tvarios rinkos plėtros scenarijų, nes neviršija jautraus 36 mėnesių lygio (vidutinis plėtros projekto gyvavimo ciklas).
Vidutinis partijos plotas pirminėje rinkoje nustojo mažėti
Vidutinio buto ploto sumažėjimas (tiek plėtotojų pasiūlos, tiek realiai parduodamo) lydėjo rinkos plėtrą per pastaruosius 3 metus krizės metu. Noras padidinti likvidesnių studijų ir vieno kambario butų dalį, siekiant pritraukti naujų pirkėjų į rinką, vidutinį naujų pastatų sklypų plotą padarė mažesnį nei sovietiniuose skydiniuose namuose. Pastatai, susidedantys iš kuo mažesnio ploto dalių, vidutinės trukmės laikotarpiu gali būti potencialiai socialiai remtinos aplinkos formavimo šaltiniai.
Išeinančiais metais vidutinis butų plotas praktiškai nepakito, o tai jau galima laikyti teigiamu rodikliu. Rinkos dalyviai šiemet galėjo parduoti daugiau pilnaverčių butų ir butų nei 2014–2016 m. 2018 m. Sprendimas subsidijuoti 2 ar daugiau vaikų turinčių šeimų hipotekos normą gali dar labiau padidinti 2-3 kambarių butų paklausą.
Rusijoje planuojama pereiti prie naujos statomo būsto pirkimo schemos - vietoj bendros statybos ateis projektų finansavimas. „RBC-Real Estate“ paaiškina, kuo naujoji schema skiriasi nuo pardavimo pagal DDU
Rusijos prezidentas Vladimiras Putinas iki šių metų gruodžio 15 dienos imsis priemonių palaipsniui pakeisti nuosavybės vertybinius popierius bankų paskolomis ir kitais finansavimo šaltiniais. Perėjimas prie būsto vystytojų projekto finansavimo schemos, kuri turėtų sumažinti piliečių riziką, truks trejus metus.
Tai reiškia, kad ateityje kūrėjai negalės pritraukti lėšų iš akcijų savininkų statyboms finansuoti. Tokia riboto asmenų dalyvavimo būsto statyboje praktika galioja daugelyje užsienio šalių ir apima statybų projektų finansavimą bankų sąskaita.
Pagrindinis naujovių tikslas - išspręsti apgautų akcininkų savininkų problemą. „Piliečiai nerizikuos savo lėšomis, o pirks jau pastatytus būstus, kuriuos galima nedelsiant įregistruoti kaip nuosavybę. Tačiau tuo pačiu metu būtina įsitikinti, kad kvadratinio metro kaina netampa transcendentinė, o bankai yra pasirengę suteikti paskolas taupydami palūkanas “, - taip Rusijos statybos ministerijos vadovas Michailas Menas paaiškino pokyčių poreikį RBC Real Estate komentare.
„RBC Real Estate“ redaktoriai išsiaiškino, kokią riziką naujoji finansavimo schema pašalins naujų pastatų pirkėjams ir kaip tai paveiks Rusijos būsto rinką.
Alternatyva bendrai statybai
Šiuo metu apie 80% naujų pastatų Rusijoje įgyvendinama sudarant bendras statybos sutartis (DAC). Pagal šią schemą daroma prielaida, kad būsto statyba vykdoma nuosavybės turėtojų sąskaita - asmenų, kurie iš tikrųjų dalijasi visa rizika su kūrėju.
Šiandien yra trys bet kurio statybos projekto finansavimo šaltiniai: nuosavybės turėtojų lėšos, banko (projekto) finansavimas ir nuosavos kūrėjų lėšos. „Nuosavos kūrėjo lėšos sudaro nuo 20% iki 40% visų kapitalo investicijų, reikalingų [atskiram gyvenamųjų namų kompleksui] statyti, nuosavybės turėtojų lėšos - apie 50%. Likusi dalis yra skolintos lėšos iš kredito įstaigų (projekto finansavimas, ne daugiau kaip 50 proc.) “, - sako koncerno„ Krost “generalinio direktoriaus pavaduotoja Marina Lyubelskaya. Tačiau praktiškai kūrėjas projektui pasirenka ne daugiau kaip 30% paskirto kredito limito, o būsimų skaitiklių pardavimas DDU prasideda nuo statybų pradžios, priduria tarptautinės konsultacijų bendrovės „Colliers International“ partneris Vladimiras Serguninas.
Projekto finansavimas, kurį planuojama visiškai pakeisti per trejus metus, daro prielaidą, kad statybas labiau finansuos bankas. Tuo pat metu dar nėra paskelbtos konkrečios bankų, naujų pastatų kūrėjų ir pirkėjų sąveikos schemos ir sąlygos. Išsivysčiusiose nekilnojamojo turto rinkose (žr. Žemiau pateiktą pjūvį) pagal šią schemą bankas investuoja į gyvenamųjų namų projektų įgyvendinimą, kurie veikia kaip skolinių įsipareigojimų užtikrinimo priemonė, o kredito įstaigos lėšos grąžinamos ne plėtotojo turto sąskaita, bet iš naujo projekto sukurtų pinigų srautų sąskaita. Kitaip tariant, namo statybą finansuoja bankas. Tuo pačiu projekto finansavimas nereiškia skolinimo: projektų finansavimo tarifai gali būti daug mažesni nei dabartinių paskolų statybininkams.
„Naujoji schema pašalins riziką piliečiams prarasti investicijas į statomą būstą, o dėl to negauti buto. Plėtotojams bus supaprastintas lėšų statyboms surinkimo mechanizmas (vietoj daugybės asmenų tai bus vienas ar du bankai ir ribotas profesionalių investuotojų skaičius). Be to, bus pašalinta nesuderinamumo tarp pritraukto finansavimo apimties ir statybos etapų rizika - finansavimas pagal poreikį bus vykdomas patvirtintos apimties ribose “, - teigė Michailas Menas.
Bankų finansuojama gyvenamųjų namų statybos schema taip pat mažina riziką valstybei - ji sumažina „biudžeto paramos pramonei poreikio tikimybę“, pridūrė ministras. Tai reiškia, kad statybininkų įsipareigojimų nevykdymo atveju namai bus baigti statyti ne valstybės biudžeto, o projektą finansavusių bankų ar draudimo bendrovių sąskaita.
Kaip jie pereis prie naujos schemos
Pirmasis perėjimo nuo bendros statybos prie projekto finansavimo etapas buvo Statybos ministerijos akcininkų teisių apsaugos fondo atsiradimas. Antrasis etapas nuo 2018 m. Liepos 1 d. Įsigalios 218-FZ normoms, kurios reiškia bendros statybos teisės aktų pakeitimus. Taip pat šiame etape planuojama sukurti vieningą bendros statybos regionuose kontrolės sistemą.
Kitame etape paprastai bus įvertinta, kaip bankai finansuos būsto statybą. „Jei tai pateisina save šioje srityje, tai ilgainiui, atsižvelgiant į kompetentingą rizikos vertinimą ir sumažėjusias kredito išteklių sąnaudas, tai leis palaipsniui pakeisti bendrą statybą projekto finansavimu, atsižvelgiant į būsto įperkamumo išsaugojimą“, - „RBC-Real Estate“ sakė Michailas Menas. ...
Statybos ministerijos vadovas pažymėjo, kad privačios investicijos į būsto statybą siekia apie 3,5 trln. Rublių. šiuo momentu. „Pirmiausia turime gauti atsakymą iš bankų sektoriaus: kiek laiko ir kokia pinigų kaina bankai galės pakeisti šiuos 3,5 trln. Rublių. Ar bankų sistema pajėgi finansuoti tokią sumą? O jei taip, kuriam laikotarpiui? Prieš pereinant prie civilizuotesnio požiūrio, kai būsto statybą finansuoja ne piliečiai, o bankai, reikia paskaičiuoti “, - komentavo Statybos ministerijos vadovas.
Bendra statyba Rusijoje
Šiandien apie 80% Rusijoje statomų būstų finansuojama bendro statybos dalyvių sąskaita - skelbia 214-FZ. 2017 m. Trečiąjį ketvirtį visoje šalyje buvo įregistruota apie 1,1 mln. Veikiančių ikimokyklinių įstaigų. Rusijos banko duomenimis, piliečių skola už hipotekas, paimtas ikimokyklinės įstaigos saugumui, yra apie 1 trln. Rublių, o atsižvelgiant į pirmosios įmokos lėšas, ši suma išauga iki 1,5 trln. Rublių.
Dar 20 proc. Daugiausia parduoda paruoštus namus butais pagal preliminarias pirkimo – pardavimo sutartis, taip pat išduodami būsto pažymėjimai (ypač retai) arba būsto statybos kooperatyvų, kurie dar nėra visiškai pasitraukę iš rinkos, schema.
Kūrėjų baimės
Apskritai „RBC Real Estate“ redakcijos apklausti kūrėjai ir nekilnojamojo turto agentai sutinka su valdžios institucijų pozicija, kad projektų finansavimas pašalins visas rizikas pirkėjams ir valstybei kalbant apie naujų apgautų akcininkų savininkų pasirodymą. Tuo pačiu metu kai kurie nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, kad perėjimas prie naujos schemos padidins būsto kainą, įskaitant dėl \u200b\u200bbrangių paskolų kūrėjams.
„Osnova“ įmonių grupės prezidentas ir buvęs „Morton“ vadovas Aleksandras Ruchevas nemato jokių ypatingų sunkumų ir kliūčių pereiti prie projektų finansavimo. Pasak jo, šiandien rinka dirba pagal šią schemą, ir gana sėkmingai - be statybų brangimo ir kainų kilimo. „Pavyzdžiui, mes įgyvendiname projektą Maskvos regione, pritraukdami projektų finansavimą iš Rusijos„ Sberbank “. Taip, tuo pačiu metu pritraukiame pinigus iš akcijų savininkų, tačiau jie neturi jokios įtakos statybų finansavimui ir nesame nuo jų priklausomi “, - sako Ruchevas. Jo nuomone, mažoms įmonėms, neturinčioms stabilumo maržos, bus atimta galimybė rinkti pinigus iš bankų ir, galbūt, paliks rinką.
Teoriškai nuosavo kapitalo finansavimą galima pakeisti projekto finansavimu, sako Marina Lyubelskaya, tačiau ji pažymi sąlygą: faktinė tokio projekto finansavimo norma turėtų būti lygi infliacijai ir teisingam atlygiui. Taigi, jei infliacija yra 4% per metus, tai kartu su rizikos atlygiu galutinė norma turėtų būti ne didesnė kaip 8%. „Šis tarifas leis, išlaikant rinkoje vyraujantį kainų lygį galutiniams vartotojams, pakeisti didelę projektų, susijusių su akcininkų turėtojų lėšomis, dalį projektų finansavimu, neprarandant kūrėjo marginalumo“, - aiškina ji.
Norint išvengti kainų kilimo, pasak Natalijos Šatalinos, būtina pradėti valstybės paramos projektams finansuoti programą, kurios metu vystytojai galės gauti paskolas prieinamesnėmis normomis. Pasak Natalijos Shatalinos, pagrindinės galimo būsto kainų kilimo priežastys yra galimybės įsigyti statomus objektus prieinamesnėmis kainomis nebuvimas - pavyzdžiui, pradiniame statybos etape butą galima įsigyti 25–30% pigiau nei gatavame name. Jei atsižvelgsime tik į paruoštus namus, galime manyti, kad kaina gali pakilti iki 10%, remiantis esamomis paskolų kūrėjams normomis, prognozuoja ji.
Tuo pačiu metu, pasak Romano Rodioncevo, vadovaujančio darbui su pagrindiniais „Est-a-Tet“ partneriais, staigaus kainų šuolio nesitikima atsisakius bendrų statybų ar dėl kokių nors kitų priežasčių. Ekspertas tai paaiškina tuo, kad kas ketvirtį į kapitalo rinką patenka didelė naujų prekių pasiūla mažomis kainomis, o tai varžo bendrą naujų pastatų tiekimo sąnaudų lygį. „Net jei nauji projektai pasirodys finansuojant projektą, rinkoje bus parduodamas būsto sluoksnis pagal bendras statybų sutartis. Įgyvendinti tik tuos 3,4 mln. Kv. m būsto, kuris dabar siūlomas naujuose pastatuose, dabartiniu pardavimo tempu užtruks mažiausiai ketverius metus “, - apibendrina Rodioncevas.
Ateityje tikrai išliks individualus požiūris į palūkanų normos nustatymą, nes visi projektai turi skirtingą patrauklumą ir skirtingą rizikos lygį, prognozavo Statybos ministerijos spaudos tarnyba. Profesionaliam kūrėjui bus naudinga dirbti pagal projekto finansavimo modelį, nes lėšų statyboms surinkimo mechanizmas bus supaprastintas tiek procedūriniu požiūriu, tiek užtikrinant garantuotą lėšų statyboms srautą iš investuotojo, teigia statybos ministerija.
Kaip parduoti statomą būstą užsienyje
Vakarų Europoje projektų finansavimas naudojamas kaip pagrindinė lėšų statyboms schema. Būsto statyba vykdoma pasiskolintomis lėšomis, o pirkėjų pinigai patenka į specialias bankų depozitines sąskaitas, kurios atskleidžiamos tik pradėjus eksploatuoti objektus, ir tik tada vystytojas gauna pelną.
Vokietijoje yra taupymo bankų pastatai - būsimasis nekilnojamojo turto pirkėjas pirmiausia investuoja pinigus į taupomuosius bankus, o po kelerių metų gali kreiptis dėl būsto paskolos būstui įsigyti. Lėšos iš taupomųjų bankų sąskaitų gali būti naudojamos tik namams statyti.
Didžiojoje Britanijoje gyvenamasis nekilnojamasis turtas parduodamas tokiu principu: projekto statybos ciklo metu statybininkas pats finansuoja statybas ir gali sau leisti imti avansą iki 5% už butą, likusi dalis yra paties kūrėjo ar investuotojo ir pasiskolintos lėšos. Kai objektas pradedamas eksploatuoti, jis gauna visą apmokėjimą, o dažniausiai objektai pristatomi su apdaila. Kūrėjų projekto finansavimo kaina neviršija 5-6%, o hipotekinių paskolų kaina yra 1,5-3%.
Izraelyje nuosavo kapitalo finansavimo schema paskirstoma laikui bėgant: akcininkas pateikia 10% buto kainos statybos leidimo išdavimo etape, kita dalis - tuo metu, kai objektas palieka žemę, likusi dalis - atlikus visus darbus. Tai yra, akcininko mokėjimas yra susietas su objekto pasirengimu statybai.